Maandelijks archief: februari 2021

Nieuws

De (tijdelijke) wettelijke troeven van een huurder met betalingsproblemen

Verhuurders van bedrijfsruimtes worden sinds de aanvang van de coronapandemie (veel) meer dan voorheen geconfronteerd met huurders die stellen de huur niet langer te kunnen betalen. Veelal leidt dit tot onderhandelingen waarbij maatwerkafspraken worden gemaakt over huuropschorting en huurkorting.[1] Voor sommige huurders zijn de betalingsproblemen dermate groot dat deze afspraken onvoldoende soelaas bieden. Voor die huurders biedt de wet een aantal regelingen voor het herstructureren van de (huur)schulden en het verkrijgen van een afkoelingsperiode. Een voorbeeld is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Op grond daarvan heeft een Haarlemse ondernemer als eerste met succes schulden gesaneerd.[2] Het is voor verhuurders van belang om erop bedacht te zijn dat huurders een beroep op dergelijke regelingen kunnen doen. Zo voorkom je als verhuurder dat je voor verrassingen komt te staan.

In deze bijdrage zal worden ingegaan op twee wettelijke regelingen waarop een huurder met betalingsproblemen een beroep kan doen. Dit betreffen respectievelijk de WHOA en de Tijdelijke wet COVID-19.[3]

De Wet Homologatie Onderhands Akkoord

Inleiding

Op 1 januari 2021 is de WHOA in werking getreden. Het doel van de wet is om ondernemingen die vanwege hoge schulden in een faillissementssituatie dreigen te raken, een helpende hand te bieden. Tot aan de inwerkingtreding van deze wet ontbrak in Nederland een wettelijke regeling voor een dwangakkoord buiten een faillissement. Daardoor kon een onderhands schuldsaneringsakkoord in principe alleen worden bereikt in het geval alle schuldeisers en aandeelhouders daarmee instemden. De WHOA heeft daar verandering in gebracht.[4]

Het akkoord en de positie van de verhuurder

Op grond van de WHOA kan de rechtbank een onderhands schuldsaneringsakkoord tussen enerzijds een onderneming en anderzijds de schuldeisers en aandeelhouders goedkeuren. In zo’n dwangakkoord kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de onderneming een aantal openstaande vorderingen gedeeltelijk kwijtgescholden krijgt en dat er uitstel van betaling wordt verleend. De goedkeuring door de rechtbank heeft tot gevolg dat het akkoord bindend is voor alle bij het akkoord betrokken schuldeisers en aandeelhouders. Een verhuurder die vanwege een daarin opgenomen kwijtschelding van de huurschuld niet met het akkoord heeft ingestemd, is door de goedkeuring van de rechtbank alsnog daaraan gebonden.[5] Kortom, voor verhuurders kan zo’n dwangakkoord verstrekkende financiële gevolgen hebben.

Dit geldt te meer aangezien een huurder, die een beroep toekomt op de WHOA, aan de verhuurder een voorstel kan doen tot wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst. Zo’n voorstel kan bijvoorbeeld inhouden dat de contractueel overeengekomen huurprijs wordt verlaagd. Ook kan dit voorstel inhouden dat de exploitatieverplichting van de huurder wordt beperkt. De verhuurder is niet verplicht om zo’n voorstel te accepteren, maar daar zit wel een risico aan. Indien de rechtbank het aangeboden akkoord namelijk goedkeurt, dan kan de rechtbank ook bepalen dat de huurovereenkomst mag worden opgezegd. Die opzegging kan bijvoorbeeld leiden tot (langdurige) leegstandschade.

Tot slot wordt opgemerkt dat een huurder, ter voorbereiding van een akkoord, de rechtbank om een afkoelingsperiode kan verzoeken. De afkoelingsperiode duurt ten hoogste acht maanden. Tijdens deze periode hebben derden, waaronder de verhuurder, geen bevoegdheid tot verhaal op goederen van de huurder. Verder kan de rechtbank reeds gelegde beslagen opheffen en wordt de behandeling van faillissementsverzoeken geschorst.

Verweermiddelen van de verhuurder en aanbeveling

Indien een verhuurder als schuldeiser wil voorkomen dat de rechtbank het akkoord zal goedkeuren, dan kan deze zich verweren. In de wet staan meerdere afwijzingsgronden genoemd op basis waarvan de rechter het verzoek moet afwijzen. Zo dient de rechtbank onder andere het verzoek af te wijzen in het geval de nakoming van het akkoord onvoldoende is gewaarborgd.

Verder is van belang dat de schade die de verhuurder lijdt in het geval de huurovereenkomst bij een dwangakkoord mag worden opgezegd, kan worden verhaald op de huurder. Een belangrijke schadepost betreffen de misgelopen huurinkomsten doordat de huurovereenkomst tegen een eerdere datum mag worden opgezegd dan de contractueel overeengekomen einddatum. Als kanttekening dient opgemerkt te worden dat het akkoord met de huurder kan voorzien in een beperking van dit recht op schadevergoeding.

Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten is het voor verhuurders verstandig om rekening te houden met de WHOA. Dit kan door de huurder – ten opzichte van de situatie voorheen – extra zekerheid te laten stellen. Bijvoorbeeld door een verhoging van het bedrag van de af te geven bankgarantie. Ook kan gedacht worden aan een extra borgstelling. Een aandachtspunt daarbij is dat verstrekte zekerheden door derden, die onderdeel uitmaken van dezelfde vennootschapsrechtelijke groep als de huurder, eveneens in het akkoord kunnen worden betrokken. Dit geldt bijvoorbeeld voor concerngaranties. Verder hebben verhuurders een extra belang om bij het contracteren te onderzoeken in hoeverre de onderneming van de huurder levensvatbaar is. Dit zodat zoveel mogelijk wordt voorkomen dat de huurder zich op enig moment op de WHOA zal beroepen.

