Maandelijks archief: september 2023

Nieuws

Aanpassingen model huurovereenkomsten verstandig

Het zal u niet ontgaan zijn dat er recent ontwikkelingen zijn op het gebied van de verhuur van woonruimte. Door deze ontwikkelingen is het wellicht niet verstandig om uw huidige model huurovereenkomst ongewijzigd te blijven gebruiken. Doet u dat toch, dan zijn er risico’s.

Hieronder lichten wij toe welke ontwikkelingen het betreft en om welke risico’s het gaat.

Wet goed verhuurderschap

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingevoerd. Deze wet verplicht de verhuurder en vastgoedmanager/beheerder om de huurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst uitgebreid schriftelijk te informeren over zijn rechten en plichten. Dat mag in de huurovereenkomst zelf (of in een bijlage bij de huurovereenkomst), maar ook langs andere weg, bv. via de website van de verhuurder of de beheerder/vastgoedmanager. Belangrijk is wel dat de verhuurder kan aantonen dat hij de huurder heeft geïnformeerd op de wijze die de wet eist. Om die reden vinden wij het verstandig om de informatie in (een bijlage bij) de huurovereenkomst te verstrekken.

Deze wet voorziet ook in een nieuwe regeling voor waarborgsommen, waarvan niet mag worden afgeweken in de huurovereenkomst.

Als de handelwijze van de verhuurder en de inhoud van zijn huurcontract niet in overeenstemming zijn met de Wet goed verhuurderschap loopt de verhuurder het risico dat de gemeente vroeg of laat gaat handhaven, onder meer door het opleggen van boetes.

Op onze website vindt u uitgebreidere informatie over de Wet goed verhuurderschap: https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-goed-verhuurderschap-aangenomen-door-tweede-kamer-en-amendement-waarborgsom/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/4519/.

Huurverhogingsbedingen onder vuur

Daarnaast is er een belangrijke (prille) ontwikkeling in de rechtspraak. Die gaat met name over huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor woonruimte. Deze bedingen worden sinds het voorjaar van 2023 door (tot nu toe nog alleen Amsterdamse) rechters getoetst aan Europese regelgeving. Deze regelgeving heeft tot doel (woon)consumenten te beschermen tegen oneerlijke bedingen in (huur)contracten. Veel huurverhogingsbedingen zijn daarmee volgens de Amsterdamse rechtbank in strijd en worden daarom nietig verklaard. Dat begon eerder dit jaar met een uitspraak over een beding in een huurovereenkomst naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van de CPI (inflatie) het mogelijk maakt de huur extra te verhogen met een opslagpercentage van maximaal 5%. Veel verhuurders hanteren zo’n gemaximeerd opslagpercentage. Gangbaar is een opslag van 5%. De rechtbank oordeelde dat dat om verschillende redenen een oneerlijk beding is. Dat lot treft volgens deze rechtspraak ook andere bedingen, zoals sommige incassobedingen en het rentebedingen.

De gevolgen van deze rechtspraak lijken verstrekkend, vooral als het gaat om een nietig huurverhogingsbeding: de huur wordt dan teruggebracht tot het niveau bij de aanvang van de huurovereenkomst, de huur kan in de toekomst niet meer worden verhoogd en de huurder kan in het verleden betaalde huurverhogingen terugvorderen.

Bijzonder is dat volgens deze rechtspraak de huurder geen beroep hoeft te doen op de Europese regelgeving. De rechter doet de toetsing uit eigen beweging (ambtshalve) en ook in verstekzaken. In huurincassoprocedures kan dat betekenen dat de huurder de huurschuld niet hoeft te betalen en geld tegoed heeft van de verhuurder. Er zijn al verhuurders die om die reden besloten hebben voorlopig geen huurincasso’s te doen via de (Amsterdamse) rechtbank.

Op onze website vindt u uitgebreidere informatie over deze ontwikkelingen in de rechtspraak: https://hielkemaco.nl/nieuws/huurovereenkomsten-en-de-blauwe-lijst-wat-zijn-de-risicos-en-waar-zitten-die/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/huurverhogingsbedingen-sociale-huur-ook-nietig/.

Amsterdamse rechtbank gaat te ver

De rechtspraak van de Amsterdamse rechtbank schiet volgens ons te ver door. Waar de rechtbank de fout in gaat is dat zijn rechtspraak gebaseerd is op rechtspraak van het Hof van Justitie over andere typen contracten (met name energiecontracten en telecomcontracten) dan huurcontracten voor woonruimte, maar geen oog heeft voor de verschillen. De Amsterdamse rechtbank bekijkt huurverhogingsbedingen daardoor helaas door een eendimensionale bril met oogkleppen.

Maatschappelijk en economisch hebben dit type contracten een andere plaats, inhoud en betekenis dan huurcontracten, onder andere omdat die contracten veel minder wettelijke consumentenbescherming kennen. Er is met andere woorden veel meer contractsvrijheid en dus is er een grotere noodzaak tot bescherming van de consument via de Europese richtlijn. Daarnaast zijn die contracten veel gemakkelijker op te zeggen door de consument om vervolgens over te stappen naar een andere aanbieder.

Bij huurcontracten voor woonruimte ligt dat anders. Ons land kent veel dwingende huurregelgeving en die heeft uitsluitend tot doel de (woon)consument te beschermen. De rechtbank laat dat ten onrechte buiten beschouwing in haar beoordeling, terwijl de gehele context van de huurovereenkomst en de verhouding tussen huurder en verhuurder in ogenschouw moet worden genomen.

Door het tekort aan woonruimte (en omdat een verhuizing ingrijpender is dan de overstap naar een andere telecomaanbieder of energieleverancier) is opzegging van de huurovereenkomst voor de huurder vaak geen aantrekkelijke optie om van een oneerlijk beding af te komen. De rechtbank oordeelt dat dat een van de redenen is om de huurder te beschermen tegen oneerlijke bedingen, maar verliest uit het oog dat de bescherming, die de rechtbank nodig acht (het huurverhogingsbeding is nietig en heeft dus nooit bestaan), vervolgens doorschiet in zijn gevolgen en elke balans uit de verhouding tussen en huurder en verhuurder haalt. Immers de consequentie van deze rechtspraak is dat de huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst wordt teruggebracht naar het aanvangsniveau, maar ook nooit meer kan worden verhoogd, zelfs niet op basis van de inflatie. De huurder wordt zo niet alleen beschermd maar krijgt en passant een elke maand groter wordende financiële tegemoetkoming van zijn verhuurder. Deze huurder zal niet zo snel meer vertrekken uit de woning. Hij zal elders overal duurder uit zijn. Terwijl de verhuurder de huur niet kan beëindigen en lijdzaam moet wachten tot de huur eindigt (als hij ondertussen niet is omgevallen). Ook dat is anders in energie- en telecomland. Anders gezegd: de wijze waarop de rechtbank de Europese richtlijn interpreteert en toepast geeft de huurder niet alleen de bescherming die de Richtlijn nodig acht, maar biedt de huurder ook nog een groot cadeau. Dat cadeau ontleent de huurder niet aan de Richtlijn, maar aan de uitgebreide (huur)bescherming waar de rechtbank geen rekening mee houdt en dat consumenten bij energie- en telecomcontracten niet hebben.

