Tag archieven: huurcontract

Grote onzekerheid over huurverhogingsregelingen voor de vrije sector

Of huurverhogingsregelingen in huurcontracten voor de vrije sector nu wel of niet door de beugel kunnen houdt vrijwel geheel verhurend Nederland sinds vorig jaar flink bezig. De rechtbank Amsterdam heeft daarin, als eerste rechtbank in Nederland, een buitengewoon strenge nieuwe opvatting over gepresenteerd in zijn vonnissen in 2023. Een enkele rechtbank lijkt de rechtbank Amsterdam daarin te volgen, maar er zijn ook rechtbanken die dat niet doen. We weten wel wat volgens de Amsterdamse rechtbank niet door de beugel kan. Maar wat dan wel? Moeten standaard huurcontracten aangepast worden? En zo ja, hoe dan? Het is onzekerheid troef. Hoe nu verder?

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De rechtbank Amsterdam heeft in een tussenvonnis van 11 januari 2024 prejudiciële vragen geformuleerd voor de Hoge Raad. Het voornemen daartoe had de rechtbank al in oktober 2023 geuit. Huurder en verhuurder mochten daar hun zegje over doen met het tussenvonnis van 11 januari 2024 als resultaat. Dat heeft in elk geval opgeleverd dat er één zeer belangrijke extra vraag is toegevoegd aan het eerdere voornemen. Die vraag raakt zelfs de kern van de problematiek en luidt kort gezegd als volgt: Is het in strijd met Europees recht, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI-index) plus een opslag van maximaal 3%. Eigenlijk onbegrijpelijk dat de rechtbank deze vraag niet al in haar voornemen had geformuleerd.

Twijfels bij de rechtbank Amsterdam?

Weliswaar houdt de rechtbank vast aan haar standpunt in eerdere vonnissen maar het was dan ook niet te verwachten dat de rechtbank dat standpunt ineens zou loslaten. Enerzijds overweegt de rechtbank dat elke opslag met een zeker gemaximeerd percentage in strijd is met de Europese richtlijn, maar anderzijds realiseert de rechtbank zich kennelijk dat haar standpunt wel erg rigide is en dat daarmee elke (noodzakelijke) flexibiliteit uit de huurontwikkeling wordt gehaald, want de rechtbank voegt eraan toe dat “…het denkbaar zou zijn dat een geringe forfaitaire opslag niet zonder meer oneerlijk is.” Krabbelt de rechtbank hier terug van haar beleid, zoals zij eerder heeft gedaan bij het beding over de incassokosten?

Dubbele moraal bij de rechtbank?

De rechtbank herhaalt haar standpunt dat, indien in het contract een CPI-beding staat en een opslagpercentage, je die twee bedingen gezamenlijk moet beoordelen en dus niet afzonderlijk. En dat betekent volgens de rechtbank dat indien het opslagbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd, ook het CPI-beding oneerlijk en dus ongeldig is, onder meer omdat: “…in de praktijk wordt bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging geen onderscheid gemaakt tussen het indexdeel en het opslagdeel. Alleen daarom al is niet relevant of aan de indexverhoging een andere ratio ten grondslag zou liggen dan aan de opslag of dat er verschillende rechtsgevolgen aan verbonden zouden zijn. ….

Wat merkwaardig is aan deze redenering is dat de rechtbank de wijze waarop de verhuurder in de praktijk omgaat met de jaarlijkse huurverhoging hier als relevant oordeelt, terwijl de rechtbank tegelijk in alle uitspraken tot nu toe heeft geoordeeld dat niet relevant is hoe de verhuurder omgaat met het huurverhogingsbeding, omdat volgens de Europese regelgeving het beding sec moet worden beoordeeld op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst. Het lijkt erop dat de rechtbank argumenten zoekt die hem uitkomen,

De overige vragen die de rechtbank gaat voorleggen aan de Hoge Raad had zij ook al in het tussenvonnis van 5 oktober 2023 geformuleerd en gaan vooral over de gevolgen van een beding dat oneerlijk is geoordeeld.

Hoe lang gaat deze onzekerheid nog duren?

We zullen moeten afwachten hoe de Hoge Raad hierover oordeelt. En dat afwachten kan nog wel eens poos duren, omdat niet kan worden uitgesloten dat de Hoge Raad de vragen op zijn beurt doorspeelt naar de Europese rechter, het Europese Hof van Justitie in Luxemburg. Dan kan het zomaar nog twee jaar duren.

