Raad van State matigt boete voor kamerverhuur

Eind 2020 matigde de Raad van State voor het eerst een drietal boetes voor woningonttrekking die waren opgelegd door het college van B&W Amsterdam. Daarmee opende de Raad van State de deur voor de matiging van deze gefixeerde boetes. In de daaropvolgende periode hebben zowel de rechtbanken als de Raad van State boetes voor woningonttrekking gematigd. Voor woningdelen (kamerverhuur) zonder daartoe vereist vergunning werd echter niet gematigd omdat de hoogte van de boetes, in tegenstelling tot woningonttrekking, wél gedifferentieerd was. Recentelijk heeft de Raad van State in de uitspraak van 22 december 2021 toch een bestuurlijke boete gematigd voor woningdelen.

Feiten

Een stel verhuurde twee woningen. Iedere woning werd bewoond door twee personen, zodat geen omzettingsvergunning vereist was. De huurders hebben op enig moment verzocht of er nog een derde persoon mocht inwonen. Daar hebben de verhuurders mee ingestemd, niet wetende dat in dat geval een omzettingsvergunning vereist werd.

Nadat toezichthouders van de gemeente constateerden dat er drie personen op een adres woonden en stonden ingeschreven, zonder dat een omzettingsvergunning verleend was, werd aan verhuurders twee boetes van € 6000,- opgelegd en twee lasten onder dwangsom.

De verhuurders vroegen nadat zij geconfronteerd worden met de boetes direct een omzettingsvergunning aan, die ook verleend is.

Beroep op matiging

In bezwaar en beroep bij de rechtbank worden de bezwaren van de verhuurders afgewezen. Bij de Raad van State betogen zij onder meer dat er gronden bestaan voor matiging van de boete. Zij betogen dat zij als verhuurder hebben geëist dat alle bewoners zich inschrijven in de BRP – en daarmee de kans op handhaving ook vergroten – en dat zij direct een omzettingsvergunning hebben aangevraagd om de situatie alsnog te legaliseren. Ook hebben zij, door woonruimte te splitsen en daaropvolgend te verhuren, woonruimte toegevoegd aan de woningvoorraad.

Het betoog van de verhuurders slaagt. De Raad van State hecht daarbij onder andere waarde aan het feit dat tussen het tijdstip waarop de woning door drie personen werd bewoond en de vergunningen zijn aangevraagd circa een half jaar zit. De illegale situatie heeft volgens de Raad van State dus maar kort bestaan.

Ook de overige omstandigheden vormen voor de Raad van State aanleiding om de bestuurlijke boetes, van in totaal dus € 12.000,-, met de helft te matigen tot € 6000,-. Daarbij hecht de Raad van State tevens waarde aan het feit dat omwonenden hebben verklaard dat zij geen overlast hebben ondervonden van de huurders en dat de verhuurders direct onder de verhuurde verdiepingen woonde en dus enig toezicht konden houden.

Conclusie

De uitspraak is casuïstisch, maar het belang van deze uitspraak is met name gelegen in het feit dat de Raad van State nu voor het eerst een boete matigt die opgelegd is voor (onvergunde) kamerverhuur. Tot aan deze uitspraak matigde de Raad van State alleen boetes voor woningonttrekking. De uitspraak past dus in de bredere tendens waarin de bestuursrechter indringender toetst aan (bestraffende) besluiten van de overheid.

Hoge Raad schijnt zijn licht over huurkorting in verband met de coronapandemie

Op 24 december 2021 is de beslissing van de Hoge Raad gepubliceerd naar aanleiding van de prejudiciële vragen van de kantonrechter in Roermond. In deze prejudiciële procedure stond centraal of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een bedrijfsmatige huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, de gehuurde ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

In dit artikel zal de beslissing van de Hoge Raad worden toegelicht en becommentarieerd.

Waar ging de zaak over?

De zaak had betrekking op een verhuurder die aan Heineken een pand verhuurde. In het pand werd door een onderhuurder van Heineken een horecabedrijf geëxploiteerd. In verband met de coronapandemie is het horecabedrijf van de onderhuurder van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Naar aanleiding daarvan heeft Heineken de onderhuurder een deel van de huur kwijtgescholden.

