Annotatie over ontruiming ivm mishandeling van schoonmakers

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch,
1 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4993
(mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en J.P. de Haan)

Overlast. Ontbinding. Ontruiming. Mishandeling.

[artikel 7:213 BW]

BrabantWonen heeft met ingang van 12 juli 2013 een woning verhuurd aan huurder. De woning maakt deel uit van een appartementencomplex. De gemeenschappelijke ruimtes van dit complex werden schoongehouden door schoonmakers van een schoonmaakbedrijf. Op 26 november 2013 heeft huurder twee schoonmakers van het schoonmaakbedrijf aangesproken op hun gedrag. Tijdens hun werk zouden zij teveel lawaai maken. Huurder heeft de schoonmakers vervolgens mishandeld, omdat zij hem uitgescholden zouden hebben. De politierechter heeft de huurder veroordeeld voor de mishandeling. BrabantWonen heeft op grond van het voorgaande ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

De kantonrechter in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de mishandeling een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Huurder heeft hoger beroep ingesteld tegen dit oordeel.

In hoger beroep heeft huurder gesteld dat de mishandeling geen verband hield met de huurovereenkomst, omdat het een ‘doodgewoon conflict tussen drie mensen’ zou zijn. Daarnaast heeft huurder betoogd dat zijn woonbelang zwaarder dient te wegen dan het belang van BrabantWonen bij ontruiming. Huurder was net uit een opvang- en begeleidingstraject gekomen en heeft de woning gekregen met een urgentie. De mishandeling was bovendien een op zichzelf staand incident waar hij spijt van had. Het hof gaat niet mee in de verweren van huurder. Het heeft geoordeeld dat de mishandeling voldoende verband houdt met de huurovereenkomst, omdat de overeenkomst meebrengt dat de huurder zich ook in de gemeenschappelijke ruimtes moet gedragen. Het woonbelang van huurder weegt bovendien niet zwaarder dan het belang van BrabantWonen. Van BrabantWonen mag worden verwacht dat degene die in haar opdracht werkzaamheden uitvoeren in het gehuurde daar veilig zijn. Met de aanwezigheid van huurder in het gehuurde kan deze veiligheid niet worden gegarandeerd. De vrees voor herhaling is aannemelijk. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van overlast. De stelling van de woningcorporatie is dat de huurder zich als een slecht huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) door de schoonmakers te mishandelen. De huurder heeft het formele tegenargument naar voren gebracht dat de mishandeling niet in het kader van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en dat het dus geen schending van de huurovereenkomst oplevert. Het hof heeft dit argument gepasseerd en terecht lijkt mij. De huurder had op grond van de huurovereenkomst toegang tot en recht op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de schoonmakers waren in opdracht van de verhuurder in het gebouw aanwezig. De mishandeling van deze schoonmakers is daarom nauw verbonden met de huurovereenkomst.

In deze zaak heeft de huurder de schoonmakers daadwerkelijk mishandeld. In eerdere uitspraken zijn huurders reeds ontruimd voor het dreigen met geweld. Zo is de huurder van een woning in Rotterdam op 1 april 2010 (ECLI:NL:RBROT:2010:BM2011) veroordeeld tot ontruiming omdat hij de pinautomaat op het kantoor van de verhuurder had losgetrokken en dreigde het apparaat naar een medewerker van de verhuurder te gooien. Dat de huurovereenkomst in deze zaak is ontbonden en dat het gehuurde ontruimd moet worden, is dan ook niet verrassend.

(Dreiging met) geweld wordt geschaard onder overlast en slecht huurderschap. In overlastzaken wordt doorgaans veel tijd gestoken in een goede dossieropbouw. Bij burenoverlast is dit ook zeker vereist. Er moet sprake zijn van ernstige en structurele overlast. Geweld is in dat kader een vreemde eend in de bijt. Eenmalig gebruik van geweld kan reeds voldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Annotatie over ontruiming in verband met ernstige overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof Amsterdam,19 januari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:111 (kort geding)
(mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak)

Overlast. Kort geding. Ontruiming.

[artikel 7:213 BW]

Ymere heeft met ingang van 4 januari 2010 een sociale huurwoning verhuurd aan huurder. Op grond van de huurovereenkomst is het huurder verboden om overlast te veroorzaken. Sinds 5 april 2011 heeft Ymere van verschillende omwonenden overlastmeldingen over huurder ontvangen. Het gaat met name om geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gegooi met spullen, en om overlast door intimidatie en belediging. Huurder heeft op zijn beurt ook geklaagd over zijn buren. De buren van huurder hebben geprobeerd om de huurder aan te spreken op zijn gedrag, maar dat heeft niet geholpen. In november 2013 is huurder voor een jaar naar het buitenland gegaan. Na zijn terugkeer is huurder in de bij de woning behorende berging gaan wonen en is de overlast teruggekeerd. Wederom heeft Ymere meerdere overlastmeldingen ontvangen over huurder. Begin 2015 is de maat vol en is Ymere een procedure tot ontruiming gestart.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg in kort geding de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis. De huurder is vervolgens een executiegeschil gestart waarin hij heeft gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst zou worden. Deze vordering van huurder is afgewezen. Huurder heeft de woning ontruimd. Op 30 maart 2015 heeft de huurder hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.

In hoger beroep stelt huurder dat zijn buren juist degenen waren die overlast veroorzaakten en dat zijn buren alleen klachten hebben ingediend tegen hem omdat hij klachten had ingediend tegen de buren. Daarnaast stelt huurder dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat een alternatieve oplossing, zoals bemiddeling, geen zin had. Ten slotte stelt huurder dat zijn woonbelang in de weg stond aan ontruiming, omdat hij geen vervangende woonruimte had en omdat hij zijn kinderen vanuit het buitenland naar Nederland wilde halen.

Het hof gaat voorbij aan de argumenten van de huurder. De klachten van de omwonenden over huurder waren van eerdere datum dan de klachten van huurder over zijn buren. Er waren bovendien al meerdere bemiddelingspogingen gedaan die de buren geïnitieerd hadden. Deze pogingen zijn steeds mislukt doordat huurder naar het buitenland vertrok. Van de omwonenden kan niet langer verwacht worden dat zij nog langer de overlast van huurder ondervinden. Het woonbelang van de omwonenden weegt zwaarder dan het woonbelang van de huurder. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast. Om ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen moet de overlast voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn. Een goede dossieropbouw is bij overlastzaken dan ook van belang. Zo’n zaak staat of valt met de verklaringen van de omwonenden en eventueel van de hulpverlening of politie. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

Bij overlastzaken bevindt de verhuurder zich vaak in een lastige positie. Bij de dossieropbouw is de verhuurder afhankelijk van meldingen en klachten van omwonenden. Het kan lang duren voordat er voldoende bewijs is verzameld. Gedurende deze periode blijven de klagende omwonenden overlast ondervinden. Deze omwonenden hebben vaak het gevoel dat er niets met hun klachten wordt gedaan en dat zij niet serieus worden genomen.

