Signaleringen

Stand van zaken tijdelijke huurkorting

Op 8 december 2020 heeft de tweede kamer een amendement aangenomen waarmee het tijdelijk mogelijk is om tijdelijke huurovereenkomsten eenmalig te verlengen tot uiterlijk 1 juli 2021. Zie onze eerdere artikelen over deze mogelijkheid tot verlenging en het door Hielkema & co ontwikkeld model voor dergelijke verlengingen van tijdelijke huurovereenkomsten.

In het amendement staat ook dat de minister op 16 oktober 2020 met de verhuurders een “statement” heeft afgesproken, te weten dat verhuurders zich ervoor inzetten om huisuitzettingen tijden deze Corona-crisis zoveel mogelijk te voorkomen. En er staat dat van huurders wordt verwacht dat zij eveneens actief naar oplossingen zoeken als sprake is van inkomensdaling.

______________________________________________________________________

Liberalisatiegrens per 1 januari 2021

Per 1 januari 2021 bedraagt de liberalisatiegrens € 752,33 (was € 737,14). Dat betekent dat er ten minste 145 punten nodig zijn om genoeg punten te hebben om in de vrije sector (geliberaliseerde verhuur) te kunnen vallen.

______________________________________________________________________

Onze advocaten schrijven voor Selectie & Essentie van Den Hollander

Ons kantoor is een van de kantoren dat content gaat aanleveren voor een nieuwe juridische database van uitgeverij Den Hollander. In deze uitgave wordt recente jurisprudentie becommentarieerd. Ons kantoor levert periodiek door ons zelf geselecteerde uitspraken aan op het gebied van huurrecht voor woonruimte, voorzien van een zogenaamde wenk. Leuk om te doen en leuk voor u om te lezen.

______________________________________________________________________

Wijziging Huisvestingsverordening en Doelgroepenverordening

Met ingang van 1 januari 2021 zijn de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en Verordening doelgroepen woningbouw 2019 gewijzigd.

De wijzigingen in de huisvestingsverordening zijn voor een groot gedeelte het gevolg van de inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimte. Ook verandert er regelgeving over het woningvormen en worden er recidiveboetes ingevoerd bij overtredingen van de huisvestingsverordening.

In een volgende editie van onze nieuwsbrief zal uitgebreider op de wijzigingen worden ingegaan.

Regels voor woningdelen in strijd met Europees recht?

Op 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in werking getreden. De verordening verving een eerdere huisvestingsverordening en leidde tot aanzienlijke wijzigingen in de Amsterdamse huisvestingsregels, onder meer ten aanzien van het woningdelen. Met woningdelen wordt voor het doel van deze blog bedoeld: het bewonen van een woning door drie of meer volwassenen, die geen gezin vormen. Voor die situatie is een omzettingsvergunning nodig: voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar drie of meer onzelfstandige woonruimten.

Individueel schriftelijk huurcontract

In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is als voorwaarde opgenomen dat aan een verleende omzettingsvergunning als voorschrift wordt verbonden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond, en, als sprake is van huur, deze persoon recht heeft op een individueel schriftelijk huurcontract tussen de eigenaar en de huurder.

Die laatste eis komt neer op een kamerhuurcontract. In een eerdere blog schreven wij al dat dit kwestieus is, onder meer omdat de Huisvestingswet 2014 geen regulering van de huurprijs mogelijk maakt, terwijl de gemeente dat nu wel regelt door individuele huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten verplicht te stellen. Op dergelijke huurovereenkomsten is het Woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten van toepassing, dat, voor wat betreft de hoogte van de huurprijs, nadeliger is voor de verhuurder, dan het Woningwaarderingstelsel voor zelfstandige woonruimten.

Eén volwassene per onzelfstandige woonruimte

Tot 1 januari 2020 was een onzelfstandige woonruimte geschikt voor de bewoning voor een huishouden. Zo’n huishouden kon bestaan uit één of twee personen met of zonder kinderen die een gezamenlijke huishouding voerden.

In een woning waarin zich drie onzelfstandige woonruimten bevonden konden dus – in theorie – drie stellen wonen (en eventueel ook nog meerdere kinderen). In de praktijk zal zich dat waarschijnlijk niet vaak in zo’n extreme mate voordoen, gezien de vaak relatief kleine woningen in Amsterdam, maar het was wel mogelijk. Dit laat overigens onverlet dat dan wel sprake kon zijn van overlast door overbewoning, als gevolg waarvan de vergunning in gevaar kon komen.