Heineken heeft vervolgens de verhuurder benaderd met het voorstel om aan hem een deel van de aan de onderhuurder verstrekte huurkorting door te berekenen. De verhuurder is daar niet akkoord mee gegaan, waarna deze zich heeft gewend tot de kantonrechter in Roermond.

De kantonrechter heeft in de procedure aanleiding gezien om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De prejudiciële vragen luidden als volgt:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De beantwoording van de prejudiciële vragen        

Voorafgaand aan de beantwoording van de vragen heeft de Hoge Raad overwogen dat de beantwoording breder is getrokken aangezien deze:

  • betrekking heeft op 290-bedrijfsruimtes[1] (en dus niet alleen horeca) en
  • niet alleen ziet op het geval van sluiting van de bedrijfsruimte, maar ook op andere beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

 

Ter beantwoording van de eerste vraag heeft de Hoge Raad vervolgens overwogen dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van een 290-bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek.

Doordat geen sprake is van een gebrek, hoefde de Hoge Raad de tweede vraag niet meer te beantwoorden.

Ter beantwoording van de derde vraag heeft de Hoge Raad overwogen dat:

  • de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek,
  • als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren,
  • bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020,
  • een onvoorziene omstandigheid betreft,
  • op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.

 

Ter beantwoording van de vierde vraag heeft de Hoge Raad overwogen dat het nadeel door een onvoorziene omstandigheid in beginsel het beste wordt ondervangen door dit – voor zover de huurder niet reeds is gecompenseerd door de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Dit geldt behoudens het geval de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat van deze gelijke verdeling moet worden afgeweken.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, de vermindering van de huurprijs berekend wordt overeenkomstig de zogenoemde “vastelastenmethode”. Deze methode is voor het eerst geïntroduceerd in het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021, waarover wij reeds een bijdrage schreven. De methode biedt voor veel praktijkgevallen een handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad heeft de methode als volgt toegelicht:

“De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering. 

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

 

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”

Wat vinden wij ervan?

De overwegingen van de Hoge Raad zijn helder en bondig. Duidelijk is nu dat in dergelijke gevallen geen sprake is van een gebrek, zodat daarover tussen huurders en verhuurders ook geen discussie meer hoeft te worden gevoerd. Wel kan sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid, maar daar werd zowel in de rechtspraak als de literatuur al vanuit gegaan. Voorts bevestigt de Hoge Raad de toepassing van de “vastenlastenmethode”, die sinds de introductie daarvan door het Gerechtshof Amsterdam door de meeste rechters reeds werd toegepast.

Desondanks laat de beslissing van de Hoge Raad ook ruimte voor discussie. Zo heeft de Hoge Raad nagelaten om toe te lichten wat bij de toepassing van de huurkortingsformule moet worden verstaan onder ‘vaste lasten’. Voorts heeft de Hoge Raad zich slechts summier uitgelaten over situaties waarin op grond van de redelijkheid en billijkheid aanleiding bestaat om het nadeel van de onvoorziene omstandigheid niet gelijk over de huurder en verhuurder te verdelen. Dat is jammer, aangezien de praktijk wel gebaat is bij duidelijkheid over deze aspecten. Het zal aan de rechtbanken en gerechtshoven zijn om in dit verband alsnog de gewenste duidelijkheid te verschaffen. Het laatste woord over huurkorting in verband met de coronapandemie is daarom nog niet gezegd.

[1] Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, indien in die ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig is. Dit betekent – heel kort gezegd – bedrijfsruimtes waar klanten dingen kunnen kopen of bestellen. Ook hotels en campings vallen onder het regime.

 

 

 

BNR Nieuwsradio (FactGurus): dagblad Trouw in de fout over tijdelijke huurcontracten

Dagblad Trouw meldde op 3 januari 2022 dat de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten zijn verruimd (van maximaal 2 jaar naar maximaal 3 jaar). Maar Trouw ging in de fout, want die verruiming is niet doorgegaan. BNR Nieuwsradio heeft hier op 11 januari 2022 in het programma FactGurus aandacht aan besteed met medewerking van Huib Hielkema.

Voor de achtergronden van deze kwestie verwijzen wij naar onze blog over dit onderwerp.

