Tag archieven: huurovereenkomst

Nieuws

Meer oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten

Inmiddels is bekend dat de rechtbank Amsterdam huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten toetst aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. Er zijn in Amsterdam inmiddels al heel wat van dergelijke bedingen gesneuveld. Aangemoedigd door deze nieuwe rechtspraak van de Amsterdamse rechtbank, struinen advocaten van huurders allerlei andere huurbedingen af en leggen zij die ter toetsing voor in juridische procedures. Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 28 augustus 2023 over een beding dat een woongroep het recht gaf een voordracht te doen aan de verhuurder voor een nieuw woongroeplid bij het vertrek van één hunner. Ook dat beding sneuvelde. Wat was er aan de hand?

In een huurovereenkomst met een woongroep staat de volgende bepaling:

“Indien één van de huurders in de toekomst een verzoek tot huurwisseling indient heeft verhuurder het recht om dat verzoek zonder opgave van reden bij huurders af te wijzen. Indien verhuurder akkoord is zal er een allonge worden opgemaakt. Hier worden kosten voor in rekening gebracht bij huurders.”

In april 2023 draagt de woongroep een nieuwe bewoner voor vanwege het aanstaande vertrek van één hunner. De (professionele) verhuurder gaat daarmee akkoord onder de voorwaarde dat de huur wordt verhoogd van € 1.950 naar € 2.220 per maand. De woongroep stemt daar niet mee in en vordert in kort geding dat de verhuurder de bewonersmutatie zonder meer aanvaardt. De woongroep stelt dat de verhuurder wel instemt met de nieuwe bewoner, maar de mutatie ten onrechte aangrijpt om de huur te verhogen, terwijl zo’n huurverhoging zonder mutatie niet mogelijk zou zijn.

De rechter wijst de vordering toe, omdat het voordrachtbeding in strijd is met de Europese richtlijn. Het beding is oneerlijk omdat het zo is geformuleerd dat de mogelijkheid voor de verhuurder om een voordracht te weigeren onbegrensd is. De verhuurder kan zo allerlei voor de woongroep onbekende argumenten hanteren om een nieuwe bewoner te weigeren. Ook bijvoorbeeld argumenten die in strijd zijn met het verbod op discriminatie. Gevolg van zo’n weigering is bovendien dat de bewoner die wil vertrekken vast blijft zitten aan de huurovereenkomst. In feite wordt het daardoor onmogelijk om te vertrekken. Daarnaast bevat het beding een ongelimiteerde kostenregeling. Die regeling is ook oneerlijk volgens het vonnis van de rechter.

Het gevolg van dit vonnis is dat de huurovereenkomst een eeuwigdurend karakter heeft gekregen. Want de verhuurder zal voortaan elke voordacht moeten aanvaarden. Hij mag die immers niet meer weigeren. Dat gevolg is nogal vergaand. Deze verhuurder heeft zich met dit huurcontract flink in de vingers gesneden. Het was achteraf beter geweest helemaal geen voordrachtregeling daarin op te nemen. Dan was er geen beding geweest dat getoetst en vervolgens vernietigd zou kunnen worden door de rechter.

Nieuws

De relevantie van de formulering van de bestemmingsclausule bij de huur van bedrijfsruimte

Bij de verhuur van bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst overeenkomen welke bestemming huurder aan het gehuurde dient te geven. In het ROZ-model wordt dit in artikel 1.3 geregeld:

“Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als …”

De formulering van de contractuele bestemming is relevant voor de inkadering van de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder. Een ruime bestemmingsclausule biedt huurder meer vrijheid in de exploitatie van het gehuurde. Als partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder het gehuurde moet gebruiken als “winkelruimte”, “bedrijfsruimte” of voor “detailhandel”, dan zijn er veel gebruiksmogelijkheden die binnen de overeengekomen bestemming vallen.

Dat is anders als partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder het gehuurde moet gebruiken als “kookwinkel”, “dierenspeciaalzaak” of “wijnhandel”. De gebruiksmogelijkheden zijn dan beperkter.