Met de invoering van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is vanaf 1 april 2020 bij nieuw afgegeven omzettingsvergunningen de bewoning van een onzelfstandige woonruimte dus niet langer mogelijk door een huishouden.

Daarop geldt wel een belangrijke uitzondering: een volwassen hoofdhuurder (degene met wie de individuele huurovereenkomst is gesloten), mag wel met zijn of haar echtgeno(o)te of geregistreerde partner in de onzelfstandige woonruimte wonen.

Amsterdam, op slot voor samenwonenden

Doordat in onzelfstandige woonruimten onder de nieuwe regels nog slechts één volwassene mag wonen, al dan niet met echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, staat de bewoning van een onzelfstandige woonruimte door stellen die niet voorzien zijn van een (notarieel) geregistreerd partnerschap niet meer open.

Samenwonen is in Amsterdam dus met de nieuwe regels officieel niet langer toegestaan. Uiteraard tenzij je als samenwonenden een zelfstandige woonruimte weet te bemachtigen.

Amsterdamse huisvestingsregels en geboortebeperking

Ook als je als jong gehuwd stel of stel dat voorzien is van een geregistreerd partnerschap, woont in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven en je mocht een kinderwens ontwikkelen, dan lijk je op grond van de nieuwe regels uit de onzelfstandige woonruimte te moeten vertrekken als er een minderjarig kind komt. De woning mag immers alleen bewoond worden door volwassenen.

Alleenstaande ouders met minderjarige kinderen lijken daarmee ook geen zicht meer te hebben op het wonen in Amsterdam in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven.

Het lijkt een slechte 1 aprilgrap, maar de tekst van de nieuwe regels lijkt toch serieus.

Om ongelukken of ongewenste situaties te voorkomen, lijkt het daarom meer dan wenselijk als dit beter en duidelijker wordt geregeld.

Samenwonenden: to rent or not to rent?

Wat kan je nu als verhuurder doen als de huurder van een omgezette onzelfstandige woonruimte zijn partner bij zich laat inwonen, en de gemeente treedt vervolgens handhavend op?

Samenwoonverbod

In veel huurovereenkomsten staat dat een huurder niet zonder toestemming van verhuurder mag samenwonen met zijn/haar partner. In diverse uitspraken heeft de rechter echter geoordeeld dat een dergelijke bepaling in strijd met art. 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Dat artikel schrijft voor dat iedereen recht heeft op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, en verzet zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen. Dat recht op privéleven mag niet zonder goede reden door de verhuurder of de overheid worden ingeperkt. Aan inmenging op het recht op privéleven worden in art. 8, lid 2 EVRM eisen gesteld. De inmenging moet in overeenstemming met de wet zijn en noodzakelijk zijn in een democratische samenleving.

Het EVRM heeft directe werking, wat betekent dat alle Nederlandse wetten door de rechter aan het EVRM moeten worden getoetst. Het is daarom voor een verhuurder lastig om op te treden tegen een huurder die met zijn/haar partner samenwoont, ook als dat in een onzelfstandige woonruimte is.

Maar mag de gemeente de eis zoals neergelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, dat er één volwassene per onzelfstandige woonruimte mag wonen, eigenlijk wel stellen?

Wij menen dat die eis tornt aan voormeld recht op privéleven. En de vervolgvraag is: wat gaat dan voor? Europees recht staat in rangorde boven nationaal recht. Dus menen wij dat de gemeente de eis niet mag stellen, en deze (dus) ook niet succesvol kan handhaven. Het is wachten op de eerste rechtspraak over dit onderwerp. Mocht er meer bekend zijn dan melden wij ons.

Tekst regelgeving maximering WOZ-punten gepubliceerd

De minister heeft in november 2020 eindelijk het ontwerpbesluit tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepubliceerd, waarin het aantal WOZ-punten wordt gemaximeerd tot 33%.

De tekst bevat geen verrassingen en is in lijn met de eerdere aankondigingen van de minister. Zie onze eerdere artikelen.

