Didam van toepassing op huur en bestaande overeenkomsten

Het moge bekend zijn dat sinds het zogenoemde Didam-arrest van de Hoge Raad, gemeenten niet meer een-op-een een onroerende zaak onderhands mogen verkopen aan een marktpartij. De gemeente moet bij een voorgenomen verkoop de ruimte bieden aan alle gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaak.

Na het Didam-arrest bleven er nog wel interessante juridische vragen over. Is het Didam-arrest ook van toepassing op de verhuur van onroerende zaken door de gemeente? En als de huurovereenkomst in strijd met de mededingingsnorm is aangegaan, is die huurovereenkomst dan nietig of is het voldoende dat de concurrent-gegadigde schadeloos wordt gesteld?

Op 15 december 2022 (in januari gepubliceerd) heeft de Rechtbank Midden-Nederland een relevante uitspraak gedaan, omdat die uitspraak antwoord geeft op vragen die na het Didam-arrest nog boven de markt hingen.

Waar ging de Nieuwegeinse zaak over?

De gemeente Nieuwegein heeft met de Aldi Vastgoed een tijdelijke huurovereenkomst onbebouwde grond gesloten. Verschillende supermarktconcurrenten kwamen op tegen deze een-op-een verhuur aan de Aldi, omdat zij ook een gelijke kans wilde maken op de tijdelijke huur van gemeentegrond. Die gelijke kans hadden zij in strijd met het Didam-arrest niet gekregen. De rechtbank heeft de supermarkten in het gelijk gesteld en de gemeente verboden om verder uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met Aldi.

Rechtbank bevestigd: Didam-arrest geldt voor huur en reeds gesloten overeenkomsten

Dit oordeel van de rechtbank is zeer interessant, omdat daaruit ten eerste blijkt dat het Didam-arrest niet alleen geldt voor de verkoop van onroerende zaken door een overheidsorgaan, maar ook bij verhuur van onroerende zaken. Dat werd al breed aangenomen, maar is dus nu in ieder geval door de rechtbank Midden-Nederland bevestigd.

Wat voorts vermeldenswaardig is, is dat de rechtbank er niet voor heeft gekozen om de huurovereenkomst tussen de gemeente en Aldi in stand te laten. In de rechtsliteratuur gaan veel stemmen op dat het te verregaande gevolgen heeft als reeds gesloten overeenkomsten op grond van het Didam-arrest met terugwerkende kracht onrechtmatig worden geoordeeld. De rechtbank Midden-Nederland lijkt dus van de school te zijn dat bestaande overeenkomsten wel degelijk kunnen worden aangetast, als deze in strijd met de mededingingsnorm tot stand zijn gekomen.

Waarde voor de praktijk

De Nieuwegeinse uitspraak bevestigt het baanbrekende karakter van het Didam-arrest. Met enige voorzichtigheid kan worden aangenomen dat ook bestaande koop- en huurovereenkomsten tussen overheden en marktpartijen niet veilig zijn voor het Didam-arrest. Natuurlijk moet wel worden afgewacht of de soep ook zo heet wordt gegeten ingeval van overeenkomsten die al vele jaren geleden zijn gesloten.

De soap in Nieuwegein gaat door

Na de uitspraak van 15 december 2022 hebben partijen niet stilgezeten. De gemeente was meteen na de uitspraak in turbospoedappel gegaan bij het gerechtshof. Dat spoedappel werd wegens een formaliteit vooralsnog afgewezen (de gemeente had geen procesbesluit genomen). Tegelijkertijd werd de dwangsom die voor de gemeente gold op verzoek van de supermarkten verdubbeld.

Inmiddels heeft de kantonrechter op 19 januari jl. in kort geding geoordeeld dat Aldi toch niet de deuren hoeft te sluiten. Dit op grond van het vertrouwensbeginsel. De gemeente en Aldi hadden namelijk de afspraak gemaakt dat eerst het oordeel in hoger beroep zou worden afgewacht, voordat de gemeente tot effectieve sluiting zou overgaan. Ook deze nasleep laat zien wat de vervelende gevolgen kunnen zijn van het Didam-arrest

