Prejudiciële vragen renovatie/dringende werkzaamheden beantwoord: krijgt uw huurder een verhuisvergoeding of niet?

In de praktijk van (ver)huurders is veel onduidelijkheid over de vraag of een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding bij het uitvoeren van (renovatie)werkzaamheden. En welk bedrag dan? Want wat geldt als er wordt gerenoveerd in bewoonde staat, waarbij de huurder dus niet hoeft te verhuizen? Heeft de huurder dan ook recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van bijna € 6.000,-[1]? Hierover verschillen de meningen. Dat maakt het voor verhuurders natuurlijk moeilijk om beleid te maken en om verzoeken van huurders te kunnen beantwoorden.

Volgens de wet is het zo dat een huurder die gedwongen wordt tijdelijk te verhuizen om een renovatie mogelijk te maken, recht heeft op de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Het kwam echter vaak voor dat verhuurders en huurders afspraken maakten met elkaar, waarbij een tijdelijke woning ter beschikking werd gesteld, en er een lager bedrag werd afgesproken tussen partijen dan het wettelijk vastgestelde bedrag. Als er alleen dringende werkzaamheden uit worden gevoerd, kan een huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, maar mogelijk wel op huurverlaging of schadevergoeding. Dat is echter iets anders.

In een eerder artikel dat ik schreef over het onderscheid tussen  dringende werkzaamheden en renovatie, schreef ik al dat hierover door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan de Hoge Raad prejudiciële vragen zijn gesteld. Het Gerechtshof worstelde met een zaak waarin het de vraag was of er een verhuiskostenvergoeding verschuldigd was of niet. Het gebeurt in de praktijk vaak dat een verhuurder onderhoudswerkzaamheden uit moet voeren (dringende werkzaamheden), maar aan de huurder de mogelijkheid biedt om verbeteringen te krijgen. De huurder heeft dan de keus. En dan kunnen de dringende werkzaamheden die de huurder moet gedogen, ineens ‘omklappen’ naar een door de huurder gewenste renovatie. Het lijkt niet de bedoeling van de wet te zijn dat de huurder dan ook aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.

Om voor eens en voor altijd duidelijkheid te krijgen, zijn er vier vragen gesteld aan de Hoge Raad, die op 22 april jl. zijn beantwoord. Ik zal de belangrijkste onderdelen van de uitspraak doorlopen.

Combinatie renovatie / dringende werkzaamheden

Wanneer er een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden wordt uitgevoerd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd als de verhuizing noodzakelijk is als gevolg van de werkzaamheden in het kader van de renovatie. Er zal dan dus een splitsing moeten worden gemaakt tussen dringende werkzaamheden (denk aan funderingsherstel) en de verbeteringen (de nieuwe badkamer of het isolatieglas in de nieuwe kunststof kozijnen). Als de verbeteringen er toe leiden dat er (tijdelijk) verhuisd moet worden, moet de verhuurder betalen. Als de dringende werkzaamheden nopen tot verhuizing, dan niet.

Verhuiskostenregeling dwingend

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat er niet afgeweken mag worden van de wettelijke bepalingen rondom de verhuiskostenvergoeding. Dat betekent dat als het gaat om een renovatie waarbij een verhuizing noodzakelijk is, de huurder aanspraak kan maken op het voorgeschreven bedrag. De verhuurder kan dat niet contractueel uitsluiten.

Wie het initiatief tot deze renovatie heeft genomen, doet volgens de Hoge Raad niet ter zake: een renovatie op verzoek van een huurder (zoals in de hiervoor beschreven situatie) is ook een renovatie. En dus moet de verhuurder ook dan de verhuiskostenvergoeding betalen. Het is niet toegestaan om contractueel andere afspraken te maken. Dat is een bittere pil voor veel verhuurders.

Tot slot heeft de Hoge Raad bepaald dat renovatie gepaard gaat met een genotsverbetering voor de huurder. De woning moet beter worden (er wordt bijvoorbeeld een nieuwe keuken geplaatst, terwijl de oude nog niet aan vervanging toe was). Een uitbreiding van (bestaande) service valt daar niet onder, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een standleiding. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Beoogde geriefverbetering is dan niet aan de orde.

Hoe verder?

