Maandelijks archief: januari 2019

Nieuws

Huurprijsbeleid woonruimte 2019/2020

Op 29 januari jl. publiceerde minister Ollongren de jaarlijkse circulaire over het huurprijsbeleid voor de komende periode. De circulaire bevat alle wijzigingen met betrekking tot de huurprijzen vanaf 1 januari 2019. De circulaire geldt tot 1 juli 2020. Wij zetten de wijzigingen hieronder voor u op een rij.

Huurverhoging zelfstandige woningen

Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten gelden geen maximale huurverhogingen. Dan geldt wat afgesproken is in de huurovereenkomst. Meestal is dat een indexeringsclausule.

Voor niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt per 1 juli 2019 het volgende:

  • Voor huishoudens van 4 of meer personen, en voor huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden is de maximale huurverhoging 4,1% (1,6% inflatie + 2,5 procentpunt), ongeacht het inkomen.
  • Voor huishoudens die niet tot voornoemde uitzonderingsgroepen behoren en met een inkomen tot en met € 42.436 (in 2017) is de maximale huurverhoging 4,1%.
  • Voor huishoudens die niet tot de bovengenoemde uitzonderingsgroepen behoren en met een inkomen boven € 42.436 (in 2017) is de maximale toegestane huurverhoging 5,6% (1,6% inflatie + 4 procentpunt).

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Er is zoals er blijkt uit het bovenstaande dus ook in 2019 weer de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De verhuurder heeft de mogelijkheid bij de Belastingdienst een huishoudverklaring op te vragen via de website:  www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl.

Er moet een nieuw account worden aangemaakt en dat is mogelijk vanaf 1 februari 2019.

Maximale huurprijsgrenzen en liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens was van 1 januari 2016 tot 1 januari 2019 bevroren op € 710,68. Per 1 januari 2019 is de liberalisatiegrens geïndexeerd naar € 720,42. Dat betekent dat woningen met ingang van 1 januari 2019 145 punten moeten hebben om geliberaliseerd te kunnen worden verhuurd, en vanaf 1 juli 2019, 142 punten.

De maximale huurprijsgrenzen volgens het woningwaarderingsstelsel worden per 1 juli 2019 verhoogd met het inflatiepercentage van het afgelopen jaar (1,7%).

Indexering energieprestatievergoeding

Een verhuurder kan zijn huurder een energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde nul-op-de-meterwoning (NOM-woning). De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli van elk jaar bij ministeriële regeling gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex geldend voor de maand september van het voorafgaande kalenderjaar. Het CBS heeft op 8 januari 2019 op bekend gemaakt dat het inflatiepercentage (CPI) over september 2018 1,9% bedraagt. De indexering bedraagt per 1 juli 2019 derhalve 1,9% van de maximumbedragen voor de verschillende type NOM-woningen.

Woningcorporaties

Woningcorporaties zijn gebonden aan de huursombenadering: de totale door corporaties te ontvangen huursom van alle huurders mag met niet meer worden verhoogd dan het inflatiepercentage over 2018  (1,6%) plus 1 procentpunt, in totaal dus met 2,6%.

Onzelfstandige woonruimte

Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale huurverhoging van 3,1% (1,6% inflatie + 1.5 procentpunt). De maximale huurprijsgrenzen volgens het woningwaarderingsstelsel worden per 1 juli 2019 verhoogd met het inflatiepercentage van het afgelopen jaar (1,7%).

WOZ-waarde in het woningwaarderingstelsel

Elk jaar worden de bedragen waarmee de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel is verdisconteerd aangepast. Houd daar rekening mee. De onderdelen van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) zijn terug te vinden in Bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte.

Nieuws

2018: dalende winkelhuren, maar niet in Amsterdam

De huurprijzen van winkelruimte in Nederland zijn in 2018 voor het zesde achtereenvolgende jaar gedaald. De gemiddelde huurprijs liep ruim 6% terug en ging van € 699 naar € 655 per m2 per jaar. Daalden de huurprijzen in de grote steden gemiddeld met 1,8%, Amsterdam onttrekt zich volledig aan deze ontwikkeling. Daar stegen de huren juist, met maar liefst 25%. Dat blijkt uit het jaarlijkse huurprijzenonderzoek van JLL.

Er waren 11 steden waar de huurprijzen stegen, maar, zoals uit onderstaande tabel blijkt, nergens zo veel als in Amsterdam.

dalende winkelhuren

Top-10 locaties met de grootste huurprijsstijging in 2018 (bron: JLL).

Bij 52% van de onderzochte 189 winkellocaties bleef de huurprijs stabiel. En bij 42% van de locaties daalden de huurprijzen. De dalingen deden zich vooral voor in de kleine steden. Dat Amsterdam buiten de trend blijft heeft vooral te maken met de groeiende bezoekersstromen als gevolg van het toenemende toerisme. Ook zijn de huurprijzen in Amsterdam verreweg het hoogst. De eerste zes plaatsen van de Nederlandse top 10 worden bezet door Amsterdamse winkelstraten:

dalende winkelhuren

Top-10 huurprijzen winkelruimte in Nederland (bron: JLL)

Sinds 2005 is de gemiddelde huurprijs op de beste locaties van Amsterdam gestegen met 88%. De gemiddelde huurprijs in Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven steeg in dezelfde periode 15%.

