Maandelijks archief: augustus 2021

Nieuws

Aan het woord: Huib Hielkema en Alex Lijkwan

Hielkema & co advocaten heeft zich dit jaar versterkt met drie advocaten. Het kantoor is gespecialiseerd in het vastgoedrecht en richt zich vooral op het huurrecht en het vastgoed gerelateerde bestuursrecht waarbij vooral beleggers (van klein tot aan grote beursgenoteerde fondsen) worden bijgestaan.

Tijdens de coronapandemie gebeurt er veel in de wereld van het vastgoed, is er onzekerheid over welke blijvende gevolgen de pandemie heeft en is men op zijn hoede voor een steeds actievere overheid, vooral in de woningmarkt. Vastgoedjournaal sprak met partners Huib Hielkema en Alex Lijkwan over de ontwikkelingen in de markt en op hun kantoor.

Hebben jullie de markt het afgelopen jaar zien veranderen?

Hielkema: Corona heeft natuurlijk een grote invloed. Winkels en horecazaken moesten verplicht sluiten en voor huurders werd het moeilijk om de huurpenningen te blijven betalen. Dat heeft vervolgens flinke gevolgen voor de eigenaren van vastgoed, want de huurders klopten aan bij de verhuurder om te bespreken hoe de pijn kon worden verdeeld. Er is veel rechtspraak gekomen over een heel nieuw onderwerp: welke gevolgen heeft de coronacrisis en de gedwongen sluiting van zaken voor de huurverhouding. We volgen dit met grote interesse, analyseren voortdurend de rechtsontwikkelingen in onze blogs en webinars en hebben zelf ook vele zaken lopen waarin we dit onderwerp aan de rechter voorleggen.

Al zien we ook dat veel eigenaren en huurders in overleg afspraken hebben kunnen maken over bijvoorbeeld een huurverlaging.

Zien jullie ook andere ontwikkelingen?

Lijkwan: Zeker. Er gebeurt veel in de politiek rondom de vastgoedwereld. We hebben in maart verkiezingen gehad, waar de spanning op de woningmarkt een belangrijk thema was en nu nog is bij de vorming van een nieuw kabinet. Er wordt veel druk uitgeoefend om ervoor te zorgen dat de overheid meer greep krijgt op de woningmarkt. We hadden natuurlijk al de beperkende woningdeelregels, de wijzigingen rond de overdrachtsbelasting en dit voorjaar de huurprijsbevriezing in het sociale segment en de huurverhogingsmaximering in het vrije segment. Maar als het aan sommige politieke partijen ligt, zit er meer aan te komen. Denk aan de opkoopbescherming, of beter gezegd het opkoopverbod voor beleggers van huurwoningen en het idee dat de woningmarkt beter functioneert als de liberalisatiegrens fors omhoog gaat. Wij snappen de kritische geluiden daarover, omdat het de bouw van woningen, wat de eerste prioriteit moet zijn, bepaald niet stimuleert. Het zijn onzekere tijden voor beleggers en projectontwikkelaars.

Hielkema: Een andere ontwikkeling is de maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel, die waarschijnlijk binnenkort wordt ingevoerd. Dit zijn allemaal zaken die voor onze relaties grote gevolgen kunnen hebben. Vanzelfsprekend blijven we hen hierover informeren via onze nieuwsbrieven en social media. Daarnaast proberen wij met onze maatwerkadviezen in te spelen op overheidsmaatregelen die mogelijk worden ingevoerd.

Dit heeft voor jullie kantoor gezorgd voor een andere samenstelling.

Hielkema: Dat klopt. We zijn begonnen als een echt civielrechtelijk kantoor met vijf advocaten. Ons credo bij de start van het kantoor was: we zijn vastgoedadvocaten, met een focus op het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte. Maar we wisten toen dat het bestuursrecht in de vastgoedmarkt een steeds belangrijkere rol zal gaan spelen. Om die reden hebben wij in 2017 een bestuursrechtsectie op gericht. Eerst met Wout-Jeroen Leenders en vervolgens Rutger van der Meer. Binnen de kortste keren kwamen zij om in het werk: handhavingszaken, omgevingsvergunningen, Bibop-zaken etc.  Met dank aan de steeds actievere plaatselijke overheden, de gemeente Amsterdam voorop. Omdat Hielkema & co netwerkpartner is van Vastgoed Belang, kwam ook langs die weg veel van dit type werk van de leden van Vastgoed Belang binnen. .