Conclusie PG: wél verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Op 12 januari jl. is een belangrijke conclusie gepubliceerd van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad. De conclusie heeft betrekking op een zaak waarin door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden prejudiciële vragen zijn gesteld. Die vragen zien op de figuur van een door een verhuurder in verband met een voorgenomen renovatie ter beschikking gestelde, volledig gestoffeerde en ingerichte ‘logeerwoning’. In zijn conclusie neemt de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar zo’n logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG overneemt, kan dit (grote) gevolgen hebben voor met name renovatieprojecten in wooncomplexen.

In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de conclusie van de PG worden toegelicht en becommentarieerd.

De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen

Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2021 is deze minimumbijdrage € 6.334,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoningen niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.

Zowel in de rechtspraak als in de literatuur bestaat er over dit onderwerp verdeeldheid. Mede vanwege de maatschappelijke relevantie daarvan heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (waarover wij destijds een bijdrage hebben geschreven). Zoals in de inleiding aangegeven, heeft de PG – vooruitlopend op de Hoge Raad – deze vragen inmiddels beantwoord.

De conclusie van de PG

De PG heeft een lezenswaardige conclusie geschreven. Daarin wordt eerst een schets gegeven van de inhoud en achtergrond van de wettelijke regeling, waarna een uitgebreide beantwoording van de prejudiciële vragen volgt. Die beantwoording luidt – samengevat – als volgt:

De PG is van mening dat, in het geval de huurder in verband met de renovatie niet in de woning kan blijven wonen, een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde logeerwoning kan worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Dat betekent dat de verhuurder in dat geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Een andersluidende opvatting zou volgens de PG op gespannen voet staan met de wetsgeschiedenis.

Daarbij overweegt de PG dat het voor de beoordeling van de vraag of in de geschetste situatie sprake is van een verhuizing niet uitmaakt of:

  • de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden al dan niet moet worden ontruimd;
  • de inboedel van de huurwoning wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte;
  • de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen;
  • de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken;

 

De PG tekent wel aan dat de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding niet uitsluit dat de huurder toestemt in de nakoming van die verbintenis in de vorm van een andere prestatie. Volgens de PG zou die andere prestatie het ter beschikking stellen van een logeerwoning kunnen zijn. Op die wijze zou voorkomen kunnen worden dat de verhuiskosten geheel of gedeeltelijk in geld moet worden voldaan.

De gevolgen voor de praktijk

Vooropgesteld dient te worden dat het hier gaat om een conclusie van de PG en dat niet uitgesloten kan worden dat de Hoge Raad van deze conclusie zal afwijken. Mocht de Hoge Raad de conclusie van de PG volgen, dan kan dit (grote) maatschappelijke gevolgen hebben. Het is een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Ook maakt dat het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk. Dit terwijl juist huurders gebaat zijn bij het gebruik daarvan, omdat zij zich op die manier aan de overlast van renovatiewerkzaamheden kunnen onttrekken.

Zoals aangegeven, heeft de PG aangetekend dat de wet de mogelijkheid biedt om – met toestemming van de huurder – de betaling van de verhuiskostenvergoeding (deels) niet in geld te voldoen, maar door middel van het ter beschikking stellen van een logeerwoning. Daarmee zouden mogelijk de consequenties van de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding (deels) ondervangen kunnen worden. Het is de vraag in hoeverre deze alternatieve route in de praktijk uitvoerbaar zal zijn. Het lijkt in ieder geval wel aannemelijk dat het toepassen daarvan op zichzelf al de nodige extra werkzaamheden en kosten voor de verhuurder met zich mee zal brengen.

Voor nu is het wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Uiteraard houden we u hiervan op de hoogte.

Wanneer wordt de WOZ-cap nu ingevoerd?

Dat het aantal woningwaarderingspunten dat de WOZ-waarde van een woning scoort wordt gemaximeerd staat al geruime tijd (vrijwel) vast. Maar wanneer de regeling wordt ingevoerd is al langere tijd onduidelijk. Eerder schreven we daar al over. De afgelopen maanden ging menigeen ervan uit dat de invoering op 1 januari 2022 een feit zou zijn. Maar het wachten was op het advies van de Raad van State. Dat advies kwam op 15 december 2021 (maar is helaas (nog) niet openbaar gemaakt). De website van het Ministerie van BZK meldt op dit moment dat de regeling ‘naar verwachting in werking treedt in het voorjaar van 2022’. Echter op de website van de huurcommissie staat in een persbericht van 28 december 2021 dat het kabinet de maatregel op 1 februari 2022 invoert. Vooruitlopend daarop heeft de huurcommissie zijn huurprijscheck alvast aangepast. Waar de huurcommissie deze wijsheid vandaan heeft is niet duidelijk, want de maatregel is nog steeds niet in de Staatscourant gepubliceerd. Pas na publicatie weten we waar we aan toe zijn.