In de praktijk wordt ook veel gebruik gemaakt van een verdere afbakening, waarbij de bestemming wordt gekoppeld aan de exploitatie conform een bepaalde formule. Denk hierbij aan het gebruik van het gehuurde als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van dameskleding conform een bepaalde winkelformule. Of het gebruik als restaurant conform een landelijk opererende formule.

De uitleg van een contractuele bestemming is met regelmaat onderwerp van discussie tussen huurder en verhuurder. Zo ook in een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging in deze zaak over de vraag of de supermarktketen Marqt kon worden verplicht om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule (of in ieder geval een supermarkt) te exploiteren.

Het was aanvankelijk de bedoeling dat er een supermarkt volgens de Marqt-formule zou worden geëxploiteerd. Na een overname van de moedermaatschappij van Marqt zijn de plannen gewijzigd, waarna Marqt het gehuurde heeft onderverhuurd aan een derde (welke onderverhuur onder bepaalde voorwaarden was toegestaan).

Verhuurder meende dat huurder was gehouden een (Marqt-)supermarkt in het gehuurde te exploiteren. Marqt heeft daarentegen aangevoerd dat zij slechts verplicht was om het gehuurde te gebruiken voor detailhandel.

Huurder en verhuurder waren de volgende bestemmingsclausule overeengekomen:

1.3      Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. (…)

Het geschil had dus betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst. Daarbij is niet alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen van belang. Er dient (kort gezegd) ook te worden gekeken naar de overige concrete omstandigheden van het geval (de zogenoemde Haviltex-norm).

Aan de hand van de taalkundige uitleg van de bestemmingsclausule komt het hof tot het oordeel dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als detailhandel (en niet als winkel conform de Marqt-formule). Aan de taalkundige uitleg wordt in dit geval grote waarde gehecht omdat de overeenkomst is aangegaan tussen twee professionele contractspartijen die zich bovendien hebben laten bijstaan door makelaars.

Vervolgens beoordeelt het hof nog of er omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de overeenkomst op een andere wijze moet worden uitgelegd. Hiertoe zijn door verhuurder diverse argumenten aangedragen, waaronder de onderlinge samenhang tussen alle bepalingen van de huurovereenkomst, de nauwe betrokkenheid van huurder bij de verbouwing en oplevering van het gehuurde en de investeringsbijdrage van € 275.000,- die bedoeld zou zijn voor het geschikt maken van het gehuurde voor een Marqt-vestiging. Verder heeft verhuurder de stelling ingenomen dat Marqt één vorm van detailhandel drijft en partijen er om die reden op mochten vertrouwen dat het gebruik uitsluitend de exploitatie van een supermarkt betrof.

Dit alles mocht verhuurder niet baten. Het hof komt tot de conclusie dat verhuurder geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat partijen – in afwijking van de bewoordingen in de huurovereenkomst – zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot het zeer specifieke gebruik als (Marqt-)supermarkt te beperken.

Dit arrest bevestigt het belang van een nauwkeurige formulering van de bestemmingsclausule bij de huur van bedrijfsruimte. Aan de taalkundige uitleg van een huurovereenkomst wordt bij professionele partijen veel gewicht toegekend en men moet van goeden huize komen wil een beroep op een andere uitleg slagen.

Nieuws

Het is bijna zover: de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap

Per 1 juli a.s. zal de Wet Goed Verhuurderschap (WGV) in werking treden. Over deze wet schreven wij al meerdere bijdragen.[1] Uit de WGV vloeien voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijke extra verplichtingen voort, die gelden in aanvulling op de reeds bestaande wettelijke verplichtingen. Op een enkele uitzondering na, betreft het regelgeving die gaat gelden tussen enerzijds de voornoemde twee partijen en anderzijds de gemeente.

Verhuurders opgelet

Het is voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijk om hun huurcontracten en werkwijzen – voor zover nodig – aan te passen aan de WGV. En deze werkwijzen zullen ook schriftelijk vastgelegd moeten worden. Weliswaar geldt er voor een deel van de verplichtingen overgangsrecht, maar er zijn ook verplichtingen die direct zullen ingaan. Zo zullen bijvoorbeeld huurovereenkomsten die ná 1 juli a.s. worden gesloten al gelijk aan alle wettelijke vereisten moeten voldoen, alsmede aan de daarop gebaseerde Regeling. Deze vereisten houden onder andere in dat de huurovereenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan, maar ook dat daarbij allerlei voor huurders relevante informatie over hun rechten en plichten moet worden verstrekt.