Signalering

Nieuw ROZ-modelhuurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte

Op 23 januari 2023 presenteerde de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) haar nieuwe modelhuurovereenkomst voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Het model wijkt ten opzichte van de vorige versie (versie 2012) met name af op de volgende onderwerpen: elektronische ondertekening, privacy, overheidsmaatregelen en openingstijden. In verband met het tegengaan van ondermijnende activiteiten in het gehuurde is in de Algemene Bepalingen een artikel met betrekking tot toegang en controle opgenomen. Het duurzaamheidsartikel is verder uitgebreid. Partijen kunnen in een bijlage (duurzaamheidsmatrix) aangeven welke maatregelen tot verduurzaming zij zijn overeengekomen. Bij het nieuwe model is separaat een omzethuurbepaling opgesteld waaruit partijen kunnen putten wanneer zij een omzetgerelateerde huur met elkaar wensen overeen te komen.

Ontruimingsbescherming kantoorruimte

Huurders van kantoorruimte hebben – anders dan huurders van winkelruimte en woonruimte – geen huurbescherming. Een huurovereenkomst met betrekking tot kantoorruimte kan door de verhuurder worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. En in het geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen de voor de huurbetaling overeengekomen dag (in de regel tegen de eerste dag van een kalendermaand).

De huuropzegging doet de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigen. Het vermelden van een opzeggingsgrond is niet nodig. Instemming van de huurder met de opzegging of een gang naar de rechter als de huurder niet instemt is evenmin aan de orde.

Huurders van kantoorruimte genieten wel ontruimingsbescherming. Dit is geregeld in artikel 7:230a BW.  De ontruimingsbescherming bestaat erin dat de huurder het gehuurde niet direct na het eindigen van de huurovereenkomst dient te ontruimen.  Op grond van de wet heeft de huurder een wettelijke ontruimingstermijn van twee maanden.

De tweemaandentermijn vangt aan op het moment dat de huurovereenkomst is geëindigd én de ontruiming is aangezegd.  Naast de huuropzegging is het daarom  van belang om de ontruiming van het gehuurde aan te zeggen. Dit wordt veelal gelijktijdig met de huuropzegging gedaan. Na afloop van de tweemaandentermijn ontstaat een verplichting tot ontruiming, voor zover door huurder geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn is ingediend.

De wet biedt de huurder namelijk de mogelijkheid om de rechter bij verzoekschrift te vragen de termijn van de ontruimingsbescherming te verlengen. Dit verzoek moet vóór het verstrijken van de tweemaandentermijn worden ingediend. Gedurende de procedure hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. Totdat op het verzoek is beslist, mag de huurder gebruik blijven maken van het gehuurde.

De ontruimingstermijn kan tot maximaal een jaar worden verlengd, gerekend vanaf het einde van de huur. In totaal kan de huurder driemaal een verlengingsverzoek indienen. Voor het tweede en derde verzoek geldt dat dit verzoek uiterlijk een maand voor afloop van de door de rechter toegewezen verlengingstermijn moet worden ingediend en eveneens maximaal een jaar bedraagt.

In de praktijk komt dit niet vaak voor. Bij de beoordeling van het verzoek tot verlenging zal een belangenafweging plaatsvinden. De rechter mag het verzoek slechts toewijzen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

Voor het voortgezet gebruik is huurder vanzelfsprekend een vergoeding aan verhuurder verschuldigd. Veelal wordt aansluiting gezocht bij de laatst geldende huurprijs. Mochten partijen geen overeenstemming bereiken over de vergoeding, dan zal de rechter een redelijk bedrag vaststellen, gebaseerd op het huurpeil ter plaatse. Alle overige bepalingen uit de huurovereenkomst blijven gedurende de verlengingstermijnen tussen partijen van kracht.

Mocht u als verhuurder een huurovereenkomst kantoorruimte willen opzeggen, houd dan rekening met de wettelijke ontruimingstermijn en de mogelijkheden tot verlenging daarvan.

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapportWaarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.

Oneerlijke handelspraktijken en oneerlijke bedingen in het huurrecht

Bij de commerciële verhuur van een woning aan een huurder dien je als verhuurder bedacht te zijn op de toepasselijkheid van een aantal extra regelingen ter bescherming van de huurder. Deze regelingen zijn kort gezegd van toepassing wanneer de verhuurder wél handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf en de huurder dat juist niét doet. De regelingen houden in dat je als verhuurder bij de verhuur van de woning geen ‘oneerlijke handelspraktijk’ mag verrichten en geen ‘oneerlijk beding’ van toepassing mag verklaren. Wanneer je als verhuurder deze regelingen overtreedt, kan dat vergaande consequenties hebben.