Hielkema: Thans bestaat onze bestuursrechtsectie uit Jim Frielink en Alex Lijkwan. Jim wilde graag de overstap maken naar een gespecialiseerd vastgoedkantoor. Hij is gepokt en gemazeld in onder andere Huisvestingszaken (woningdelen en -vorming, splitsing e.d.).

Ook Alex was toe aan een volgende stap in zijn carrière, nadat hij jaren gewerkt had bij internationaal advocatenkantoor en vervolgens als zelfstandig advocaat, verbonden aan AT Osborne, een groot consultancybureau. Hij heeft in 15 jaar tijd een mooie praktijk opgebouwd. Zijn cliënten zijn voornamelijk overheden, woningcorporaties, projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren. Alex studeerde cum laude af aan de opleiding Ruimtelijke Ordening en Milieu van de Grotius academie. Hij heeft in zijn loopbaan vele projectontwikkelingen, vergunningstrajecten en herontwikkelingen mogen begeleiden. Een specifieke niche van Alex is de verkoop en aankoop van vastgoed door of aan woningcorporaties. Daarnaast gaat zijn interesse uit naar de omgevingsrechtelijke implicaties van nieuwe, innovatieve bedrijfsconcepten. Denk aan de nu opkomende flitsbezorgers en andere retailmengvormen. De praktijk van Alex is een uitstekende en natuurlijke aanvulling op de bestaande praktijk van Hielkema & co.

We hebben nu een team van zeven gespecialiseerde vastgoedadvocaten, die alle hun eigen kennis, ervaring en persoonlijkheid meebrengen. Dat maakt dat we onze klanten op veel gebieden binnen het vastgoed van dienst kunnen zijn. Maar we staan niet stil. Wij blijven uitkijken uit naar nieuwe ontwikkelingen en springen daar steeds snel op in.

Nieuws

Signalering

Op 1 januari 2022 zou een door de Tweede Kamer aangenomen wet in werking treden waarmee de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar (ons Model B) zouden worden verruimd. Het was de bedoeling dat dergelijke huurovereenkomst a) voortaan voor maximaal drie jaar kunnen worden aangegaan, b) één keer zou kunnen worden verlengd met maximaal één jaar tot een totale maximale duur van drie jaar, en c) kunnen worden aangegaan met minimumduur van maximaal 1 jaar (zonder opzegmogelijkheid voor beide partijen). Deze verruimingen gaan helaas niet door. De Eerste Kamer heeft daar tijdens de behandeling van het wetsontwerp een stokje voor gestoken.

Nieuws

Huurovereenkomst Model C – Tussenhuur / tijdelijke huurovereenkomst met diplomatenclausule

Wij krijgen regelmatig vragen van verhuurders die gebruik maken van ons Model C. Die vragen gaan met name over de wijze van beëindiging en mogelijke verlenging van dit type huurcontract.

Wat is een Model C contract?

Model C wordt in de praktijk tussenhuur genoemd of tijdelijke verhuur met diplomatenclausule. Dit type huurcontract is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat  het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de huurperiode de woning zelf gaat bewonen. De verhuurder die op basis van dit contract zijn woning verhuurt woont elders, vaak in verband met werk of opleiding.

Beëindiging model C – opzegging

In tegenstelling tot wat sommigen denken, eindigt dit type contract niet door het verloop van de afgesproken tijd. Om de huur te beëindigen is een tijdige opzegging van de huur nodig, dat wil zeggen met inachtneming van de juiste opzegtermijn. Die is minimaal 3 maanden, en per jaar dat de huurder er woont komt er een maand bij, met een maximum van 6 maanden. Dus als de huurder er twee jaar woont moeten 5 maanden opzegtermijn in acht worden genomen. Opzegging moet per aangetekende brief, en om er helemaal zeker van de zijn dat de opzegging de huurder bereikt, kan je ook kiezen voor opzegging per deurwaardersexploot. In de opzeggingsbrief moet staan op welke grond wordt opgezegd, wat in geval van model C is dat de verhuurder er zelf weer wil gaan wonen, onder verwijzing naar het artikel in de huurovereenkomst waarin staat dat de huurder de woning aan het einde van de huurovereenkomst moet ontruimen (art. 3.3 van ons model).  Als de huurder niet instemt met de opzegging moet aan de rechter worden gevraagd de huur te beëindigen. Het voornemen van de verhuurder de woning na het vertrek van de huurder zelf te betrekken moet er dan nog steeds zijn.