En ook de regeling uit de WGV over waarborgsommen zal onmiddellijk in werking treden. Deze regeling geldt zelfs voor reeds lopende huurovereenkomsten.

Update modellen Hielkema & co

De advocaten van Hielkema & co leggen inmiddels de laatste hand aan de update van onze model huurovereenkomsten, zodat deze voldoen aan de vereisten die de WGV daaraan stelt. En ook ter zake lopende huurovereenkomsten zal Hielkema & co nog deze maand documentatie opstellen die verhuurders kunnen gebruiken om aan hun wettelijke informatieverplichtingen te voldoen.

Mocht u vragen hebben over de WGV of interesse in onze modellen en documentatie, aarzel dan niet om ons daarover te contacten. We staan u graag te woord.

[1] https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-goed-verhuurderschap-aangenomen-door-tweede-kamer-en-amendement-waarborgsom/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/4519/.

Nieuws

Huurder is verplicht nicotineaanslag te verwijderen

Als een huurder na een opzegging de woning verlaat, ontstaan er tussen verhuurder en huurder regelmatig discussies of de huurder de woning in goede staat heeft opgeleverd. Het gaat er vaak over dat een verhuurder wil dat de huurder voorafgaand aan de oplevering iets herstelt, maar dat de huurder vindt dat hij die verplichting niet heeft. Deze discussies ontstaan vooral als de huurovereenkomst geen duidelijkheid geeft.

Oplevering

Het is daarom belangrijk om bij het begin van de huurovereenkomst een inspectierapport op te maken. In dat geval moet de huurder bij het einde van de huurovereenkomst de woning in de staat opleveren die is beschreven in het inspectierapport. Dit houdt in dat een huurder de woning in de oude staat moet terugbrengen en alle schade die er bij het begin van de huurovereenkomst niet was, moet herstellen. Er is wel een uitzondering voor gebruikelijke slijtage en beschadigingen omdat de verhuurder niet mag verwachten dat de woning helemaal identiek weer wordt opgeleverd.

Als er bij het begin van de huurovereenkomst geen inspectierapport is gemaakt, dan hoeft de huurder in principe geen herstelwerkzaamheden uit te voeren. De wet bepaalt dat de huurder in dat geval de woning mag opleveren in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan hiertegen wel bezwaar maken. De verhuurder zal dan moeten bewijzen dat de huurder bij het begin van de huurovereenkomst een betere woning heeft gekregen. Dit bewijs kan bijvoorbeeld worden geleverd door foto’s of getuigenverklaringen. Kan de verhuurder dit bewijs niet leveren, dan kan hij van de huurder niet verlangen dat deze de woning in de oude staat terugbrengt.

Het is daarom belangrijk om eerst te bepalen of een huurder de woning in de oude staat moet terugbrengen. Als een huurder deze verplichting heeft kan er een discussie ontstaan of de huurder een bepaalde schade moet herstellen of dat dit gebruikelijke slijtage is.

Een onderwerp waar tussen een verhuurder en de huurder regelmatig over wordt gediscussieerd – en geprocedeerd – is of een huurder verplicht is om nicotineaanslag te verwijderen bij de oplevering van de woning. Het verwijderen van nicotineaanslag, een gele aanslag op muren en plafonds, betekent in de praktijk meestal dat de woning helemaal opnieuw moet worden geverfd en gesausd. Kan een verhuurder de huurder hiertoe verplichten?

Rechtspraak

De rechtspraak is hier duidelijk over. Diverse kantonrechters hebben in de achterliggende jaren al geoordeeld dat nicotineaanslag geen gebruikelijke slijtage is en dat een huurder de nicotineaanslag moet verwijderen. Deze uitspraken zijn bevestigd door het hof Amsterdam. In de casus bij het hof Amsterdam was bij het begin van de huurovereenkomst geen inspectierapport opgesteld. De verhuurder kon echter door een getuigenverhoor aantonen dat de woning zonder nicotineaanslag aan de huurder was verhuurd. Verder was er in de huurovereenkomst geen rookverbod opgenomen en ook geen verplichting om rookschade te herstellen.