De antwoorden van de Hoge Raad zullen er in de toekomst waarschijnlijk toe gaan leiden dat verhuurders er niet happig op zijn om op verzoek van huurders extra werkzaamheden ter verbetering van de woning uit te voeren, waarbij het gaat om een ingrijpende renovatie die leidt tot een verhuizing. Ook dan moet er immers een verhuiskostenvergoeding worden betaald. Renovaties zullen soberder worden uitgevoerd, minder ingrijpend. Het kan er natuurlijk ook toe leiden dat verhuurders en hun aannemers op zoek gaan naar mogelijkheden om zodanig te renoveren, dat er niet verhuisd hoeft te worden. Want bij gedwongen verhuizing lopen verhuurders het risico dat zij extra moeten betalen. Dit kan verhuurders, zeker als het gaat om het uitvoeren van werkzaamheden aan complexen (flatgebouwen) veel geld gaan kosten. Als elke bewoner moet verhuizen en aanspraak kan maken op € 5.892,-, lopen de kosten van het project enorm op.

In de gevallen waarin de werkzaamheden niet zo ingrijpend zijn dat er moet worden verhuisd, kan men natuurlijk gewoon doorgaan met de praktijk die tot nu toe werd gehanteerd (werken in bewoonde staat), maar in gevallen waarin een verhuizing wel noodzakelijk is, kun je met het arrest van de Hoge Raad tegen deze huurders niet meer zeggen dat ze geen recht hebben op een verhuiskostenvergoeding.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft niet alle (bestaande) vragen beantwoord, zoals wanneer de noodzaak tot verhuizing ontstaat? Is dat al het geval als de douche twee dagen niet kan worden gebruikt, of moet er meer aan de hand zijn? Als de corporatie bijvoorbeeld een douchegelegenheid in de buurt beschikbaar stelt, moet dan worden vastgesteld dat de noodzaak tot verhuizen aanwezig is? En dat de huurder dan dus recht heeft op de verhuiskostenvergoeding? Kortom, er blijft nog wel wat onduidelijkheid. De praktijk zal dit uit moeten gaan kristalliseren en het is aan (kanton)rechters in het land om met inachtneming van de uitgangspunten die de Hoge Raad meer duidelijkheid te geven. Elke zaak zal op zich moeten worden bekeken.

In procedures zal aan bod komen wanneer verhuizing noodzakelijk is. Verhuurders zullen in bewoonde staat aan de slag willen, terwijl het voor (de portemonnee van) huurders gunstiger is om tijdelijk te verhuizen en de vergoeding op te strijken. Wel is er eindelijk duidelijkheid over de aard van de verhuiskostenregeling: die is van dwingend recht, ongeacht wie het initiatief tot de verhuizing heeft genomen. En iedereen weet nu ook dat je daar dus niet contractueel van af mag wijken.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft helaas niet de duidelijkheid verschaft waar de markt aan toe is. De discussie gaat zich verschuiven, maar is zeker nog niet ten einde. Een gemiste kans. Het is in elk geval verstandig voor de start van een project advies in te winnen. Dat kan problemen achteraf voorkomen.

[1] Per 1 maart 2016 bedraagt de verhuiskostenvergoeding € 5.892,-. Dit geldt alleen voor zelfstandige woonruimte.

Versoepeling beleid woningdelen gemeente Amsterdam

In januari 2014 heeft de gemeente Amsterdam beleid voor het zogenaamde woningdelen vastgesteld. De gemeente probeert daarmee meer grip te krijgen op de woningvoorraad en overlast en onveilige situaties tegen te gaan. Verder was het de gemeente Amsterdam een doorn in het oog dat woningen in de geliberaliseerde sector kamergewijs voor torenhoge bedragen werden verhuurd. Het beleid voor woningdelen moest dat aan banden leggen. In de praktijk blijken de regels echter niet goed te werken.

Waarom beleid voor woningdelen?

Laten we eerst teruggaan in de geschiedenis. Waarom wilde de gemeente ook alweer een beleid voor woningdelen?

In 2011 veranderden er twee belangrijke dingen in het woningwaarderingsstelsel voor woningen. In de eerste plaats werd het energielabel ingevoerd: woningen met een goede energieprestatie konden er flink wat punten bij krijgen. Het werd daarmee voor eigenaren lonend investeringen te doen in isolatie en dergelijke. Zeker als daarmee de huurprijs voor de woning uitkwam boven de liberalisatiegrens. De tweede verandering was de invoering van de zogenaamde Donnerpunten (ook wel schaarstepunten genoemd): alle woningen in Amsterdam kregen er op 1 oktober 2011 15 of 25 punten bij. Kortom: in 2011 ging de maximaal wettelijke huurprijs van alle woningen in Amsterdam omhoog en als je investeerde in de energieprestatie kon deze nóg hoger uitkomen. Dat was vooral interessant bij mutaties. Enkele woningeigenaren grepen toen hun kans. Zij slaagden er in kleine woningen van rond de 40 m2 boven de liberalisatiegrens te krijgen. Woningen waarvan voordien de maximale huurprijs vaak nog geen € 500 per maand bedroeg. En zij gingen die woningen voor huurprijzen tot wel € 1500 tot € 2000 aan een groep van veelal jonge mensen verhuren. Zij deelden de woning: ieder had een eigen kamer en gemeenschappelijk gebruik van de keuken/wc/douche. En zij kregen samen één huurcontract, zodat het geen kamersgewijze verhuur was.