In de praktijk is daarom de behoefte ontstaan aan een manier om de huurder eerder in rechte aan te spreken op zijn of haar gedrag. De gedragsaanwijzing is hier geschikt voor. De verhuurder kan voor de rechter vorderen dat aan de huurder een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. Dit houdt in dat de rechter in een vonnis bepaalt dat de huurder bepaald gedrag niet meer mag vertonen. Juridisch gezien is dit een vordering tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als de huurder vervolgens toch dat gedrag vertoont, is het onderbouwen van de vordering tot ontruiming eenvoudiger omdat er al eerder een vonnis is gewezen. Bovendien kan de rechter ook bepalen dat de huurder een termijn krijgt om zich aan de gedragsaanwijzing te houden en de zaak tot na die termijn aanhouden. Als de huurder binnen de termijn weer overlast veroorzaakt, kan de rechter de zaak hervatten en alsnog overgaan tot een veroordeling tot ontruiming, Een voorbeeld van een zaak waarin een gedragsaanwijzing is opgelegd is de zaak van de rechtbank Limburg van 3 maart 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:1803).

In bovengenoemde zaak was er al gedurende vier jaar overlast veroorzaakt en de buren van de huurder hadden veelvuldig geklaagd. De verhuurder had daardoor een goed dossier als basis voor de vordering tot ontruiming. Het oordeel van de kantonrechter en het hof is niet verrassend.

Signaleringen / Kort nieuws

Seminar Wet Doorstroming Huurmarkt in april 2016

In deze nieuwsbrief hebben we in twee artikelen aandacht besteed aan de plannen uit het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt. Er staan een boel veranderingen op stapel, zowel op het gebied van tijdelijke verhuur als op het gebied van huurprijsaanpassingen. De bedoeling is dat de nieuwe maatregelen op 1 juli 2016 in werking treden.

Een goed moment dus om u alvast bij te praten over de wijzigingen die naar alle waarschijnlijkheid straks doorgevoerd zullen worden. In april 2016 zullen wij een seminar organiseren over de nieuwe wet Doorstroming Huurmarkt. De uitnodigingen voor dit seminar zullen binnenkort aan u worden verstuurd. We hopen u dan te zien!

Leading Lawyer in het huurrecht


Lees hier de bijdrage van Huib Hielkema over het zogenaamde Herenhuis-arrest in het Magna Charta Magazine ‘Leading Lawyers in het Huurrecht’ van de Academie voor de Rechtspraktijk. De foto’s zijn geschoten in het Allard Pierson Museum in Amsterdam.

Wijzigingen in het WWS en de afwijkingsbevoegdheid van de huurcommissie

Lees hier de bijdrage van Elsje de Bie over ‘Wijzigingen in het WWS en de afwijkingsbevoegdheid van de huurcommissie’ in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) dat in december 2015 is verschenen (HIP 2015, 8).

Nieuwe tijdelijke medewerkster Jacobien Quint

Sinds eind januari hebben wij een nieuwe collega: Jacobien Quint. Zij vervangt onze secretaresse Marloes Boumnir-Berends tijdens haar zwangerschapsverlof. Ze werkt op maandag, dinsdag, donderdag en vrijdag.

Een dag uit het leven van Elsje de Bie

Om een representatief beeld te geven van wat mij zoal bezig houdt en heeft gehouden zal ik, in tegenstelling tot wat de titel van dit artikel doet vermoeden, niet een dag beschrijven, maar de afgelopen periode.

Ook al is het al februari, graag sta ik toch even stil bij de aftrap van 2016 – dit is tenslotte de eerste nieuwsbrief van het jaar. We begonnen de maand januari met een Nieuwjaarsdiner. Dat werd gehouden thuis bij kantoorgenoot Jeroen Groenewoud. Er was een kok ingehuurd die het zich gemakkelijk maakte in de keuken van Jeroen en de heerlijkste dingen op tafel zette. Een geslaagde avond! Verder is kantoor begin januari te zien geweest in het RTL-programma Woontips. Ik mocht figureren op de achtergrond.

Het is prettig om te merken dat we niet stil zitten en dat mijn agenda meestal wekelijks gevuld is met diverse afspraken met cliënten, zowel ‘oude’ als ‘nieuwe’. Ook voer ik met regelmaat juridische procedures. Binnenkort heb ik bijvoorbeeld een zitting waarin illegale onderhuur van woonruimte aan de orde is. Recentelijk kreeg ik een voor de cliënt positief vonnis binnen, waarin de huurovereenkomst ten aanzien van de huur van een bedrijfsruimte (restaurant) werd beëindigd, en de ontruiming van het pand is toegewezen – de huurder weigerde mee te werken aan renovatie.

Sinds november 2015 volg ik de specialisatieopleiding van de Vereniging voor Huurrecht Advocaten (VHA). Na afronding van die opleiding worden alle facetten van het huurrecht van zowel woon- als bedrijfsruimte bekend verondersteld. Ik zit in een groep met een stuk of 25 andere advocaten uit het hele land die zich voornamelijk bezig houden met het huurrecht. Ik heb begrepen dat onze groep het stempel ‘leuk’ heeft, en daar ben ik het mee eens. Eens per drie weken is er aan de Nieuwegracht in Utrecht een dag cursus over een bepaald onderwerp, bijvoorbeeld renovatie en dringende werkzaamheden, of de diverse huuropzeggingsgronden. Telkens voorafgaand aan de cursusdag worden we geacht ‘huiswerk’ te maken in de vorm van het beantwoorden van vragen. Die vragen dienen maximaal rond de 6 A4-tjes in beslag te nemen. Menig cursist neemt die richtlijn niet al te serieus en pent rustig 10 kantjes vol – tot irritatie van sommige docenten. Tijdens de cursusdag krijgen we meestal de cijfers van de opdrachten terug. Dat is, net als op de middelbare school, een spannend moment. In juni 2016 is het examen. Afgelopen woensdag stond mijn collega Huib Hielkema als docent voor de groep met een gevreesd, ingewikkeld onderwerp: het huurprijzenrecht.

Verder heb ik recentelijk het becommentariëren van uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven weer opgepakt. Voorheen deed ik dat, samen met kantoorgenoot Marjolein Scheeper, voor het Journaal Huur Verhuur. Dat tijdschrift is van naam veranderd en heet nu Jurisprudentie Huur Verhuur.

Wat ons hier op kantoor de laatste tijd nogal bezig houdt zijn de voorgenomen ingrijpende wetswijzigingen neergelegd in het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt. Tijdens het kantooroverleg (dat tweewekelijks op maandag tijdens de lunch plaatsvindt), besloten we binnenkort een seminar te organiseren waarin het wetsvoorstel aan de orde komt. Ik verwacht tijdens het seminar ook te zullen spreken, net als een jaar geleden. Wat gaat de tijd toch vlug!

Vermogensrendementsheffing in strijd met Europees recht

Advocaat-generaal Niessen schreef op 4 februari 2016 een opmerkelijk advies in een belastingkwestie, die is voorgelegd aan de Hoge Raad. Het advies werd op 16 februari 2016 gepubliceerd en haalde alle landelijke bladen. En daar is alle reden toe. Wat is er aan de hand?