De huurder had jaren in de woning gerookt zodat nicotineaanslag was ontstaan. Bij het einde van de huurovereenkomst leverde de huurder de woning aan verhuurder op met deze nicotineaanslag. Omdat de huurder weigerde de nicotineaanslag te verwijderen door de woning te verven, heeft de verhuurder dit zelf laten doen. De kosten hiervoor wilde hij aan de huurder doorbelasten. De huurder weigerde echter om deze kosten te betalen omdat volgens hem geen rookverbod in de huurovereenkomst was opgenomen en geen verplichting bestond om de nicotineaanslag te verwijderen.

Het hof neemt deze verweren niet over. Een huurder moet een woning volgens het hof schoon opleveren. Wanneer een huurder een woning oplevert met nicotineaanslag die hij zelf heeft veroorzaakt, dan is er geen sprake van een schone woning. Een huurder is dus verplicht de nicotineaanslag te verwijderen. De huurder moest daarom 50% van de kosten voor het verven en sauzen van de woning aan de verhuurder betalen.

Kosten herstel

Op basis van deze uitspraak is het de vraag of een huurder bij nicotineaanslag het verven en sauzen van de woning helemaal zelf moet betalen. Het hof vindt dat de huurder 50% van de schilder- en sauskosten aan de verhuurder moet betalen. Een belangrijke reden hiervoor is dat de woning eens in de zoveel tijd hoe dan ook geschilderd moet worden. De verhuurder bespaart dus kosten als de huurder de woning volledig schildert en saust.

Dit lijkt overeen te stemmen met eerdere rechtspraak. Hierin is namelijk ook al bepaald dat een huurder bij het einde van de huurovereenkomst vrijwel nooit verplicht is om de woning helemaal opnieuw te verven en te schilderen. Ook niet als een huurder bij het begin van de huurovereenkomst in een net geverfde woning trekt. Volgens deze rechtspraak hoort schade aan de verf nu eenmaal bij gebruikelijke slijtage. Hierop geldt wel een uitzondering voor het geval dat een huurder de woning in een bijzondere kleur verft. In dat geval zal de huurder de woning moeten verven in de kleur die de woning bij het begin van de huurovereenkomst had.

De genoemde rechtspraak kan gevolgen hebben voor de verhuurder. Als een huurder bij het einde van de huurovereenkomst als gevolg van nicotineaanslag de hele woning laat schilderen, dat lijkt het erop dat de verhuurder op basis van de genoemde uitspraak moet bijdragen in de kosten. Een huurder kan namelijk alleen in een bijzonder geval worden verplicht om het hele schilderwerk zelf te betalen. Het verwijderen van nicotineaanslag lijkt geen bijzonder geval te zijn die de kosten van het verfwerk voor rekening van huurder laten komen.

Vervanging

De redenering van het hof dat de verf hoe dan ook eens vervangen moet worden, kan worden toegepast op alle onderdelen die tussen twee huren worden vervangen. Maar geldt dit ook voor spullen die jarenlang mee zouden moeten gaan?

Wanneer een woning met een nieuwe inrichting is verhuurd zoals nieuwe gordijnen, vitrages en meubilair kan dit anders zijn. Het roken kan tot gevolg hebben dat de nicotine en de rookgeur in het meubilair en de gordijnen trekken zodat deze moeten worden gereinigd of zelfs vervangen. De verhuurder zal dan moeten aantonen dat als gevolg van het roken het interieur moet worden gereinigd of vervangen, terwijl dit anders niet nodig was geweest. Zolang het gaat om interieur dat hoe dan ook vervangen wordt tussen twee huurders, zal de huurder zeer waarschijnlijk niet kunnen worden aangesproken voor de hele kosten van herstel.

Daarbij zal ook de ouderdom van het interieur een belangrijke rol spelen. Hoe ouder het interieur, hoe moeilijker het zal zijn om de kosten voor reiniging of vervanging op de huurder te verhalen.