De gemeente zag deze ‘verkamering’ van gewone woningen met lede ogen aan. Niet alleen omdat het risico op overlast door deze intensieve vorm van bewoning toenam en de brandveiligheid in het geding was, maar ook en vooral omdat de gemeente vreesde dat zij (door de prijsopdrijving) op den duur haar greep zou kwijtraken op een groot deel van de woningvoorraad. Omdat het geen kamersgewijze verhuur was (waarvoor een vergunning vereist is), leek de gemeente geen instrumenten te hebben om ertegen op te treden. Totdat de gemeente op het idee kwam deze vorm van wonen te kwalificeren als woningonttrekking. Daarvoor is een vergunning nodig, ook voor geliberaliseerde woningen, en dus kunnen regels worden vastgesteld waaraan moet zijn voldaan. Zo ontstond, in een politiek compromis, het beleid voor woningdelen.

Huidige beleid voor woningdelen

Van woningdelen is sprake als drie of meer volwassenen als een woongroep in een woning wonen, zonder dat zij een gezin vormen. Er zijn ook twee andere al veel langer bestaande vormen van woningdelen. Ten eerste de inwoning, ook wel hospitaverhuur genaamd. De bewoner van een woning verhuurt dan een deel van die woning (maximaal 50%) aan een ander. Ten tweede de kamerverhuur. Daarvoor is (ook) een vergunning tot woningonttrekking vereist. Om te spreken over een woongroep moet volgens het huidige beleid voor woningdelen aan een aantal vereisten zijn voldaan:

  • De woning moet in de geliberaliseerde sector zitten (aanvangshuurprijs boven € 710,68);
  • Alle bewoners moeten op het huurcontract staan;
  • Er is sprake van onderlinge gelijkwaardigheid van de huurders;
  • De woongroep moet bij de gemeente zijn aangemeld door de huurders;
  • Als een van de huurders vertrekt wijzen de overgebleven huurders gezamenlijk een nieuwe medehuurder aan (coöptatie);
  • Er moet een gezamenlijke bankrekening zijn;
  • Ieder bewoner moet gemiddeld 15m2 ter beschikking hebben voor eigen gebruik, en de kamer moet voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit;
  • Er dient een gezamenlijke ruimte (woonkamer/eetkeuken) te zijn
  • De woning moet aan de eisen voor geluidsreducerende maatregelen voldoen (de 62 dB-regel)
  • Bij 5 of meer bewoners moet een gebruiksmelding gedaan worden met het oog op de brandveiligheid.

 

Als aan deze eisen is voldaan mag een woning aan een woongroep worden verhuurd.

Evaluatie van het beleid

De gemeente Amsterdam heeft onderzocht hoe in de praktijk met woningdelen wordt omgegaan en wat de knelpunten zijn bij het huidige beleid. Gebleken is dat slechts een klein deel van de woningdeelgevallen bij de gemeente zijn gemeld. De gemeente beschikt bij lange na niet over de capaciteit om daar tegen op te treden. Bovendien is gebleken dat niet altijd eenduidig kan worden vastgesteld of sprake is van een woongroep, inwoning of kamersgewijze verhuur. Het is daarom lastig het beleid toe te passen en te handhaven. Het doel prijsopdrijving tegen te gaan is ook niet gehaald. Op dat punt staat de gemeente met lege handen. Het woningwaarderingsstelsel is gebaseerd op landelijke wetgeving. Het huidige kabinet heeft als doelstelling dat het gereguleerde deel van de woningmarkt meer moet toegroeien naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt. Het kabinet hoopt daarmee de doorstroming op gang te brengen, iets dat vooral ook in Amsterdam broodnodig is. Het woningwaarderingsstelsel is daarom de laatste jaren herhaaldelijk gewijzigd en biedt daardoor meer mogelijkheden dan vroeger om woningen geliberaliseerd te verhuren. De gemeente Amsterdam zal zich daarbij moeten neerleggen (maar doet dat niet graag).