Tijdelijke wet COVID-19

Voor deze bijdrage is – naast de WHOA – van belang de zogenaamde Betalingsuitstelwet, als onderdeel van de Tijdelijke wet COVID-19 van de Ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Justitie en Veiligheid. Deze wet is per 17 december 2020 in werking getreden.[6] De Betalingsuitstelwet heeft tot doel vermijdbare faillissementen te voorkomen.

Wanneer een huurder de contractueel verschuldigde huur niet voldoet, kan een verhuurder onder omstandigheden diens faillissement aanvragen. De Betalingsuitstelwet biedt aan schuldenaren, waaronder een huurder, de mogelijkheid zich tegen zo’n faillissementsaanvraag te verweren met een aanhoudingsverzoek. De wet biedt daarnaast de mogelijkheid om verhaalacties van schuldeisers te schorsen als sprake is van liquiditeitsnood. De schuldenaar kan slechts de rechtbank vragen dergelijke maatregelen te treffen, indien de schuldenaar vanwege de beperkende maatregelen in het kader van het coronavirus zijn bedrijfsvoering niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten. Voor veel huurders, bijvoorbeeld horeca-exploitanten, zal dit waarschijnlijk het geval zijn.

De kern van de Betalingsuitstelwet ziet op de aanhouding van faillissementsverzoeken. Voor wat betreft het aanhoudingsverzoek geldt dat de rechtbank kan worden verzocht om de behandeling van de faillissementsaanvraag voor ten hoogste twee maanden aan te houden. Deze aanhouding kan maximaal twee maal met maximaal twee maanden verlengd worden. Voor toewijzing van het aanhoudingsverzoek geldt het volgende:

  • De schuldenaar moet voor toewijzing van het verzoek tot aanhouding in de eerste plaats summierlijk aannemelijk maken dat hij verkeert in de toestand van hebben opgehouden te betalen. Die toestand moet uitsluitend of hoofdzakelijk het gevolg zijn geweest van de uitbraak van het COVID-19 virus, als gevolg waarvan de schuldenaar zijn onderneming niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten.

Voornoemde toestand wordt vermoed aanwezig te zijn als – kort gezegd – de schuldenaar, bijvoorbeeld de huurder, kan aantonen dat hij voor de uitbraak van het coronavirus voldoende liquide middelen had om de opeisbare schulden te voldoen, en dat er sprake is van een omzetverlies van minimaal 20% sinds de uitbraak van het coronavirus. In het geval dat de huurder bij een aanhoudingsverzoek niet voldoende kan aantonen dat hij voor de Corona-pandemie wel voldoende liquide middelen had, zal het aanhoudingsverzoek worden afgewezen. In de praktijk blijkt het niet gemakkelijk voor een schuldenaar, wij zien in de rechtspraak al een aantal afwijzingen van verzoeken in het kader van deze Betalingswet / Tijdelijke wet COVID-19.

De Betalingswet is thans geldig tot 1 april 2021[7], en kan steeds per twee maanden worden verlengd.

Conclusie

De wet en de jurisprudentie bieden huurders met betalingsproblemen verscheidene handvatten. In het voorgaande hebben wij twee wettelijke regelingen toegelicht waarop huurders met betalingsproblemen een beroep kunnen doen. Voor verhuurders kan een succesvol beroep op deze regelingen verstrekkende financiële gevolgen hebben. Zoals aangegeven, is het daarom belangrijk dat verhuurders zich van deze regelingen bewust zijn. Bijvoorbeeld bij het onderhandelen over een eventuele huuropschorting dan wel huurkorting. Ook is het verstandig om bij het aangaan van nieuwe huurcontracten op deze regelingen te anticiperen.

Vooralsnog lijkt het relatief gezien weinig voor te komen dat huurders op de twee toegelichte regelingen een beroep hebben gedaan. Aangezien gedurende de huidige coronapandemie voor veel huurders de huurbetalingsverplichtingen een (te) grote last vormen, zou daar wel eens op korte termijn verandering in kunnen komen.

[1] https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/4-op-5-verhuurders-winkel-of-horeca-schiet-huurder-te-hulp/.

[2] Zie Rechtbank Noord-Holland 19 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1398 en https://www.haarlemsdagblad.nl/cnt/DMF20210224_23065167.

[3] In deze bijdrage zal dus niet worden ingegaan op de jurisprudentie waarin huurders vanwege de gevolgen van de coronapandemie met een beroep op de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW huuropschorting dan wel huurkorting vorderen.

[4] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[5] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[6] Besluit van 8 december 2020 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van Hoofdstuk 2 van de Tijdelijke wet COVID-19 SZW en JenV, Staatsblad 2020-523, 8 december 2020.

[7] https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2021/01/12/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang.pdf.

Geschreven door: Maaike Boomsma en Rob Nederveen

Nieuws

Meer duidelijkheid over boetes in huurcontracten voor woonruimte

De rechtbank Amsterdam deed uitspraak nadat prejudiciële vragen zijn gesteld

 Al in 2019 heeft de kort gedingrechter in Amsterdam in een zaak waarin Hielkema & co optrad voor de verhuurder, prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de EU, over de uitleg van boetebedingen in algemene huurvoorwaarden. Hier schreven we eerder al over en dat stuk is hier terug te lezen. De reden dat het Hof van Justitie van de EU hierbij betrokken kan worden, is dat op algemene huurvoorwaarden met particulieren de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing is. Een beding wordt als oneerlijk beschouwd als het de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument.