De rechtbank Amsterdam heeft er kennelijk geen rekening mee gehouden dat er een flink risico is dat zijn rechtspraak maatschappij ontwrichtend uitpakt. Er is weinig fantasie voor nodig om in te zien dat, als de huurders van een verhuurder aansturen op een dergelijke permanente huurverlaging, dat het definitieve einde betekent van die verhuurder. Dat sommige verhuurders uit arren moede hebben besloten om voorlopig geen huurincasso’s te doen is verontrustend. Het is een vrijbrief voor huurders om de huur niet te betalen. Daar zullen sommige huurders vast en zeker oren naar hebben.

Deze rechtspraak verdient correctie in hoger beroep of cassatie door de Hoge Raad. Bij ons weten loopt er ten minste één hoger beroepzaak. Ondertussen heerst de onzekerheid.

Zit uw standaard huurcontract in de gevarenzone?

Als uw standaard huurcontract, naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van de CPI, het mogelijk maakt de huur met een opslag van maximaal 5% (of een ander percentage) te verhogen, zit uw contract in de gevarenzone. Het is daarom verstandig uw huurcontract tegen het licht te houden om ten minste de risico’s zo veel mogelijk te vermijden. U kunt daarbij natuurlijk aansluiten bij de wetgeving die de huurverhoging in de vrije sector maximeert tot ofwel de CPI ofwel de gemiddelde stijging CAO-lonen plus 1%, maar die wetgeving is tijdelijk. Het is om die reden ook verstandig er rekening mee te houden dat die wetgeving ophoudt te bestaan, want huurcontracten kunnen lang duren. Niemand weet hoe de wereld er over 5 of 10 jaar uitziet en of de huurder van vandaag dan nog steeds huurt.

Hielkema & co heeft een update ontwikkeld die het hoofd biedt aan deze (en andere) ontwikkelingen. Deze update kan worden geïntegreerd in het eigen model huurovereenkomst van verhuurders. Niet alleen als dat gebaseerd is op bijvoorbeeld het veelgebruikte ROZ Model, maar ook als de basis een ander modelcontract is.

Als u hierin geïnteresseerd bent, neem dan contact met ons op. Dan bekijken wij samen met u hoe de update kan worden geïntegreerd in uw Model en kunnen wij een aanbod doen voor de daaraan verbonden kosten.

Modellen van Hielkema & co

Hielkema & co advocaten heeft sinds jaar en dag ook eigen Modellen. Deze zijn vanzelfsprekend recent geheel geactualiseerd. Indien u hierin geïnteresseerd bent: stuur een mailtje naar info@hielkemaco.nl. We sturen u dan een overzicht van de beschikbare modellen (die grotendeels ook vertaald zijn in het Engels).

Nieuws

Overgangsrecht Wet goed verhuurderschap

Per 1 juli 2023 is de Wet, houdende regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken in werking getreden. In de praktijk staat deze wet bekend als de Wet goed verhuurderschap.

Verhuurvergunning

Een van de voornaamste instrumenten om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan is de nieuwe “verhuurvergunning”. Gemeenten kunnen grondgebieden en/of categorieën van woonruimte aanwijzen die alleen verhuurd mogen worden na verkrijging van een verhuurvergunning van burgemeester en wethouders.

Huurprijsregulatie

De verhuurvergunning is een ingrijpend nieuw instrument, omdat burgemeester en wethouders in de vorm van een vergunningvoorschrift een sociale huurprijs kunnen afdwingen. Indien een zelfstandige woning conform het woningwaarderingsstelsel kwalificeert als een sociale huurwoning, dan moet (overeenkomstig het puntenstelsel) een huurprijs onder de huurprijsgrens door de verhuurder worden gevraagd.

Bestaande situaties

De vraag die zich voordoet is hoe de nieuwe wetgeving omgaat met bestaande situaties. Wat is de status van sociale huurwoningen die al voor 1 juli 2023 op basis van vrijwilligheid worden gehuurd boven de huurprijsgrens?

Wel een overgangsregeling; geen eerbiedigend overgangsrecht voor de vergunningplicht

De Wet goed verhuurderschap kent slechts een overgangsregeling wat betreft de vergunningplicht. Woningen waarvoor een huurvergunningplicht is gaan gelden hoeven niet meteen te beschikken over een verhuurvergunning. Eigenaars krijgen tot en met 31 december de tijd om de vergunning aan te vragen. Het is dus niet zo dat bestaande huurcontracten, die al (ruim) voor 1 juli 2023 zijn afgesloten buiten de vergunningplicht vallen.

Geen overgangsrecht voor de huurprijs!

Maar wat nu ten aanzien van de overeengekomen huurprijs? Mogen huurprijzen die boven de huurprijsgrens liggen worden gehandhaafd. Daarvoor kent de wet in zijn geheel geen overgangsrecht. Ook de model verhuurverordening van de Vereniging Nederlandse Gemeenten voorziet op dit punt niet in overgangsrecht.  Kort en goed: gemeenten kunnen te hoge huurprijzen gaan handhaven. Ook als de huurders niet meer de mogelijkheid hebben om een wellicht te hoge huur aan te vechten bij de Huurcommissie.

Conclusie

Vastgoedbeleggers dienen hun bestaande huurcontracten weer kritisch onder de loep te nemen. Een huurprijs boven de huurprijsgrens, terwijl de kwaliteit van de woning is aan te merken als sociale huur, kan door gemeenten worden afgedwongen. Dit door middel van boetes. Dit kan de vastgoedexploitatie op losse schroeven zetten.

Nieuws

Korte update: Woningdeelbeleid in Amsterdam

De gemeente Amsterdam had in haar inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) opgenomen dat de woningdelen voortaan meer gestimuleerd zou worden. De gemeente gaf aan dit te doen door het individuele kamerhuurcontract als voorwaarde voor een vergunning voor woningdelen los te willen laten. Zie onze eerdere blog over dit onderwerp.

De huisvestingsverordening van Amsterdam schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Dit maakt het aantrekkelijker om een woning aan meerdere huurders te verhuren en zou daardoor het woonruimteaanbod in Amsterdam vergroten.

Afgelopen juni is de gemeente Amsterdam in haar Nota van beantwoording ingegaan op de reacties op de inspraakversie van de AAV. Uit deze beantwoording blijkt dat de gemeente heeft gekozen om de eis van individuele huurcontracten voor een vergunning voor woningdelen toch in stand te houden. Naar aanleiding van verschillende inspraakreacties heeft de gemeente afgezien van het voornemen om deze eis van individuele kamerhuurcontracten te laten vallen.

Tegelijk heeft de gemeente aangegeven dat Amsterdam gaat werken aan een nieuw voorstel voor het aanpassen van de regels voor woningdelen. Hierbij zal in het bijzonder gekeken worden naar het vereenvoudigen van vergunningaanvragen, maar de gemeente heeft geen toezeggingen gedaan over het versoepelen van het woningdeelbeleid. Het is de bedoeling dat de gewijzigde regels voor woningdelen per 2025 ingaan.

Naar aanleiding van een artikel op de NOS heeft de gemeente Amsterdam inmiddels echter een ander uiterste opgezocht van het afschaffen van de eis van individuele kamerhuurcontracten; de gemeente roept iedere woningdeler zonder individueel huurcontract in Amsterdam op om zich te melden. De gemeente heeft aangekondigd naar aanleiding van deze meldingen te kunnen gaan handhaven. Daarnaast heeft de gemeente aangekondigd actiever te gaan handhaven op de eis voor individuele kamerhuurcontracten, ook zonder dat daarover een melding is ontvangen.

