Word jij onze nieuwe financiële steun en toeverlaat?
Hielkema & co advocaten is op zoek naar een administrateur.
Lijkt het je leuk om bij een nichekantoor op het gebied van vastgoed- en overheidsrecht te werken? Dan maken wij graag kennis met jou. Bel of mail ons dan!
Klik hier voor de volledige vacaturetekst
Ons kantoor is op zoek naar een juridisch secretaresse!
Heb jij ervaring als juridisch secretaresse of wil je graag ervaring opdoen? Wil jij graag onderdeel uitmaken van een klein maar hecht en zeer ervaren team? Kijk snel verder en klik hier voor de volledige vacaturetekst.
Minister De Jonge heeft op 4 maart 2024, enkele weken later dan normaal, zijn jaarlijkse circulaire huurprijsbeleid gepubliceerd. Daarin zijn onder meer de maximale percentages van de jaarlijkse huurprijsverhoging gepubliceerd, maar ook de verhoging van de prijs per WWS-punt.
We wisten al dat de jaarlijkse maximale huurverhoging in de sociale huursector 5,8% is. En we wisten ook al dat de jaarlijkse maximale huurverhoging in de vrije sector tot 1 mei 2024 5,8% is. Onzeker is nog wat het maximum is vanaf 1 mei 2024. Het is nog wachten op de goedkeuring van een wetsvoorstel daarover van de minister. De minister gaat er vanuit dat die goedkeuring komt. In dat geval zal de maximale huurverhoging vanaf 1 mei 2024 in de vrije sector 6,8% bedragen.
De verhoging van de prijs per WWS-punt is belangrijk voor de vaststelling van het aantal WWS-punten dat nodig is om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren. Sinds 1 juli 2023 waren daarvoor 136 WWS-punten nodig. Sinds 1 januari 2024 148 WWS-punten. En vanaf 1 juli 2024 zijn dat 143 WWS-punten.
Maar er is ook een complicatie. Als de Wet betaalbare huur (zoals minister De Jonge hoopt) op 1 juli 2024 wordt ingevoerd zijn er vanaf die datum geen 143 WWS-punten maar 144 WWS-punten nodig om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren. Maar veel maakt dat niet uit, want als die wet dan inderdaad is ingevoerd vallen alle woningen tot 187 punten, waarvoor nieuwe huurcontracten worden gesloten, onder het WWS. Het heeft geen zin om een woning met 143 punten voor 1 juli 2024 te verhuren, want dan zijn er 148 punten nodig voor de verhuur in de vrije sector.
Volgt u het nog? De huurprijsregulering wordt elk jaar gecompliceerder. Dit jaar spant de kroon. Maar nu komt daar ook nog grote onzekerheid bij. Het is niet fraai waar ons landsbestuur ons mee opzadelt.
Woningwaarderingsstelsel
Het moge bekend zijn dat in Nederland wettelijke regels gelden voor de waardering van de kwaliteit van sociale huurwoningen, en in het verlengde daarvan de redelijkheid van de huurprijs van een sociale huurwoning. Dit wordt in de praktijk het Woningwaarderingsstelsel genoemd. Dit Woningwaarderingsstelsel heeft de wettelijke basis in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte.
De redelijke huurprijs voor een sociale huurwoning wordt bepaald aan de hand van het aantal punten dat aan de woning kan worden toegekend. In (de bijlagen bij) het Besluit huurprijzen woonruimte is opgenomen aan welke aspecten van een woning punten worden toegekend en hoeveel.
Onderscheid zelfstandige en onzelfstandige woonruimten
Het besluit huurprijzen woonruimte maakt voor de woningwaardering c.q. de puntentelling onderscheid in zelfstandige woonruimte (een gehele woning) en onzelfstandige woonruimte (een kamer in een woning).
Op basis van de civielrechtelijke huurovereenkomst kon worden gestuurd of sprake is van een zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte in de zin van het Besluit huurprijzen woonruimte. Met een groepswonencontract kon – onder strikte randvoorwaarden – feitelijk kamergewijs worden verhuurd, terwijl er wat betreft de puntentelling nog wel sprake was van een zelfstandige woonruimte.