De rechter moet in iedere zaak waarin dergelijke bedingen een rol spelen, toetsen of die al dan niet onredelijk zijn.  De vraag waar rechters mee worstelden is kort gezegd: hoe te handelen als er meerdere boetes in algemene huurvoorwaarden zijn opgenomen, en meer in het bijzonder: wat te doen als er meerdere boetes in staan die op dezelfde tekortkoming (bijv. onderhuur, of wanbetaling) zien. Met andere woorden: wat is de “cumulatieve werking” van dergelijke bedingen.

In deze zaak ging het om illegale onderhuur van een sociale huurwoning. In de algemene huurvoorwaarden stond (alleen) een gemaximeerde boete van EUR 5.000 op het illegaal onderverhuren van de woning. Die boete vorderde de verhuurder. De rechter die de zaak behandelde vond die boete op zichzelf niet oneerlijk, maar vroeg zich wel af of dat beding, in samenhang met andere bedingen uit de algemene huurvoorwaarden, wellicht toch als oneerlijk moest worden beschouwd. Daarom heeft de rechter dat voorgelegd aan het Hof van justitie de EU.

Hof van Justitie van de Europese Unie

Op 10 september 2020 heeft het Hof van Justitie van de EU de vragen beantwoord, en heeft (onder meer) geoordeeld dat de rechter moet onderzoeken of de verhuurder ook andere boetebedingen in heeft geroepen of in kan roepen. Als dat zo is, dan zal de rechtbank daar in de beslissing rekening mee moeten (kunnen) houden, met de beoordeling of het beding al dan niet (on)eerlijk is in de zin van de richtlijn. Dat geldt ook als de bedingen op zichzelf niet oneerlijk zouden zijn. Er moet dus worden bekeken of het beding oneerlijk is bezien in combinatie met andere bedingen in de huurovereenkomsten. Het Hof heeft dus richtlijnen gegeven en heeft geen uitspraak gedaan in het individuele geval. Daarvoor is de zaak weer terug naar de Amsterdamse rechtbank gegaan.

Rechtbank Amsterdam

Naast betaling van de boete van EUR 5.000 die stond op onderverhuur, vorderde de verhuurder in deze zaak ook de afdracht van de winst die de huurder/onderverhuurder met de illegale onderverhuur had verdiend. Dat kan op grond van de wet (artikel 6:104 BW) maar voor de vordering tot winstafdracht was ook een en grondslag in de algemene huurvoorwaarden te vinden. Er waren dus twee bepalingen op grond waarvan de huurder zou moeten betalen.

De rechter heeft in het vonnis van 28 januari 2021 geoordeeld dat, ook als rekening wordt gehouden met de cumulatieve werking van deze beide bedingen, zij niet oneerlijk zijn. De rechter onderbouwt dat als volgt:  “de sanctie op onderverhuur zou onvoldoende uitwerking hebben als de daarop gestelde boete in voorkomend geval geheel of gedeeltelijk uit de met die onderverhuur genoten winst kon worden voldaan. Omgekeerd zou er weinig prikkel zijn om zich aan het verbod tot onderverhuur te houden als men in het ergste geval alleen de daarmee genoten winst kwijt zou zijn.”

De huurder werd dus veroordeeld tot betaling van de boete van EUR 5.000, én tot betaling van ruim EUR 3.600 winstafdracht.  Een bittere pil voor deze huurder.

Gevolgen voor de praktijk

Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk? In elk geval is (meer) duidelijk dat wanneer er meerdere boetes in de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden staan met betrekking tot een en dezelfde tekortkoming van de huurder (zoals illegale onderhuur), dat ertoe kan leiden dat er helemaal geen boete  wordt opgelegd omdat de cumulatie van die boetes oneerlijk wordt geacht. Het voorgaande is bijvoorbeeld aan de orde op het moment dat er én een boete specifiek voor onderhuur is opgenomen, én een generieke boete voor “overtreding van een verplichting uit de huurovereenkomst”. Een dergelijke  vangnetbepaling staat bijvoorbeeld (nog?) in het ROZ-model voor verhuur van woonruimte. Wij hebben zelf huurovereenkomsten ontwikkeld, die onlangs zijn gereviseerd. In onze huurcontracten voor verhuur van woonruimte zijn boetebedingen opgenomen die in lijn zijn met de rechtspraak.

Voor woningcorporaties is deze uitspraak waarschijnlijk een opluchting. Zij hebben vaak boetebepalingen in hun huurovereenkomsten opgenomen en hebben een wettelijke taak te vervullen. Wanneer er wordt gefraudeerd met huurwoningen door deze bijvoorbeeld onder te verhuren, is het voor een verhuurder prettig als daar een sanctie op staat. Dan kan de huurder worden gewezen op de boete en weet de huurder waar hij of zij aan toe is.

Natuurlijk blijft het maatwerk en zijn niet alle boetes uit de huurovereenkomst zomaar verschuldigd. Per geval zal moeten worden bekeken of er sprake is van een oneerlijk beding en zullen de verschillende boetes uit de huurovereenkomsten moeten worden beoordeeld. Ons kantoor kan helpen bij het opstellen van huurcontracten en kan ook uw huurcontract tegen het licht houden. We helpen u graag.

Nieuws

Signaleringen

Controversieel verklaarde wetsontwerpen 2021

Wanneer een kabinet demissionair is geworden, wil de Kamer geen belangrijke of politiek gevoelige besluiten nemen.  De Kamer bepaalt welke wetsvoorstellen en onderwerpen als controversieel worden aangemerkt. Controversieel verklaard worden die wetsvoorstellen en onderwerpen waarvan redelijkerwijs verwacht mag worden dat behandeling met een ander kabinet tot een andere uitkomst zal leiden.