Ondanks de eerdere aankondiging van een versoepeling van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam, lijkt de gemeente een weg in tegengestelde richting in te zijn geslagen. Onder druk van inspraakreacties en de media zet de gemeente Amsterdam helaas de huurmarkt voor nieuwe huurders verder op slot. Het belang van toetredende huurders bij het vergroten van het woningaanbod in Amsterdam speelt kennelijk tweede viool ten opzichte van het belang van zittende huurders bij een kamerhuurcontract.

Nieuws

Vervalst bewijs van inschrijving aan universiteit: huurovereenkomst ontbonden?

De wet biedt verhuurders van woonruimte de mogelijkheid om een zogeheten campuscontract af te sluiten. Dat is een huurovereenkomst waarin staat dat de betreffende woonruimte bestemd is voor een student, dat de huurder ingeschreven moet staan aan een universiteit of hogeschool en dat de huurder jaarlijks op verzoek van de verhuurder moet aantonen dat dit laatste nog steeds het geval is. Indien de huurder niet aan dit verzoek kan voldoen, is de verhuurder – in het geval ook aan de overige wettelijke vereisten is voldaan – gerechtigd om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan.

Maar wat is nu het gevolg wanneer blijkt dat de huurder in enig jaar met een vervalst bewijs van inschrijving heeft geprobeerd om de verhuurder om de tuin te leiden? Die situatie was aan de hand in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 7 juli 2023. In dit artikel zal deze uitspraak worden besproken en becommentarieerd.

Wat waren de feiten?

Op grond van een tussen verhuurder en huurder gesloten huurovereenkomst werd met ingang van 26 maart 2021 een studentenwoning in Rotterdam verhuurd. In de huurovereenkomst stond dat de huurder jaarlijks moest aantonen dat hij nog student was. Op 22 oktober 2022 heeft de huurder aan de verhuurder een bewijs van inschrijving aan de Erasmus Universiteit (EUR) gestuurd. De verhuurder heeft geconstateerd dat het document vervalst was, wat de huurder heeft erkend toen hij daarmee werd geconfronteerd. De verhuurder heeft de huurder vervolgens gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen, maar de huurder heeft dat verzoek afgewezen. Wel heeft de huurder een beroep gedaan op een zogeheten tussenjaarregeling van de verhuurder, hetgeen vermoedelijk inhield dat de verhuurder het toestond dat huurders – die gedurende een periode van één jaar stoppen met hun studie – in de woning mogen blijven wonen op voorwaarde dat ze ná dat jaar de studie weer voortzetten.

De verhuurder is een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart en heeft daarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. De verhuurder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat het bij haar indienen van een vervalst bewijs van inschrijving een tekortkoming oplevert die deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Door zo te handelen, heeft de huurder zich volgens de verhuurder namelijk niet gedragen als een goed huurder. De huurder zag dat anders en heeft zich verweerd tegen de vorderingen.

Wat vond de rechter?

In het vonnis heeft de rechter vastgesteld dat de huurder met een vervalst bewijs van inschrijving aan belangrijke contractuele verplichtingen heeft willen voldoen. Hierdoor heeft de huurder geprobeerd om de verhuurder te misleiden met als doel het voortzetten van de huurovereenkomst. Het is volgens de rechter moeilijk voor te stellen dat de huurder, zoals door hem aangevoerd, een en ander heeft gedaan in een vlaag van verstandsverbijstering. De rechter meent dat er verschillende momenten moeten zijn geweest waarop de huurder zich bewust was van wat hij deed, alleen al omdat hij tijd en moeite heeft gestoken in het maken van de vervalsing. Dat de huurder in die periode naar eigen zeggen niet lekker in zijn vel zat en dat hij excuses heeft aangeboden en spijt heeft betuigd, betekent volgens de rechter evenmin dat aan zijn handelen geen gevolgen kunnen worden verbonden.

Het is vervolgens de vraag of het handelen van de huurder de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. De rechter meent van wel, omdat de huurder met zijn vervalsing een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Daarbij weegt de rechter mee dat de verhuurder in dit geval een partij is die het maatschappelijke belang dient door het aanbieden van schaarse, passende woonruimte aan studenten. Een dergelijke partij moet erop kunnen rekenen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. In navolging hiervan wijst de rechter de vorderingen van de verhuurder toe.

Wat vinden wij?

De uitspraak is enerzijds een belangrijke opsteker voor verhuurders en anderzijds een waarschuwing voor huurders. Zoals de rechter terecht heeft opgemerkt in het vonnis, moet de verhuurder erop kunnen vertrouwen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. Dit geldt te meer in het geval het zo’n belangrijke contractuele verplichting betreft zoals het ingeschreven staan aan de universiteit of hogeschool en het kunnen aantonen daarvan. Als een huurder in zo’n geval zo welbewust dit vertrouwen schendt door een vervalst bewijs van inschrijving te overleggen, dan is de ontbinding van de huurovereenkomst de juiste conclusie die daaraan verbonden moet worden.

 

 

Nieuws

Ontbreken energielabel op ingangsdatum huurovereenkomst: wat betekent dit voor de toetsing aanvangshuurprijs woonruimte?

Op 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de vraag in hoeverre een energielabel (voorheen energie-index) dat is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven na de ingangsdatum van de huurovereenkomst mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW (Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005).

Toetsing aanvangshuur

Een huurder van een woning kan op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In geval van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van het woningwaarderingsstelsel ook wel puntenstelsel genoemd.

Woningwaarderingsstelsel

Op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. De energieprestatie van een woning is één van die kenmerken op basis waarvan punten kunnen worden toegekend. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.

Energielabel

Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, die in het WWS staan beschreven. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw) bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten en dus hoe lager de maximale huurprijs. Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zou zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

Prejudiciële vragen

In de lagere rechtspraak werd verschillend geoordeeld over de vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat (energielabel) in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken. De Kantonrechter Den Haag gaf daar een mooi overzicht van in zijn uitspraak van 28 augustus 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:9216) en besloot vervolgens hierover prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad.

Beantwoording prejudiciële vragen

De antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen komen, kort samengevat, op het volgende neer:

  • Voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het WWS is niet van belang of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.
  • Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is het niet nodig dat het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het   energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de huurcommissie of de kantonrechter.
  • Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.     Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd. Als de opname na de ingangsdatum heeft   plaatsgevonden, moet de huurcommissie dus beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.

Volgens de Hoge Raad wordt hiermee recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Dat doel is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. De Hoge Raad kwam in zijn uitspraak van 22 april 2022 ( ECLI:NL:HR:2022:633) met betrekking tot een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking ook al tot een enigszins vergelijkbaar oordeel.

Nieuws

De relevantie van de formulering van de bestemmingsclausule bij de huur van bedrijfsruimte

Bij de verhuur van bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst overeenkomen welke bestemming huurder aan het gehuurde dient te geven. In het ROZ-model wordt dit in artikel 1.3 geregeld:

“Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als …”

De formulering van de contractuele bestemming is relevant voor de inkadering van de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder. Een ruime bestemmingsclausule biedt huurder meer vrijheid in de exploitatie van het gehuurde. Als partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder het gehuurde moet gebruiken als “winkelruimte”, “bedrijfsruimte” of voor “detailhandel”, dan zijn er veel gebruiksmogelijkheden die binnen de overeengekomen bestemming vallen.