Met de voorgenomen wijziging lijkt de wetgever dit aan te scherpen en die praktijk niet langer mogelijk te maken.
Duurzaam gemeenschappelijk huishouden is vereist voor een zelfstandige woonruimte
Het Besluit huurprijzen woonruimte sloot voor de definitie van “zelfstandige woonruimte” aan bij de definitie van zelfstandige woning in het Burgerlijk Wetboek. In artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden zelfstandige woningen omschreven als woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Met de aanstaande wijziging voegt de wetgever daar het element van een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan toe. Straks is pas sprake van een zelfstandige woonruimte als sprake is van: “een woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben“.
Toekomstige situatie: groepscontracten niet meer mogelijk?
In de toekomstige situatie zal bij kamergewijze verhuur aan drie personen of meer, op basis van een groepswonencontract, geen sprake meer zijn van een zelfstandige woonruimte voor het woningwaarderingsstelsel. Uitzonderingen daargelaten zullen de drie (of meer) personen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen. Volgens vaste rechtspraak van de bestuursrechter is het enkel zijn van huisgenoten (zelfs als samen wordt gekookt en gegeten en er een gezamenlijke bankrekening is) niet voldoende om een duurzaam gemeenschappelijk huishouden aan te nemen. Dat sprake is van een groepswonencontract maakt dat niet anders.
Kortom: bij verhuur aan drie of meer personen zal de puntentelling plaatsvinden op basis van onzelfstandige woonruimten (kamers). Dat heeft in de regel een nadelig effect op de puntentelling.
Wanneer de wijziging ingaat is nog onduidelijk. Het conceptvoorstel moet eerst ter advisering langs de Raad van State.
Verhoging minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie
De hoogte van een minimumbijdrage voor verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie zelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen is per 29 februari 2024 verhoogd naar een bedrag van € 7.428,-. De minimumbijdrage tot die periode bedroeg € 7.156,-.
Meer lezen over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie woonruimte? Lees dan onze eerdere blogs over het onderwerp:
De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden
Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning
Verhuiskostenvergoeding bij renovatie
Brancheorganisaties Raad Nederlandse detailhandel
Inretail, Koninklijke Horeca Nederland, MKB Nederland en Centraal Bureau Levensmiddelenhandel hebben op 30 januari 2024 een huurders variant op het ROZ 290 model gelanceerd. In de documenten van deze brancheverenigingen worden een aantal aanpassingen voorgesteld die een huurder kan benutten in de onderhandeling met de verhuurder.
Op 4 maart 2024 heeft minister Hugo de Jonge het wetsvoorstel “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” ingediend. Met dit wetsvoorstel wordt met name getracht om wederom voor een periode van drie jaar een maximum te stellen aan de jaarlijkse huurprijsverhoging bij de verhuur van woningen in de vrije sector.
Een interessant onderdeel van het wetsvoorstel is de daarin opgenomen regeling dat de verjaringstermijn waarbinnen verhuurders een huurverhoging kunnen opeisen wordt teruggebracht van vijf naar één jaar.
Huidige situatie
Het komt met enige regelmaat voor dat verhuurders vergeten de huurder op te hoogte te stellen van de jaarlijkse huurprijsverhoging. En soms vergeten verhuurders dit zelfs meerdere jaren achter elkaar. Als gevolg daarvan blijft de huurder in dat geval de ‘oude’ huurprijs betalen in plaats van de verhoogde huurprijs. In beginsel kan een verhuurder met terugwerkende kracht de huurder aanspreken voor de daardoor ontstane huurachterstand, bestaande uit het verhoogde deel van de huurprijs. Daarvoor dient echter wel aan de volgende vereisten te zijn voldaan: 1) op grond van het huurcontract wordt de huurprijs jaarlijks automatisch verhoogd, 2) de gevorderde huurachterstand gaat niet verder terug dan vijf jaar en 3) er is – kort gezegd – niet bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de verhuurder zou afzien van deze vordering.
Wetsvoorstel
In het wetsvoorstel staat – in afwijking van het voorgaande – de volgende regeling:
“Indien de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk informeert over het in dat jaar opeisbaar worden van een vordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart die vordering, (…), door verloop van één jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.”
