Wijziging besluit huurprijzen woonruimte: kleine wijziging met grote gevolgen
Woningwaarderingsstelsel
Het moge bekend zijn dat in Nederland wettelijke regels gelden voor de waardering van de kwaliteit van sociale huurwoningen, en in het verlengde daarvan de redelijkheid van de huurprijs van een sociale huurwoning. Dit wordt in de praktijk het Woningwaarderingsstelsel genoemd. Dit Woningwaarderingsstelsel heeft de wettelijke basis in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte.
De redelijke huurprijs voor een sociale huurwoning wordt bepaald aan de hand van het aantal punten dat aan de woning kan worden toegekend. In (de bijlagen bij) het Besluit huurprijzen woonruimte is opgenomen aan welke aspecten van een woning punten worden toegekend en hoeveel.
Onderscheid zelfstandige en onzelfstandige woonruimten
Het besluit huurprijzen woonruimte maakt voor de woningwaardering c.q. de puntentelling onderscheid in zelfstandige woonruimte (een gehele woning) en onzelfstandige woonruimte (een kamer in een woning).
Op basis van de civielrechtelijke huurovereenkomst kon worden gestuurd of sprake is van een zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte in de zin van het Besluit huurprijzen woonruimte. Met een groepswonencontract kon – onder strikte randvoorwaarden – feitelijk kamergewijs worden verhuurd, terwijl er wat betreft de puntentelling nog wel sprake was van een zelfstandige woonruimte.
Met de voorgenomen wijziging lijkt de wetgever dit aan te scherpen en die praktijk niet langer mogelijk te maken.
Duurzaam gemeenschappelijk huishouden is vereist voor een zelfstandige woonruimte
Het Besluit huurprijzen woonruimte sloot voor de definitie van “zelfstandige woonruimte” aan bij de definitie van zelfstandige woning in het Burgerlijk Wetboek. In artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden zelfstandige woningen omschreven als woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Met de aanstaande wijziging voegt de wetgever daar het element van een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan toe. Straks is pas sprake van een zelfstandige woonruimte als sprake is van: “een woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben“.
Toekomstige situatie: groepscontracten niet meer mogelijk?
In de toekomstige situatie zal bij kamergewijze verhuur aan drie personen of meer, op basis van een groepswonencontract, geen sprake meer zijn van een zelfstandige woonruimte voor het woningwaarderingsstelsel. Uitzonderingen daargelaten zullen de drie (of meer) personen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen. Volgens vaste rechtspraak van de bestuursrechter is het enkel zijn van huisgenoten (zelfs als samen wordt gekookt en gegeten en er een gezamenlijke bankrekening is) niet voldoende om een duurzaam gemeenschappelijk huishouden aan te nemen. Dat sprake is van een groepswonencontract maakt dat niet anders.
Kortom: bij verhuur aan drie of meer personen zal de puntentelling plaatsvinden op basis van onzelfstandige woonruimten (kamers). Dat heeft in de regel een nadelig effect op de puntentelling.
Wanneer de wijziging ingaat is nog onduidelijk. Het conceptvoorstel moet eerst ter advisering langs de Raad van State.