Dat is anders als partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder het gehuurde moet gebruiken als “kookwinkel”, “dierenspeciaalzaak” of “wijnhandel”. De gebruiksmogelijkheden zijn dan beperkter.

In de praktijk wordt ook veel gebruik gemaakt van een verdere afbakening, waarbij de bestemming wordt gekoppeld aan de exploitatie conform een bepaalde formule. Denk hierbij aan het gebruik van het gehuurde als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van dameskleding conform een bepaalde winkelformule. Of het gebruik als restaurant conform een landelijk opererende formule.

De uitleg van een contractuele bestemming is met regelmaat onderwerp van discussie tussen huurder en verhuurder. Zo ook in een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging in deze zaak over de vraag of de supermarktketen Marqt kon worden verplicht om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule (of in ieder geval een supermarkt) te exploiteren.

Het was aanvankelijk de bedoeling dat er een supermarkt volgens de Marqt-formule zou worden geëxploiteerd. Na een overname van de moedermaatschappij van Marqt zijn de plannen gewijzigd, waarna Marqt het gehuurde heeft onderverhuurd aan een derde (welke onderverhuur onder bepaalde voorwaarden was toegestaan).

Verhuurder meende dat huurder was gehouden een (Marqt-)supermarkt in het gehuurde te exploiteren. Marqt heeft daarentegen aangevoerd dat zij slechts verplicht was om het gehuurde te gebruiken voor detailhandel.

Huurder en verhuurder waren de volgende bestemmingsclausule overeengekomen:

1.3      Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. (…)

Het geschil had dus betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst. Daarbij is niet alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen van belang. Er dient (kort gezegd) ook te worden gekeken naar de overige concrete omstandigheden van het geval (de zogenoemde Haviltex-norm).

Aan de hand van de taalkundige uitleg van de bestemmingsclausule komt het hof tot het oordeel dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als detailhandel (en niet als winkel conform de Marqt-formule). Aan de taalkundige uitleg wordt in dit geval grote waarde gehecht omdat de overeenkomst is aangegaan tussen twee professionele contractspartijen die zich bovendien hebben laten bijstaan door makelaars.

Vervolgens beoordeelt het hof nog of er omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de overeenkomst op een andere wijze moet worden uitgelegd. Hiertoe zijn door verhuurder diverse argumenten aangedragen, waaronder de onderlinge samenhang tussen alle bepalingen van de huurovereenkomst, de nauwe betrokkenheid van huurder bij de verbouwing en oplevering van het gehuurde en de investeringsbijdrage van € 275.000,- die bedoeld zou zijn voor het geschikt maken van het gehuurde voor een Marqt-vestiging. Verder heeft verhuurder de stelling ingenomen dat Marqt één vorm van detailhandel drijft en partijen er om die reden op mochten vertrouwen dat het gebruik uitsluitend de exploitatie van een supermarkt betrof.

Dit alles mocht verhuurder niet baten. Het hof komt tot de conclusie dat verhuurder geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat partijen – in afwijking van de bewoordingen in de huurovereenkomst – zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot het zeer specifieke gebruik als (Marqt-)supermarkt te beperken.

Dit arrest bevestigt het belang van een nauwkeurige formulering van de bestemmingsclausule bij de huur van bedrijfsruimte. Aan de taalkundige uitleg van een huurovereenkomst wordt bij professionele partijen veel gewicht toegekend en men moet van goeden huize komen wil een beroep op een andere uitleg slagen.

Nieuws

Wanneer kan de campingeigenaar de huur van de grond opzeggen en wanneer niet?

Nelleke van der Heiden sprak voor de rubriek Economie & Recht van het NRC met Huib Hielkema over de rechten van huurders van een stacaravanplek op een recreatieterrein. Naar aanleiding van een vonnis waarin de campingeigenaar het lid op de neus kreeg en zijn ontwikkelingsplannen daardoor niet kan doorzetten. Centraal in deze zaak staan de zogenaamde RECRON-voorwaarden: wanneer kan de campingeigenaar de huur van de grond opzeggen en wanneer niet?

Lees hier haar LinkedIn-bijdrage, waarin u ook haar artikel in het NRC kunt lezen.

Nieuws

Rechtspraak na ‘Acantus’

Sinds het Acantusarrest van de Hoge Raad lijkt het niet meer mogelijk om moderne energiezuinige maar dure verwarmingsinstallaties, zoals WKO’s, rendabel toe te passen in wooncomplexen. Vooral als het gaat om sociale huurwoningen. Uit de na Acantus verschenen lagere rechtspraak blijkt dat rechters in ons land de Acantusdoctrine verschillend uitleggen en toepassen. Dat leidt tot onduidelijkheid en dus onzekerheid. Het arrest staat daarmee de noodzakelijke energietransitie van veel huurwoningen in de weg. Ingrijpen door de wetgever lijkt noodzakelijk.

De Acantus-casus

Waar ging het ook al weer om. In woongebouw ‘Stoker’ wordt de warmte voor de verwarming van de woningen door middel van een warmte-koudeopslag-installatie (WKO-installatie) opgewekt en aan de verhuurder geleverd door een externe warmteleverancier (BTES). De woninghuurders hebben geen warmteleveringsovereenkomst (WLO) met BTES. Hun verhuurder levert zelf de warmte aan de huurders en rekent de warmtekosten (inclusief het vastrecht) zelf af met de huurders.

De woninghuurders weigeren het vastrecht te betalen. Doorbelasting van het vastrecht kan volgens de woninghuurders alleen via de kale huurprijs, omdat het vastrecht betrekking heeft op de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie en de WKO-installatie een onroerende voorziening is. De verhuurder stelt dat de WKO-installatie niet tot het gehuurde behoort, want deze is via een opstalrecht eigendom van de warmteleverancier.

De Hoge Raad oordeelt dat de WKO-installatie een zogenaamde onroerende aanhorigheid is, omdat de WKO-installatie fysiek verbonden is met het woongebouw. Ook naar verkeersopvattingen moet de WKO-installatie volgens de Hoge Raad als onroerend worden gekwalificeerd. Dat de eigendom van de WKO-installatie is afgescheiden van de eigendom van het woongebouw maakt in de huurrelatie met de woninghuurders niet uit. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder via de servicekosten niet de kapitaals- en onderhoudslasten van de (onroerende) WKO-installatie aan de woninghuurders in rekening mag brengen. Die kosten moeten worden bestreden uit de kale huurprijs. De op 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet maakt dat niet anders. De Hoge Raad vindt dat de desbetreffende regeling in het huurrecht prevaleert boven de Warmtewet, omdat het huurrecht de huurder beoogt te beschermen en de Warmtewet niet beoogt aan die bescherming afbreuk te doen. De Hoge Raad erkent wel dat dit een probleem kan opleveren voor de verhuurder omdat de huurprijs van een sociale huurwoning wettelijk gemaximeerd is. Maar daar moet de wetgever maar een oplossing voor vinden, aldus de Hoge Raad.

