Op 24 december 2021 is de beslissing van de Hoge Raad gepubliceerd naar aanleiding van de prejudiciële vragen van de kantonrechter in Roermond. In deze prejudiciële procedure stond centraal of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een bedrijfsmatige huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, de gehuurde ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
In dit artikel zal de beslissing van de Hoge Raad worden toegelicht en becommentarieerd.
Waar ging de zaak over?
De zaak had betrekking op een verhuurder die aan Heineken een pand verhuurde. In het pand werd door een onderhuurder van Heineken een horecabedrijf geëxploiteerd. In verband met de coronapandemie is het horecabedrijf van de onderhuurder van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Naar aanleiding daarvan heeft Heineken de onderhuurder een deel van de huur kwijtgescholden.
Heineken heeft vervolgens de verhuurder benaderd met het voorstel om aan hem een deel van de aan de onderhuurder verstrekte huurkorting door te berekenen. De verhuurder is daar niet akkoord mee gegaan, waarna deze zich heeft gewend tot de kantonrechter in Roermond.
De kantonrechter heeft in de procedure aanleiding gezien om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De prejudiciële vragen luidden als volgt:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De beantwoording van de prejudiciële vragen
Voorafgaand aan de beantwoording van de vragen heeft de Hoge Raad overwogen dat de beantwoording breder is getrokken aangezien deze:
- betrekking heeft op 290-bedrijfsruimtes[1] (en dus niet alleen horeca) en
- niet alleen ziet op het geval van sluiting van de bedrijfsruimte, maar ook op andere beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
Ter beantwoording van de eerste vraag heeft de Hoge Raad vervolgens overwogen dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van een 290-bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek.
Doordat geen sprake is van een gebrek, hoefde de Hoge Raad de tweede vraag niet meer te beantwoorden.
Ter beantwoording van de derde vraag heeft de Hoge Raad overwogen dat:
- de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek,
- als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren,
- bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020,
- een onvoorziene omstandigheid betreft,
- op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Ter beantwoording van de vierde vraag heeft de Hoge Raad overwogen dat het nadeel door een onvoorziene omstandigheid in beginsel het beste wordt ondervangen door dit – voor zover de huurder niet reeds is gecompenseerd door de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Dit geldt behoudens het geval de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat van deze gelijke verdeling moet worden afgeweken.
Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, de vermindering van de huurprijs berekend wordt overeenkomstig de zogenoemde “vastelastenmethode”. Deze methode is voor het eerst geïntroduceerd in het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021, waarover wij reeds een bijdrage schreven. De methode biedt voor veel praktijkgevallen een handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad heeft de methode als volgt toegelicht:
“De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
- De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
- Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
- De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
- Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”
Wat vinden wij ervan?
De overwegingen van de Hoge Raad zijn helder en bondig. Duidelijk is nu dat in dergelijke gevallen geen sprake is van een gebrek, zodat daarover tussen huurders en verhuurders ook geen discussie meer hoeft te worden gevoerd. Wel kan sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid, maar daar werd zowel in de rechtspraak als de literatuur al vanuit gegaan. Voorts bevestigt de Hoge Raad de toepassing van de “vastenlastenmethode”, die sinds de introductie daarvan door het Gerechtshof Amsterdam door de meeste rechters reeds werd toegepast.
Desondanks laat de beslissing van de Hoge Raad ook ruimte voor discussie. Zo heeft de Hoge Raad nagelaten om toe te lichten wat bij de toepassing van de huurkortingsformule moet worden verstaan onder ‘vaste lasten’. Voorts heeft de Hoge Raad zich slechts summier uitgelaten over situaties waarin op grond van de redelijkheid en billijkheid aanleiding bestaat om het nadeel van de onvoorziene omstandigheid niet gelijk over de huurder en verhuurder te verdelen. Dat is jammer, aangezien de praktijk wel gebaat is bij duidelijkheid over deze aspecten. Het zal aan de rechtbanken en gerechtshoven zijn om in dit verband alsnog de gewenste duidelijkheid te verschaffen. Het laatste woord over huurkorting in verband met de coronapandemie is daarom nog niet gezegd.
[1] Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, indien in die ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig is. Dit betekent – heel kort gezegd – bedrijfsruimtes waar klanten dingen kunnen kopen of bestellen. Ook hotels en campings vallen onder het regime.