In de praktijk van (ver)huurders is veel onduidelijkheid over de vraag of een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding bij het uitvoeren van (renovatie)werkzaamheden. En welk bedrag dan? Want wat geldt als er wordt gerenoveerd in bewoonde staat, waarbij de huurder dus niet hoeft te verhuizen? Heeft de huurder dan ook recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van bijna € 6.000,-[1]? Hierover verschillen de meningen. Dat maakt het voor verhuurders natuurlijk moeilijk om beleid te maken en om verzoeken van huurders te kunnen beantwoorden.

Volgens de wet is het zo dat een huurder die gedwongen wordt tijdelijk te verhuizen om een renovatie mogelijk te maken, recht heeft op de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Het kwam echter vaak voor dat verhuurders en huurders afspraken maakten met elkaar, waarbij een tijdelijke woning ter beschikking werd gesteld, en er een lager bedrag werd afgesproken tussen partijen dan het wettelijk vastgestelde bedrag. Als er alleen dringende werkzaamheden uit worden gevoerd, kan een huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, maar mogelijk wel op huurverlaging of schadevergoeding. Dat is echter iets anders.

In een eerder artikel dat ik schreef over het onderscheid tussen  dringende werkzaamheden en renovatie, schreef ik al dat hierover door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan de Hoge Raad prejudiciële vragen zijn gesteld. Het Gerechtshof worstelde met een zaak waarin het de vraag was of er een verhuiskostenvergoeding verschuldigd was of niet. Het gebeurt in de praktijk vaak dat een verhuurder onderhoudswerkzaamheden uit moet voeren (dringende werkzaamheden), maar aan de huurder de mogelijkheid biedt om verbeteringen te krijgen. De huurder heeft dan de keus. En dan kunnen de dringende werkzaamheden die de huurder moet gedogen, ineens ‘omklappen’ naar een door de huurder gewenste renovatie. Het lijkt niet de bedoeling van de wet te zijn dat de huurder dan ook aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.

Om voor eens en voor altijd duidelijkheid te krijgen, zijn er vier vragen gesteld aan de Hoge Raad, die op 22 april jl. zijn beantwoord. Ik zal de belangrijkste onderdelen van de uitspraak doorlopen.

Combinatie renovatie / dringende werkzaamheden

Wanneer er een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden wordt uitgevoerd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd als de verhuizing noodzakelijk is als gevolg van de werkzaamheden in het kader van de renovatie. Er zal dan dus een splitsing moeten worden gemaakt tussen dringende werkzaamheden (denk aan funderingsherstel) en de verbeteringen (de nieuwe badkamer of het isolatieglas in de nieuwe kunststof kozijnen). Als de verbeteringen er toe leiden dat er (tijdelijk) verhuisd moet worden, moet de verhuurder betalen. Als de dringende werkzaamheden nopen tot verhuizing, dan niet.

Verhuiskostenregeling dwingend

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat er niet afgeweken mag worden van de wettelijke bepalingen rondom de verhuiskostenvergoeding. Dat betekent dat als het gaat om een renovatie waarbij een verhuizing noodzakelijk is, de huurder aanspraak kan maken op het voorgeschreven bedrag. De verhuurder kan dat niet contractueel uitsluiten.

Wie het initiatief tot deze renovatie heeft genomen, doet volgens de Hoge Raad niet ter zake: een renovatie op verzoek van een huurder (zoals in de hiervoor beschreven situatie) is ook een renovatie. En dus moet de verhuurder ook dan de verhuiskostenvergoeding betalen. Het is niet toegestaan om contractueel andere afspraken te maken. Dat is een bittere pil voor veel verhuurders.

Tot slot heeft de Hoge Raad bepaald dat renovatie gepaard gaat met een genotsverbetering voor de huurder. De woning moet beter worden (er wordt bijvoorbeeld een nieuwe keuken geplaatst, terwijl de oude nog niet aan vervanging toe was). Een uitbreiding van (bestaande) service valt daar niet onder, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een standleiding. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Beoogde geriefverbetering is dan niet aan de orde.

Hoe verder?

De antwoorden van de Hoge Raad zullen er in de toekomst waarschijnlijk toe gaan leiden dat verhuurders er niet happig op zijn om op verzoek van huurders extra werkzaamheden ter verbetering van de woning uit te voeren, waarbij het gaat om een ingrijpende renovatie die leidt tot een verhuizing. Ook dan moet er immers een verhuiskostenvergoeding worden betaald. Renovaties zullen soberder worden uitgevoerd, minder ingrijpend. Het kan er natuurlijk ook toe leiden dat verhuurders en hun aannemers op zoek gaan naar mogelijkheden om zodanig te renoveren, dat er niet verhuisd hoeft te worden. Want bij gedwongen verhuizing lopen verhuurders het risico dat zij extra moeten betalen. Dit kan verhuurders, zeker als het gaat om het uitvoeren van werkzaamheden aan complexen (flatgebouwen) veel geld gaan kosten. Als elke bewoner moet verhuizen en aanspraak kan maken op € 5.892,-, lopen de kosten van het project enorm op.

In de gevallen waarin de werkzaamheden niet zo ingrijpend zijn dat er moet worden verhuisd, kan men natuurlijk gewoon doorgaan met de praktijk die tot nu toe werd gehanteerd (werken in bewoonde staat), maar in gevallen waarin een verhuizing wel noodzakelijk is, kun je met het arrest van de Hoge Raad tegen deze huurders niet meer zeggen dat ze geen recht hebben op een verhuiskostenvergoeding.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft niet alle (bestaande) vragen beantwoord, zoals wanneer de noodzaak tot verhuizing ontstaat? Is dat al het geval als de douche twee dagen niet kan worden gebruikt, of moet er meer aan de hand zijn? Als de corporatie bijvoorbeeld een douchegelegenheid in de buurt beschikbaar stelt, moet dan worden vastgesteld dat de noodzaak tot verhuizen aanwezig is? En dat de huurder dan dus recht heeft op de verhuiskostenvergoeding? Kortom, er blijft nog wel wat onduidelijkheid. De praktijk zal dit uit moeten gaan kristalliseren en het is aan (kanton)rechters in het land om met inachtneming van de uitgangspunten die de Hoge Raad meer duidelijkheid te geven. Elke zaak zal op zich moeten worden bekeken.

In procedures zal aan bod komen wanneer verhuizing noodzakelijk is. Verhuurders zullen in bewoonde staat aan de slag willen, terwijl het voor (de portemonnee van) huurders gunstiger is om tijdelijk te verhuizen en de vergoeding op te strijken. Wel is er eindelijk duidelijkheid over de aard van de verhuiskostenregeling: die is van dwingend recht, ongeacht wie het initiatief tot de verhuizing heeft genomen. En iedereen weet nu ook dat je daar dus niet contractueel van af mag wijken.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft helaas niet de duidelijkheid verschaft waar de markt aan toe is. De discussie gaat zich verschuiven, maar is zeker nog niet ten einde. Een gemiste kans. Het is in elk geval verstandig voor de start van een project advies in te winnen. Dat kan problemen achteraf voorkomen.

[1] Per 1 maart 2016 bedraagt de verhuiskostenvergoeding € 5.892,-. Dit geldt alleen voor zelfstandige woonruimte.