Kamervragen

Minister de Jonge schreef naar aanleiding van kamervragen in juni 2022 dat ingrijpen door de wetgever niet nodig is. Betwijfeld kan worden of hij dat thans nog steeds vindt, want de omvang van het probleem is groter dan waarvan hij toen uitging en de onduidelijkheid is alleen maar toegenomen.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Gelderland

De rechtbank Gelderland oordeelde in juli 2023 over de volgende casus. Ook hier was een WKO aan de orde. Volgens de huurovereenkomst met de woninghuurder was deze expliciet geen onderdeel van het gehuurde. De woninghuurder had met een energiebedrijf, die niet aan het huurrecht is gebonden, een warmteleveringsovereenkomst (WLO) gesloten. Deze rekent de warmtekosten met de woninghuurder af op basis van de tarieven van de Warmtewet. Daarin zit een component voor de kosten van afschrijving en onderhoud van de WKO. De rechtbank oordeelt dat in dat geval de WKO geen onroerende aanhorigheid is en dat de huurder de aldus in rekening gebrachte warmtekosten verschuldigd is aan de energieleverancier.

Er zitten twee adders onder het gras, waarvan de rechtbank Gelderland er één noemt. De huurder had wel gesteld dat het contractuele beding, dat de WKO buiten het gehuurde houdt, in strijd is met de wet (artikel 7:233 BW), maar hij had geen vernietiging van dat beding gevorderd. Volgens de rechtbank had de huurder dat wel kunnen doen. Daarmee komt de vraag op of de rechtbank identiek zou hebben geoordeeld indien de huurder wel vernietiging had gevorderd.

De tweede adder heeft te maken met de woningwaardering. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) staat dat er alleen punten toegekend kunnen worden aan verwarmde vertrekken ‘voorzover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort.’. Bij de constructie, waarbij de warmtelevering aan de woninghuurders door een derde partij wordt verzorgd, met wie de woninghuurders een warmteleveringsovereenkomst op basis van de Warmtewet aangaan is het, gelet op het Acantus-arrest, noodzakelijk in de huurovereenkomst vast te leggen dat de verwarmingsinstallatie geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde (en dus ook geen onroerende aanhorigheid is). Op grond hiervan zou je kunnen concluderen dat er geen punten toegekend kunnen worden aan de verwarmde vertrekken. Echter, doorgaans wordt niet de gehele verwarmingsinstallatie (via een opstalrecht) aan de derde partij overgedragen, want alles na de afleverset in de meterkast van de woningen blijft vaak van de verhuurder: het leidingwerk in de woningen en de radiatoren in de (verwarmde) vertrekken. Dat betekent dat een gedeelte van ‘de verwarming’ van de verhuurder blijft. Het WWS biedt geen antwoord op de vraag hoe in dat geval de verwarmde vertrekken moeten worden gewaardeerd. Het ligt voor de hand om voor verwarmde vertrekken bij een dergelijke constructie wel punten toe te kennen, maar minder dan het maximum van 2 punten per verwarmd vertrek. Hier is nog geen rechtspraak over.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Gelderland

Onlangs is ook een oudere uitspraak uit oktober 2020 van de rechtbank Midden-Nederland gepubliceerd op rechtspraak.nl, die vergelijkbaar is met de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De uitspraak dateert van voor de Acantus-uitspraak van de Hoge Raad maar ná de daaraan voorafgaande uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden (die de Hoge Raad sanctioneerde). De huurder in deze zaak betaalde jarenlang aan zijn verhuurder de huur voor zijn woning en daarnaast aan een derde partij, een Energie B.V., een vergoeding voor zonnepanelen en een warmtepomp. De huurder vond dat dit niet mocht en vorderde ruim € 5.000 terug van zowel de verhuurder als de Energie B.V. Hij kreeg nul op het rekest, omdat de verwarmingsinstallatie contractueel geen deel uitmaakt van het gehuurde en de huurder voor de energielevering een overeenkomst had met een derde partij. De rechter oordeelde dus (ook) hier dat een verwarmingsinstallatie contractueel kan worden uitgesloten en dan dus geen onroerende aanhorigheid is.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Midden-Nederland

De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 10 mei 2013 over een casus waarin de huurder (van een vrije sector woning) voor de levering van warmte door een WKO een leveringsovereenkomst had gesloten met een energiebedrijf, maar in de huurovereenkomst was niet bepaald dat de WKO geen onderdeel is van het gehuurde. De rechtbank oordeelde in lijn met Acantus-uitspraak dat de verhuurder de door de huurder aan het energiebedrijf betaalde kosten van afschrijving en onderhoud aan de huurder moest (terug)betalen.

Als gezegd, de Acantus-uitspraak heeft de energietransitie van met name sociale huurwoningen onder druk gezet, doordat onverkorte toepassing daarvan ertoe leidt dat verhuurders, die investeren in dure WKO-installaties opdat de huurders lage energiekosten hebben, de investering niet kunnen terugverdienen. Zie ook Merosch over deze materie.

Het ligt voor de hand dat de wetgever ingrijpt en duidelijkheid gaat verschaffen.

Nieuws

Nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers)(WWSO) is in 1979 ingevoerd en sindsdien niet noemenswaardig aangepast. Al geruime tijd wordt opgeroepen tot modernisering. De minister publiceerde vorig jaar een rapport over de noodzaak tot modernisering en hoe die kan worden vormgegeven. Wij schreven daar eerder over. Op 25 juli 2023 heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en heeft hij het ontwerp van een nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers ter consultatie aangeboden. Wat staat daarin?

Modernisering puntenstelsel voor kamers

Het nieuwe puntenstelsel lijkt veel op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. De belangrijkste elementen daarin zijn de volgende:

  • Elke m2 van de eigen kamer krijgt 1 punt;
  • Elke verwarmde eigen kamer krijgt 2 punten;
  • De punten per m2 voor gezamenlijke ruimten worden gedeeld door het aantal verhuurde kamers;
  • De energieprestatie wordt gewaardeerd met punten per m2;
  • Indien er geen energielabel is bepaald het bouwjaar het aantal punten (en krijgen woningen die ouder zijn dan 1977 geen punten);
  • De keuken wordt gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht;
  • De keuken kan, net als bij zelfstandige woonruimte, extra punten krijgen voor extra kwaliteit, bv. voor inbouwapparatuur;
  • De badkamer en wc scoren punten op basis van de aanwezige sanitaire voorzieningen;
  • Ook de badkamer kan extra punten krijgen voor extra kwaliteit;
  • Er worden punten toegekend aan een privé en gezamenlijke buitenruimten;
  • De WOZ-waarde wordt gewaardeerd, maar op een andere manier dan bij zelfstandige woonruimte. Het aantal WOZ-punten is mede afhankelijk van de ligging van de kamer: meer punten in duurdere gebieden en minder punten in goedkopere gebieden;
  • Een kamer in een Rijksmonument krijgt 50 punten;
  • Er is een stelsel van aftrekpunten voor onder meer kamers kleiner dan 10 m2, voor kamers op 5e verdieping of hoger zonder lift, bij het ontbreken van een buitenruimte, bij kleine of hooggelegen ramen, wanneer de temperatuur niet in de kamer is te regelen.

De volgende rubrieken zijn niet overgenomen uit het WWS voor zelfstandige woonruimte: de renovatiepunten en de extra punten voor zorgwoningen en voorzieningen voor gehandicapten.

20% hogere puntprijzen

De maximale huurprijsgrenzen van kamers worden met 20% worden verhoogd. Omdat het puntenstelsel fundamenteel wijzigt, kan hiermee niet worden gezegd dat de maximale huurprijzen van alle kamers precies 20% hoger worden. Dat zal per kamer moeten worden uitgerekend.