Duur en verlenging model C

Model C is een contract voor bepaalde tijd. De huurperiode kan bij dit Model verlengd worden. Dat moet in onderling overleg tussen huurder en verhuurder. Die verlenging is mogelijk als de verhuurder langer dan hij had voorzien, elders verblijft en de woning dus nog niet zelf nodig heeft. Bijvoorbeeld omdat zijn arbeidsovereenkomst wordt verlengd. De verlenging van de huurperiode moet tussen huurder en verhuurder overeengekomen worden vóór de einddatum die in de huurovereenkomst staat. Het is mogelijk een dergelijke verlenging te herhalen. Hoe vaak een dergelijke herhaling mogelijk is, valt lastig te zeggen. Daar is nog nauwelijks rechtspraak over.

Als de verhuurder voorziet dat een verlenging nodig gaat zijn is het raadzaam ruim voor aanvang van de termijn voor opzegging in overleg te treden met de huurder. Als dan blijkt dat de huurder geen verlenging wenst kan de verhuurder nog met de juiste opzegtermijn de huur opzeggen.

Verschil met Model B

Model C is een ander type contract dan ons Model B. Laatstgenoemd huurcontract is gemaakt voor verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal 24 maanden. Dat type contract kan niet verlengd worden, en eindigt wél door enkel tijdsverloop. Het enige wat de verhuurder moet doen is tussen 1 en 3 maanden voor het einde de huurder schriftelijk informeren over de einddatum. Er is – zeer schaarse – rechtspraak waarin de rechter heeft geoordeeld dat, indien gecontacteerd is op basis van Model C, de huurder de huur tussentijds mag opzeggen omdat Model C ook een vorm van tijdelijke verhuur is, zodat de wettelijke regels van Model B van toepassing zijn, Wij denken dat dat onjuist is en gelukkig vinden de meeste rechters dat ook, maar het is dus wel oppassen geblazen.

Nieuws

Opkoopbescherming

Vorige maand stemde de Eerste Kamer in met aanpassing en inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 waardoor het voor gemeenten mogelijk wordt om een zogenaamde ‘opkoopbescherming’ in te voeren. De wet heeft vrij verstrekkende gevolgen en roept daarnaast ook de nodige (juridische) vragen op.

Hoe werkt de ‘opkoopbescherming’?

De Huisvestingswet biedt gemeenteraden nu al de mogelijkheid om het in gebruik nemen en geven van woonruimte aan een vergunningplicht te onderwerpen. Een bekend voorbeeld is de huisvestingsvergunning die vereist is om een niet-geliberaliseerde (sociale)huurwoning in gebruik te geven en nemen.

Aan de Huisvestingswet wordt nu een nieuw hoofdstuk toegevoegd, met als titel ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ die per 1 januari 2022 in werking treedt. Deze opkoopbescherming betreft feitelijk een verhuurverbod voor de duur van vier jaar na aankoop van een woning. In deze nieuwe regeling staat het nieuwe artikel 41 centraal, waarin het kort gezegd verboden wordt om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuren) in de eerste vier jaar volgend op het in eigendom verkrijgen van de woning. Het verbod om een woning te verhuren vervalt dus automatisch vier jaar na aankoop van de woning, waarbij het moment van notariële levering van de woning als startdatum geldt.

Opgemerkt moet worden dat de gemeenteraad het opkoopverbod nog wel dient vast te leggen in de lokale huisvestingsverordening. Het enkele verbod, zoals opgenomen in de Huisvestingswet moet op lokaal niveau worden geïmplementeerd. Vervolgens dienen bepaalde gebieden te worden aangewezen waar de opkoopbescherming zal gaan gelden. Verwacht wordt dat de gemeente Amsterdam de in de wet geboden opkoopbescherming vrij snel zal invoeren in de lokale huisvestingsverordening.

Verschil met zelfbewoningsplicht

Een aantal gemeentes hebben in de afgelopen jaren al een zelfbewoningsplicht (bij nieuwbouw) geïntroduceerd. Daarbij werd dan via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning steeds, of voor een bepaalde periode, zelf te blijven bewonen.

Deze zelfbewoningsplicht kan dan ook verstrekkender zijn dan de nu geïntroduceerde opkoopbescherming omdat deze in beginsel voor onbepaalde tijd contractueel van toepassing kan zijn. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw (via de uit te geven erfpacht) kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming echter ook op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard, zodat de reikwijdte van de opkoopbescherming vele malen groter is.