De nieuwe regeling wordt door de Eerste en Tweede Kamer behandeld in een zogeheten “voorhangprocedure”. Het is nog niet duidelijk wanneer de maatregel van kracht wordt. Mogelijk pas op 1 oktober 2021.

Let op: voor gereguleerde huurwoningen kan de huurder vanaf de datum van inwerkingtreding direct een huurverlaging aanvragen. Voor geliberaliseerde woningen gaat de maximering gelden vanaf het moment dat er een huurcontract met een nieuwe huurder wordt gesloten. Wij raden verhuurders aan zich goed voor te bereiden op deze regelgeving door in elk geval het WWS-puntental van hun woningen vast te stellen en na te gaan of investeringen in het bezit de moeite lonen.

Wet franchise brengt per 1 januari 2021 verandering in franchiserelaties

Op 1 januari 2021 is de Wet franchise in werking getreden. Door de invoering van deze wet wordt de grote mate van contractsvrijheid tussen de franchisegever en de franchisenemer beperkt.

Welke gevolgen heeft deze gloednieuwe wet voor de franchisegever en franchisenemer, als zij ook verhuurder en huurder van elkaar zijn?

Doel van de wet

De Wet franchise heeft als doel om een betere balans in de verhouding tussen franchisegever en franchisenemer te bewerkstelligen. De wetgever gaat er namelijk vanuit dat de franchisenemer vaak de minder machtige partij is, zodat die tegen de franchisegever moet worden beschermd.

Wat betekent de wet in huurrelaties?

Een van de onderwerpen die in de Wet franchise is vastgelegd gaat over de informatievoorziening van de franchisegever aan de franchisenemer. De franchisegever wordt verplicht om de franchisenemer van bepaalde informatie te voorzien. Hoe ver de verplichting tot informatievoorziening gaat, zal de praktijk nog moeten uitwijzen. Vast staat dat de franchisegever in beginsel tijdig alle voor de franchisenemer – voor het sluiten van de franchiseovereenkomst – relevante informatie aan de franchisenemer moet verstrekken. Dit kan betekenen dat een franchisegever – die geen eigenaar is van een locatie maar deze huurt en vervolgens gaat onderverhuren aan een franchisenemer verplicht kan zijn om informatie te delen met de franchisenemer over de hoofdhuurrelatie. Dit geldt indien die informatie relevant is voor de franchisenemer voor het sluiten van de franchiseovereenkomst.

Indien u verhuurder bent en uw pand gaat verhuren aan een huurder die tevens franchisegever is, die op haar beurt de locatie gaat onderverhuren aan de franchisenemer/onderhuurder, kan het raadzaam zijn om in de hoofdhuurovereenkomst op te nemen welke bepalingen onder een geheimhouding moeten vallen. En dus niet zomaar door de huurder/franchisegever met de onderhuurder/franchisenemer mogen worden gedeeld. Een andere optie is dat er door de verhuurder een bijlage wordt opgesteld bij de hoofdhuurovereenkomst, die voor de franchisegever dient als informatieblad ten behoeve van de franchisenemer.

Heeft u vragen over franchisecontracten? Neem vrijblijvend contact op met ons: info@hielkemaco.nl of boomsma@hielkemaco.nl .

Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Op 23 november 2020 is een concept van het wetsvoorstel ‘opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ via internetconsultatie gepresenteerd. Dit wetsvoorstel volgt naar aanleiding van een brief die minister Ollongren op 15 mei 2020 aan de Tweede Kamer heeft gestuurd. In deze brief staan maatregelen om excessen op de woningmarkt aan te pakken. Door middel van dit wetsvoorstel wordt invulling gegeven aan twee van de in de brief genoemde maatregelen.

Doel

Het wetsvoorstel heeft als doel om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en flexibiliteit van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren en de kansen tot toetreding op de woningmarkt voor onder andere starters en mensen met een middeninkomen te verbeteren. Om dit te bereiken worden een tweetal wetswijzigingen doorgevoerd.

Opkoopbescherming

Met invoering van de wet kan de gemeenteraad een opkoopbescherming voor bepaalde buurten invoeren. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat in gewilde buurten woningen beschikbaar blijven voor mensen die er na aankoop zelf in gaan wonen. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen kopers dus niet zomaar een woning aankopen en gaan verhuren. Zij kunnen dit enkel doen in uitzonderingsgevallen waarvoor zij een vergunning moeten aanvragen.