De verhoging van de puntprijs met 20% is bedoeld om de nieuwbouw van kamers te stimuleren. Er is immers een groot tekort aan (studenten)kamers. De punten voor de energieprestatie zullen daar ook aan bijdragen, alsmede aan de verduurzaming van kamers.

Of die 20% voldoende is valt te betwijfelen. Stec Groep had namelijk in de aanloop naar het nieuwe stelsel, in een onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, geconcludeerd dat de wettelijke maximale huren van kamers gemiddeld 33% omhoog moeten om tot een voldoende rendement te komen.

Of de het nieuwe systeem ertoe zal leiden dat de huren van kamers op een zodanig niveau komen dat dat het woningdelen zal stimuleren valt ook nog te bezien. Het huurprijsniveau van huidige systeem schiet daarin tekort.

Overgangsrecht

Hoewel dat nog niet duidelijk is, sluiten wij niet uit dat het nieuwe systeem bij invoering directe werking zal hebben. Dat zou betekenen dat huurders van kamers, die in het nieuwe systeem een lagere maximale huurprijs krijgen, meteen aanspraak kunnen maken op huurverlaging. Maar dat verhuurders van kamers, die in het nieuwe systeem een hogere maximale huurprijs krijgen, geen aanspraak kunnen maken op dat hogere niveau.

Wanneer invoering?

De consultatiefase is voorbij. Er zijn 39 reacties binnengekomen, waaronder van de bekende belangenclubs, zoals Kences, Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond,.

Niet duidelijk is wanneer het nieuwe stelsel wordt ingevoerd en of dat ongewijzigd zal gebeuren. Wellicht leiden de reacties nog tot wijzigingen.

Nieuws

Woningwaarderingsstelsel zwaar verouderd

Het Wetsontwerp betaalbare huur (Wbh) van minister De Jonge heeft tot doel dat de huurprijzen van een flink deel van de huidige vrije sector huurwoningen (middenhuursegment genoemd) drastisch worden verlaagd. Daardoor wordt de verhuur van zowel nieuw te bouwen als bestaande middenhuurwoningen in veel gevallen niet meer (voldoende) rendabel (in sommige gevallen zelfs leidend tot een structureel verliesgevende exploitatie). Het wetsontwerp heeft verstrekkende gevolgen die zich thans al laten gelden doordat de nieuwbouw voor een flink deel is stilgevallen en woningbeleggers overwegen hun woningen te verkopen of daar al mee zijn begonnen.

De wettelijke huurverlaging wordt gerealiseerd door het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot het middensegment. Daarmee komt de vraag op of dat WWS daar wel geschikt voor is. Of het WWS wel met zijn tijd is meegegaan en dus of uit het WWS wel redelijke huurprijzen voortvloeien. In deze bijdrage zal blijken dat dat niet het geval is. En dat het WWS zwaar verouderd is, ondanks de aanpassingen die minister de Jonge heeft aangekondigd.

Door de minister voorgestelde aanpassingen in het WWS

Een van de beleidsvoornemens van minister de Jonge is de modernisering van het WWS. In zijn Programma Betaalbaar Wonen van 19 mei 2022 staat (pag. 43):

‘Modernisering WWS: Daarnaast onderzoeken we hoe het woningwaarderingsstelsel, zoals geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimten, gemoderniseerd kan worden.’

Indien die modernisering leidt tot een betere waardering van huurwoningen kan de ‘schade’ die het gevolg zal zijn van de Wbh worden beperkt.

Volgens de toelichting bij het Wbh wordt de structuur van het WWS echter volledig intact gelaten en worden inhoudelijk slechts beperkte aanpassingen in het vooruitzicht gesteld:

  • Meer punten voor goede energielabels / minder punten voor slechte energielabels;
  • Minder punten voor energielabels voor alle kleine woningen;
  • Meer punten voor buitenruimten / afschaffing van de minimum grootte-eis van buitenruimten.

 

In het ontwerp van de Wbh is nog niet voorzien in aanpassing van het WWS, want het WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en er ligt nog geen voorstel voor aanpassing van dit Besluit.

Wordt het WWS hiermee voldoende gemoderniseerd?

Voor het antwoord op deze vraag moet het volgende worden bedacht.

Het huidige WWS is ontworpen aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw (en ingevoerd op 1 juli 1979). Het is dus zo’n 45 jaar oud. Het is sindsdien wel een aantal keren aangepast, maar de uitgangspunten en de structuur zijn nooit ter discussie gesteld noch aangepast.

Het WWS had bij de invoering ervan het oog op, wat toen heette, woningwetwoningen (thans: sociale huurwoningen). Dat zijn eenvoudige huurwoningen met eenvoudige voorzieningen. Dat is nog steeds goed te zien in het WWS: basale voorzieningen hebben een prominente plaats in het WWS en krijgen punten, maar luxe voorzieningen worden niet genoemd in het WWS. Luxe voorzieningen kunnen wel wat punten scoren, maar alleen in de keuken en in de badkamer en het totaal van voor die luxe te behalen punten is ook nog gemaximeerd.

In de afgelopen 45 jaren is er veel veranderd in de woningbouw. Er is veel luxe toegevoegd aan bestaande woningen (door middel van renovaties) en aan nieuwbouwwoningen. De woningwetwoning van 1979 is niet vergelijkbaar met de sociale huurwoning van vandaag. En in vrije sectorwoningen zijn vaak nog meer luxe voorzieningen aan te treffen.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren is een minimaal aantal punten nodig. Je hebt dus het WWS nodig om vast te stellen of een woning in de vrije sector kan worden verhuurd waar het WWS niet van toepassing is. Daarom zouden alle denkbare luxe voorzieningen met punten gewaardeerd moeten worden. Maar dat is nu niet het geval. Het WWS is dan ook flink verouderd. Het WWS doet al geruime tijd geen recht aan de kwaliteit van veel huurwoningen.

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte beoordelen in afwijking van het WWS. Dat staat in art. 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De huurcommissie heeft haar beleid hierover in haar beleidsboek gepubliceerd. Daarin staat over dit onderwerp (slechts) de volgende tekst:

‘Nieuwe toepassingen in de woningbouw.

De Huurcommissie wordt regelmatig geconfronteerd met moderne voorzieningen in woningen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn in het huidige waarderingsstelsel (daterend van 1979) niet opgenomen. De Huurcommissie heeft besloten de volgende voorzieningen in punten te waarderen:

 Huistelefoon met video: 0,25 punt’

Zonder nadere toelichting mag hiermee duidelijk zijn dat je het niet van de huurcommissie moet hebben als het gaat om de waardering van moderne woonvoorzieningen. Er is regie van wetgever nodig om op dit punt volledigheid en helderheid te verschaffen.

Dat de modernisering van het WWS een stuk serieuzer moet en kan worden aangepakt dan is gebeurd in (de toelichting bij) het Wbh moge duidelijk zijn.

Waar ligt verdere modernisering van het WWS dan voor de hand?