We houden u op de hoogte.

Webinar “Nieuwe regelgeving in tijden van crisis”

Op 16 december 2021 heeft Hielkema & co haar webinar “Nieuwe regelgeving in tijden van crisis” gepresenteerd. Het webinar is live gevolgd door ongeveer 120 deelnemers. Wij waren erg blij met deze grote opkomst. Het webinar is opgenomen, compleet met de Powerpointpresentatie, zodat u het webinar hier (nog eens) kunt zien.

 Heeft u na bekijken van het webinar vragen of behoefte aan advies, neemt u dan gerust contact met ons op, via info@hielkemaco.nl of 020-7822820

Signaleringen

Onbedoelde verruiming van de tijdelijke verhuur definitief geannuleerd

Het scheelde maar weinig of ons land zat per 1 januari 2022 ‘opgescheept’ met een niet door de wetgever gewenste tijdelijke wetswijziging, omdat diezelfde wetgever z’n zaakjes niet voor elkaar had. Vlak voor kerst is het toch gelukt de verruiming van de tijdelijke verhuur van 2 naar 3 jaar ongedaan te maken.

Voor de precieze gang van zaken verwijzen wij u naar onze (geactualiseerde) blog hierover.

_______________________________________________

Collega’s in de media

Elsje de Bie aan het woord in BOOS

Eind december 2021 is Elsje de Bie geïnterviewd door BNNVara over de vraag of bepaalde kosten die een verhuurder bij een huurder in rekening brengt, terecht zijn, en zo niet, welke mogelijkheden de huurder heeft. Zie hieronder de link naar de uitzending.
https://www.youtube.com/watch?v=b60UWbsIbDA

 

Huib Hielkema aan het woord in BNN factgurus

Huib Hielkema heeft in het programma BNN factGurus gesproken over een fout in de krant Trouw van 3 janauri 2022. Trouw vermeldde ten onrechte dat de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur van woonruimte zijn verruimd van maximaal 2 naar maximaal 3 jaar. Dit is echter niet juist. Zie voor meer informatie over dit onderwerp: https://hielkemaco.nl/nieuws/onbedoelde-tijdelijke-verruiming-tijdelijke-verhuur-van-woonruimte/.

Hoge Raad in de fout: samenhuur is iets anders dan medehuur

De beantwoording van prejudiciële vragen door de Hoge Raad over corona en huur slokte voor de kerst van 2021 alle aandacht op. Maar de Hoge Raad heeft toen ook prejudiciële vragen beantwoord over de volgende vraag. Hoe moet worden omgegaan met de situatie waarin twee samenwoners, die allebei op het huurcontract staan, uit elkaar gaan. Kan de rechter dan bepalen wie van hen in de woning mag blijven en moet de verhuurder dat dan tegen zich laten gelden. De Hoge Raad vindt van wel.

Wettelijke medehuur is de situatie dat de woning ooit aan één persoon is verhuurd en dat later de samenwonende partner medehuurder wordt. Op grond van de wet (art. 267 lid 7) kan de rechter bepalen wie van de partners de huurwoning krijgt als de relatie op de klippen is gelopen: de huurder of de medehuurder. Langs die weg kan de verhuurder dus een persoon als huurder opgedrongen krijgen waar hij niet voor heeft gekozen. Bovendien gebeurt dat dan in een juridische procedure tussen de huurder en de medehuurder, waarin de verhuurder geen partij is en er meestal ook geen weet van heeft, zodat zijn belangen niet worden meegewogen. Deze wettelijke regeling is er ter bescherming van de huurder en de medehuurder, maar is natuurlijk een flinke inbreuk op de contractvrijheid.

De Hoge Raad vindt nu dat de wettelijke regeling voor medehuur analoog moet worden toegepast op samenhuur.