De Tweede Kamer heeft op 27 januari 2021 het wetsvoorstel maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering controversieel verklaard (zie onze eerdere artikelen over dit wetsvoorstel: “Tekst regelgeving maximering woz-punten” en “Forse kritiek in de internetconsultatie over de cap op de woz-woningwaarderingspunten”). Dit houdt in dat de behandeling ervan wordt uitgesteld tot er een nieuw kabinet zit. Het blijft voorlopig dus nog onduidelijk wanneer de maatregel van kracht wordt.

De volgende – voor de huurrecht praktijk relevante – wetsvoorstellen/brieven zijn niet-controversieel verklaard:

  • Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten;
  • Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen;
  • Voornemen tot Wet toeristische verhuur van woningen.

De onderwerpen die niet controversieel zijn verklaard worden opnieuw geagendeerd om te besluiten over de verdere behandeling.

______________________________________________________________________

Nieuws

Even voorstellen: Jim Frielink

Sinds 1 januari 2021 is Jim Frielink ons kantoor komen versterken. Jim is sinds drie jaar advocaat en heeft bewust voor Hielkema & co gekozen. Hij stelt zich aan u voor in dit interview.

Waar heb je hiervoor gewerkt?

Hiervoor heb ik bij een advocatenkantoor in Amsterdam gewerkt dat particulieren en het MKB bijstond. Binnen dat kantoor hield ik mij met name bezig met bestuursrechtzaken, in het bijzonder op het gebied van vastgoed. Zo kwam ik ook steeds meer in aanraking met het huurrecht en heb ik mij ook in dat rechtsgebied bekwaamd.

Wat trekt je aan in de advocatuur?

De afwisseling. Dat maakt dat het bijna nooit saai wordt. Zowel de inhoud van de zaken, maar ook het soort cliënten wisselt dagelijks. Zo sta je grote ondernemingen en kleine vastgoedpartijen bij. De ene dag gaat het om een ontruimingsvordering in kort geding, de andere dag adviseer je over de bestuursrechtelijke aspecten van een bouwproject. Die veelzijdigheid en de steeds wisselende inhoudelijke uitdagingen maken dat ik mij erg thuis voel in de advocatuur.

Waarom koos je voor Hielkema & co?

Als het gaat om huurrecht, maar in bredere zin ook het vastgoedrecht, is Hielkema & co een zeer toonaangevend kantoor. De ambities van het kantoor, om het groeiend aantal cliënten op een steeds breder terrein van het vastgoedrecht te kunnen bijstaan sloot goed aan bij mijn wens en praktijk. Na de eerste kennismaking merkte ik dat de leuke en ontspannen sfeer binnen het kantoor,  de expertise en de ambities goed bij mij paste.

Wat zijn je hoogtepunten van de eerste weken bij Hielkema & co?

De manier waarop ik ben welkom geheten was fijn. Ik heb me bijna niet als ‘nieuw’ gevoeld, maar direct als onderdeel van het bestaande team. Dat maakt naar je werk gaan direct leuk en vind je snel je draai in lopende zaken. Ook het samenwerken met uitsluitend op vastgoed georiënteerde collega’s is een fijne bijkomstigheid.

Nieuws

Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen

Per 1 januari 2021 is de Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen in werking getreden. Hiermee wordt de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet gewijzigd. Het doel van de wet is om huishoudens in een sociale huurwoning een eenmalige huurverlaging te geven, als ze relatief duur wonen. Een deel van de huishoudens die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen[1] woont in een woning met een huur boven de aftoppingsgrens en woont daarmee relatief te duur (“dure scheefheid”).

Eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een hoge huur

Woningcorporaties houden sinds 2016 bij het toewijzen van woningen rekening met het inkomen van huurders. Zo betalen huurders van een sociale huurwoning een huurprijs passend bij hun inkomen (‘passend toewijzen’). Voor huurders die een te hoge huur betalen voor hun inkomen, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met een inkomensterugval, maakt het kabinet het mogelijk om een (meer) passende huur te verkrijgen door middel van een eenmalige huurverlaging. Met ingang van 1 januari 2021 zijn woningcorporaties eenmalig verplicht om op eigen initiatief of op verzoek van de huurder de huur te verlagen tot de toepasselijke aftoppingsgrens.

Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie

Woningcorporaties vragen voor de woonadressen waarvan de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens (in 2021: € 633,25) bij de belastingdienst[2] een verklaring over de categorie van het huishoudinkomen van 2019[3]. Als uit de verklaring van de belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van 2019 niet hoger was dan de actuele toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens, stelt de woningcorporatie uiterlijk 1 april 2021 een huurverlaging voor tot het bedrag dat gelijk is aan de voor dat huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.

Welke huishoudens komen in aanmerking voor huurverlaging?

Uit onderstaand schema blijkt welke huishoudens in aanmerking komen voor huurverlaging.

