Annotatie over campuscontracten en tijdelijke verhuur

Annotatie van Elsje de Bie, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/119)

JHV 2015/119 Gerechtshof Amsterdam, 19-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1924
Kamerverhuur, Huurovereenkomst naar aard van korte duur, Campuscontract

 » Samenvatting

Verhuurder verhuurt onzelfstandige woonruimte voor de duur van een jaar aan een buitenlandse student voor een huurprijs van € 236 per maand en een vast bedrag aan energie, water en servicekosten. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het verblijf in de woning een noodoplossing voor de huurder is en dat de huurder begrijpt dat hij na een jaar de woning moet verlaten. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat partijen het erover eens zijn dat artikel 7:271 BW, waarin staat dat een huurovereenkomst alleen door opzegging kan eindigen, buiten toepassing blijft.

De huurder heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. De huurcommissie achtte die niet redelijk en stelde de huurprijs op €116,92 per maand. De kantonrechter heeft de conventionele vordering van verhuurder tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie toegewezen en de reconventionele vordering van de huurder tot terugbetaling van teveel betaalde huur afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, wat betekent dat de huurder door de huurcommissie niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard.

In hoger beroep stelt de huurder dat geen sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur en voert onder meer aan dat verschillende studenten na het eerste jaar nog altijd in de door verhuurder verhuurde woningen wonen. Er is, zo stelt huurder, een campuscontract tot stand gekomen. Dat is een reguliere huurovereenkomst met huur(prijs)bescherming.

In een procedure tussen een andere huurder en dezelfde verhuurder waarin de omstandigheden min of meer gelijk waren, heeft de kantonrechter geoordeeld dat géén sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (Kanton Amsterdam 8 april 2014, WR 2014/62).

Het hof oordeelt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast. Het gaat om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming. Bij woonruimte die aan studenten wordt verhuurd past terughoudendheid om naar zijn aard tijdelijkheid aan te nemen omdat artikel 7:274 lid 4 BW een bijzondere beëindigingsgrond biedt om de huurovereenkomst te beëindigen als een student klaar is met studeren. Dat artikel 7:274 lid 4 BW die mogelijkheid biedt betekent al dat ervan moet worden uitgegaan dat bij verhuur van dit soort woonruimte geen sprake kan zijn van een gebruik naar zijn aard van korte duur, aldus het hof. De huurder wordt dus in het gelijk gesteld.

 » Noot

Bij verhuur aan buitenlandse studenten die voor bepaalde tijd in Nederland komen wonen, kan de verhuurder kiezen voor een reguliere huurovereenkomst, bijvoorbeeld in de vorm van een campuscontract (artikel 7:274 lid 4), of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW).

Uit de lagere rechtspraak blijkt dat rechters, zelfs binnen één rechtbank, in vergelijkbare gevallen verschillend oordelen over de kwalificatie van zo’n tijdelijke huurovereenkomst. Zo blijkt ook uit dit arrest. In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat wél sprake was van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur was, maar in een andere vrijwel gelijktijdig gewezen uitspraak over een vergelijkbaar geval oordeelde een collega-kantonrechter van dezelfde rechtbank (WR 2014/62) precies het tegenovergestelde. De kantonrechter verwees in dat laatste geval onder meer naar de parlementaire geschiedenis waarin staat dat artikel 7:232 lid 2 BW geldt voor de gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

Het oordeel van het hof in deze zaak komt mij juist voor. Het ging hier om een voltijd student die een jaar lang in Amsterdam kwam studeren. In de huurovereenkomst stond dan wel dat partijen begrijpen dat de huurovereenkomst van korte duur is. Daaruit blijkt echter niet voldoende duidelijk dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dit zou anders kunnen zijn als de huurder bijvoorbeeld voor een uitwisselingsprogramma een paar maanden in Nederland verblijft. Bovendien voorziet de wet in de mogelijkheid een campushuurovereenkomst met een (voormalig) student te beëindigen, op het moment dat de studie is beëindigd.

