Op 23 november 2020 is een concept van het wetsvoorstel ‘opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ via internetconsultatie gepresenteerd. Dit wetsvoorstel volgt naar aanleiding van een brief die minister Ollongren op 15 mei 2020 aan de Tweede Kamer heeft gestuurd. In deze brief staan maatregelen om excessen op de woningmarkt aan te pakken. Door middel van dit wetsvoorstel wordt invulling gegeven aan twee van de in de brief genoemde maatregelen.
Doel
Het wetsvoorstel heeft als doel om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en flexibiliteit van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren en de kansen tot toetreding op de woningmarkt voor onder andere starters en mensen met een middeninkomen te verbeteren. Om dit te bereiken worden een tweetal wetswijzigingen doorgevoerd.
Opkoopbescherming
Met invoering van de wet kan de gemeenteraad een opkoopbescherming voor bepaalde buurten invoeren. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat in gewilde buurten woningen beschikbaar blijven voor mensen die er na aankoop zelf in gaan wonen. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen kopers dus niet zomaar een woning aankopen en gaan verhuren. Zij kunnen dit enkel doen in uitzonderingsgevallen waarvoor zij een vergunning moeten aanvragen.
Het wetsvoorstel betreft een wijziging van de Huisvestingswet uit 2014. Gemeenten kunnen op basis hiervan regels stellen in de plaatselijke Huisvestingsverordening. Op dit moment zijn er geen mogelijkheden voor gemeenten om in de bestaande bouw te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen.
Reikwijdte
De gemeente zal moeten onderbouwen in welke buurten door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden en waarom de maatregel noodzakelijk en effectief is. Als de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast kan de maatregel ook worden ingezet. Het instrument richt zich op goedkope en middeldure koopwoningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt vervolgens weer per gemeente. Gemeenten kunnen door middel van een verordening invulling geven aan de opkoopbescherming, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van gebruik en huur, in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming. Hiermee wordt gezorgd dat het om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren.
Het verbod geldt tot maximaal vier jaar na aankoop van de woning. Dus vanaf vier jaar na de aankoop kan de eigenaar ervoor kiezen om de woning te verhuren en is hiervoor geen vergunning meer nodig.
Verhuurvergunning voor uitzonderingsgevallen
In uitzonderingsgevallen kan de eigenaar van de woning een vergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer de gemeente deze vergunning heeft afgegeven mag er alsnog worden verhuurd. Gemeenten moeten een vergunning afgeven indien de woning wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten, indien de woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is (waarbij toeristische verhuur is uitgesloten).
Daarnaast kunnen de gemeenten zelf aanvullend extra uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Gemeenten dienen dit dan wel te onderbouwen.
Indien de woning die onder de opkoopbescherming is gekocht met een vergunning is verhuurd, blijft de opkoopbescherming na doorverkoop gelden. De nieuwe eigenaar mag de woning enkel verhuren wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning verkrijgt.
De mogelijkheid om in de huisvestingsverordening een regeling met betrekking tot de opkoopbescherming op te nemen, vervalt drie jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag. Binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet wordt een evaluatie uitgevoerd naar de noodzaak en relevantie van de maatregel. Indien gemeenten de regeling opnemen in de huisvestingsverordening is dat voor een periode van ten hoogste vier jaar. Indien de wettelijk grondslag in de Huisvestingswet vervalt, dan blijft de verordening tot maximaal twee jaar na het vervallen van die wettelijke grondslag van kracht.
Mogelijke gevolgen
De opkoopbescherming is een vergaande maatregel, die het eigendomsrecht beperkt. Wanneer je een woning wilt verkopen in een gebied waar de opkoopbescherming geldt, zijn er minder potentiële kopers. Dit kan leiden tot een lagere verkoopprijs. In de gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd zullen er minder woningen worden gekocht om deze te verhuren. Hierdoor zal het voor huurders en kopers lastiger worden om een huurwoning in dat gebied te vinden. Een gevolg van de deze maatregel kan zijn dat beleggers zich gaan verplaatsen naar de gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt.
Tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten, aanpassing maximale duur en minimumduur waarbinnen niet kan worden opgezegd
Met deze wetswijziging wordt de mogelijkheid geboden om tijdelijke huurovereenkomsten eenmaal te verlengen met een beperkte duur, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen of vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren wordt hiermee met één jaar verlengd tot maximaal drie jaar (dit is nu nog twee jaar).
Met deze wijziging hoopt het kabinet dat er een ruimere voorraad aan huurwoningen ontstaat of zal worden aangeboden die voor een tijdelijke periode aan de bestaande voorraad kan worden toegevoegd. Het kabinet verwacht dat het flexibeler omgaan met tijdelijke contracten een uitkomst kan zijn voor verschillende groepen huurders, bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten, bewoners van flexwoningen of mensen die moeten wachten op een nieuwbouwwoning. Deze wetwijziging voorziet in een grote behoefte, zowel aan de zijde van verhuurders als huurders.
Op basis van deze wetswijziging mag je dus eenmaal verlengen. Als de (totale) overeengekomen periode de drie respectievelijk vijf jaar overschrijdt of als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, wordt het huurcontract aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Voorwaarden
Een voorwaarde voor een verlenging is dat de verhuurder het einde van de huur tijdig aanzegt. Verlenging kan dus alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, wanneer de verhuurder tijdig heeft aangezegd.
Een verlenging van het huurcontract dient daarnaast onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract is aangegaan te geschieden. De verhuurder kan tussentijds de voorwaarden, zoals de indexeringsclausule of de hoogte van de huur, dus niet eenzijdig aanpassen.
Minimumduur
Dit wetsvoorstel regelt dat er in tijdelijke huurcontracten een minimumduur kan worden afgesproken waarbinnen de huurder de huur niet kan opzeggen. De minimumduur is afhankelijk van de eerste overeengekomen huurperiode (wanneer deze minimaal een jaar is) en zal alleen gelden in het eerste tijdelijke contract.
Bij een huurovereenkomst van drie jaar, zal de minimum duur maximaal één jaar zijn. Bij een huurovereenkomst van twee jaar, zal de minimumduur maximaal zes maanden kunnen bedragen en bij een overeenkomst van één jaar maximaal drie maanden. Als de eerste huurovereenkomst voor een kortere periode dan één jaar is gesloten, kan er geen minimumduur worden overeengekomen.
Toetsing aanvangshuurprijs huurcommissie
Met dit wetsvoorstel wordt deze termijn verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract van drie jaar of na afloop van een verlengde tijdelijke huurovereenkomst met een totaalperiode van maximaal drie jaar voor zelfstandige woonruimtes. Voor onzelfstandige woonruimte wordt de maximale termijn waarna een toets van de aanvangshuurprijs getoetst kan worden drie en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst, met dien verstande dat dit maximaal een half jaar na afloop van de huurovereenkomst kan zijn. De termijn blijft dus gelijklopen met de maximale termijn waarin zelfstandige woonruimtes getoetst mogen worden.
Met deze maatregel kan een verhuurder dus nog drie en een half jaar na het sluiten van de huurovereenkomst worden geconfronteerd met een terugvorderingsactie van de huurder.