Wanneer mag een gemeente een opkoopbescherming invoeren?

Opkoopbescherming is een (verstrekkende) beperking van het eigendomsrecht. Om die reden is in de memorie van toelichting uitgebreid stilgestaan bij de reden waarom die beperking in het licht van Europees rechtelijke regels (die de eigenaar bescherming bieden tegen te verstrekkende maatregelen van de overheid)  tóch geoorloofd is. Omdat het een beperking van het eigendomsrecht is moet een gemeenteraad wel kunnen aantonen dat opkoopbescherming noodzakelijk is. Zo mag de opkoopbescherming alleen worden ingevoerd in gebieden waar sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Indien de gemeente dat aantoont mag de woning alleen met een vergunning worden verhuurd. Aangenomen moet worden dat een gemeente die een opkoopbescherming invoert niet snel een vergunning zal verlenen om een nieuwe aangekochte woning alsnog te verhuren.

De Amsterdamse gemeenteraad heeft direct de wens uitgesproken om de opkoopbescherming in zoveel mogelijk gebieden te gaan laten gelden, zo blijkt uit een onlangs aangenomen motie.

Wanneer kan en moet de gemeente een vergunning verstrekken?

Het is in beginsel aan de gemeente zelf om in de Huisvestingsverordening op te nemen in welke gevallen het college van B&W een vergunning verstrekt. Daarbij kunnen in ieder geval de voorwaarden voor goed verhuurderschap in de huisvestingsverordening worden opgenomen en kan het college ook een Bibob-onderzoek instellen. Maar het college krijgt dus enige vrijheid bij het verlenen van vergunningen.

De wet noemt in artikel 41 lid 3 echter drie gevallen waarin het college een vergunning moet verlenen aan de nieuwe eigenaar. Zo moet een vergunning tot ingebruikname in de eerste vier jaar na verkrijgen in ieder geval verleend worden: a) voor het in gebruik geven van de woonruimte aan familie in de eerste of tweede graad, b) voor kortdurende verhuur als gevolg van verblijf van de nieuwe eigenaar elders (voor bijvoorbeeld zijn werk) of c) indien de woonruimte onlosmakelijk verbonden is met een winkel of bedrijfsruimte.

Kritiek

Verschillende partijen, waaronder De Nederlandse Bank, hebben kritiek geuit op het voorstel. Zo wordt gevreesd dat het aanbod van huurwoningen nog verder zal afnemen. Het aantal koopwoningen zal immers toenemen, hetgeen zal leiden tot een afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen. Ook wordt verwacht dat de bouw van woningen zal achterblijven nu er voor investeerders geen mogelijkheid bestaat om rendement te realiseren ter financiering van de zo nodige bouw van woonruimte.

Ook moet rekening gehouden worden met een ‘waterbed effect’ nadat in een bepaald gebied een opkoopbescherming wordt ingevoerd. In dat gebied zullen (particuliere) verhuurders geen woning meer kunnen kopen voor de verhuur, zodat zij zullen uitwijken naar andere gebieden. Als gevolg daarvan kan ook in die gebieden weer verminderd aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen ontstaan, waardoor ook daar een opkoopverbod zal worden ingevoerd. Het gevolg kan zijn dat in grote steden, of mogelijk de hele randstad, een opkoopbescherming c.q. verhuurverbod komt te gelden.

Daarnaast is het zeer de vraag of de maatregelen daadwerkelijk het beoogde effect zullen hebben: het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters. Maatregelen als het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, het oprekken van de voorwaarden voor startersleningen door gemeenten en bijvoorbeeld het minder zwaar laten meetellen van de studieschuld drijven de huizenprijzen juist op voor de doelgroep. De starters, die zich geen koopwoning kunnen veroorloven vanwege de oplopende prijzen, worden als gevolg van de maatregelen ook nog geconfronteerd met een teruglopend aanbod van huurwoningen.

Conclusie

Hoewel de Eerste en Tweede Kamer, en bijvoorbeeld ook het college van B&W Amsterdam, veel verwachten van de opkoopbescherming zal nog moeten blijken of de wet daadwerkelijk het beoogde resultaat heeft. Vooralsnog blijft het devies om meer woningen te bouwen, zodat er doorstroming op de woningmarkt ontstaat en ook starters een woning kunnen kopen, maar als dat niet lukt ook een betaalbare woning kunnen huren.