In de huurovereenkomst tussen partijen stond opgenomen dat het verblijf in de woning een “noodoplossing” betreft. Het hof gaat daar verder niet op in, maar in de hiervoor aangehaalde uitspraak (WR 2014/62) oordeelt de kantonrechter Amsterdam dat “niet gebleken is dat er een objectief vast te stellen noodsituatie is die rechtvaardigt dat bij verhuur van deze kamers het huurbeschermingsstelsel niet van toepassing zou moeten zijn.” De verhuurder had een beroep gedaan op het belang van doorstroming. De kantonrechter oordeelde, terecht, dat juist voor dat belang artikel 7:274 lid 4 BW in het leven is geroepen.

Annotatie over het opleveren van het gehuurde door huurder

Annotatie van Marjolein Scheeper, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/117)

JHV 2015/117 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 26-05-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1900
Oplevering, Huurovereenkomst, Schadevergoeding

» Samenvatting

De verhuurder heeft per 1 mei 2008 een woning verhuurd aan huurder voor een huurprijs van € 1.410,15 per maand. Huurder heeft de huur opgezegd tegen 1 oktober 2010 en heeft het gehuurde ook op die datum opgeleverd. De verhuurder vindt dat de huurder ondeugdelijk heeft opgeleverd en stelt dat hij het gehuurde pas vanaf 1 mei 2011 weer kon verhuren. De verhuurder vordert onder andere betaling van een vergoeding voor schilderwerk, gederfde huurinkomsten en een contractuele boete. De huurder vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 3.000.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt bij aanvang van de huur. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin hij het heeft ontvangen. De verhuurder mag tegenbewijs leveren. Hij heeft gesteld dat het gehuurde vlak voor aanvang van de huur was geschilderd, maar is er volgens de kantonrechter niet in geslaagd deze stelling te bewijzen. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen en de vordering van de huurder toegewezen.

De verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en gaat in hoger beroep. Volgens de verhuurder heeft hij wel bewezen dat het gehuurde pas was geschilderd en heeft aangeboden getuigen te doen horen. Het hof vindt het niet nodig de getuigen te horen.

Toewijzing van de vordering tot schadevergoeding van de verhuurder kan alleen als de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in de oplevering van het gehuurde. Dit is niet het geval. Dat het gehuurde vlak voor aanvang van de huurovereenkomst is geschilderd, betekent niet dat de huurder bij het einde van de huur de muren opnieuw moet schilderen. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt namelijk dat de huurder niet verplicht is om te herstellen wat door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan. De huurder kan niet worden aangesproken voor normale slijtage en veroudering. De verhuurder heeft niet gesteld dat de huurder schade heeft toegebracht aan het gehuurde. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

» Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of de huurder de woning goed heeft opgeleverd bij het einde van de huur of niet. De uitspraak is niet verrassend en in lijn met eerdere jurisprudentie. In artikel 7:224 BW staat dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet teruggeven aan de huurder als waarin hij het heeft ontvangen. Hiervoor is wel vereist dat bekend is in welke staat het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde. Indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huur, wordt er bij het einde van de huur van uitgegaan dat de huurder goed heeft opgeleverd. Indien de verhuurder meent dat de huurder schade aan het gehuurde heeft toegebracht, moet de verhuurder dat aantonen.

Bij oplevering hoeft de huurder het gehuurde niet in precies dezelfde staat terug te geven. In een woning wordt immers gewoond en dit zal slijtage tot gevolg hebben. In oudere woningen zal bovendien ook sprake zijn van beschadiging door ouderdom. Van de huurder wordt niet verwacht dat hij de slijtage die als gevolg van normaal gebruik van de woning is ontstaan, verhelpt. Als de verhuurder stelt dat er sprake is van schade en niet van slijtage moet de verhuurder dat bewijzen.

Het is voor de verhuurder dus van belang dat bij aanvang van de huur een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt. Dit kan na afloop van de huur bewijsproblemen voorkomen.