 Type huishouden

Type huishouden Inkomen tot inkomensgrens Huurverlaging naar
Eén persoon Tot en met 23.725 euro 633,25 euro
Eén persoon, AOW-gerechtigd
op 1-1-2021		 Tot en met 23.650 euro 633,25 euro
Meerdere personen Tot en met 32.200 euro Twee personen: 633,25 euro
Drie of meer personen: 678,66 euro
Meerdere personen, van wie
ten minste één
AOW-gerechtigd
is op 1-1-2021		 Tot en met 32.075 euro Twee personen: 633,25 euro

Drie of meer personen: 678,66 euro

 

Huishoudens die na 2019 een inkomensdaling hebben gehad en/of waarbij de huurprijs boven de aftoppingsgrens is gekomen kunnen ook in aanmerking komen voor een huurverlaging. De huurder kan dan zelf om een huurverlaging vragen. De huurder kan voor 31 december 2021 de woningcorporatie verzoeken een huurverlagingsvoorstel tot de toepasselijke aftoppingsgrens te doen. Hij moet daarbij aantonen dat het huishoudinkomen in de laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek niet hoger was dan de toepasselijke inkomensgrens. De corporatie moet binnen drie weken na ontvangst van de actuele inkomensgegevens het huurverlagingsvoorstel doen. Ook hier geldt dat de huurverlaging ingaat op de eerste dag van de tweede maand na de datum van het voorstel.
Huurverlaging op verzoek van huurderDe voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging ligt, in afwijking van artikel 7:252 lid 1 BW, niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.

Geen tijdelijke huurkorting

De huurverlaging is een permanente huurverlaging en geen (vrijwillige) tijdelijke huurkorting. Indien de huurder voldoet aan de voorwaarden is de corporatie verplicht de huur te verlagen. Aanvullende eisen zijn niet toegestaan. De wet geldt voor alle gereguleerde woningen van de corporatie. De wet geldt niet voor woningen met een geliberaliseerd contract.

Huurverhoging

Per 1 januari 2021 worden de aftoppingsgrenzen bepaald. Een huishouden dat  vóór 1 juli 2021 een huurverlaging heeft gekregen tot de aftoppingsgrens, mag geen huurverhoging krijgen per 1 juli 2021 conform de reguliere huuraanpassing. De corporatie mag, als gevolg van een renovatie of verduurzaming van de woning, ook later in het jaar de huurprijs niet verhogen tot boven de aftoppingsgrens. Indien de huurverlaging ná 1 juli 2021 is ingegaan, kan de huur per 1 juli 2022 weer worden verhoogd.

Huurcommissie

Als de huurder en verhuurder een geschil hebben over de eenmalige huurverlaging kan de huurder zijn verzoek om huurverlaging voorleggen aan de huurcommissie.

[1] Woningcorporaties moeten sinds 2016 jaarlijks aan minimaal 95% van de verhuizende huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen (€ 23.725 voor eenpersoonshuishoudens, € 23.650 voor

eenpersoonsouderenhuishoudens, € 32.200 voor meerpersoonshuishoudens en € 32.075 voor

meerpersoonsouderenhuishoudens (2021)), een woning met een huurprijs onder of gelijk aan de aftoppingsgrens (€ 633,25 voor een-en tweepersoonshuishoudens en € 678,66 voor meerpersoonshuishoudens (2021)) toewijzen.

[2] Vanaf begin januari 2021 kunnen woningcorporaties een account aanvragen via een digitaal portaal van de Belastingdienst.

[3] Het inkomen van 2019 is in het voorjaar 2021 het door de belastingdienst recentst vastgestelde inkomen.

Nieuws

Vernieuwde Modelhuurcontracten woonruimte van Hielkema & co

Hielkema & co biedt al sinds 2002 Modelhuurcontracten voor woonruimte aan. Deze Modellen wordt regelmatig geactualiseerd op basis van rechtspraak, wetswijzigingen, ontwikkelingen in de markt en voortschrijdend inzicht. De laatste update dateert van 2018. Hielkema & co heeft al haar Modelcontracten nu wederom geheel geactualiseerd. Hielkema & co heeft haar aanbod aan Modelhuurcontracten bovendien aanzienlijk uitgebreid.

In 2016 had Hielkema & co haar aanbod van Modellen al aanzienlijk verruimd. Dat was nodig vanwege ingrijpende wetswijzigingen op grond van de Wet doorstroming huurmarkt. Sindsdien biedt Hielkema & co de volgende Modellen aan voor zelfstandige woonruimte:

  • Model A: Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een initiële huurtermijn)
  • Model B: Tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar
  • Model C: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule (‘tussenhuur’)
  • Model D: Tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet

 

Deze modellen zijn nu geheel geactualiseerd. Dat geldt ook voor de erbij behorende ‘Algemene Bepalingen’, die nu zijn omgedoopt tot ‘Algemene Huurvoorwaarden’. Ook de Toelichting bij de Modellen is onder handen genomen. Modellen A t/m D zijn ook in het Engels te verkrijgen.

Daarnaast heeft Hielkema & co een aantal nieuwe Modellen op de markt gebracht, zodat, naast Modellen A tot en D, ook de volgende Modellen beschikbaar (en die waar nodig volledig geactualiseerd) zijn:

  • Model E: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar;
  • Model F: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte op basis van hospitaverhuur;
  • Model G: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd;
  • Model H: Huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor de verhuur aan een groep bewoners (woningdelen);
  • Model I: Huurovereenkomst voor een woonboot.

 

Ook deze Modellen zijn voorzien van een uitgebreide Toelichting.

Hielkema & co is ook doende haar Modellen voor de verhuur van bedrijfsruimte te actualiseren. Dat zijn het Model voor winkels/horeca en het Model voor overige (bedrijfs)ruimte, zoals kantoorruimte. Deze zullen in maart 2021 gereed zijn.

De Modellen zijn tegen een vergoeding te bestellen bij Hielkema & co. Indien u een mail stuurt naar info@hielkemaco.nl, ontvangt u een prijsopgave en kunt u uw bestelling opgeven.

Nieuws

Huisvestingsverordening Amsterdam: wat is er gewijzigd per 1 januari 2021?