Deze uitspraak is naar mijn mening om verschillende redenen te kort door de bocht, want de Hoge Raad miskent dat samenhuur wezenlijk anders is dan medehuur. Bij medehuur heeft de verhuurder met één persoon gecontracteerd en komt er later iemand bij (de wettelijk medehuurder), op wie de verhuurder zich dan ook kan verhalen. Bij samenhuur heeft de verhuurder van meet af aan (vaak bewust) met twee personen gecontracteerd op wie hij zich kan verhalen. Bij duurdere woningen zijn daarbij door de verhuurder vaak de inkomens van beide samenhuurders in aanmerking genomen. Als er dan na de beëindiging van de samenwoning één zou overblijven, verslechtert de positie van de verhuurder, omdat er dan nog maar één persoon is op wie hij zich kan verhalen. Art. 267 is een forse inbreuk op de contractsvrijheid, omdat de verhuurder een niet door hem gekozen contractspartij opgedrongen kan krijgen. Daarom dient de Hoge Raad terughoudendheid te betrachten bij de vraag of een dergelijke regeling analoog van toepassing is op een niet door de wetgever geregelde situatie. De Hoge Raad dient dit in beginsel over te laten aan de wetgever.

De Hoge Raad overweegt hierover slechts het volgende:

‘Omdat een tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds gesloten huurovereenkomst berust op wilsovereenstemming, is in een dergelijk geval steeds voldaan aan het in art. 7:267 lid 1 BW gestelde vereiste van instemming door de verhuurder.’

Dat is echter de halve waarheid: de verhuurder heeft wél ingestemd met de twee samenhurende personen, maar de verhuurder heeft niét ingestemd met de mogelijkheid dat daarvan later maar één persoon overblijft (en dus een waarschijnlijk minder solvabele partij).

Ik geef een voorbeeld van hoe deze uitspraak ook kan uitpakken, wat een andere ongerijmdheid ervan illustreert. De wettelijke medehuurregeling is alleen van toepassing als de huurder en de medehuurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Bij samenhuur speelt de vraag of er een duurzame gemeenschappelijke huishouding is niet. De verhuurder verhuurt een woning simpelweg aan twee of meer personen, maar welke relatie zij onderling hebben doet er (meestal) niet toe. Deze uitspraak is door zijn algemene formulering ook van toepassing op woningdelers. Bij woningdelers is er ook (vaak) sprake van samenhuur, maar dan van meer dan twee personen die geen partners van elkaar zijn en ook geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Woningdelers zouden op het idee kunnen komen om, als er één bewoner weggaat, de rechter te laten bepalen dat de huur voortaan door de andere bewoners (één minder dus) wordt voortgezet. Zonder dat de verhuurder van die procedure op de hoogte is en er kan opkomen voor zijn belangen. Hij komt daar pas na de uitspraak achter. Het zal in de praktijk natuurlijk niet zo snel gebeuren (alleen al omdat de huurprijs niet wijzigt en dan opgebracht moet worden door één persoon minder). Maar het kan wel, ook in situaties dat er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de samenwoners is. Bij wettelijke medehuur is dat een strikte eis. Alleen als aan deze eis is voldaan heeft de medehuurder recht op de wettelijke bescherming van art. 267. De Hoge Raad breidt met zijn beslissing, om art. 267 analoog toe te passen op contractuele medehuur, de werking van die bepaling bij samenhuur uit tot situaties, waarin art. 267 toepassing mist bij wettelijke medehuur. Dat gaat naar mijn mening te ver.

Er zijn kortom de volgende bezwaren tegen de beslissing van de Hoge Raad:

  • De Hoge Raad breidt een wettelijke regeling uit tot door de wetgever niet geregelde (en ook niet beoogde) situaties in plaats van dat over te laten aan de wetgever;
  • De Hoge Raad miskent daarbij de verschillen tussen wettelijke medehuur en contractuele medehuur, want:
    • de Hoge Raad laat toe dat de verhuurder kan worden opgezadeld met een huurder die minder solvabel is dan beoogd en overeengekomen is bij aanvang van de huur (wat bij wettelijke medehuur juist niet het geval is);
    • de Hoge Raad miskent dat de bescherming van art. 267 uitsluitend geldt bij samenwoners die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, zodat analoge toepassing op samenhuur juist niet voor de hand ligt.