Annotatie over opzegging door de huurder en overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/152)

JHV 2015/152 Rechtbank Limburg, 20-08-2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:712
Overlast, Intrekking opzegging door huurder, Vernietiging, Ne bis in idem

 » Samenvatting

Stichting Weller Wonen heeft met ingang van 15 oktober 2007 een woning verhuurd aan huurder. Naar aanleiding van overlastklachten van omwonenden en het voornemen van de gemeente om de woning voor drie maanden te sluiten, heeft Weller een procedure gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 10 september 2014 zijn de vorderingen van Weller afgewezen, omdat de overlast veroorzaakt door bij huurder verblijvende derden incidenteel was. Het woonbelang van huurder woog zwaarder. Weller heeft hoger beroep ingesteld. Het arrest staat gepland op 8 december 2015.

In de gehuurde woning verblijven huurder en haar drie kinderen. De jongste kinderen verblijven doordeweeks in een jeugdzorginstelling. Daarnaast verblijft de ex-partner van de huurder regelmatig in de woning. Sinds het vonnis van 10 september 2014 hebben Weller en de politie tientallen klachten van omwonenden ontvangen over geluidsoverlast en ernstig geweld. De gemeente heeft aangekondigd voornemens te zijn de woning voor drie maanden te sluiten. Partijen mochten bij de gemeente hun zienswijze naar voren brengen. Na deze zitting heeft huurder de huurovereenkomst opgezegd. Het Meldpunt Zeer Moeilijk Plaatsbaren van het RIMO heeft geprobeerd huurder te helpen, maar huurder komt de afspraken niet na.

Weller vordert nu in een kort geding ontruiming van het gehuurde op grond van de structurele ernstige overlast die sinds het vonnis van 10 september 2014 alleen is toegenomen. Huurder stelt dat Weller zich niet kan beroepen op feiten en omstandigheden die niet reeds in de appelprocedure zijn aangevoerd. Daarnaast vernietigt huurder de opzegging van de huurovereenkomst op grond van wilsgebreken. Huurder betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt en stelt daarnaast dat de belangen van haar kinderen in de weg staan aan toewijzing van de vordering.

De rechtbank wijst de ontruiming van de woning toe. De rechtbank overweegt dat in het civiele recht een vordering niet kan worden afgewezen alleen op de grond dat over dezelfde rechtsverhouding al eens is geprocedeerd. Ten aanzien van de opzegging overweegt de rechtbank dat de vraag is of Weller ervan uit mocht gaan dat huurder op de hoogte was van de gevolgen van haar beslissing om op te zeggen. Gelet op de aanhangige procedures had Weller bij huurder moeten verifiëren of huurder inderdaad bedoeld heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Dit heeft Weller niet gedaan. De rechtbank acht aannemelijk dat de opzegging vernietigd zal worden op grond van artikel 3:44 BW. Ten aanzien van de overlast mocht van huurder verwacht worden dat zij de nodige maatregelen zou nemen om de overlast door degene die zij toeliet tot het gehuurde te beperken. Dit heeft huurder niet gedaan en ze heeft daardoor wanprestatie gepleegd. Het belang van de kinderen van huurder bij behoud van de woning staat ook niet in de weg aan de ontruiming. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders om de nodige voorzieningen te treffen. Huurder moet de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis ontruimen.

 » Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast terwijl in een aanhangige appelprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst voorligt. De huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat in dit kort geding alleen vooruitgelopen kan worden op de beslissing in hoger beroep omdat er al eens geprocedeerd is in de rechtsverhouding met Weller. Dit argument is ontleend aan het strafrechtelijke ‘ne bis in idem’-beginsel, dat inhoudt dat iemand niet twee keer voor dezelfde misdaad berecht kan worden. Het civiele recht kent een dergelijk beginsel niet. Bovendien staat het een partij vrij om op basis van nieuwe feiten een nieuwe procedure te starten. Het kort geding hoeft niet beperkt te worden tot de bij het hof naar voren gebrachte feiten.