Belastingheffing die leidt tot interen op vermogen

Het gaat als gezegd, om een belastingzaak. De in Noorwegen wonende eigenaar van een woning in Nederland (waar hij verblijft als hij niet in Noorwegen zit) moet belasting betalen in box 3, de zogenaamde vermogensrendementsheffing. Bij deze belastingheffing wordt ervan uitgegaan dat het rendement 4% bedraagt, ook als het daadwerkelijk behaalde rendement hoger of lager is. Over die 4% wordt belasting geheven. De eigenaar is het daar niet mee eens, omdat zijn daadwerkelijk behaalde rendement lager is en hij door de belastingheffing inteert op zijn vermogen. De eigenaar stelt dat dit in strijd is met artikel 1 van het eerste protocol (EP) bij het Europees verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Hierin wordt het eigendomsrecht beschermd. De eigenaar van deze woning vindt dat, als hij moet interen op zijn vermogen door deze belastingheffing, er een disproportionele inbreuk op zijn eigendomsrecht wordt gepleegd.
Advocaat-Generaal Niessen is het met hem eens. Onze belastingwetgeving gaat uit van individuele draagkracht. Belastingheffing die daarentegen uitgaat van een fictief gemiddelde en niet gebaseerd is op de werkelijke individuele situatie is daarmee volgens hem in tegenspraak. Belastingheffing in box 3 leidt daardoor tot een willekeurige en onvoorspelbare belastingdruk en mogelijk zelfs tot een buitensporige belastingdruk, bijvoorbeeld in het geval de eigenaar moet interen op zijn vermogen. A-G Niessen vindt het niet eerlijk dat mensen die zeer verschillende resultaten behalen op hun vermogen, hetzelfde percentage belasting betalen en acht deze fiscale regelgeving daarom in strijd met artikel 1 EP.

Hoe nu verder?

Staatssecretaris Wiebes is het niet eens met het advies van Niessen. En de Hoge Raad zelf moet zich er ook nog over uitlaten. Niettemin weegt het advies zwaar en is het goed gemotiveerd.

Gevolgen van dit advies voor de class action tegen de Nederlandse Staat

Het advies reikt verder dan alleen deze belastingzaak. Ook in de zogenaamde class action tegen de Nederlandse Staat, waarin Huib Hielkema de Stichting Fair Huur voor Verhuurders (SFH) bijstaat, speelt artikel 1 EP een centrale rol. In deze class action stelt de SFH dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)bescherming in strijd is met artikel 1 EP, met name in het geval de verhuurder met de wettelijke gereguleerde maximale huurprijs onvoldoende rendement behaalt of zelfs verlies leidt bij de exploitatie van zijn huurwoning. Dat de wettelijke huurregulering kan leiden tot een verliesgevende exploitatie komt doordat de exploitatiekosten van de eigenaar op geen enkele manier relevant zijn voor de bepaling van de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Daarbij komt dat een eenmaal overeengekomen huurprijs maximaal kan worden verhoogd met het jaarlijkse door de minister vast te stellen percentage. Deze wettelijke regeling, die al vele tientallen jaren bestaat, leidt er in een fiks aantal gevallen toe dat eigenaren verlies lijden bij de exploitatie van hun huurwoningen. Dat gebeurt vooral als de huurovereenkomst al lang bestaat. In die gevallen is de huurprijs meestal sterk achtergebleven bij de huurprijsontwikkeling, zelfs die op de markt van sociale huurwoningen.
De wettelijke huur(prijs)regulering kan dus er dus toe leiden dat de eigenaar moet interen op zijn vermogen, zodat ook deze regelgeving willekeurig en disproportioneel kan uitpakken. In de class action vindt in april 2016 het pleidooi plaats in het hoger beroep bij het Gerechtshof in Den Haag. We houden u op de hoogte.

Afwijkende bedingen in huurovereenkomsten bij 290-bedrijfsruimte

Partijen zijn vrij om af te spreken wat zij willen. Deze contractsvrijheid is het uitgangspunt van de wet.  Maar er zijn partijen die door de wet extra beschermd worden. Voor die partijen heeft de wet bepaald dat sommige afspraken eerst door de rechter goedgekeurd moeten worden of dat sommige afspraken zelfs helemaal niet gemaakt mogen worden. Beschermde partijen zijn onder andere huurder van 290-bedrijfsruimte, zoals restaurants en winkels.

De wetgever heeft de huurders van deze ruimtes willen beschermen omdat er voor deze huurders vaak grote belangen op het spel staan. De huurders hebben vaak een minder sterke positie in de onderhandelingen dan de verhuurder en zijn daardoor misschien geneigd om eerder in te stemmen met voorwaarden van de verhuurder. Om te voorkomen dat de verhuurder misbruik maakt van de zwakkere positie van de huurder heeft de wetgever voorzorgsmaatregelen genomen.

Wettelijke bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte

Eén van de voorzorgsmaatregelen die de wetgever heeft genomen is de invoering van huurbescherming. Zo kan een huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder alleen eindigen als de huurder instemt met de opzegging of als de rechter heeft bepaald dat de overeenkomst zal eindigen. Bovendien moet de verhuurder de gronden van de opzegging aan de huurder melden zodat de huurder kan bepalen of het zin heeft om een procedure te voeren. Bij opzegging door de huurder hoeft de verhuurder niet in te stemmen en hoeft de rechter er ook niet aan te pas te komen. En zo zijn  er in de artikelen 7:290 – 7:308 BW nog meer bepalingen opgenomen ter bescherming van de huurder.

Afwijking van artikel 7:290 – 7:308 BW

Op grond van de wet mag er niet ten nadele van de huurder van de artikelen 7:290 – 7:308 BW worden afgeweken. Partijen mogen onderling dus geen afspraken maken die afwijken van de wet en die voor de huurder nadelig zijn. De huurder wordt zo altijd beschermd.

Maar er is een uitzondering. Afspraken die ten nadele van de huurder afwijken van de wettelijke regels kunnen goedgekeurd worden door de rechter. Zowel de huurder als de verhuurder (of allebei) kunnen een verzoek indienen bij de rechter tot goedkeuring van een specifieke afspraak. De rechter gaat vervolgens aan de hand van criteria toetsen of de afspraak goedgekeurd kan worden. De rechter zal de afspraak alleen goedkeuren als:

  • de afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast; of
  • de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet in alle redelijkheid niet nodig heeft.

Voor het indienen van een verzoek tot goedkeuring van de afspraak stelt de wet geen termijn. Dit kan voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst worden gedaan, maar ook daarna.

Wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder

De  rechten van de huurder mogen door de afwijkende afspraak  niet ernstig worden aangetast . Hierbij speelt onder andere mee om welke rechten het gaat en of de huurder gecompenseerd wordt voor de inbreuk op zijn rechten. De rechter beoordeelt dit. Inmiddels zijn in de rechtspraak aanknopingspunten te vinden waaruit kan worden afgeleid welke inbreuken als wezenlijk worden gezien. Dit zijn bijvoorbeeld de volgende:
De afspraak dat de huurovereenkomst na 10 jaar van rechtswege eindigt. Deze afspraak ontneemt de huurder de mogelijkheid om de beëindiging van de huurovereenkomst te laten toetsen door de rechter. Nu de omstandigheden ten tijde van het einde van de huurovereenkomst vaak onbekend zijn, leidt deze afspraak tot grote onzekerheid voor de huurder.
De afspraak dat de verhuurder de huurovereenkomst onmiddellijk kan opzeggen. Ook deze afspraak leidt tot veel onzekerheid voor de huurder en maakt het voor de verhuurder (te) makkelijk om de huurovereenkomst te beëindigen.

Uit de rechtspraak blijkt dat de verzoeken vaak zien op afspraken over beëindiging van de huurovereenkomst. Aangezien de huurder bij de beëindiging van de overeenkomst het pand en daarmee zijn winkel of restaurant (en bron van inkomsten) verliest, zijn rechters terughoudend bij afspraken die afwijken van de huurbescherming van de huurder.

Artikel 7:291 lid 3 BW: De maatschappelijke positie van de huurder

Als een afspraak een wezenlijke aantasting is van de rechten van de huurder houdt dat nog niet per definitie in dat het verzoek zal worden afgewezen. Als de positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet niet behoeft, kan de rechter de afspraak alsnog goedkeuren.

