Annotatie van Elsje de Bie, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/119)
JHV 2015/119 Gerechtshof Amsterdam, 19-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1924
Kamerverhuur, Huurovereenkomst naar aard van korte duur, Campuscontract
» Samenvatting
Verhuurder verhuurt onzelfstandige woonruimte voor de duur van een jaar aan een buitenlandse student voor een huurprijs van € 236 per maand en een vast bedrag aan energie, water en servicekosten. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het verblijf in de woning een noodoplossing voor de huurder is en dat de huurder begrijpt dat hij na een jaar de woning moet verlaten. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat partijen het erover eens zijn dat artikel 7:271 BW, waarin staat dat een huurovereenkomst alleen door opzegging kan eindigen, buiten toepassing blijft.
De huurder heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. De huurcommissie achtte die niet redelijk en stelde de huurprijs op €116,92 per maand. De kantonrechter heeft de conventionele vordering van verhuurder tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie toegewezen en de reconventionele vordering van de huurder tot terugbetaling van teveel betaalde huur afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, wat betekent dat de huurder door de huurcommissie niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard.
In hoger beroep stelt de huurder dat geen sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur en voert onder meer aan dat verschillende studenten na het eerste jaar nog altijd in de door verhuurder verhuurde woningen wonen. Er is, zo stelt huurder, een campuscontract tot stand gekomen. Dat is een reguliere huurovereenkomst met huur(prijs)bescherming.
In een procedure tussen een andere huurder en dezelfde verhuurder waarin de omstandigheden min of meer gelijk waren, heeft de kantonrechter geoordeeld dat géén sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (Kanton Amsterdam 8 april 2014, WR 2014/62).
Het hof oordeelt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast. Het gaat om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming. Bij woonruimte die aan studenten wordt verhuurd past terughoudendheid om naar zijn aard tijdelijkheid aan te nemen omdat artikel 7:274 lid 4 BW een bijzondere beëindigingsgrond biedt om de huurovereenkomst te beëindigen als een student klaar is met studeren. Dat artikel 7:274 lid 4 BW die mogelijkheid biedt betekent al dat ervan moet worden uitgegaan dat bij verhuur van dit soort woonruimte geen sprake kan zijn van een gebruik naar zijn aard van korte duur, aldus het hof. De huurder wordt dus in het gelijk gesteld.
» Noot
Bij verhuur aan buitenlandse studenten die voor bepaalde tijd in Nederland komen wonen, kan de verhuurder kiezen voor een reguliere huurovereenkomst, bijvoorbeeld in de vorm van een campuscontract (artikel 7:274 lid 4), of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW).
Uit de lagere rechtspraak blijkt dat rechters, zelfs binnen één rechtbank, in vergelijkbare gevallen verschillend oordelen over de kwalificatie van zo’n tijdelijke huurovereenkomst. Zo blijkt ook uit dit arrest. In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat wél sprake was van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur was, maar in een andere vrijwel gelijktijdig gewezen uitspraak over een vergelijkbaar geval oordeelde een collega-kantonrechter van dezelfde rechtbank (WR 2014/62) precies het tegenovergestelde. De kantonrechter verwees in dat laatste geval onder meer naar de parlementaire geschiedenis waarin staat dat artikel 7:232 lid 2 BW geldt voor de gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.
Het oordeel van het hof in deze zaak komt mij juist voor. Het ging hier om een voltijd student die een jaar lang in Amsterdam kwam studeren. In de huurovereenkomst stond dan wel dat partijen begrijpen dat de huurovereenkomst van korte duur is. Daaruit blijkt echter niet voldoende duidelijk dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dit zou anders kunnen zijn als de huurder bijvoorbeeld voor een uitwisselingsprogramma een paar maanden in Nederland verblijft. Bovendien voorziet de wet in de mogelijkheid een campushuurovereenkomst met een (voormalig) student te beëindigen, op het moment dat de studie is beëindigd.
In de huurovereenkomst tussen partijen stond opgenomen dat het verblijf in de woning een “noodoplossing” betreft. Het hof gaat daar verder niet op in, maar in de hiervoor aangehaalde uitspraak (WR 2014/62) oordeelt de kantonrechter Amsterdam dat “niet gebleken is dat er een objectief vast te stellen noodsituatie is die rechtvaardigt dat bij verhuur van deze kamers het huurbeschermingsstelsel niet van toepassing zou moeten zijn.” De verhuurder had een beroep gedaan op het belang van doorstroming. De kantonrechter oordeelde, terecht, dat juist voor dat belang artikel 7:274 lid 4 BW in het leven is geroepen.