Vervolgens komt de kwestie aangaande de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder aan de orde. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW eindigt een huurovereenkomst na opzegging door de huurder. Een opzegging kan in beginsel niet worden ingetrokken, tenzij sprake is van specifieke bijzondere omstandigheden, waaronder de aanwezigheid van een wilsgebrek of de onaanvaardbaarheid van de gevolgen van de opzegging. [noot:1] De rechter oordeelt hier dus dat van bijzondere omstandigheden sprake was.

Ten slotte blijft de overlast over. De overlast moet voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn om ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Bij overlast is een goede dossieropbouw derhalve van belang. Dit blijkt ook uit deze zaak waarin de vordering tot ontbinding c.q. ontruiming eerst is afgewezen. In deze zaak werd de overlast veroorzaakt door personen die de huurder toeliet tot het gehuurde. Een huurder is echter ook verantwoordelijk voor gedragingen van personen die met haar goedvinden in het gehuurde zijn (art. 7:219 BW). Van de huurder mocht daarom verwacht worden dat zij maatregelen nam om de overlast door deze personen te beperken. Dit heeft zij niet gedaan. De ernstige, structurele en voortdurende overlast was voldoende aannemelijk gemaakt door Weller door de verklaringen van omwonenden, verklaringen van de hulpinstanties, de politie en de gemeente. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

» Voetnoten

[1] Vergelijk Hof Arnhem 4 februari 1997, WR 1997/40.

Annotatie over onderhuurbescherming

Annotatie van Marjolein Scheeper die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur

JHV 2015/138 Rechtbank Rotterdam, 12-06-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4143
Einde huurovereenkomst, Onderverhuur, Huurbescherming

 » Samenvatting

De rechtsvoorganger van Stichting Woonstad Rotterdam heeft met ingang van 22 juli 1992 een woning verhuurd aan huurder en zijn vader. Op 31 maart 2008 heeft nog een bewoner zich ingeschreven op het adres van het gehuurde. Woonstad heeft schriftelijk verklaard geen bezwaar te hebben tegen deze inschrijving. Na het overlijden van vader heeft Woonstad een nieuwe huurovereenkomst met huurder (niet met de bewoner) gesloten ingaande op 1 maart 2009. Op 10 maart 2015 heeft de huurder de huurovereenkomst opgezegd, waarna de overeenkomst op 10 april 2015 zou eindigen. Bij brief van 20 maart 2015 heeft de bewoner aangekondigd als achterblijvende onderhuurder de huurovereenkomst met ingang van 10 april 2015 te zullen voortzetten. Woonstad heeft niet ingestemd met deze voortzetting.

Woonstad vordert dat de huurder en bewoner worden veroordeeld tot ontruiming. Daarnaast is er geen geldige onderhuurovereenkomst. Er is weliswaar een overeenkomst, maar deze is geantedateerd, bevatte geen beding voor een vergoeding en ziet bovendien niet op een zelfstandige woning. Daarnaast is aannemelijk dat een vordering tot beëindiging in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De bewoner heeft geen blijk gegeven van voldoende financiële waarborg en bovendien is de overeenkomst gesloten met het kennelijke doel de bewoner de positie van huurder te verschaffen.

De huurder stelt ook dat er geen onderverhuur was. Hij kan zich niet meer herinneren dat hij de onderhuurovereenkomst heeft getekend. Voor zover dat het geval was, zou hij dat onder druk van de bewoner hebben gedaan. De bewoner stelt dat er wel een onderhuurovereenkomst was. De huurder zou niet in het gehuurde hebben gewoond en het zou altijd de bedoeling zijn geweest dat de bewoner de huurder van de woning zou worden.

De rechtbank oordeelt dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zou worden bepaald dat er geen onderhuurrelatie tot stand is gekomen tussen de huurder en de bewoner. De bewoner heeft onvoldoende aangetoond dat de huurder in januari 2014 uit het gehuurde is vertrokken. Bovendien is voldoende aannemelijk gemaakt dat de huurder en de bewoner de woonlasten deelden. De rechtbank acht het bovendien waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure zou oordelen dat de overeenkomst zou zijn aangegaan met de kennelijke bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Ook een belangenafweging zou in het voordeel van Woonstad uitvallen. De ontruiming wordt toegewezen.

» Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of de bewoner de huurovereenkomst met de verhuurder kan voortzetten op grond van artikel 7:269 BW. Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft wordt voortgezet door de verhuurder als de huurder vertrekt. Om de huurovereenkomst te kunnen voortzetten, zijn er dus wel een aantal voorwaarden: 1) het moet gaan om onderhuur; 2) van een zelfstandige woonruimte; 3) waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Als aan de voorwaarden is voldaan, zet de verhuurder in beginsel de huurovereenkomst met de onderhuurder voort.

Toch kan de verhuurder dan ook nog van de overeenkomst af op grond van het tweede lid van artikel 7:269 BW. Binnen zes maanden na de voortzetting kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de overeenkomst eindigt indien 1) de onderhuurder onvoldoende financiële waarborg biedt, 2) indien de onderhuur was aangegaan met de bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te geven, 3) indien dit niet van de verhuurder gevergd kan worden of 4) indien de onderhuurder geen huisvestingsvergunning heeft terwijl dit wel vereist is.

In deze zaak liep het beroep van de onderhuurder op voortzetting al stuk bij de voorwaarden voor de voortzetting. Volgens de rechtbank was er namelijk geen onderhuur. De onderhuurovereenkomst was pas getekend in maart 2015, vermelde geen ingangsdatum en ook geen huurprijs. Daarbij is niet door de onderhuurder bewezen dat de huurder in januari 2014 was vertrokken, dus was er ook geen sprake van de huur van een zelfstandige woonruimte.

De rechtbank heeft bovendien nog overwogen dat de verhuurder bij voortzetting een beroep zou kunnen doen op lid 2 van artikel 7:269 BW. De onderhuurovereenkomst is gesloten in maart 2015. Slechts een paar dagen later heeft de huurder de hoofdhuurovereenkomst opgezegd. Kennelijk is de overeenkomst uitsluitend gesloten met het doel de onderhuurder de mogelijkheid te geven in de woning te blijven wonen nadat de huurder wegging. Dus met de bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Dit is misbruik van huurbescherming en daarom niet toegestaan.

De onderhuurder die rechten wil hebben jegens de verhuurder moet in ieder geval zorgen dat de onderhuurrelatie goed is vastgelegd in een onderhuurovereenkomst en dat de onderhuur enige tijd voor de beëindiging van de hoofdhuur is aangegaan. Dit biedt dan nog geen garantie voor de onderhuurder, want de overeenkomst kan op grond van een belangenafweging alsnog worden beëindigd.

Een dag uit het leven van Jeroen Groenewoud

Vaak wordt mij gevraagd: wat doe jij, als advocaat, als je op je werk bent? Het is niet altijd eenvoudig daarop te antwoorden omdat geen dag hetzelfde is. Dat is natuurlijk juist het leuke van ons vak. Maar als ik een willekeurige dag prik in mijn agenda en dan na ga wat ik allemaal gedaan heb, geeft dat meestal wel een representatief beeld. Als voorbeeld neem ik afgelopen maandag.

Maandag

Elke maandagochtend beginnen we op kantoor met een teamoverleg, waarbij niet alleen de advocaten maar ook de ondersteuning aanschuift. Dan worden belangrijke wetenswaardigheden in de markt en in de (juridische) wereld doorgenomen, wordt besproken wie waarmee bezig is en overleggen we over ieders programma van de aankomende week. Zo blijven we op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en weten we van elkaar waar we mee bezig zijn. Dat komt de dienstverlening ten goede. Na het overleg gaan we aan de slag. Ik had afgelopen maandag een kort geding, dat ik voordat ik naar de rechtbank ging nog eens grondig door heb genomen. Ik heb de pleitnota nog een keer gelezen, zodat ik deze goed kan voordragen op de zitting. Met mijn cliënt heb ik ruim voor aanvang van de zitting afgesproken op de rechtbank om de laatste punten op de i te zetten. Het ging over een huurder die zijn woning had onderverhuurd. Ik stond de verhuurder bij en vorderde ontruiming van de woning. De huurder ontkende te hebben onderverhuurd. Het ging om een kennis die in zijn woning verbleef, toen de huurder op vakantie was, zo werd gesteld. De mondelinge behandeling van een kort geding duurt ongeveer een uur. De rechter zal over twee weken vonnis wijzen. Na afloop van de zitting heb ik de zaak nabesproken met mijn klant onder het genot van een kop koffie op de rechtbank. Ik heb er vertrouwen in dat de zaak goed af is gelopen.