Bij de maatschappelijke positie van de huurder gaat het om het verschil tussen de positie van de verhuurder en de huurder. Zijn zowel de huurder als de verhuurder grote bedrijven met verschillende vestigingen en zijn er  juristen die naar de afspraak hebben gekeken? Dan acht de rechter de professionele huurder doorgaans in staat om voor zichzelf op te komen en zal de afspraak eerder worden goedgekeurd. Als de huurder echter een kleine ondernemer is die voor zijn inkomen afhankelijk is van het gehuurde, dan neemt de rechter de huurder tegen de verhuurder (en tegen zichzelf) in bescherming en zal zeer kritisch naar de afspraak worden gekeken.

Gezichtspunten bij beoordeling van de maatschappelijke positie van de huurder

Bij de beoordeling van de maatschappelijke positie spelen, zoals blijkt uit de rechtspraak, een aantal gezichtspunten een rol:

  • omzet en omvang van de bedrijven van huurder en verhuurder;
  • incasseringsvermogen van de huurder om financiële tegenslagen (bijvoorbeeld nog niet afgeschreven investeringen) te kunnen dragen;
  • juridische bijstand van huurder en verhuurder.

 

Als een huurder een kleine ondernemer is, houdt dat niet in dat het verzoek tot goedkeuring van de afspraak altijd afgewezen zal worden. Een voorbeeld van een uitspraak waarin een verzoek van een professionele verhuurder en een kleine huurder werd goedgekeurd is de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 8 september 2009. In deze uitspraak hebben verhuurder BP en haar huurder (een exploitant van één tankstation) een verzoek ingediend voor goedkeuring van de afspraak dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter zou eindigen na drie jaar. De huurder heeft in de procedure verklaard dat hij bij afwijzing van het verzoek helemaal niets zou hebben, want dan werd de huurovereenkomst niet gesloten tussen BP en de huurder. De huurder gaf in de procedure aan dat hij zijn rechten goed had afgewogen. Het gerechtshof heeft daarom geoordeeld dat geen sprake was van uitholling van de rechten van de huurder en dat de huurder de bescherming van de wet niet nodig had.

Een ander voorbeeld is de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 september 2014. In deze zaak ging het ook om een verzoek van een grote professionele verhuurder en een kleine huurder tot goedkeuring van de afspraak dat de huurovereenkomst na vijf jaar zou eindigen zonder tussenkomst van de rechter. Het ging hier om de verhuur van een marktkraam in de nieuwe markthal in Rotterdam. De rechter heeft in deze zaak geoordeeld dat er sprake was van een bijzonder en nieuw concept. Hierdoor was het voor de huurder en de verhuurder onzeker wat de toekomst zou brengen. Bovendien was afgesproken dat de verhuurder de huurder een nieuwe overeenkomst zou aanbieden als het bedrijf van de huurder nog steeds aan bepaalde eisen zou voldoen. Dit leidde ertoe dat de rechter vond dat de huurder de wettelijke bescherming niet nodig had.

Er zijn echter ook genoeg uitspraken waarin de rechter een verzoek afwijst, omdat de positie van de huurder daarom vraagt. Ook als de huurder het verzoek zelf of samen met de verhuurder indient, zal de rechter toetsen aan de hiervoor genoemde criteria en zo nodig het verzoek afwijzen. Het is wel handig als de huurder en de verhuurder het verzoek samen indienen. Op die manier kan het beste betoogd worden dat beide partijen zich bewust zijn van de inbreuk op de rechten en kan de huurder op de zitting ook toelichten waarom hij afstand wenst te doen van zijn rechten. Uit de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam blijkt dat de verklaring van de huurder het verschil kan maken tussen afwijzing en toewijzing van het verzoek.

Voornoemde criteria dienen in onderlinge samenhang te worden beoordeeld door de rechter. Als een afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, zal de rechter het beding niet zonder meer goedkeuren. De rechter zal eerst beoordelen of de maatschappelijke positie van de huurder niet toch meebrengt dat het verzoek in dat specifieke geval afgewezen moet worden. Als de rechter de afspraak goedkeurt, heeft deze goedkeuring in beginsel bindende kracht. De rechter zal niet telkens opnieuw toetsen of de afspraak nog steeds goedkeuring verdient.

Artikel 7:307 BW: Het recht op indeplaatsstelling van de huurder


Er is één bepaling in de wet waarvan nooit mag worden afgeweken, ook niet met goedkeuring door de rechter. En dat is artikel 7:307 BW. Op grond van dit artikel heeft de huurder het recht om voor de rechter te vorderen dat hij een derde als huurder in zijn plaats mag stellen, bijvoorbeeld als de huurder zijn zaak verkoopt. De rechter wijst zo’n vordering toe als  de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling en de potentiele nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indeplaatsstelling kan  contractueel dus niet worden uitgesloten.

Afwijkende afspraken zonder goedkeuring van de rechter


Als in een huurovereenkomst wordt afgeweken van de wettelijke bescherming zonder goedkeuring van de rechter dan is deze afspraak vernietigbaar. De huurder kan in dat geval de afspraak buiten werking stellen door aan de verhuurder mee te delen dat hij de afspraak vernietigd.

Als partijen het niet eens worden over de vernietiging van de afspraak zal de huurder voor de rechter moeten vorderen dat wordt vastgesteld dat de afspraak is vernietigd. De verhuurder kan in diezelfde procedure vorderen dat de afspraak alsnog wordt goedgekeurd, zo heeft de Hoge Raad bepaald op 3 april 2015.

Om discussies en procedures tijdens een lopende huurovereenkomst te voorkomen, verdient het de aanbeveling om de goedkeuring voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst te vragen.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het afwijken van de wettelijke regels en het indienen van een verzoek tot goedkeuring maatwerk is. Het is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval of goedkeuring verkregen zal worden. Deze specifieke omstandigheden zullen in het verzoekschrift goed uiteengezet en onderbouwd moeten worden. Laat u voorafgaand aan het indienen van een dergelijk verzoek daarom goed adviseren.

De gedragsaanwijzing

Het zal u vast niet ontgaan zijn dat er veel te doen is om de zogenaamde ‘gedragsaanwijzing’. Deze term, die sinds enkele jaren wordt gebruikt, wordt vaak genoemd in overlastkwesties. De overlastveroorzaker moet dan een gedragsaanwijzing opgelegd krijgen. Maar wat is dat nu precies? In november hebben we in een seminar al aandacht besteed aan dit onderwerp. Voor de mensen die daar niet bij waren, zal ik in dit artikel aan de hand van een voorbeeld een uitleg geven.

Een voorbeeld

Stelt u zich het volgende eens voor. U hebt een woning op de begane grond van een pand verhuurd. Ook de appartementen op de eerste, tweede en derde etage worden door u verhuurd. De huurder van de begane grond heeft huisdieren: een hond, enkele kippen en een haan en twee poezen. Deze huurder houdt erg van muziek en speelt vrijwel elke dag luid muziek af. Hij is graag buiten in de tuin die bij het gehuurde hoort en ook buiten wil hij van zijn muziek kunnen genieten. Als het mooi weer is eet hij buiten en zet hij gezellig de barbecue aan. Als het minder mooi weer is heeft hij ook een oplossing, dan steekt hij de vuurkorf aan. Het is vaak gezellig en er komt veel bezoek over de vloer, dat altijd mee kan eten of kan blijven slapen.