Het wetsvoorstel betreft een wijziging van de Huisvestingswet uit 2014. Gemeenten kunnen op basis hiervan regels stellen in de plaatselijke Huisvestingsverordening. Op dit moment zijn er geen mogelijkheden voor gemeenten om in de bestaande bouw te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen.

Reikwijdte

De gemeente zal moeten onderbouwen in welke buurten door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden en waarom de maatregel noodzakelijk en effectief is. Als de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast kan de maatregel ook worden ingezet. Het instrument richt zich op goedkope en middeldure koopwoningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt vervolgens weer per gemeente. Gemeenten kunnen door middel van een verordening invulling geven aan de opkoopbescherming, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van gebruik en huur, in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming. Hiermee wordt gezorgd dat het om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren.

Het verbod geldt tot maximaal vier jaar na aankoop van de woning. Dus vanaf vier jaar na de aankoop kan de eigenaar ervoor kiezen om de woning te verhuren en is hiervoor geen vergunning meer nodig.

Verhuurvergunning voor uitzonderingsgevallen

In uitzonderingsgevallen kan de eigenaar van de woning een vergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer de gemeente deze vergunning heeft afgegeven mag er alsnog worden verhuurd. Gemeenten moeten een vergunning afgeven indien de woning wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten, indien de woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is (waarbij toeristische verhuur is uitgesloten).

Daarnaast kunnen de gemeenten zelf aanvullend extra uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Gemeenten dienen dit dan wel te onderbouwen.

Indien de woning die onder de opkoopbescherming is gekocht met een vergunning is verhuurd, blijft de opkoopbescherming na doorverkoop gelden. De nieuwe eigenaar mag de woning enkel verhuren wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning verkrijgt.

De mogelijkheid om in de huisvestingsverordening een regeling met betrekking tot de opkoopbescherming op te nemen, vervalt drie jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag. Binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet wordt een evaluatie uitgevoerd naar de noodzaak en relevantie van de maatregel. Indien gemeenten de regeling opnemen in de huisvestingsverordening is dat voor een periode van ten hoogste vier jaar. Indien de wettelijk grondslag in de Huisvestingswet vervalt, dan blijft de verordening tot maximaal twee jaar na het vervallen van die wettelijke grondslag van kracht.

Mogelijke gevolgen

De opkoopbescherming is een vergaande maatregel, die het eigendomsrecht beperkt. Wanneer je een woning wilt verkopen in een gebied waar de opkoopbescherming geldt, zijn er minder potentiële kopers. Dit kan leiden tot een lagere verkoopprijs. In de gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd zullen er minder woningen worden gekocht om deze te verhuren. Hierdoor zal het voor huurders en kopers lastiger worden om een huurwoning in dat gebied te vinden. Een gevolg van de deze maatregel kan zijn dat beleggers zich gaan verplaatsen naar de gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt.

Tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten, aanpassing maximale duur en minimumduur waarbinnen niet kan worden opgezegd

Met deze wetswijziging wordt de mogelijkheid geboden om tijdelijke huurovereenkomsten eenmaal te verlengen met een beperkte duur, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen of vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren wordt hiermee met één jaar verlengd tot maximaal drie jaar (dit is nu nog twee jaar).

Met deze wijziging hoopt het kabinet dat er een ruimere voorraad aan huurwoningen ontstaat of zal worden aangeboden die voor een tijdelijke periode aan de bestaande voorraad kan worden toegevoegd. Het kabinet verwacht dat het flexibeler omgaan met tijdelijke contracten een uitkomst kan zijn voor verschillende groepen huurders, bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten, bewoners van flexwoningen of mensen die moeten wachten op een nieuwbouwwoning. Deze wetwijziging voorziet in een grote behoefte, zowel aan de zijde van verhuurders als huurders.

Op basis van deze wetswijziging mag je dus eenmaal verlengen. Als de (totale) overeengekomen periode de drie respectievelijk vijf jaar overschrijdt of als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, wordt het huurcontract aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Voorwaarden

Een voorwaarde voor een verlenging is dat de verhuurder het einde van de huur tijdig aanzegt. Verlenging kan dus alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, wanneer de verhuurder tijdig heeft aangezegd.