Faxen?!

Na de zitting ben ik weer naar kantoor gegaan en heb ik de post doorgenomen die inmiddels binnen was. De meeste correspondentie verloopt via de mail, maar processtukken worden bijvoorbeeld nog altijd per post verstuurd. De meeste rechtbanken werken (nog) niet digitaal. En – geloof het of niet – advocaten en rechtbanken faxen zelfs ook nog. Weliswaar faxen wij niet meer via een ouderwets faxapparaat maar via onze copier, toch gebruiken we de fax nog steeds.

Telefoon

Natuurlijk gaat tussendoor de telefoon regelmatig. Zo sprak ik maandag een nieuwe cliënt met een interessant probleem. Hij heeft een bedrijfsruimte verhuurd en de huurder wil de huurprijs verlagen, omdat de marktprijzen volgens de huurder zijn gedaald. Er bestaat een wettelijke procedure om dit te kunnen bewerkstelligen, maar meestal is het de verhuurder die een procedure (tot huurverhoging) initieert. Dit keer was het dus andersom. De verhuurder was gerustgesteld toen bleek dat de markthuurprijzen over een periode van 5 jaar bekeken moeten worden en dat het geen momentopname is. Dat zou in de buurt waar de winkel ligt namelijk nogal uitmaken. Het lijkt er op dat dit geen procedure wordt.

Schrijven

Tot slot is een belangrijke (dagelijkse) bezigheid het schrijven van brieven en processtukken. De praktijken van de advocaten op ons kantoor zijn zeer divers: we adviseren veel maar er wordt ook veel geprocedeerd. Dat is soms onvermijdelijk. De meeste rechters in en om Amsterdam kennen ons inmiddels omdat we regelmatig op de rechtbank zijn. Elke procedure is weer anders, ook al is het onderwerp hetzelfde. Elke rechter is weer anders en dat vereist dus maatwerk. Juist dat maakt ons vak zo leuk. We doen regelmatig dezelfde dingen, maar de feiten zijn telkens verschillend. Ook is het verweer nooit hetzelfde, zodat je altijd scherp moet blijven. Daarom houden we de vakliteratuur en recente jurisprudentie ook goed bij zodat we niet voor verrassingen komen te staan.

Dit was mijn maandag, zonder verrassingen dit keer. Dinsdag verliep weer helemaal anders dan verwacht, maar daarover misschien een volgende keer.

VVE en verhuur

Meerdere klanten hebben ons de laatste tijd gevraagd hoe het nu zit met de verhuur van een appartementsrecht. Deze klanten waren voornemens om een woning te kopen met het doel om deze (tijdelijk) te verhuren, bijvoorbeeld omdat zij de woning als pied-à-terre willen gebruiken of omdat ze voor een bepaalde periode naar het buitenland gaan. Zij wilden weten of verhuur van hun toekomstige woning mogelijk is of dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) verhuur kan verbieden. Het zit zo.

Voorwaarde voor verhuur

In principe ben je als woningeigenaar vrij om de woning te verhuren. Maar als de woning een aandeel is in een in appartementsrechten gesplitst gebouw, dus een appartementsrecht, dan heb je te maken met de VvE. Een eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de VvE en hij heeft zich bij de koop van zijn appartementsrecht verplicht om de VvE-regels na te leven. Deze regels zijn opgenomen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement (vaak een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) en een eventueel huishoudelijk reglement. In het splitsingsreglement zijn de zogenaamde gedragsregels voor appartementseigenaren en gebruikers opgenomen.