De (boven)buren vinden het minder gezellig. Zij hebben last van de rook van de vuurkorf. De kippen en de haan zijn al vroeg uit de veren en zorgen er voor dat de hele buurt vroeg wordt gewekt. De hond blaft de hele dag door en wordt in de tuin uitgelaten. En ook het bezoek van de buurman wordt volgens de bovenburen naarmate de avond vordert steeds luidruchtiger. De bovenburen wenden zich tot u als verhuurder en vragen of u er wat aan wilt doen. Zij hebben zelf al gesproken met hun buur, maar die zegt dat er niets aan de hand is. “Het is toch gezellig als ik wat mensen over de vloer heb?”. En zijn dieren wil hij absoluut niet kwijt. Die zijn ‘z’n alles’.

U besluit met de bewuste huurder een gesprek aan te gaan. Maar ook het gesprek met u lost niets op. De huurder weigert zijn gedrag aan te passen, want hij vindt dat hij niets verkeerd doet. Dus wat moet u als verhuurder nu doen? Drie huurders klagen over (het gedrag van) een andere huurder. En u wilt dat al uw huurders het naar de zin hebben. En eigenlijk wil niemand dat de benedenbuurman wordt ontruimd, want het is een aardige vent. Maar ze willen wel dat de overlast ophoudt.

Gedragsaanwijzing door de rechter

Voor gevallen als dit kan een gedragsaanwijzing uitkomst bieden. Een ontruiming is hier wellicht een te verstrekkend middel, terwijl er wel wat moet gebeuren. De huurder zal zijn gedrag aan moeten passen en doet dat niet na verzoeken van de verhuurder. Dus moet de rechter zich over de zaak buigen. Het werkt als volgt. In een gerechtelijke procedure kunt u eisen dat de rechtbank de huurder bepaalde geboden of verboden oplegt. Zo kunt u vorderen dat het de huurder wordt verboden om de vuurkorf aan te steken of dat het wordt verboden om de muziek na een bepaald tijdstip ’s avonds (hard) aan te zetten. Of een gebod om de tuin eens in de paar weken op te ruimen. En op deze geboden of verboden wordt dan een dwangsom gezet. Dus als de huurder zich niet houdt aan wat hem wordt opgelegd, moet hij een dwangsom betalen. Op deze manier moet het gedrag van de huurder worden aangepast, zodat de omwonenden geen overlast meer ondervinden.

En als de huurder uiteindelijk zijn gedrag toch niet aanpast, kan er alsnog een ontruimingsprocedure worden gestart. De huurder zal dan minder sterk staan, want hij heeft al eerder een kans gekregen. Maar die heeft hij verspeeld.

In feite is een gedragsaanwijzing niets meer dan een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst. Dat bestond al, maar heeft nu een nieuwe naam gekregen: de gedragsaanwijzing. De huurder moet zich houden aan wat in het contract staat, waaronder een verbod op het veroorzaken van overlast. Vaak wordt primair ontruiming gevorderd, bij wijze van stok achter de deur, terwijl subsidiair de gedragsaanwijzing wordt gevorderd. De verhuurder moet dan concreet vorderen op welke gedragingen van de huurder een gebod of verbod moet worden gesteld. En vervolgens is het aan de huurder om zich te houden aan een veroordelend vonnis. Hij heeft dus zelf in de hand of hij dwangsommen verschuldigd is. En hij hoeft zijn woning (nog) niet uit. Als de huurder zijn gedrag aanpast, zijn alle partijen tevreden. Het biedt dus mogelijkheden voor (minder zware) overlastzaken.

In de praktijk

Gedragsaanwijzingen worden steeds vaker gevorderd en opgelegd. Wij hebben er ook al enkele malen in de praktijk mee te maken gehad en hebben procedures gevoerd waarin gedragsaanwijzingen zijn gevorderd.

Huib Hielkema heeft in de begeleidingscommissie gezeten van het Wetenschappelijk Onderzoeks- en Documentatie Centrum (onder auspiciën van Ministerie van Justitie) van het onderzoek ‘Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast’. Hierover hebben we in eerdere nieuwsbrieven al geschreven. Het onderzoek is afgerond en onlangs gepubliceerd. U kunt het rapport hier nalezen. Er zijn door verschillende corporaties in totaal 53 casussen onderzocht waarbij er in 10 gevallen een gedragsaanwijzing is gevorderd. De gedragsaanwijzing wordt positief ervaren, zowel door de verschillende verhuurders als ook de huurders die overlast ondervinden. De aandacht die er is voor het onderwerp, maken dat het instrument steeds vaker wordt gebruikt. Dus ook in overlastzaken die nog niet zodanig ernstig zijn dat er een ontruiming moet volgen kan de verhuurder al actie ondernemen. En dat kan er voor zorgen dat de situatie niet escaleert. Het is verstandig er op tijd bij te zijn.

Als u meer wilt weten over het onderwerp en over hoe het werkt, neemt u dan gerust contact met ons op.

Geen wettelijke basis voor inkomensverklaring huurder belastingdienst

Op 3 februari 2016 deed de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State (AR) een opmerkelijke uitspraak.

De AR oordeelde dat er geen wettelijke basis is voor de verstrekking van inkomensgegevens van de huurder door de belastingdienst aan de verhuurder. Aangezien de belastingdienst sinds 2013 in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging dergelijke informatie aan verhuurders verstrekt, heeft de belastingdienst sindsdien in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens gehandeld.

De uitspraak is opmerkelijk, omdat het ministerie van diverse zijden was gewaarschuwd voor haar omissie in de wetgeving en ook de rechtbank in deze zaak al een dergelijk oordeel had geveld. Desondanks heeft de minister niet al in 2013 het zekere voor het onzekere genomen door de wet aan te passen en daarin een deugdelijke wettelijke basis voor de gegevensverstrekking door de belastingdienst op te nemen. Moeilijk was dat niet, getuige het wetsontwerp dat de minister daartoe (pas) in december 2015 indiende.

Gevolgen voor huurders en verhuurders?

De uitspraak heeft naar verwachting geen gevolgen voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen die de afgelopen 3 jaren op basis van de gegevensverstrekking door de belastingdienst tot stand zijn gekomen. Weliswaar kan achteraf worden gezegd dat de verhuurder de gegevens over het inkomen van de huurder heeft verkregen op basis van onrechtmatig handelen van de belastingdienst, maar de gegevens waren op zichzelf niet onjuist, terwijl ook de op basis daarvan voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging niet onjuist was. Bovendien hebben de meeste huurders de extra huurverhoging gewoon betaald, zodat zij geacht moeten worden daarmee te hebben ingestemd. De Woonbond lijkt dit anders te zien. Dit zal daarom ongetwijfeld nog een staartje krijgen. We houden u op de hoogte.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

Liberalisering kleine woningen in Amsterdam en Utrecht

Een van de belangrijkste doelstellingen die minister Blok bij het aantreden van het tweede kabinet Rutte formuleerde was het weer op gang helpen van de doorstroming op de woningmarkt en, in het kielzog daarvan, de bestrijding van het scheefwonen. Sindsdien heeft de minister allerlei, al dan niet tijdelijke, maatregelen genomen. Zijn ambitie is groot en hij zit bepaald niet stil.

Nog geen twee weken nadat de Tweede Kamer had ingestemd met zijn wetsvoorstel doorstroming huurmarkt, lanceert Blok weer een nieuw plannetje. Ditmaal, en dat is ook nieuw, een plan dat alleen geldt voor de twee woningmarkten in ons land waar de woning schaarste en dus het scheefwonen het grootst is: Utrecht en Amsterdam. Wat houdt zijn nieuwe plan in. Blok stelt drie maatregelen voor.