Een verlenging van het huurcontract dient daarnaast onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract is aangegaan te geschieden. De verhuurder kan tussentijds de voorwaarden, zoals de indexeringsclausule of de hoogte van de huur, dus niet eenzijdig aanpassen.

Minimumduur

Dit wetsvoorstel regelt dat er in tijdelijke huurcontracten een minimumduur kan worden afgesproken waarbinnen de huurder de huur niet kan opzeggen. De minimumduur is afhankelijk van de eerste overeengekomen huurperiode (wanneer deze minimaal een jaar is) en zal alleen gelden in het eerste tijdelijke contract.

Bij een huurovereenkomst van drie jaar, zal de minimum duur maximaal één jaar zijn. Bij een huurovereenkomst van twee jaar, zal de minimumduur maximaal zes maanden kunnen bedragen en bij een overeenkomst van één jaar maximaal drie maanden. Als de eerste huurovereenkomst voor een kortere periode dan één jaar is gesloten, kan er geen minimumduur worden overeengekomen.

Toetsing aanvangshuurprijs huurcommissie

Met dit wetsvoorstel wordt deze termijn verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract van drie jaar of na afloop van een verlengde tijdelijke huurovereenkomst met een totaalperiode van maximaal drie jaar voor zelfstandige woonruimtes. Voor onzelfstandige woonruimte wordt de maximale termijn waarna een toets van de aanvangshuurprijs getoetst kan worden drie en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst, met dien verstande dat dit maximaal een half jaar na afloop van de huurovereenkomst kan zijn. De termijn blijft dus gelijklopen met de maximale termijn waarin zelfstandige woonruimtes getoetst mogen worden.

Met deze maatregel kan een verhuurder dus nog drie en een half jaar na het sluiten van de huurovereenkomst worden geconfronteerd met een terugvorderingsactie van de huurder.

Enorme achterstanden bij de huurcommissie

Sinds 2018 kampt de huurcommissie met flinke achterstanden, waardoor procedures veel langer duren dan de wettelijk voorgeschreven vier maanden. De coronacrisis heeft de achterstanden verder verergerd, omdat geen onderzoeken in de woningen konden worden uitgevoerd en ook zittingen werden opgeschort. Er is dit moment een “werkvoorraad“ van ruim 10.000 zaken die op behandeling wachten. Een normale werkvoorraad is 3000 à 4000 zaken. Hierover is geklaagd door met name (organisaties van) huurders. De minister heeft in november een actieplan gepresenteerd, waarin zij drie maatregelen heeft aangekondigd om de achterstanden binnen enkele maanden weg te werken tot een normaal niveau.

Maatregel 1: Voorzittersuitspraken

In zaken waarin geen twijfel bestaat over de uitspraak die de commissie moet doen, zal de zaak zonder zitting worden afgedaan met een zogenaamde voorzittersuitspraak. De minister schat dat deze werkwijze in 50% van de zaken kan worden toegepast. De minister wijst erop dat, indien één van de partijen het niet eens is met de uitspraak van de voorzitter, daartegen altijd verzet kan worden ingediend, waarna de zaak alsnog op een zitting wordt behandeld.

Voor deze maatregel behoeft de wet niet te worden aangepast, maar wel de interne werkwijze van de huurcommissie. De minister legt helaas niet uit waar haar schatting, dat deze aanpak in 50% van de zaken kan worden toegepast, op is gebaseerd. De minister legt ook niet uit waarom deze aanpak niet nu al wordt toegepast.

Maatregel 2: videozitting of puur schriftelijke afdoening

De huurcommissie gaat in andere zaken partijen een keuzemogelijkheid voorleggen over de behandeling van hun geschil. Zij krijgen drie opties. Zij kunnen ervoor kiezen om de zaak te laten afdoen door middel van een voorzittersuitspraak. Het gaat hierbij om zaken, waarin de huurcommissie zelf heeft geoordeeld dat de zaak niet geschikt is om zonder zitting af te doen. Het is zeer twijfelachtig of deze maatregel op veel animo kan rekenen onder huurders en verhuurders.