Binnen een tijdsbestek van 1 jaar is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 vier keer gewijzigd. De meest recente wijzigingen dateren van 1 januari 2021. Een aantal van die wijzigingen zal in dit artikel nader worden toegelicht. Daarbij worden alleen de wijzigingen van de regels die zien op regulering van de woonruimtevoorraad besproken. Wijzigingen in de regels voor bijvoorbeeld urgentieverklaringen, woongemeenschappen etc., regels die dus zien op verdeling van de woningvoorraad, worden in deze bijdrage niet besproken.

Registratieplicht vakantieverhuur

Een lang gekoesterde wens van het college en de raad gaat per 1 april 2021 in vervulling: een registratieplicht voor vakantieverhuur. Deze registratieplicht – mogelijk gemaakt door nieuwe landelijke regels – stelt het college in staat beter te handhaven op (illegale) vakantieverhuur. Door de nieuwe maatregelen wordt een vakantieverhuurder per 1 april 2021 verplicht om een uniek registratienummer in een advertentie (op Airbnb/Booking) op te nemen. Daarmee wordt het verhuren van een woning op dergelijke sites minder anoniem. Dit zorgt ervoor dat het bijvoorbeeld moeilijker wordt om de limiet van 30 nachten die geldt voor vakantieverhuur te omzeilen. Dat kan nu bijvoorbeeld nog door het aanmaken van meerdere advertenties, maar met een verplicht registratienummer is dat niet meer mogelijk. Het registratienummer is immers gekoppeld aan de woning. Het enkel aanbieden van een woonruimte zonder registratienummer kan resulteren in een boete van € 8.700,-. Als de registratieplicht op 1 april a.s. daadwerkelijk ingaat, zullen wij hier nog uitgebreider over schrijven.

Striktere eisen voor woningvorming

De eisen waaronder een vergunning voor woningvormen – het creëren van twee kleine (zelfstandige) woningen uit één grotere woning – wordt verstrekt zijn per 1 januari 2021 ook strikter geworden.

De woning waaruit deze te vormen kleinere woningen voortkomen moet nu ten minste 100 m2 gebruiksoppervlakte hebben. Amsterdam probeert daarmee te waarborgen dat voldoende woningen voor gezinnen beschikbaar blijven. Zo wordt voorkomen dat er grote woningen (tot 100 m2) worden onttrokken en worden opgedeeld in kleinere woningen.

Indien het een ‘grondgebonden’ woning betreft dan moet de oorspronkelijke woning zelfs een minimale oppervlakte van 200 m2 hebben. Grondgebonden woningen zijn woningen die op de begane grond liggen en ook de verdieping daarboven omvatten. Dit ziet de gemeente als woningen die beschikbaar moeten blijven voor gezinnen.

Daarnaast worden nog nadere voorwaarden gesteld aan de minimale oppervlaktes van de te vormen zelfstandige woningen. Die moeten in beginsel altijd 40 m2 bedragen.

Recidiveboete

Nieuw is ook de dubbel zo hoge boete voor een herhaalde overtreding van de regels door een ‘professionele verhuurder’.  Indien een professionele huur een tweede overtreding begaat binnen vier jaar na een eerdere overtreding, volgt verdubbeling van de op te leggen boete. Daarbij wordt bij het verhuren van twee of meer adressen een verhuurder al aangemerkt als professionele verhuurder.

 Intrekken vergunningen

Ook is een nieuwe bepaling toegevoegd aan het artikel dat het college de bevoegdheid geeft om voorraadvergunningen in te trekken. Artikel 3.3.2, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 bood het college al de mogelijk om bijvoorbeeld een omzettingsvergunning in te trekken bij ernstige overlast. Nieuw is echter lid 3 van het artikel, dat stelt:

“Burgemeester en wethouders kunnen verleende voorraadvergunningen wijzigen en verleende vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging nodig maken.”

Naast een kritische zienswijze vanuit ons kantoor op het voorstel van dit artikel, is het verder vrij geruisloos en zonder veel protest aangenomen. Dat is opmerkelijk omdat deze nieuwe bepaling zeer verstrekkende gevolgen kan hebben. Het betreft immers een discretionaire bevoegdheid. Het college kan verleende vergunningen voortaan namelijk intrekken of wijzigen bij veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten. Dit artikel geeft het college op papier behoorlijke bevoegdheden aangezien het snel aannemelijk is dat er sprake is van veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten. Nieuwe ideeën over de wijze van bewoning van woonruimtes (zoals recent de 1 persoon per onzelfstandige woonruimte), de inhoud van overeenkomsten (zoals recent de verplichting tot individuele huurovereenkomsten) kunnen voortaan, in ieder geval in theorie, leiden tot aanpassing van reeds afgegeven vergunningen, zonder dat bestaande rechten moeten worden gerespecteerd. Zoals nu vaak het geval is en vaak in overgangsrecht is vervat. Uit de nota van beantwoording volgt dat het college niet vreest voor strijd met de rechtszekerheid, maar gezien de vrijblijvende formulering van het artikel moet dat nog bezien worden.

Aankomende wijzigingen

Overigens verwachten wij op korte termijn wederom een aanpassing van de Hvv. De uitspraak van de Raad van State van 2 december 2020, in welke uitspraak kritisch is geoordeeld over het gefixeerde boetestelsel, dwingt het college naar alle waarschijnlijkheid namelijk tot het doorvoeren van wijzigingen ten aanzien van het boetestelsel dat is opgenomen in de Hvv.