Meer punten voor kleine nieuwe woningen

De minister wil in de eerste plaats in het woningwaarderingsstelsel extra punten toekennen aan kleinere nieuwbouw huurwoningen (tot 40 m²), zodat deze huurwoningen boven de liberalisatiegrens van € 710,- per maand (meer dan 145 punten) uitkomen en deze woningen dus in de vrije sector komen. Het gaat, zo blijkt uit de brief van 19 februari 2016 van Blok, om een tijdelijke maatregel van vijf jaren. De minister hoopt hiermee een groter contingent woningen te verkrijgen dat net boven de liberalisatiegrens van € 710,- ligt, zodat de doorstroming verder op gang wordt gebracht. Om te voorkomen dat de huur te hoog wordt, kan de gemeente voorwaarden stellen bij de gronduitgifte. Deze maatregel geldt ook voor zogenaamde ‘ombouw’-woningen. Daarmee wordt de verbouwing van kantoorruimte en zorgvastgoed naar woonruimte bedoeld.

Meer punten na renovatie op hoog niveau

De tweede maatregel die Blok voorstelt is om de nieuwbouwregeling van het nieuwe woningwaarderingsstelsel ook te laten gelden voor woningen die op hoog niveau worden gerenoveerd. Deze regeling houdt in dat voor deze categorie woningen voor het woningwaarderingsaspect WOZ-waarde tenminste 40 punten worden toegekend. Deze maatregel moet gaan gelden voor het gehele land.

Meer punten na gewone renovatie

De derde maatregel houdt in woningen bij een gewone (niet hoog niveau) renovatie extra punten gaan krijgen, gedurende 5 jaren na de renovatie. Het gaat om 0,2 punt per geïnvesteerde € 1.000,-, mits er tenminste € 10.000,- is geïnvesteerd. Ook deze maatregel moet gaan gelden voor het gehele land.

Kritische reacties

De Volkskrant tekende op 22 februari 2016 de eerste reacties van de betrokken wethouders uit Utrecht en Amsterdam op. Zij zien niets in het plan voor meer punten voor kleine nieuwe woningen. Volgens hen zijn er voldoende kleine appartementen en worden er binnenkort ook veel meer van bij gebouwd. Volgens de wethouders leidt dit er alleen maar toe dat verhuurders hogere huren kunnen vragen. De wethouders zeggen juist behoefte te hebben aan grotere woningen voor lagere huurprijzen. Blijkens hun reacties zouden die vooral gebouwd moeten worden door woningcorporaties.

Een stuk verder gingen 21 wethouders van de 35 grootste gemeente eind 2015 met hun kritiek op Blok. Zij geloven er niets van dat, als de scheefwoners doorverhuizen naar duurdere woningen, er voldoende sociale huurwoningen vrijkomen voor de lage inkomensgroepen. Zij vinden dat er vooral sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd in plaats van dat huurders met hogere inkomens uit hun sociale huurwoningen worden weggejaagd.

Korte analyse van de woningmarkt

De situatie op de Nederlandse woningmarkt is volstrekt uniek. Nergens ter wereld zijn er zoveel sociale huurwoningen die ook nog in bezit zijn van niet commerciële beleggers. Er zijn in Nederland bijna 3 miljoen huurwoningen. Daarvan zijn er ongeveer 2,4 miljoen in eigendom bij woningcorporaties. Tot voor kort was het aandeel sociale huurwoningen (woningen tot en met 145 punten) circa 95%, maar dit percentage is aan het dalen door de maatregelen van Blok.

Volgens verscheidene onderzoeken worden ongeveer 420.000 woningen (15% van het totaal van de sociale huurwoningen) bewoond door scheefwoners. Dat zijn huishoudens die, omdat zij een hoger inkomen hebben, niet zijn aangewezen op de voorraad van sociale huurwoningen. Minister Blok wil deze mensen stimuleren te verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Dat doet hij door de huren voor deze groep huurders iets meer te verhogen dan voor huurders met een laag inkomen.

Breng dit de doorstroming op gang?

De Woonbond is, net als de 21 wethouders van grotere steden, daarop tegen. De Woonbond stelt dat er veel te weinig duurdere huurwoningen zijn om door te kunnen doorstromen. Vooral in gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is, zoals in Utrecht en Amsterdam, is dat juist. In die steden kunnen huurders, zodra het puntenstelsel niet van toepassing is, veel hogere huurprijzen vragen voor woningen die net boven de 145 punten uitkomen. Overigens, ook woningen die qua puntentotaal daaronder uitkomen, doen op de vrije markt (van bijvoorbeeld illegale onderverhuur) veel hogere huurprijzen.
Er is met andere woorden een “gat ” tussen de € 710,- en, pak ‘m beet, € 1000,- per maand. In dat gat worden in die steden nauwelijks huurwoningen aangeboden. Minister Blok wil daar dus iets aan doen. Hij hoopt, door kleine woningen boven de 145 punten te brengen, dat deze woningen voor huurprijzen vlak boven de € 710,- worden aangeboden. Dit gaat de doorstroming echt niet op gang brengen. Veelal wonen die scheefwoners namelijk in veel grotere woningen tegen veel lagere prijzen. Waarom zouden zij gaan verhuizen naar een kleinere woning voor een hogere prijs?

Hoe dan wel?

Het is op zichzelf verheugend dat de minister nu voor het eerst sinds de jaren 70 weer onderscheid maakt tussen de verschillende woningmarkten. Utrecht en Amsterdam zijn immers niet vergelijkbaar met noordoost Groningen, maar ook niet met Rotterdam en Den Haag. Het heeft daarom niet veel zin om landelijke regelingen te bedenken voor problemen als scheefwonen en een stokkende woningmarkt, die zich slechts voordoen in bepaalde steden. Blok doet er beter aan de woningmarkt op die krappe markten te analyseren, vast te stellen tot welk huurprijsniveau die krapte zich voordoet en op dat deel van de woningmarkt een fijnmazig stelsel van huurregulering toe te passen, dat meer dan het huidige woningwaarderingsstelsel gebaseerd is op het marktniveau. Op die manier kunnen de gereguleerde markt en vrije markt naar elkaar toe groeien en wordt het gat tussen die markten geslecht. Verder zullen scheefwoners een substantieel hogere huurverhoging moeten kunnen krijgen. Dan pas zullen zij pas echt gedwongen worden op basis van prijs en kwaliteit te kiezen: blijven zitten of doorstromen.

Wet doorstroming huurmarkt: nieuwe ingewikkelde huurprijsregelingen

Op 22 december 2015 stuurde minister Blok zijn langverwachte wetsontwerp doorstroming huurmarkt naar de Tweede Kamer. Na een korte maar levendige discussie, met nogal wat aangenomen amendementen, heeft de Tweede Kamer op 9 februari 2016 ingestemd met het wetsontwerp. Het wetsvoorstel bevat een allegaartje van onderwerpen. Het varieert van ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en eenvoudiger huuropzegging bij verhuur aan bepaalde doelgroepen, tot ingewikkelde nieuwe regelingen voor huurprijsaanpassing. In dit artikel wordt aandacht besteed aan het laatste onderwerp. De andere twee onderwerpen worden elders in deze nieuwsbrief behandeld.