Zonder te pretenderen volledig te zijn, liggen de volgende aanpassingen van het WWS voor de hand:

  1. Waardering met punten van alle denkbare luxe voorzieningen. Ik noem de volgende voorbeelden (geen uitputtende lijst):
  1. Koeling van de woning;
  2. Keukenluxe, zoals een wijnkoelkast, inbouwkoffieapparaat, kokend waterkraan e.d.;
  3. Badkamerluxe, zoals een infraroodcabine, sauna e.d.;
  4. Levensloopbestendige voorzieningen, zoals het vervangen van (oude) baden door (moderne) gelijkvloerse inloopdouches;
  5. Onroerende voorzieningen zoals:
    i) ingebouwde zonneschermen/blinds e.d;
    ii)  (luxe) vloerbedekking zoals tegels, parketvloeren,
    anhydrietvloeren, verlijmd pvc e.d.;
    iii)  zonnepanelen, indien deze onroerend zijn;
  6. Duur getint glas;
  7. Luxe (verwarmde) buitenruimten / losse onroerende tuinkamer;
  8. Gemeenschappelijke ruimten met (onroerende) voorzieningen (fitness/bioscoop/zwembad e.d.);
  9. Domotica-voorzieningen.

 

  1. De maximering van het aantal punten van luxe voorzieningen in de keuken en de badkamer tot maximaal het aantal ‘normale punten’ is niet meer van deze tijd. Hier gaat ook een negatieve tendens vanuit, want waarom zou een verhuurder in woningen die (hoe dan ook) in het gereguleerde segment vallen, nog extra investeren? Dat houdt ook de ontwikkeling van die woningen tegen.

 

  1. De oppervlakte van de woning wordt gewaardeerd met punten, maar ten onrechte wordt niet de gehele oppervlakte van de woning gewaardeerd met punten. De oppervlakte van hallen en andere verkeersruimten wordt niet meegerekend. Ook de oppervlakte onder een toilet ín de badkamer wordt niet meegerekend, terwijl een separaat toilet 3 punten krijgt. Dit is niet consistent, alleen al omdat deze oppervlakten wel meetellen voor de bepaling van de energieprestatie en de WOZ-waarde.Bovendien worden, indien deze oppervlakte wel wordt gewaardeerd, geschillen voorkomen over of een ruimte een hal is of behoort tot een vertrek. Dat zal bij nieuwbouw ook een positief effect hebben op het ontwerp van woningen: doordat hallen/verkeersruimten geen punten krijgen worden deze ruimten bewust zo klein mogelijk gehouden en zijn deze woningen daardoor minder praktisch voor bewoners. Het zal ook bijdragen dan de begrijpelijkheid van het WWS.

 

  1. Indien verwarming in de hal aanwezig is telt die verwarming niet mee, omdat alleen de verwarming in vertrekken meetelt. Dit moet gewijzigd worden.

 

  1. Bij de invoering van de Warmtewet in 2014 is voor huurwoningen, waarop die wet van toepassing was, het aantal punten dat verwarmde vertrekken scoren verminderd van 2 naar 1,5 punten (dit omdat in het Warmtetarief daarvoor al een component zit). Toen echter de Warmtewet per 1 juli in 2019 in het huurrecht werd afgeschaft is deze puntenvermindering ten onrechte niet teruggedraaid.

 

  1. In het WWS ontbreekt ten onrechte (een gedifferentieerde) waardering voor parkeervoorzieningen.

 

  1. Er worden straks meer punten toegekend aan buitenruimten tot 25 m2 (WWS-rubriek 8). Echter de oppervlakte van een carport blijft steken op 2 punten, omdat in het WWS het volgende staat: “de oppervlakte onder de carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten”. Dat moet worden aangepast in het WWS. Gebeurt dat niet dan zullen verhuurders carports slopen, want dan telt de gehele oppervlakte daarvan wel mee (wat meer punten oplevert).

 

  1. Bij de waardering van privé-buitenruimten is alleen de oppervlakte bepalend, maar ten onrechte niet de kwaliteit, terwijl daarin grote verschillen bestaan. Zonder differentiatie is aannemelijk dat buitenruimtes hoofdzakelijk betegeld blijven/worden (want dat is goedkoop). Vergroening, wat duurder is, zou juist (om meer dan één reden) gestimuleerd moeten worden.

 

  1. Alleen nieuwbouw krijgt een (tijdelijke) opslag van 5% op de WWS-prijs bij middenhuurwoningen. Bestaande huurwoningen niet. Daar is geen rechtvaardiging voor, alleen al niet omdat nieuwbouwwoningen door de goede waardering van de (verplichte) energieprestatie vrijwel altijd meer punten scoren dan vergelijkbare bestaande woningen. In het Programma Betaalbare Huur van 19 mei 2022 werd terecht nog gedacht over een algemene opslag voor alle middenhuurwoningen.

 

  1. De WOZ-cap pakt merkwaardig uit, waardoor vrije sectorwoningen in dure gebieden, die ‘getroffen’ worden door de WOZ-cap, terecht zijn gekomen in het gereguleerde segment (leidend tot fors lagere huren), terwijl vergelijkbare woningen in een goedkoper gebied in de vrije sector zijn gebleven. In de WOZ-cap, indien deze wordt gehandhaafd, moet gedifferentieerd worden naar prijsniveau in de verschillende woningmarkten in ons land, want de onderlinge prijsverschillen zijn groot. Bovendien kan na een renovatie (bv. in de verduurzaming) ook een terugval in punten ontstaan indien daardoor de WOZ-waarde toeneemt en de WOZ-cap in werking treedt.

 

  1. Geen terugval in punten, indien een nieuw systeem van waardering van de energieprestatie van de woning zou leiden tot een terugval in punten.

 

  1. Niet minder punten voor energielabels E en minder. Het Wbh leidt al tot fors lagere huren, maar door deze ‘strafmaatregel’ komt daar nog een schepje bovenop. Het gevolg daarvan is dat de terugverdienmogelijkheden van investeringen in verduurzaming nog meer worden beperkt, zodat het paard achter de wagen wordt gespannen: minder investeringen in verduurzaming in de juist de (oudere) woningen die die investeringen het meest nodig hebben. De minister zou moeten weten dat het over het algemeen beter is om te stimuleren dan te straffen.

 

  1. Hetzelfde geldt voor de drastische beperking van de extra energiepunten voor kleine woningen die nog maar pasgeleden is ingevoerd (1 januari 2021). Zeker als daar geen enkele overgangsregeling voor geldt.

 

Ook de IVBN heeft onlangs in haar ‘positionpaper’ gepleit voor een passende moderniseringsslag van het WWS. Zo wedijvert zij voor de herziening van de WOZ-cap en een betere waardering van C en B-energielabels.

Ontwerp nieuw WWS

Het wachten is op het ontwerp van een nieuw WWS. Nu de Tweede Kamer demissionair minister de Jonge groen licht heeft gegeven om door te gaan met al zijn woningmarktplannen, kunnen we dat binnenkort verwachten.

Nieuws

Huurverhogingsbedingen sociale huur ook nietig?

Sinds het voorjaar van 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, tot nu toe als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten.

De rechtbank Amsterdam toetst huurverhogingsbedingen sindsdien aan deze Richtlijn en doet dat ambtshalve (dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken). Tot voor kort ging het hierbij alleen om huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor vrije sectorwoningen. Men ging ervan uit dat toetsing bij sociale huur niet aan de orde is, omdat de wet sinds jaar en dag voorziet in gedetailleerde regelgeving over de jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur.

Echter in juli 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een huurverhogingsbeding in een huurcontract van woningcorporatie Stadgenoot voor een sociale huurwoning. Stadgenoot lijkt door het oog van de naald te kruipen. Wat kunnen we leren van deze zaak?