In het splitsingsreglement[1] is veelal bepaald dat een appartementseigenaar zijn woning aan iemand anders in gebruik mag geven en dus mag verhuren, mits hij ervoor zorg draagt dat deze gebruiker zich voorafgaande aan het gebruik akkoord verklaart met de geldende VvE-regels en het bestuur een kopie van die verklaring ontvangt. In de praktijk wordt er meestal een bepaling in de huurovereenkomst opgenomen waarin staat dat de huurder zich aan de wettelijke bepalingen over VvE, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement moet houden. Dat kan volstaan. De appartementseigenaar blijft wel steeds aansprakelijk voor de verplichtingen die uit de VvE-regels voortvloeien en voor de gedragingen van de huurder.

Bedrijfsmatige activiteiten

Dit kan anders liggen bij commerciële verhuur. Als de woning bijvoorbeeld steeds voor korte perioden wordt verhuurd aan toeristen of expats (short stay), dan kan dat gebruik in strijd zijn met de VvE-regels. In de splitsingsakte is namelijk een bestemming aan het appartementsrecht gegeven en in het splitsingsreglement is bepaald dat het appartementsrecht volgens die bestemming moet worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de VvE. Dat betekent dat als de bestemming van het appartementsrecht ‘woning’ is, dat dit appartementsrecht niet zonder toestemming van de VvE bedrijfsmatig mag worden gebruikt. Tijdelijke verhuur van een woning aan toeristen of expats bijvoorbeeld via websites als airbnb wordt al snel als commerciële exploitatie gezien. De VvE kan deze activiteiten dus op die grond tegen gaan. De appartementseigenaar riskeert bovendien boetes. Het is daarbij niet relevant of de appartementseigenaar toestemming van de gemeente heeft voor de exploitatie van zijn appartement voor short stay.

Verbod op tijdelijke verhuur via airbnb

Ook is in sommige huishoudelijke reglementen specifiek opgenomen dat tijdelijke verhuur van het appartementsrecht in de vorm van short stay, bed and breakfast, airbnb, en/of andere vormen van tijdelijke verhuur verboden is. VvE’s kunnen tot zo’n verbod besluiten in verband met de (geluids)overlast die commerciële verhuur met zich mee kan brengen. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 31 januari 2013, waarin de rechter kort gezegd oordeelde dat een verbod op short stay of de weigering van de VvE om daar toestemming voor te geven niet onredelijk is.

Conclusie

Verhuur van het appartementsrecht is dus mogelijk, maar er kunnen restricties gelden. Toekomstige appartementseigenaren doen er dus goed aan om voor de verkoop alle documenten van de VvE goed door te nemen en te controleren op mogelijke beperkingen ten aanzien van het voorgenomen gebruik.

[1] In ieder geval in de modelreglementen van 1983, 1992 en 2006

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Interview voor het Advocatenblad

Iedere maand komt het Advocatenblad uit, een tijdschrift waar advocaten automatisch een abonnement op hebben. Voor de opleidingsspecial van het Advocatenblad was de redactie op zoek naar jonge advocaten, die onlangs hun eerste zitting hebben gehad. Marjolein Scheeper is op 8 juli beëdigd en heeft op 6 augustus 2015 staan pleiten voor het hof Amsterdam. Marjolein is door het Advocatenblad geïnterviewd over deze ervaring, waarbij vragen aan de orde kwamen als ‘Hoe heb je je voorbereid op de zitting?’ en ‘Zou je voor de volgende zitting dingen anders doen?’ Kortom een kijkje achter de schermen en in de belevingswereld van een jonge advocaat. Wij houden u op de hoogte van de publicatie van het interview met Marjolein.

Nieuwe docentschappen

De zomervakantie is voorbij. Dat betekent dat het nieuwe seizoen voor opleidingen en cursussen weer is begonnen. Huib Hielkema verzorgt dit najaar in opdracht van de Academie voor de Rechtspraktijk onderwijs in de zogenaamde Eerste Huurrechtdag en voor BONG, het opleidingsbureau voor de rechtbanken en gerechtshoven in de Noordelijke provincies.