Wet doorstroming huurmarkt

Het kabinet stelde zich al bij het regeerakkoord in 2012 tot doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Daartoe waren al eerder maatregelen genomen, zoals de Donnerpunten, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de recente aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast stond de zogenaamde huursombenadering al langere tijd op het verlanglijstje van de minister. Aedes en de Woonbond liepen daarop in juni 2015 vooruit door hun zogenaamde huurakkoord te presenteren. Zij vroegen de minister dat akkoord over te nemen. Daar heeft de minister blijkens zijn wetsontwerp slechts gedeeltelijk gehoor aan gegeven. Onder meer omdat hij het niet juist vond dat het huurakkoord zich uitstrekte over de gehele sociale huurwoningmarkt, terwijl de overige verhuurders in dit segment door Aedes en de Woonbond niet waren uitgenodigd daarover mee te praten.

Wat houdt de door de Tweede Kamer aangenomen wet precies in?

Huurverhoging vanaf 2017 voor woningcorporaties (huursombenadering)

In de eerste plaats introduceert Blok de huursombenadering, maar alleen voor woningcorporaties. De huursombenadering houdt in dat woningcorporaties binnen zekere grenzen zelf mogen bepalen welke huurverhoging zij doorvoeren:

  • Mits de gemiddelde huursom van hun sociale woningbezit niet meer stijgt dan het inflatiepercentage van het jaar ervoor plus 1%.
  • Hierbij tellen de harmonisatieverhogingen mee. Dat zijn de huurverhogingen bij de komst van een nieuwe huurder. De huurverhogingen vanwege renovatie/verduurzaming tellen niet mee.
  • De huurverhoging op woningniveau is ook gemaximeerd: inflatiepercentage plus 2,5%.

 

De huursombenadering gaat in vanaf de huurverhoging per 1 juli 2017 en wordt berekend over het desbetreffende kalenderjaar.

Huurverhoging vanaf 2017 alle andere verhuurders

De huursombenadering geldt, zoals gezegd, alleen voor woningcorporaties en dus niet voor alle overige verhuurders. Voor hen geldt een eenvoudiger regeling:

Vanaf 1 juli 2017 is voor hen de maximale huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage (van het voorafgaande jaar) plus 2,5%.

Huurverhoging per 1 juli 2016

Het huurverhogingspercentage per 1 juli 2016 is ook bekend. De maximale huurverhoging voor alle niet geliberaliseerde woningen is voor alle inkomens tot € 34.678 gelijk aan het inflatiepercentage van 2015 (0,6%) plus 1,5%, oftewel 2,1%.

Daarnaast is het dit jaar voor het laatst mogelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging aan te zeggen. De nieuwe bedragen en percentages per 1 juli 2016 luiden als volgt:

  • Huishoudens met een inkomen in 2014 van meer dan € 34.678: inflatiepercentage plus 2,0%, dus totaal 2,6%;
  • Huishoudens met een inkomen in 2014 van meer dan € 44.360: inflatiepercentage plus 4%, dus totaal 4,6%.

 

Jaarlijkse inkomenstoets

Minister Blok had het in zijn brief van 3 juli 2015 al aangekondigd: er komt een periodieke inkomenstoets. Deze komt in 2017 in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister wil verhuurders de mogelijkheid bieden om op basis van een jaarlijkse inkomenstoets de huur te verhogen met het inflatiepercentage plus 4%, indien het inkomen van de huurder meer dan € 38.950 bedraagt (niveau 2015). Pensioengerechtigden en grote gezinnen (4 of meer personen) worden ontzien: voor hen geldt de gewone maximale huurverhoging, gelijk aan het inflatiepercentage plus 2,5%.

Haast

Het wetsvoorstel is inmiddels naar de Eerste Kamer gestuurd. Wij gaan ervan uit dat ook de Eerste Kamer ermee zal instemmen. We houden u op de hoogte.

Wet doorstroming huurmarkt: uitbreiding mogelijkheden tijdelijke verhuur

Op 22 december 2015 heeft minister Blok het langverwachte Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt bij de Tweede Kamer ingediend. Het wetsvoorstel rust op twee pijlers. De gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren worden gelimiteerd en de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten worden uitgebreid. Op deze wijze probeert minister Blok een belangrijke impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefheid. Het voorstel is op 9 februari 2016 met grote meerderheid aangenomen door de Tweede Kamer en gaat nu ter behandeling naar de Eerste Kamer. Het streven is dat de wet op 1 juli 2016 in werking treedt.

Tijdelijke huurovereenkomsten

Huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland de standaard. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden verhuurd, bijvoorbeeld als het gaat om huur bij gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur (bijvoorbeeld een vakantiewoning) of verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook zijn er enkele opzeggingsgronden die dienen voor een situatie waarin sprake is van tijdelijk gebruik, waaronder de zogenaamde tussenhuur en het dringend eigen gebruik (gehandicapten- of ouderenwoning of studentenwoning). Maar het huidige stelsel voorziet niet in alle situaties waarin tijdelijke verhuur wenselijk is.

Zoals vermeld zal de nieuwe wet de mogelijkheden van tijdelijke verhuur in vergaande mate uitbreiden. Er zal daarnaast een herschikking plaatsvinden van verschillende wetsartikelen, zodat een inzichtelijk stelsel van de mogelijkheden ontstaat. Hieronder zal een opsomming worden gegeven van de wijzigingen ten aanzien van tijdelijke verhuur. De aanstaande wijzigingen in het huurprijzenrecht blijven in dit artikel buiten beschouwing.

De huurovereenkomst voor korte tijd voor zelfstandige woningen

Ten eerste maakt de nieuwe wet het mogelijk om korte huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor woonruimte te sluiten, net zoals dat nu bij bedrijfsruimte al het geval is. De wet regelt dat er tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode van maximaal twee jaar kunnen worden gesloten. In de huurovereenkomst wordt opgenomen hoe lang de huur zal duren. Tijdens de huurperiode is de gewone huurprijsbescherming van kracht.

Een huurovereenkomst voor twee jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan is verstreken. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Die kennisgeving dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wordt die kennisgeving niet of niet tijdig verstuurd, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan volledige huurbescherming. Als de kennisgeving wel (tijdig) is verstuurd, dan eindigt de huurovereenkomst en heeft de huurder geen recht op voortzetting.

Om het de huurder makkelijker te maken om tijdig andere woonruimte te vinden, mag de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De huurder hoeft het tijdelijke contract dus niet helemaal uit te dienen. Daarnaast geldt dat in de Huisvestingswet wordt geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling voor de huurder gedurende de tijdelijke huurovereenkomst behouden blijft. Ook dat maakt het voor de huurder makkelijker om na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst door te stromen naar een andere woning.

De verhuurder mag een zelfde huurder niet een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aanbieden. Doet hij dat toch, dan geldt de tweede overeenkomst als aangegaan voor onbepaalde tijd. Hetzelfde geldt als de verhuurder toestaat dat de huurder na het verstrijken van de overeengekomen termijn in de woning blijft zitten.

Er geldt een belangrijke uitzondering. Voor toegelaten instellingen in de Woningwet is het verboden om voor hun zelfstandige DAEB-woningen contracten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar af te sluiten. Het kabinet meent dat gewaarborgd moet blijven dat zelfstandige woningen in het gereguleerde segment voor onbepaalde tijd verhuurd worden. Voor bepaalde groepen mogen dergelijke tijdelijke huurovereenkomsten wel gesloten worden, zoals bijvoorbeeld:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of ander land werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders in de noodopvang;
  • huurders met wie een tweede of laatste kans huurovereenkomst is aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

 

Voor de hierboven genoemde situaties mogen geen huurovereenkomsten worden gesloten welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, maar moet dus gebruik worden gemaakt van een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter.

De tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen

Ook voor onzelfstandige woningen kunnen straks tijdelijke huurovereenkomsten gesloten worden. Op die manier kunnen onder meer personen met een (tijdelijke) verblijfsvergunning gehuisvest worden, waarbij de verhuurder na afloop van de bepaalde tijd kan bezien of hij de huur wil voortzetten. Voor onzelfstandige woningen kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 5 jaar overeen gekomen worden. De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de afgesproken termijn, mits de verhuurder uiterlijk één maand voor het einde een kennisgeving aan de huurder stuurt. Doet hij dat niet (tijdig), dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Ook bij verlenging van de huurovereenkomst ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder kan de huurovereenkomst tussentijds opzeggen en zijn inschrijfduur blijft bij dit vijfjaarscontract behouden.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen


Als een woning specifiek bestemd is voor een bepaalde doelgroep, dan moet het mogelijk zijn om de huur op te zeggen wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Deze opzegmogelijkheid bestaat er al voor woningen die bestemd zijn voor ouderen of gehandicapten en ook voor woningen die bestemd zijn voor studenten, de zogenaamde campuscontracten. De verhuurder kan gebruik maken van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Deze doelgroepen worden uitgebreid.

Jongeren (artikel 7:274c BW)
Straks zal gelden dat ook de huur ter zake een woning die is bestemd als jongerenwoning door de verhuurder kan worden opgezegd ten behoeve van een nieuwe jongere op het moment dat de jongere de woning 5 jaar heeft bewoond. Een jongere is een persoon van minimaal 18 en maximaal 27 jaar oud. Voor schrijnende gevallen kan de termijn van 5 jaar met 2 jaar worden verlengd. Om het de jongere makkelijker te maken om na 5 jaar door te stromen naar een andere woning, wordt in de Huisvestingswet geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling tijdens de periode van de tijdelijke huur doorloopt.

Promovendi (artikel 7:274e BW)
Aan de doelgroepen worden de promovendi toegevoegd, dat wil zeggen de personen die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs verbonden zijn. Voor promovendi gelden verglijkbare regels als voor studenten: de woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi, in de huurovereenkomst moet staan dat de woning na beëindiging van de huur opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd en de promovendus zal door middel van een door de onderwijsinstelling te verstrekken verklaring moeten aantonen dat hij promovendus is. Als hij dat niet meer kan aantonen, dan kan de verhuurder de huur opzeggen. Jongeren, studenten en promovendi zijn uitwisselbaar, hetgeen betekent dat een woning die aan een promovendus was verhuurd ook opnieuw aan een jongere of student mag worden verhuurd.

Grote gezinnen (artikel 7:274f BW)
In de derde plaats wordt geregeld dat de huur met betrekking tot grote (sociale) huurwoningen die specifiek zijn toegewezen aan grote gezinnen opgezegd kan worden als het betreffende gezin kleiner is geworden, bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn gegaan. Grote woningen zijn schaars en op die manier kan de woning toegewezen worden aan een ander groot gezin. Een groot gezin is een gezin met 8 of meer personen. De verhuurder kan pas gebruik maken van deze opzeggingsgrond als de omvang van het huishouden is teruggevallen naar minder dan 5 personen.

Andere passende woonruimte en vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten
Als een verhuurder gebruik maakt van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ om de woning te behouden voor de specifieke doelgroep, dan zal hij moeten aantonen dat de huurder met wie hij de huurovereenkomst opzegt andere passende woonruimte kan verkrijgen. Deze eis geldt nu ook al voor gehandicapten- en ouderenwoningen. Alleen voor studenten en promovendi geldt dit niet. Voor alle doelgroepen geldt verder dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering bevoegd, maar niet verplicht, is om een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Als voor een huurder duidelijk voorzienbaar is dat hij niet langer tot de doelgroep zal behoren en dat opzegging zal volgen, zal de rechter een dergelijke vergoeding naar verwachting niet toekennen.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘tussenhuur’


In de huidige wet is geregeld dat een woning bij afwezigheid van de eigenaar of huurder tussentijds verhuurd kan worden totdat de eigenaar of eerdere huurder weer terugkeert naar de woning. Zo’n afspraak wordt ook wel tussenhuur of een diplomatenclausule genoemd. Er wordt dan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een uitdrukkelijk beding dat de woonruimte na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd. Zo’n tussenhuur is nu slechts eenmaal mogelijk. Als de tussenhuurder vertrekt, dan kan de woning niet nog een keer aan een andere tussenhuurder verhuurd worden tot het moment van terugkeer van de eigenaar of eerdere huurder. De nieuwe wet maakt dat wel mogelijk. Meerdere achtereenvolgende tussenhuren zijn straks toegestaan. Bovendien kan een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden worden verlengd. Dat doet aan de opzegbevoegdheid niets af.

Uitbreiding Leegstandwet

Op grond van de Leegstandwet kan een eigenaar zijn leegstaande woning tijdelijk verhuren in afwachting van verkoop, sloop of renovatie. Tijdelijke verhuur is alleen mogelijk als het gaat om drie in de wet omschreven categorieën woningen: woonruimte in een gebouw, woonruimte in te koop staande koopwoningen en woonruimte in huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw. De gemeente toetst of aan de voorwaarden voor vergunningverlening is voldaan en verleent vervolgens de vergunning voor deze vorm van tijdelijke verhuur. De eigenaar kan de huur opzeggen als de woning bijvoorbeeld verkocht wordt of als de renovatie gaat beginnen. En als de vergunning afloopt, eindigt de huurovereenkomst ook.

Aan de drie hiervoor genoemde categorieën woningen wordt een categorie toegevoegd: de te koop staande huurwoningen. Die uitbreiding is wenselijk, omdat er soms hoge kosten gemaakt moeten worden om een huurwoning ‘verkoopklaar’ te maken (bijvoorbeeld door het kadastraal splitsen van panden). Als de woning dan niet direct wordt verkocht, ligt het niet voor de hand deze weer regulier te gaan verhuren. Dergelijke woningen kunnen in het vervolg met een Leegstandwetvergunning tijdelijk verhuurd worden. Voor deze nieuwe categorie gelden de reguliere termijnen voor vergunningverlening en de gemeente bepaalt de hoogte van de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. De minimum verhuurduur en de opzegtermijn voor de verhuurder zijn wel korter. De huurovereenkomst duurt van rechtswege drie maanden en de opzegtermijn is twee maanden.

Conclusie wet tijdelijke verhuur

Na invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt bestaat het stelsel van tijdelijke verhuurmogelijkheden voor woonruimte uit de volgende vormen van tijdelijke verhuur:

  • de huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd voor zelfstandige woonruimte met een maximumduur van twee jaar;
  • de tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte met een maximumduur van vijf jaar;
  • enkele specifieke vormen van dringend eigen gebruik: studenten, promovendi, jongeren, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen (de zogenaamde doelgroepcontracten);
  • de tussenhuur/diplomatenclausule;
  • verhuur op grond van de Leegstandwet.

Daaraan kunnen eventueel nog toegevoegd worden de huur die ziet op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW) en hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW).

Als de Eerste Kamer het wetsvoorstel aanneemt, zal de nieuwe wet naar verwachting op 1 juli 2016 in werking treden. De nieuwe wet zal niet ingrijpen in bestaande huurcontracten. Dus voor nog lopende huurcontracten blijft de bestaande regelgeving gelden.