Het zal er in de praktijk dus van afhangen of het beschadigde interieur hoe dan ook gereinigd of vervangen had moeten worden. Als de schade is ontstaan door de huurder en dat als gevolg daarvan het interieur eerder moet worden vervangen, dan lijkt in ieder geval een deel van deze kosten voor rekening van huurder te komen.

Tip huurovereenkomst

Om discussies over nicotineaanslag en rookschade te voorkomen is het verstandig om in de huurovereenkomst een rookverbod op te nemen. Verder kan een bepaling worden opgenomen dat eventuele schade als gevolg van roken – ook van de e-sigaret –, volledig voor rekening komt van huurder. Als de huurder de schade niet zelf herstelt, dan zal de verhuurder dit doen op kosten van de huurder. Wanneer deze bepalingen worden opgenomen is er in elk geval een contractuele basis om de schade te verhalen op de huurder.

Nieuws

Didam van toepassing op huur en bestaande overeenkomsten

Het moge bekend zijn dat sinds het zogenoemde Didam-arrest van de Hoge Raad, gemeenten niet meer een-op-een een onroerende zaak onderhands mogen verkopen aan een marktpartij. De gemeente moet bij een voorgenomen verkoop de ruimte bieden aan alle gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaak.

Na het Didam-arrest bleven er nog wel interessante juridische vragen over. Is het Didam-arrest ook van toepassing op de verhuur van onroerende zaken door de gemeente? En als de huurovereenkomst in strijd met de mededingingsnorm is aangegaan, is die huurovereenkomst dan nietig of is het voldoende dat de concurrent-gegadigde schadeloos wordt gesteld?

Op 15 december 2022 (in januari gepubliceerd) heeft de Rechtbank Midden-Nederland een relevante uitspraak gedaan, omdat die uitspraak antwoord geeft op vragen die na het Didam-arrest nog boven de markt hingen.

Waar ging de Nieuwegeinse zaak over?

De gemeente Nieuwegein heeft met de Aldi Vastgoed een tijdelijke huurovereenkomst onbebouwde grond gesloten. Verschillende supermarktconcurrenten kwamen op tegen deze een-op-een verhuur aan de Aldi, omdat zij ook een gelijke kans wilde maken op de tijdelijke huur van gemeentegrond. Die gelijke kans hadden zij in strijd met het Didam-arrest niet gekregen. De rechtbank heeft de supermarkten in het gelijk gesteld en de gemeente verboden om verder uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met Aldi.

Rechtbank bevestigd: Didam-arrest geldt voor huur en reeds gesloten overeenkomsten

Dit oordeel van de rechtbank is zeer interessant, omdat daaruit ten eerste blijkt dat het Didam-arrest niet alleen geldt voor de verkoop van onroerende zaken door een overheidsorgaan, maar ook bij verhuur van onroerende zaken. Dat werd al breed aangenomen, maar is dus nu in ieder geval door de rechtbank Midden-Nederland bevestigd.

Wat voorts vermeldenswaardig is, is dat de rechtbank er niet voor heeft gekozen om de huurovereenkomst tussen de gemeente en Aldi in stand te laten. In de rechtsliteratuur gaan veel stemmen op dat het te verregaande gevolgen heeft als reeds gesloten overeenkomsten op grond van het Didam-arrest met terugwerkende kracht onrechtmatig worden geoordeeld. De rechtbank Midden-Nederland lijkt dus van de school te zijn dat bestaande overeenkomsten wel degelijk kunnen worden aangetast, als deze in strijd met de mededingingsnorm tot stand zijn gekomen.

Waarde voor de praktijk

De Nieuwegeinse uitspraak bevestigt het baanbrekende karakter van het Didam-arrest. Met enige voorzichtigheid kan worden aangenomen dat ook bestaande koop- en huurovereenkomsten tussen overheden en marktpartijen niet veilig zijn voor het Didam-arrest. Natuurlijk moet wel worden afgewacht of de soep ook zo heet wordt gegeten ingeval van overeenkomsten die al vele jaren geleden zijn gesloten.