Daarmee blijkt de Amsterdamse huisvestingsverordening een bron voor onduidelijkheid. Een belangrijke reden waarom wij u erover zullen blijven informeren.

De nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, zoals geldig vanaf 1 januari 2021 leest u hier.

Nieuws

Uitspraak: Geen huurbescherming na einde huurovereenkomst

Waar ging de zaak over?

Hielkema & co heeft onlangs een opmerkelijke huurzaak behandeld voor de verhuurder van een woning. Tussen de huurder en de verhuurder waren drie opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aangegaan.

Volgens de wet eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd na het verloop van de bepaalde tijd zonder huurbescherming voor de huurder. Maar de wet bepaalt ook dat zodra een dergelijke huurovereenkomst met een bepaalde tijd wordt verlengd (zoals in deze zaak), loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd en heeft de huurder volledige huurbescherming. De huurovereenkomst moet dan worden opgezegd op basis van een van de wettelijke opzeggingsgronden (tenzij partijen onderling overeenstemming bereiken over het eindigen van de huur).

In deze zaak had de verhuurder de huurder geïnformeerd dat hij de huurovereenkomst niet nog eens wilde verlengen, maar hij had de huur niet opgezegd. Partijen hebben vervolgens een afspraak gemaakt over oplevering van de woning. De huurder heeft de woning opgeleverd, de sleutel ingeleverd en is vertrokken. Huurder heeft de borg teruggekregen en zich uitgeschreven van het adres van het gehuurde.

Twee maanden later beriep huurder zich echter alsnog op huurbescherming. Huurder stelt dat als hij had geweten dat hij niet weg hoefde, hij dat niet had gedaan. De huurder vorderde in kort geding dat de woning per direct weer aan haar ter beschikking zou worden gesteld.

Verhuurder, stelde dat er geen reden was om de woning weer aan huurder ter beschikking te stellen, omdat de huur met wederzijds goedvinden was beëindigd.

Wat vond de rechter?

De rechter overwoog dat partijen er kennelijk allebei vanuit zijn gegaan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd gold. Dit ongeacht de juridische werkelijkheid dat inmiddels sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Huurder heeft gevolg gegeven aan de mededeling van de verhuurder dat hij de huurovereenkomst wilde beëindigen: huurder heeft de woning daadwerkelijk verlaten en de sleutels ingeleverd, de borg teruggekregen en zich uitgeschreven van het adres van het gehuurde.

De rechter was het met verhuurder eens en oordeelde dat de huurovereenkomst is geëindigd met wederzijds goedvinden. De rechter oordeelde verder dat de huurder zich er niet op kan beroepen dat hij het recht niet kende (dat wordt ook wel “rechtsdwaling”) genoemd. Dat kan slechts onder zeer uitzonderlijke omstandigheden, die hier niet aan de orde waren.

Huurder heeft berust in het vonnis, er is geen hoger beroep ingesteld.

Nieuws

Kosteloos webinar over huur en corona op 16 maart 2021

Hielkema & co presenteert in samenwerking met de Academie voor de Rechtspraktijk een praktisch en overzichtelijk webinar over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurcontracten. De nadruk van het webinar zal liggen op de verplichting van de huurder om de huur te betalen bij huurcontracten voor bedrijfsruimte (horeca en winkels).

De inmiddels flinke hoeveelheid rechtspraak laat zien dat de coronaproblematiek in het huurrecht zich laat gelden rond de huurbetaling. In het webinar komen onder meer de volgende vragen aan de orde:

  • Wat kan de verhuurder doen als de huurder de huur niet of niet geheel betaalt omdat hij zegt te worden getroffen door de coronamaatregelen?
  • Hoe kan de verhuurder controleren of wat de huurder beweert klopt?
  • Heeft de huurder recht op gehele of gedeeltelijk kwijtschelding van de huur?
  • Of heeft de huurder slechts recht op gehele of gedeeltelijk opschorting van de huurbetaling, met de verplichting de achterstand later in te lopen?
  • Heeft elke huurder recht op een vorm van korting op de huurbetalingsverplichting?
  • Hoe oordeelt de rechter over deze vragen en waar let de rechter daarbij op?
  • Welke informatie over de bedrijfsvoering van de huurder kan de verhuurder opvragen?
  • Speelt slecht betalingsgedrag van de huurder vóór de coronacrisis een rol bij de beantwoording van deze vragen en, zo ja, hoe?
  • In hoeverre maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of het bedrijf van de huurder wel of niet verplicht moest sluiten?
  • Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de verhuurder zelf ook in financiële problemen is gekomen door de coronacrisis?
  • Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de verhuurder door een huurkorting te geven zelf in financiële problemen komt, omdat hij dan zijn eigen verplichtingen niet kan nakomen?
  • Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de huurder zijn best heeft gedaan andere bronnen van inkomen of omzet te genereren met zijn bedrijf?
  • Hoe legt u met de huurder gemaakte afspraken over een tijdelijke korting op de huurbetalingsverplichting vast?
  • Zijn er ook andere typen afspraken te maken met de huurder?
  • En wat spreekt u met de huurder af over mogelijke toekomstige lockdowns?
  • Hoe kunt u zich in uw huurcontracten beter wapenen tegen huurbetalingsproblemen in de toekomst als gevolg van pandemieën?

Al deze vragen zijn rechtstreeks aan de praktijk van alle dag  ontleend. Als u het webinar hebt bijgewoond weet u beter waar u aan toe bent en staat u sterker in uw schoenen in discussies met uw contractspartner.

Het webinar duurt één uur en wordt uitgezonden op 16 maart 2021 om 10.15 uur. Het webinar kan kosteloos door u worden gevolgd.