Index van de gemiddelde huurprijs naar de verschillende steden (bron: JLL)

De ontwikkelingen buiten Amsterdam houden verband met de toegenomen onzekerheid bij retailers over de winkelmarkt, de groei van de online-verkopen en de relatief sterk stijgende kosten. Door de dalende huurprijzen kunnen retailers desondanks veelal toch tot een bevredigende exploitatie komen.

Nieuws

Hielkema & co gaat samen met KKVV een seminar organiseren

Op 12 maart zal ons kantoor een seminar organiseren samen met stichting KKVV. Deze stichting geeft de KKVV-applicatie uit, dat is een systeem om verhuurde panden te beheren. In de app wordt de zakelijke relatie tussen de huurder en de verhuurder vastgelegd, zodat er een compleet dossier wordt opgebouwd van contactmomenten en ontwikkelingen in en om de woning. De huurder en de verhuurder kunnen via de applicatie meldingen doen en met elkaar communiceren over verschillende onderwerpen.

Politiek is er veel te doen om slecht verhuurderschap, de “huisjesmelker”. Minister Ollongren heeft in een brief van 9 november 2018 (waarover Marjolein Scheeper al een artikel schreef dat in een vorige nieuwsbrief is verschenen) geschreven dat slechte verhuurders zullen moeten worden aangepakt. In de brief wordt KKVV genoemd als partij die een app heeft ontwikkeld waarmee de communicatie tussen huurders en verhuurders kan worden verbeterd. In het overleg dat gaande is, worden ook huurders betrokken, zo heeft de Minister geschreven.

In het seminar zal worden ingezoomd op goed verhuurderschap en wat de applicatie van KKVV daar aan bij kan dragen. Jeroen Groenewoud van Hielkema & co en Eef Willems van KKVV zullen de sprekers zijn. De uitnodiging zal in de loop van februari worden verstuurd, houdt u de datum alvast vrij als u er bij wilt zijn.

Nieuws

Beëindiging huurovereenkomst horecaruimte vanwege renovatie

Het komt regelmatig voor dat verhuurders van bedrijfsruimte (winkels, horeca) de huurovereenkomst met de huurder willen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie van de betreffende bedrijfsruimte. Het is voor de verhuurder dan van cruciaal belang dat hij aannemelijk kan maken dat de renovatie dusdanig ingrijpend is dat de huurovereenkomst na renovatie geen voortzetting kan vinden. Het gaat daarbij niet alleen om de fysieke onmogelijkheid om de huur voort te zetten, maar ook argumenten van financiële, sociale of andere aard spelen een rol. In een zaak waarin ons kantoor recentelijk de verhuurder heeft bijgestaan, werd door het hof Amsterdam beëindiging van de huurovereenkomst op die grond toegewezen.

De zaak ging om een bedrijfsruimte aan de Nieuwendijk in Amsterdam met bestemming café/restaurant. De gemeente heeft al in 2012 aan de verhuurder laten weten dat er ingrijpende  werkzaamheden aan het pand moeten gebeuren, zoals het herstellen van de fundering, de vloerbalken en het dak, en diverse metselwerkzaamheden. De verhuurder heeft vervolgens een bouwplan opgesteld op grond waarvan het pand en de indeling ingrijpend veranderen. Onderdeel van het plan is het verbouwen van de kelder tot volwaardige bedrijfsruimte en het creëren van een tussenverdieping. Het vloeroppervlak neemt hierdoor met 50% toe. De ruimte kan hierdoor na de renovatie voor een aanmerkelijk betere huurprijs worden verhuurd in een beter segment. De huurovereenkomst is door de verhuurder opgezegd op grond van dringend eigen gebruik vanwege renovatie. De huurder heeft niet met de opzegging ingestemd.

De verhuurder heeft zich tot de kantonrechter gewend en beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat de huurovereenkomst ondanks de  ingrijpende renovatie daarna met dezelfde huurder zou kunnen worden voortgezet. De kantonrechter achtte de omstandigheid dat de huurder bereid was om dan een hogere huurprijs te betalen daarbij ook relevant.

De verhuurder is in hoger beroep gegaan en heeft onder meer aangevoerd dat de kantonrechter heeft miskend dat na de verbouwing het gehuurde niet langer bestaat, en dat daarom voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Het hof stelde eerst vast dat de renovatie noodzakelijk was en dat de huurder dat ook erkende. Het hof was het vervolgens met de verhuurder eens dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijke grotere en geheel anders ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Links naar het tussenarrest en het eindarrest treft u hier aan:

Tussenarrest

Eindarrest