De soap in Nieuwegein gaat door

Na de uitspraak van 15 december 2022 hebben partijen niet stilgezeten. De gemeente was meteen na de uitspraak in turbospoedappel gegaan bij het gerechtshof. Dat spoedappel werd wegens een formaliteit vooralsnog afgewezen (de gemeente had geen procesbesluit genomen). Tegelijkertijd werd de dwangsom die voor de gemeente gold op verzoek van de supermarkten verdubbeld.

Inmiddels heeft de kantonrechter op 19 januari jl. in kort geding geoordeeld dat Aldi toch niet de deuren hoeft te sluiten. Dit op grond van het vertrouwensbeginsel. De gemeente en Aldi hadden namelijk de afspraak gemaakt dat eerst het oordeel in hoger beroep zou worden afgewacht, voordat de gemeente tot effectieve sluiting zou overgaan. Ook deze nasleep laat zien wat de vervelende gevolgen kunnen zijn van het Didam-arrest

Nieuws

Geactualiseerd Model huurovereenkomst woonboot-ligplaats

Zoals u ongetwijfeld weet biedt Hielkema & co sinds jaar en dag een groot aantal model huurovereenkomsten aan voor zowel woonruimte als bedrijfsruimte. Wij actualiseren die met regelmaat. Ook hebben wij sinds enkele jaren een model huurovereenkomst voor ligplaatsen/woonboten.

De regelgeving rond de verhuur van ligplaatsen voor woonschepen is per 1 juli 2022 ingrijpend gewijzigd. Wij berichtten u al eerder over de inhoud van de nieuwe regelgeving. Dit maakte het noodzakelijk het Model huurovereenkomst voor ligplaatsen van Hielkema & co daaraan aan te passen. Het geheel geactualiseerde model zag onlangs het licht en is tegen een geringe vergoeding te bestellen via: info@hielkemaco.nl. U krijgt daar ook een uitgebreide toelichting bij.

 

Nieuws

Huurovereenkomst woonruimte per direct opzegbaar

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat verhuurders van woonruimte in hun (standaard)huurovereenkomst een opzegtermijn van twee maanden voor opzegging door de huurder opnemen, terwijl de huurbetalingstermijn één maand is. Dat is in strijd met de wet, die bepaalt dat de opzegtermijn van de huurder gelijk is aan de huurbetalingstermijn. De wet schrijft ook voor dat als een opzegging op een kortere termijn is gedaan, deze geacht wordt te zijn gedaan met inachtneming van de juiste wettelijke opzegtermijn. Dat heet de conversieregeling. Deze verhuurders vertrouwen er dan op dat via die regeling alsnog de wettelijke maand opzegtermijn geldt. In een recente uitspraak van rechtbank Midden-Nederland (locatie Utrecht) bleek dat niet het geval. De huurder kon per direct opzeggen.

De casus

In de huurovereenkomst in die zaak was een opzegtermijn van de huurder van twee maanden vastgelegd, terwijl de huurder de huur per maand moest betalen. De huurder heeft de huur op 25 april 2020 met één maand opzegtermijn opgezegd per 31 mei 2020 en heeft zijn kamer op 4 mei 2020 opgeleverd aan zijn (professionele) verhuurder. De verhuurder maakt aanspraak op betaling van de huur gedurende contractuele opzegtermijn, dus tot 1 juli 2020.

Europese richtlijn tegen oneerlijke bedingen

Er is een Richtlijn (uit 1993) van de Europese Unie die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten (Richtlijn 93/12). Deze Richtlijn is van toepassing op alle overeenkomsten met standaardbedingen (waar dus niet over is onderhandeld) tussen professionele partijen en consument en is ook van toepassing op standaardbedingen in huurovereenkomsten tussen professionele verhuurders en huurders van woonruimte. De rechter is verplicht de Richtlijn toe te passen, ook als de huurder er geen beroep op doet.

Vonnis van de rechtbank

De huurder in deze zaak stelt dat de opzegtermijn in strijd is met de Richtlijn en dat het beding daarom nietig is. De huurder stelt vervolgens dat de conversieregeling ook niet van toepassing is, omdat ook die regeling in strijd is met de Richtlijn, omdat volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU de inhoud van bedingen, die volgens de Richtlijn oneerlijk zijn, door de nationale wetgever en de rechter niet mogen worden aangepast tot een regeling die wel door de beugel kan, indien het gaat om een aanzienlijke afwijking van het nationale recht en dus een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen huurder en verhuurder.