U kunt zich hier aanmelden voor het webinar.

Nieuws

Samenloop zorg en huur: is er sprake van huurbescherming?

Zorginstellingen sluiten geregeld met zorgbehoevenden zowel een zorg- als huurovereenkomst. Dat houdt in dat – in het kader van de verleende zorg – ook een woning ter beschikking wordt gesteld. Dit kan voor problemen zorgen wanneer een zorgbehoevende, nadat de zorg tot een einde is gekomen, de woning niet wil verlaten. Dit was onder meer het geval in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 19 december 2019. Uiteindelijk moest daardoor de rechter een oordeel vellen.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op het juridische kader. Vervolgens zal de uitspraak nader worden toegelicht. Afsluitend zal aandacht worden besteed aan de manier waarop verhuurders het ontstaan van een dergelijke situatie kunnen voorkomen.

Gemengde zorg- en huurovereenkomsten

 Op gemengde zorg- en huurovereenkomsten zijn de wettelijke bepalingen ter zake huur en zorg naast elkaar van toepassing. Dit geldt tenzij deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan zich tegen toepassing verzet. Voor de praktijk betekent dit dat een zorgbehoevende, voor wie de zorg tot een einde is gekomen, zich in beginsel kan beroepen op wettelijke huurbescherming. Met andere woorden: het einde van de zorg betekent niet direct ook het einde van de huur. Als de zorginstelling ook de huur wil beëindigen, zal de aanwezigheid van een aparte wettelijke opzeggingsgrond vereist zijn. Mocht zo’n opzeggingsgrond niet aanwezig zijn, dan kan de (ex-)zorgbehoevende – ondanks het eindigen van de zorg – in de woning van de zorginstelling blijven wonen.

Op het voornoemde geldt echter een uitzondering wanneer het zorgelement uitdrukkelijk overheerst. In het geval het verlenen van zorg en begeleiding zodanig centraal staat en overheerst, dan kan de zorgbehoevende geen beroep doen op wettelijke huurbescherming. Hoewel enigszins afhankelijk van de contractuele (opzeggings)bepalingen, betekent dit doorgaans dat het einde van de zorg direct leidt tot het einde van de huur.

De uitspraak van 19 december 2019

In de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 19 december 2019 was er sprake van zo’n gemengde zorg- en huurovereenkomst. De zorginstelling had namelijk met de zorgbehoevende een zorgovereenkomst gesloten waarbij het ter beschikking stellen van een woonruimte onderdeel was van de gemaakte afspraken. Voor deze woonruimte betaalde de zorgbehoevende een bijdrage van € 300,00 per maand. Verder was overeengekomen dat in het geval de zorgbehoevende de gemaakte (zorg)afspraken niet zou nakomen, de overeenkomst met een opzegtermijn van één maand kon worden opgezegd.

Op een gegeven moment ontstonden er fricties tussen de zorgbehoevende en diens begeleider. Volgens de begeleider zou de zorgbehoevende afspraken niet nakomen en daarover liegen. Uiteindelijk leidde dit ertoe dat de zorginstelling – na een eerdere waarschuwing – overging tot het opzeggen van de overeenkomst. Aan de zorgbehoevende werd daarbij een termijn gesteld waarbinnen de woonruimte ontruimd moest zijn. De zorgbehoevende voldeed echter niet aan het verzoek tot ontruiming. Hierdoor was de zorginstelling genoodzaakt een gerechtelijke procedure te starten.

In de uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat de zorgbehoevende geen beroep kon doen op de wettelijke huurbescherming. Daaraan heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat het bij het aangaan van de overeenkomst de bedoeling was om de zorgbehoevende te begeleiden bij het zelfstandig wonen. In de overeenkomst stond dat uitsluitend met dat doel, voor de duur van de begeleiding, de woning ter beschikking was gesteld. Kortom, het zorgelement overheerste zo sterk, dat deze zonder begeleiding niet denkbaar was. Doordat de zorgbehoevende medewerking weigerde en zich niet aan afspraken hield, mocht de overeenkomst worden opgezegd. Deze opzegging leidde ertoe dat de zorgbehoevende zodoende de woning moest ontruimen en verlaten.

Toelichting uitspraak en aanbeveling

Doordat in deze zaak tussen de partijen het zorgelement uitdrukkelijk overheerste, kon de (ex-)zorgbehoevende volgens de rechtbank geen beroep doen op de wettelijke huurbescherming. Als kanttekening kan daarbij wel worden opgemerkt dat uit de uitspraak niet volgt wat de intensiviteit van de afgesproken zorg was. Of er slechts één uur per week zorg diende te worden verleend of dagelijks meerdere uren, wordt normaliter eveneens in de beoordeling meegenomen.

Hoe dan ook, de uitspraak laat zien dat zorgstellingen bij het aangaan van gemengde zorg- en huurovereenkomsten nauwkeurig te werk moeten gaan. Om zoveel mogelijk het risico te vermijden dat de zorgbehoevende een beroep op de wettelijke huurbescherming kan doen, dienen in de overeenkomst bepaalde waarborgen te worden opgenomen. Het gaat daarbij onder meer om verscheidene verplichtingen voor de zorgbehoevende en het benoemen van het doel waarvoor de woning ter beschikking wordt gesteld. Dit blijft echter maatwerk en de concrete invulling hiervan is ook afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Gelet op onwenselijke gevolgen voor de zorgstelling wanneer een (ex-)zorgbehoevende, nadat de zorg tot een einde is gekomen, in de woning mag blijven wonen, is het in ieder geval verstandig om hiervoor juridisch advies in te winnen. Uiteraard kunnen wij u daarin bijstaan.