Partijen kunnen er ook voor kiezen om de zaak te laten behandelen in een online videozitting, of deze verder schriftelijk te behandelen. Kiezen zij hiervoor, dan wordt de zaak niet door middel van een voorzittersuitspraak afgedaan, maar door middel van een gewone uitspraak. Ook bij deze keuzemogelijkheden is het de vraag of deze voldoende effect zullen hebben op het wegwerken van de achterstanden. Beide partijen moeten het immers eens zijn over de te maken keuze.

Maatregel 3: verbetering van het intakeproces

Het derde “speerpunt“ in het actieplan van de minister bestaat uit maatregelen ter verbetering van het intakeproces voor nieuwe geschillen. Daartoe worden de standaard verzoekschriften gebruiksvriendelijker gemaakt. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan informatie over de haalbaarheid van het verzoek, kennelijk om partijen in voorkomende gevallen op voorhand te ontmoedigen. Verder worden de handelingen die de commissie moet verrichten indien zij nadere informatie wenst te ontvangen verminderd.

Commentaar

Dat de achterstanden al voor de coronacrisis flink waren opgelopen behoeft niet te verbazen. Het vorige kabinet heeft enkele jaren geleden immers flink bezuinigd op de kosten van de huurcommissie. Dat gebeurde weliswaar in een wet die mede tot doel had de procedures bij de huurcommissie te vereenvoudigen (waardoor er minder personeel nodig was), maar kennelijk was het bezuinigingsdoel (het hoofdmotief van deze operatie) belangrijker dan zicht houden op de effectiviteit van de organisatie van de huurcommissie.

Dat de achterstanden inmiddels zo groot zijn geworden dat er maatregelen moeten worden genomen is duidelijk. De minister staat wat dat betreft met de rug tegen de muur. Ze heeft er nu voor gekozen om de (werk)processen binnen het bestaande wettelijke kader aan te passen in plaats van de wet kritisch onder de loep te nemen. Mogelijk omdat de wetgever met de bezuinigingsoperatie van enkele jaren geleden al tot het uiterste is gegaan. Laten we hopen dat de maatregelen (toch) effectief blijken te zijn.

Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs) per 1 januari 2021

Vanaf 1 januari 2021 verplicht melden van huurachterstanden

Per 1 januari 2021 is de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. Deze wet verplicht verhuurders van woonruimte huurachterstanden van hun huurders te melden aan de gemeente. Hoe zit de wet in elkaar?

Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs)

Het doel van de Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs) is, door in een vroeg stadium schulden te signaleren, erger, zoals ontruimingen, kan worden voorkomen. De Wgs verplicht verhuurders van woonruimte om betalingsachterstanden van hun huurders te melden bij de gemeente waar de huurder woont. Een dergelijke verplichting gold al voor leveranciers van andere essentiële voorzieningen, zoals zorgverzekeraars, energieleveranciers en drinkwaterbedrijven. Vanaf 1 januari 2021 geldt deze wettelijke meldplicht ook voor alle verhuurders van woningen. De Wgs leidt tot extra administratieve lasten van de verhuurder.

Wanneer moet de verhuurder in actie komen?

De verhuurder moet, als er een huurachterstand is, de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand via het daartoe ingerichte digitale loket melden aan de gemeente (afdeling schuldhulpverlening), dat daarop gerichte actie onderneemt. De verhuurder moet deze melding doen, indien hij:

  • de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd;
  • bij die herinnering heeft aangeboden om zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd;
  • persoonlijk contact heeft gehad met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  • de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.

Er staat geen sanctie op niet-melden. De verhuurder moet voor hij kan melden een overeenkomst sluiten met de gemeente.

Het Landelijk Convenant Vroegsignalering (LVC)

‘Vroegsignalering’ en daarop actie ondernemen lijkt zijn vruchten af te werpen. In Amsterdam wordt vroegsignalering al langer toegepast. Daar is de gemiddelde schuld van inwoners met problematische schulden € 26.000,-. Het landelijk gemiddelde ligt beduidend hoger: € 42.000,-.

Verscheiden belangenorganisaties hebben zich aangesloten bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering (LCV). Het convenant wordt gebruikt als standaard voor het uitwisselen van gegevens en maakt het eenvoudig voor verhuurders om aan hun wettelijke verplichting te voldoen. Het convenant is ondertekend door VastgoedBelang, IVBN, Aedes, Kences, energiebedrijven, waterbedrijven en zorgverzekeraars, en door de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten en NVVK.