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk en motiveert dat uitvoerig. Het gevolg daarvan is volgens de rechtbank dat de rechter de opzegtermijn niet mag converteren in een wel geldige opzegtermijn, dat er dus geen opzegtermijn van toepassing is en dat de huurder de huur tegen elke door hem gewenste datum in de toekomst had mogen opzeggen.

Dwaling van de huurder

Omdat de huurder onbetwist heeft gesteld dat hij, indien hij zijn rechten op dit punt had gekend, de huur niet zou hebben opgezegd per 31 mei 2020 maar per een eerdere datum, is er volgens rechtbank sprake van dwaling en moet het nadeel dat de huurder daardoor lijdt worden opgeheven. De rechtbank doet dat door vast te stellen dat de huur is geëindigd op de ontruimingsdatum (4 mei 2020) en dat de huurder daarna dus geen huur meer verschuldigd is.

Europese regelgeving dringt steeds meer door in ons recht

De in 2013 op gang gekomen rechtspraak van het EU hof over de Richtlijn wordt steeds belangrijker voor het nationale huurrecht voor woonruimte. Deze uitspraak is daar een nieuw voorbeeld van. Het is voor professionele verhuurders oppassen geblazen als zij huurcontracten tot stand brengen, omdat, indien een (standaard)beding in strijd is met de Richtlijn, dat gehele beding niet geldt en de rechter het beding ook niet mag corrigeren.

Nieuws

Signalering

Op 1 januari 2022 zou een door de Tweede Kamer aangenomen wet in werking treden waarmee de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar (ons Model B) zouden worden verruimd. Het was de bedoeling dat dergelijke huurovereenkomst a) voortaan voor maximaal drie jaar kunnen worden aangegaan, b) één keer zou kunnen worden verlengd met maximaal één jaar tot een totale maximale duur van drie jaar, en c) kunnen worden aangegaan met minimumduur van maximaal 1 jaar (zonder opzegmogelijkheid voor beide partijen). Deze verruimingen gaan helaas niet door. De Eerste Kamer heeft daar tijdens de behandeling van het wetsontwerp een stokje voor gestoken.

Nieuws

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Nieuws

Pandemieregelingen in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

De coronapandemie heeft wereldwijd geleid tot enorme maatschappelijke en economische ontregeling. Voornamelijk doordat vrijwel niemand was voorbereid op een pandemie, (dus) ook niet in contractuele relaties. Ondernemers die getroffen werden door de coronacrisis en het financiële hoofd niet meer boven water konden houden, moesten daarom teruggrijpen op algemene leerstukken uit het wettelijke contractenrecht. Die leerstukken, zoals de regeling voor de onvoorziene omstandigheden, zijn echter zo algemeen geformuleerd, dat zij weinig aanknopingspunten bieden voor concrete oplossingen. Daaruit moeten wij lering trekken, temeer daar deskundigen zeggen dat we in de toekomst rekening moeten houden met nieuwe pandemieën.

Tijd dus om eens kritisch te kijken naar bestaande contracten. Hielkema & co heeft met het oog hierop een set van pandemiebepalingen ontwikkeld die kunnen worden opgenomen in huurcontracten voor bedrijfsruimte (kantoorruimte en winkels/horeca). Deze set voorziet onder meer in een uitgebreide aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor de gevolgen van pandemieën en overheidsmaatregelen als reactie daarop. Daarnaast is vastgelegd dat het de huurder bij een pandemie niet is toegestaan eenzijdig maatregelen te nemen (zoals het niet betalen van de huur), maar dat de huurder gehouden is in overleg te treden met zijn verhuurder om in voorkomende gevallen te komen tot een maatwerkoplossing.

Hielkema & co stelt deze pandemiebepalingen kosteloos aan ieder die er belangstelling voor heeft ter beschikking en zal deze later dit jaar verwerken in haar model-huurcontracten.