In dit artikel zullen de twee regelingen aan de hand van recente rechtspraak worden toegelicht. Het artikel zal worden afgesloten met een aantal daaruit voortvloeiende lessen voor de praktijk.

1. Oneerlijke handelspraktijken

In afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW is de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (nr. 2005/29/EG) geïmplementeerd. Uit die afdeling volgt dat een handelspraktijk onder meer oneerlijk is wanneer deze misleidend of agressief is. Van misleiding kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer door een verhuurder over een bepaald onderwerp aan een huurder informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is. De wet bevat tal van voorbeelden van oneerlijke handelspraktijken. Als in een huurrechtelijke verhouding sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, dan kan dat ertoe leiden dat de huurovereenkomst door de huurder met terugwerkende kracht wordt vernietigd.

Dit laatste was bijvoorbeeld aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:786). De feiten in deze zaak zijn samengevat als volgt:

  • De verhuurder had een woning bouwkundig gesplitst in twee zelfstandige woonruimtes, zonder daarvoor de vereiste omgevings- en woningvormingsvergunning aan te vragen;
  • De verhuurder verhuurde de twee zelfstandige woonruimtes aan huurders, zonder hen te informeren over het ontbreken van de voornoemde vergunningen;
  • De huurder van één van de twee zelfstandige woonruimtes liet enkele maanden na de huuringangsdatum de aanvangshuurprijs toetsen bij de Huurcommissie, als gevolg waarvan de maandelijkse huur van € 949,- werd verlaagd naar € 398,97;
  • Na ongeveer één jaar gehuurd te hebben, heeft deze huurder de huurovereenkomst vernietigd met als reden dat vanwege het ontbreken van de vergunningen sprake was van een oneerlijke handelspraktijk;
  • De verhuurder ging vervolgens bij de kantonrechter in beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie teneinde de huurverlaging ongedaan te maken, waarna de huurder drie tegenvorderingen instelde: 1) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was vernietigd, 2) terugbetaling van alle huurpenningen en 3) schadevergoeding.

 

De kantonrechter oordeelde in de procedure allereerst dat de Huurcommissie terecht de maandelijkse huur had verlaagd naar € 398,97. Daarna kwam de vraag aan de orde of sprake was geweest van een oneerlijke handelspraktijk. De kantonrechter oordeelde met de volgende overweging dat dat inderdaad het geval was:

“De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van [huurder] over het ontbreken van de benodigde vergunningen door [verhuurder] kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan [huurder] mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft [verhuurder] de indruk gewekt dat de verhuur van het gehuurde aan [huurder] legaal was. Dat het op dat moment niet zeker was dat de gemeente handhavend zou optreden doet niets af aan het feit dat de verhuur van het gehuurde niet legaal was, terwijl [verhuurder] de indruk heeft gewekt dat dit wel het geval was.”

Dat leidde tot het oordeel van de kantonrechter dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig had vernietigd. Vervolgens overwoog de kantonrechter – in het kader van de vordering tot terugbetaling van alle huurpenningen – dat de verhuurder vanwege diens oneerlijke handelspraktijk gesanctioneerd moest worden. Deze sanctie moest volgens de kantonrechter “doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend” zijn. In navolging hiervan achtte de kantonrechter het redelijk dat de verhuurder de huurder € 8.994,12 van de reeds betaalde € 14.280,- moest terugbetalen. En ook diende de verhuurder de schade van de huurder te vergoeden, maar de huurder had diens schade onvoldoende onderbouwd zodat de vordering daartoe werd afgewezen.

2. Oneerlijke bedingen

De Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen (nr. 93/13/EEG) bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument (huurder) aanzienlijk verstoort. Zo’n verstoring van het evenwicht kan al volgen uit het feit dat de rechtspositie waarin de huurder verkeert op basis van de huurovereenkomst, in vergelijking tot de toepasselijke bepalingen van nationaal recht, in een voldoende ernstige mate wordt beperkt of belemmerd. Dit kan bijvoorbeeld doordat in de betreffende huurovereenkomst aan de huurder een extra verplichting wordt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. In de bijlage van de richtlijn is een indicatieve en niet-uitputtende lijst opgenomen van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt.

Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de rechter na te gaan of de verhuurder redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de huurder een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Indien sprake is van een oneerlijk beding, dan kan het beding worden vernietigd.

In een recente uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 30 augustus 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:3016) was sprake van een oneerlijk beding. In deze zaak waren de feiten als volgt:

  • Het ging om de verhuur van een zelfstandige woonruimte voor een bepaalde tijd van twaalf maanden;
  • In de huurovereenkomst stond in artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen dat de huurder niet zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde in gebruik mocht geven of onderverhuren aan derden;
  • In artikel 11.1 sub d van de huurovereenkomst stond opgenomen dat bij overtreding van “artikel 2 (tijdelijke onderhuur)” een boete zou worden verbeurd van € 1.000,- per overtreding + € 100,- per dag, met een maximum van € 15.000,-;
  • Vast was komen te staan dat de huurder een persoon bij hem had laten inwonen, zodat sprake was geweest van ingebruikgeving aan een derde (geen onderhuur);
  • Vanwege deze ingebruikgeving vorderde de verhuurder op grond van het boetebeding betaling van de contractuele boete.

 

In de uitspraak heeft het gerechtshof twee redenen gegeven waarom de vorderingen van de verhuurder zijn afgewezen:

1) Geen overtreding dus geen boete verbeurd

Het gerechtshof overweegt dat in artikel 11.1 sub d weliswaar een boete is gesteld op het volledige artikel 2 van de Algemene Bepalingen (waaronder dus ook het verbod op ingebruikgeving valt), maar dat daaraan de woorden “(tijdelijke onderhuur)” zijn toegevoegd. Dat brengt volgens het gerechtshof de vraag met zich mee of partijen hebben bedoeld om de boete alleen te koppelen aan het overtreden van het verbod op onderhuur (en dus niet aan het verbod op ingebruikgeving). Het gerechtshof is van mening dat deze onduidelijkheid voor rekening van de verhuurder moet komen. Ter onderbouwing daarvan wijst het gerechtshof onder andere op artikel 5 van Richtlijn 93/13/EEG waarin staat opgenomen dat bedingen steeds duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld. De conclusie hiervan is dat de huurder met de ingebruikgeving van een deel van het gehuurde aan een derde geen boete heeft verbeurd.

2) Het beding is oneerlijk

Mocht het beding zo uitgelegd moeten worden dat de boete tevens geldt voor elke vorm van ingebruikgeving aan een derde, dan meent het gerechtshof dat het beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Het gerechtshof tekent daarbij aan dat die uitleg zou betekenen dat ook een boete verbeurd zou worden indien de huurder in een noodsituatie aan een derde tijdelijk onderdak zou verlenen. Als reeds in zo’n situatie een boete wordt verbeurd, terwijl de huurder van deze ingebruikgeving geen enkel voordeel geniet, zou dat volgens het gerechtshof een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen opleveren. De slotsom hiervan is dat het boetebeding ook om deze reden buiten toepassing moet blijven.     

3. Lessen voor de praktijk

Uit de Richtlijn Oneerlijke Handelsprakijken en de Richtlijn Oneerlijke bedingen, alsmede de toepassing daarvan in de rechtspraak, volgt dat professionele verhuurders bij de verhuur van woningen aan particuliere huurders zorgvuldig dienen te contracteren. De richtlijnen bevatten uitgebreide en verstrekkende normen ter bescherming van de belangen van de huurder. Het is daarom belangrijk voor verhuurders om bij het opstellen van een huurovereenkomst daarmee rekening te houden. In de praktijk is gebleken dat verhuurders geregeld niet van de richtlijnen op de hoogte zijn. Door de toepasselijkheid daarvan kunnen verhuurders zich niet bij voorbaat rijk rekenen door contractueel de rechten van de huurders zoveel mogelijk te beperken. Wanneer zo’n beperking immers kwalificeert als oneerlijke handelspraktijk of oneerlijk beding, komt de huurder een beroep op vernietiging toe. Dat kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat er een streep wordt gezet door overeengekomen boetebedingen, huurverhogingsbedingen en opzegtermijnen. Zoals volgt uit de rechtspraak, kan de vernietiging voor verhuurders aanzienlijke consequenties met zich meebrengen.