Kortom, de verjaringstermijn van vijf jaar wordt teruggebracht tot één jaar. Dat is een vergaande beperking. Het wordt daarom voor verhuurders – die elk jaar een huurprijsverhoging willen doorvoeren – extra belangrijk om alert te blijven en de huurder daarover steeds tijdig te informeren.
Vervolg
Naar verwachting zal in april van dit jaar duidelijk worden of dit wetsvoorstel het gaat halen en zo ja, of de verkorte verjaringstermijn daarvan onderdeel zal uitmaken.
Dit jaar loopt de wet, die de huurverhoging in de vrije sector maximeert, af. De minister wil de wet verlengen met drie jaar. De minister moet opschieten om de wet op tijd goedgekeurd te krijgen door het parlement. Lukt dat niet uiterlijk op 30 april 2024, dan geldt er vanaf 1 mei 2024 geen wettelijke maximering. Tot die datum geldt de huidige wet die de huurverhoging maximeert tot 5,5%. Maar wat gebeurt er daarna? De huidige situatie rond de maximale huurverhoging in de vrije sector is ingewikkeld, niet eerder vertoond en daardoor verwarrend. De rijksoverheid legt op haar website helaas ook niet uit hoe het zit, terwijl zij de onduidelijkheid heeft veroorzaakt.
Laten we het op een rijtje proberen te zetten.
De huidige wet
Op grond van de huidige tijdelijke wet maximering huurverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten moet de minister kiezen tussen de inflatie en de stijging van de CAO-lonen: hij moet het laagste percentage kiezen. De maximale huurverhoging is dan gelijk aan het (verplicht) gekozen percentage plus 1%.
Op basis daarvan is door de minister bepaald dat de maximale huurverhoging in de vrije sector in 2024 5,5% is. Dat is gebaseerd op de inflatie (4,5%), want die was in 2023 lager dan de stijging van de CAO-lonen.
De tijdelijk wet vervalt op 30 april 2024, zodat, als de wet niet wordt verlengd, er vanaf 1 mei 2024 geen wettelijke maximering meer zal zijn.
Verlenging van de wet
Dat wil de minister voorkomen. Daarom ligt er nu een wetsvoorstel tot verlenging van de tijdelijke wet tot 1 mei 2027. Het wetsvoorstel houdt ook een inhoudelijke wijziging in van de tijdelijke wet. De keuze tussen inflatie en CAO-lonen vervalt. De minister moet voortaan de huurstijging baseren op de CAO-lonen.
De CAO-lonen zijn in het relevante tijdvak in 2023 gestegen met 5,8%. Als de verlenging van de wet tijdig kracht wordt, zou dat betekenen dat de huren vanaf 1 mei 2024 met (5,8% + 1% =) 6,8% mogen stijgen.
Het is ook denkbaar dat bij de inwerkingtreding van de verlenging van de wet een overgangsregeling wordt vastgesteld, waarin wordt bepaald het eerder vastgestelde maximum van 5,5% voor het gehele jaar blijft gelden.
Wetsvoorstel betaalbare huur
Bij dit alles is nog geen rekening gehouden met het aanhangige wetsvoorstel betaalbare huur. De minister koerst op invoering van deze wet op 1 juli 2024. Deze wet voorziet in een definitieve (en dus geen tijdelijke) regeling voor de huurverhoging in de sociale huursector (laagsegment geheten), het (nieuwe) middenhuursegment (dat nu nog vrije sector is) en het hoogsegment (de bestaande maar verkleinde vrije sector). Het valt sterk te betwijfelen of de minister de datum van 1 juli 2024 haalt. Maar als hij deze datum haalt is vanaf 1 juli 2024 de huurverhoging in het middenhuursegment en het hoogsegment gemaximeerd op de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%. Dus tot 6,8%
Conclusie:
De stand van zaken is dus als volgt:
We weten waarschijnlijk pas eind april 2024 wat de situatie vanaf 1 mei 2024 zal zijn. Het is een weinig fraaie en nooit eerder vertoonde gang van zaken. Maar wij houden u op de hoogte.