Aanpassing van het beleid

Het college van B&W is voornemens een voorstel te doen tot aanpassing van het beleid voor woningdelen, in die zin dat voor de woongroep enkel nog de eisen van een gemeenschappelijke ruimte en geluidsreducerende maatregelen tegen overlast gelden. Als het volgens plan verloopt treedt het nieuwe beleid eind 2016 in werking. Zodra er nieuws is, komen we bij u terug!

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

Airbnb: de ongewenste effecten

Het oorspronkelijke idee achter de website van Airbnb was een sympathieke, namelijk om toeristen te laten ervaren hoe het is om in een ander land midden in de stad tussen de inwoners te verblijven. Om dat te bewerkstelligen kan de bewoner, die er dan zelf niet is of ruimte over heeft, zijn woning, die anders ongebruikt zou zijn, ter beschikking stellen, zo was de gedachte. Inmiddels is dat uitgangspunt al lang verlaten en is verhuur via Airbnb verworden tot een lucratieve business voor zowel de eigenaren van Airbnb zelf als voor de verhuurders van woningen. Veel grote steden in de wereld worstelen ermee. Ook de gemeente Amsterdam maakt zich zorgen over de enorme omvang die deze vorm van deeleconomie heeft aangenomen en de negatieve effecten ervan op de woningmarkt. In een poging tot beteugeling heeft de gemeente als eerste gemeente in de wereld in juni 2013 beleidsregels opgesteld.

Beleidsregels toeristische verhuur

Volgens deze beleidsregels is het toegestaan je eigen woning voor maximaal 60 dagen per jaar aan maximaal vier personen per overnachting te verhuren. Die regels worden echter op grote schaal met voeten getreden. Zo zijn er woningeigenaren die, vanwege de hoge opbrengsten van verhuur via Airbnb, zelf elders zijn gaan wonen en hun woning permanent (onder)verhuren via Airbnb en van de vele vergelijkbare websites. Verder zijn er natuurlijk de huisjesmelkers. Zij kopen panden op puur met het doel via Airbnb te verhuren: de illegale hotels. Om als hotel te fungeren is een vergunning vereist en dient er aan een aantal strenge vereisten met betrekking tot onder meer brandveiligheid te worden voldaan. De gemeente treedt er hard tegenop, maar het lijkt wel dweilen met de kraan open. Commerciële doe-het-zelf woningexploitatie via het internet leidt tot een explosieve toestroom van toeristen en heeft allerlei andere negatieve gevolgen.

Gevolgen Airbnb

Naast overlast en onveilige situaties leidt verhuur via Airbnb tot stijging van de huizenprijzen. En dat in een stad waar de huizenprijzen al substantieel hoger liggen dan het landelijk gemiddelde. ING heeft een rapport uitgebracht, waaruit blijkt dat dit vooral nadelig is voor starters op de woningmarkt, voor degenen die hun woning verkopen om in Amsterdam door te stromen naar een grotere woning, en voor degenen die overlast ondervinden van verhuur via Airbnb.

Toekomstige plannen

De discussie over Airbnb gaat door. Er wordt gekeken of de regels moeten worden aangescherpt om het prijsopdrijvend effect tegen te gaan, bijvoorbeeld door het aantal dagen dat verhuur via Airbnb is toegestaan te verlagen. In Berlijn is Airbnb al aan banden gelegd. Daar moet sinds kort een vergunning voor verhuur van de gehele woning aangevraagd. Daarop staat een boete van € 100.000,-. Zonder vergunning mag nog slechts één kamer in een woning worden verhuurd, mits de woningeigenaar er zelf ook woont.

De gemeente Amsterdam is met Airbnb in gesprek getreden over een gezamenlijke aanpak om permanente verhuur via Airbnb tegen te gaan. Het lijkt erop dat Airbnb is begonnen met het weren van woningen die te vaak worden verhuurd, althans een illegaal hotel lijken te zijn. Verder heeft de gemeente Amsterdam budget vrijgemaakt voor handhaving van verhuurders die de regels aan hun laars lappen. Op dit moment is het nog niet mogelijk via de website van Airbnb precies te zien waar de aangeboden woning zich bevindt: er wordt geen adres genoemd, alleen de buurt. De gemeente moet dus afgaan op meldingen van buurtbewoners. Wellicht dat hier in de toekomst verandering in komt. We houden u op de hoogte!