 

Achtergrond

Al sinds 1993 kennen we Europese regelgeving die consumenten beschermt tegen oneerlijk algemene voorwaarden: de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Bij deze richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke voorwaarden: de blauwe lijst. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen. Voor een toelichting over wanneer de Richtlijn van toepassing is en wanneer niet: zie onze blog van juli 2023.

 

Uitspraak rechtbank Amsterdam inzake Stadgenoot

De rechtbank Amsterdam oordeelde op 21 juli 2023 over een huurverhogingsbeding in een huurcontract voor een sociale huurwoning van woningcorporatie Stadgenoot.

Dat beding luidt als volgt:

‘Artikel 8 Wijziging van de huur
Wij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke            termijn. In ons voorstel vindt u:

  • uw op dat moment geldende huurprijs;
  • het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen;
  • de voorgestelde huurprijs;
  • de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs.’

Opvallend is dat het beding de huurder in het ongewisse laat over hoe de omvang van de huurverhoging wordt bepaald. Het beding meldt zelfs niet dat de huurverhoging wettelijk is gemaximeerd.

Toch laat de rechtbank het beding in stand. De rechtbank verwijst daartoe naar een uitspraak van 6 juli 2023 van het Hof van Justitie (over een geldleningsovereenkomst) en toetst het beding aan de daarin door het HvJ gegeven regels. Volgens de rechtbank komt deze rechtspraak op het volgende neer (vertaald naar een huurovereenkomst):

Indien het huurverhogingsbeding een dwingendrechtelijke regeling overneemt is het beding niet aan toetsing aan de Richtlijn onderworpen. Daarvoor gelden een aantal voorwaarden:

  1. de wettelijke regeling behoeft niet letterlijk te worden overgenomen. Het is voldoende dat het beding gelijkwaardig is aan de wettelijke regeling. Dat betekent dat het beding de normatieve inhoud moet overnemen, zodat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting brengt;
  2. de rechter moet beoordelen of dat geval is, waarbij hij met name rekening moet houden met:
  • de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst;
  • de juridische en feitelijk context van de huurovereenkomst;
  • het is niet relevant of de huurder weet dat het beding relateert aan een dwingendrechtelijke regeling;
  • het is niet relevent of de verhuurder zijn informatie- en transparantieverplichting is nagekomen.

Hoewel de rechtbank vaststelt dat het beding niet vermeldt de mogelijkheid om bezwaar te maken en hoe de verdere wettelijke procedure verloopt na de huurverhogingsbrief, oordeelt de rechtbank oordeelt dat het beding van Stadsgenot dezelfde rechtsregel als de wettelijke regeling weergeeft en dat het beding dus niet getoetst hoeft te worden aan de blauwe lijst.

 

Commentaar op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De rechtbank zegt vreemd genoeg niets over het ontbreken van een regeling over de wettelijk gemaximeerde omvang van de huurverhoging (wat in artikel 10 Uitvoeringwet huurprijzen woonruimte is vastgelegd). Het ontbreken van helderheid over de omvang van huurverhoging is in zaken die gaan over huurverhogingsbedingen in de vrije sector volgens dezelfde rechtbank juist essentieel, leidend tot strijd met het transparantiebeginsel van de Richtlijn en nietigheid van het beding.

Ik hoop op grond hiervan te mogen concluderen dat de rechtbank Amsterdam een beetje in z’n maag zit met zijn eigen nieuwe in april 2023 geïntroduceerde toetsingsbeleid, nu dat ook een toetsing blijkt te vergen van bedingen in de sociale huursector, waar de wet de huurder goed beschermt tegen te grote huursprongen. Als de rechtbank had geoordeeld dat het beding van Stadgenoot de wettelijke regeling niet (voldoende) overneemt, zou de inhoudelijke toetsing nog wel eens negatief hebben kunnen uitvallen. Niet alleen om bovenstaande redenen, maar ook vanwege het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid voor de huurder en omdat het beding geen huurverlaging mogelijk maakt bij deflatie.

 

Nadere beschouwing van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De Amsterdamse rechter baseert zijn oordeel op de genoemde recente uitspraak van het HvJ. Laten we die uitspraak nader bekijken.

Aan de rechter wordt door het HvJ behoorlijk wat beoordelingsvrijheid gelaten voor de vraag of een beding moet worden getoetst aan de Richtlijn, als deze relateert aan een wettelijke regeling. Het beding moet gelijkwaardig zijn aan die wettelijke regeling. Het criterium gelijkwaardigheid is een ruim criterium. Datzelfde geldt voor het criterium dat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting moet brengen.

Dat het om ruime criteria gaat blijkt ook wel uit de uitspraak over het beding van Stadgenoot. Immers, gelet op de wettelijke regeling, ontbreekt een belangrijk element in het beding: tot hoever de huur maximaal verhoogd mag worden.

Maar er blijkt meer uit de uitspraak van het HvJ, want bij de toetsing moeten meegewogen worden de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst en de juridische en feitelijk context ervan. In voorkomende zaken zou in dat verband gewezen kunnen worden op de volgende feiten en omstandigheden:

  • De wettelijke regeling, waar het hier om gaat is, een regeling specifiek voor de sociale huursector die beoogt de huurder te beschermen tegen te grote huursprongen en die op grond van de wet zelfs kan worden toegepast indien er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Het wettelijke systeem, waarin de huurverhoging gemaximeerd is, bestaat al sinds de invoering van de Huurwet in 1950. De huidige regeling bestaat al sinds 1 juli 1979. Dat de huur in de sociale huursector gereguleerd is is (mede daardoor) een algemeen bekend feit dat diep is doorgedrongen onder alle lagen van de bevolking.
  • Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging en voor het gegeven dat zolang de verhuurder geen huurverhogingsaanzegging stuurt, een huurverhoging niet aan de orde is.
  • Elk jaar wordt in allerlei publicaties en andere publieke uitingen ruim aandacht besteed aan het door de minister (meestal in februari) voor de betreffende huurronde (die altijd aanvangt op 1 juli) vastgestelde huurverhogingspercentage. Huurders blijken daar in het algemeen goed van op de hoogte te zijn.
  • De wet beschermt de huurder in artikel 7:252 BW niet alleen door een huurverhogingsaanzegging te eisen, die aan allerlei eisen moet voldoen, maar in lid 4 ook tegen een onjuiste aanzegging > dan blijft de oude huurprijs van kracht.
  • Indien de verhuurder een toegelaten instelling is, kan erop worden gewezen dat de verhuurder een sociale doelstelling heeft, met name sociale huurwoningen verhuurt, gebonden is aan gedetailleerde regelgeving en door de Autoriteit Woningcorporaties kan worden gecorrigeerd door middel bestuursrechtelijke handhaving indien deze die regelgeving schendt.

 

Aanpassing huurverhogingsbeding in de standaard huurcontracten voor sociale huur

Ondertussen doen ook verhuurders die sociale huurwoningen verhuren er verstandig aan het huurverhogingsbeding in hun model huurcontracten onder de loep te nemen, om te bezien of zij een ‘blauwe lijst-risico’ lopen.

Hielkema & co kan hen daarbij behulpzaam zijn en heeft de nodige teksten ontwikkeld die ‘blauwe lijst-proof’ zijn.