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Column Wet Doorstroming Huurmarkt: Cruciale vernieuwingen in huurwoningmarkt

Huib Hielkema schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, dat op 26 mei 2016 is gepubliceerd.

Op 16 april 2016 stemde de Eerste Kamer in met de Wet Doorstroming Huurmarkt. Deze wet zorgt voor een radicale omslag in het huurrecht en de huurwoningmarkt. De wet rust op twee pijlers. De gemiddelde huurstijging die woningcorporaties mogen doorvoeren wordt gelimiteerd en de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten worden uitgebreid. Of je het ermee eens bent of niet, de wet is een politieke prestatie van formaat van minister Blok, die goed heeft aangevoeld dat de tijd er nu rijp voor is. De wet wordt ingevoerd op 1 juli. Er is werk aan de winkel voor eigenaren van huurwoningen.

Klik hier om de rest van de column te lezen.

Energieprestatievergoeding voor energiezuinige woningen

Op 17 mei 2016 is het wetsvoorstel Energieprestatievergoeding  aangenomen in de Eerste Kamer.

Op dit moment kunnen verhuurders (naast de kale huurprijs) servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter bij de huurder in rekening brengen. De nieuwe wet biedt verhuurders de mogelijkheid om met huurders daarnaast een energieprestatievergoeding (EPV) overeen te komen in geval sprake is van een (bijna) energie-neutrale woning. De bedoeling van het wetsvoorstel is om verhuurders te stimuleren te investeren in energiebesparende en energieleverende voorzieningen (bijv. zonnepanelen, lokaal opgewekte zonne- en windenergie, isolatie etc.). De huurder gaat dus meer betalen aan de verhuurder, maar daar staat tegenover dat het de bedoeling is dat zijn energierekening (evenveel) naar beneden gaat.

In het met het wetsvoorstel samenhangende Besluit energieprestatievergoeding is een systematiek gegeven voor het berekenen van de hoogte van de EPV. De EPV is een vast bedrag dat jaarlijks wordt geïndexeerd.

Met een EPV-afspraak garandeert de verhuurder bepaalde energievoorzieningen jegens de huurder. Afwezigheid daarvan kan dan worden gezien als een gebrek, wat de huurder de mogelijkheid geeft nakoming, huurvermindering en/of schadevergoeding te vorderen.

Er is de nodige kritiek op de invoering van de EPV, voornamelijk omdat niet duidelijk is in welke gevallen en onder welke voorwaarden een dergelijke vergoeding mag worden overeengekomen. Een andere kanttekening is dat onder de bestaande regelgeving investeringen in energiebesparende maatregelen extra woningwaarderingspunten, en dus een hogere huurprijs, opleveren vanwege een lage energie-index en een hogere WOZ-waarde (beide onderdelen uit het woningwaarderingstelsel). De vraag die rijst is dus of de EPV wel nodig is. Verder lijkt de invoering van de EPV in strijd met de systematiek van het huurprijzenrecht, die erop neer komt dat het niet is toegestaan apart kosten in rekening te brengen bij de huurder die samenhangen met onroerende voorzieningen. Die kosten worden namelijk geacht in de kale huurprijs te zijn verdisconteerd. Een overeen te komen energieprestatievergoeding is daarmee in strijd.

De Tweede Kamer stemde op 17 mei 2016 in met een motie waarin de minister wordt opgeroepen een zogeheten ”woonlastenwaarborg” op te nemen in een Algemene Maatregel van Bestuur. De bedoeling daarvan is te voorkomen dat huurders door invoering van de EPV per saldo meer gaan betalen dan daarvoor. Als zij kunnen aantonen dat hun woonlasten door de EPV zijn gestegen, terwijl hun woongedrag ongewijzigd is gebleven, kunnen zij beroep doen op de woonlastenwaarborg. Een soortgelijke motie is ook in de Eerste Kamer ingediend. Of de minister de motie zal overnemen, moet nog blijken.

De verwachting is dat het wetsvoorstel per 1 augustus 2016 in werking zal treden. Hoe verhuurders de EPV in de praktijk zullen gaan toepassen moet nog blijken.

Column: De informatieplicht van de makelaar

Elsje de Bie schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, die op 3 mei 2016 is gepubliceerd.

Moet de makelaar, die in opdracht van de verhuurder bemiddelt, de huurder informeren over zijn rechten? Wat zijn de gevolgen als hij dat niet doet? Over deze vragen zijn de laatste tijd regelmatig geschillen. Er is dan ook de nodige jurisprudentie verschenen. Ik geef u graag een overzicht.

Klik hier om de rest van het artikel te lezen.