Gevolgen van de onzekerheid

Dat is buitengewoon schadelijk, omdat geen enkele verhuurder nu weet waar hij/zij aan toe is. In de eerste plaats: hoe moet worden omgegaan met huurders die een huurachterstand hebben? De rechtbank Amsterdam schort nu al zaken op totdat de prejudiciële vragen zijn beantwoord. En misschien is er wel een huurvoorstand zoals in de Bouwinvestzaak.

En wat moet nu worden opgenomen in nieuw te sluiten huurcontracten? Moet gekozen worden voor de veilige weg: een huurverhoging die uitsluitend gebaseerd is op de geldontwaarding (CPI). Of kan daarbij een opslag worden toegepast? Zo ja, welk percentage? En moet die opslag dan worden onderbouwd in het huurcontract? En, als een opslagpercentage  niet als maximaal percentage wordt opgenomen, maar als een vast percentage: gaat het dan om een kernbeding dat niet op grond van de Europese richtlijn kan worden getoetst? Deze laatste vraag gaat de Amsterdamse rechtbank overigens volledig uit de weg.

Wij merken in onze contacten met verhuurders dat de onzekerheid die het gevolg is van de nieuwe lijn van de Amsterdamse rechtbank velen erger vinden dan die nieuwe lijn zelf. De rechtbank realiseert zich mogelijk niet half wat zij heeft aangericht in ons land.

Meer oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten

Inmiddels is bekend dat de rechtbank Amsterdam huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten toetst aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. Er zijn in Amsterdam inmiddels al heel wat van dergelijke bedingen gesneuveld. Aangemoedigd door deze nieuwe rechtspraak van de Amsterdamse rechtbank, struinen advocaten van huurders allerlei andere huurbedingen af en leggen zij die ter toetsing voor in juridische procedures. Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 28 augustus 2023 over een beding dat een woongroep het recht gaf een voordracht te doen aan de verhuurder voor een nieuw woongroeplid bij het vertrek van één hunner. Ook dat beding sneuvelde. Wat was er aan de hand?

In een huurovereenkomst met een woongroep staat de volgende bepaling:

Indien één van de huurders in de toekomst een verzoek tot huurwisseling indient heeft verhuurder het recht om dat verzoek zonder opgave van reden bij huurders af te wijzen. Indien verhuurder akkoord is zal er een allonge worden opgemaakt. Hier worden kosten voor in rekening gebracht bij huurders.

In april 2023 draagt de woongroep een nieuwe bewoner voor vanwege het aanstaande vertrek van één hunner. De (professionele) verhuurder gaat daarmee akkoord onder de voorwaarde dat de huur wordt verhoogd van € 1.950 naar € 2.220 per maand. De woongroep stemt daar niet mee in en vordert in kort geding dat de verhuurder de bewonersmutatie zonder meer aanvaardt. De woongroep stelt dat de verhuurder wel instemt met de nieuwe bewoner, maar de mutatie ten onrechte aangrijpt om de huur te verhogen, terwijl zo’n huurverhoging zonder mutatie niet mogelijk zou zijn.

De rechter wijst de vordering toe, omdat het voordrachtbeding in strijd is met de Europese richtlijn. Het beding is oneerlijk omdat het zo is geformuleerd dat de mogelijkheid voor de verhuurder om een voordracht te weigeren onbegrensd is. De verhuurder kan zo allerlei voor de woongroep onbekende argumenten hanteren om een nieuwe bewoner te weigeren. Ook bijvoorbeeld argumenten die in strijd zijn met het verbod op discriminatie. Gevolg van zo’n weigering is bovendien dat de bewoner die wil vertrekken vast blijft zitten aan de huurovereenkomst. In feite wordt het daardoor onmogelijk om te vertrekken. Daarnaast bevat het beding een ongelimiteerde kostenregeling. Die regeling is ook oneerlijk volgens het vonnis van de rechter.

Het gevolg van dit vonnis is dat de huurovereenkomst een eeuwigdurend karakter heeft gekregen. Want de verhuurder zal voortaan elke voordacht moeten aanvaarden. Hij mag die immers niet meer weigeren. Dat gevolg is nogal vergaand. Deze verhuurder heeft zich met dit huurcontract flink in de vingers gesneden. Het was achteraf beter geweest helemaal geen voordrachtregeling daarin op te nemen. Dan was er geen beding geweest dat getoetst en vervolgens vernietigd zou kunnen worden door de rechter.

Signalering

Op 1 januari 2022 zou een door de Tweede Kamer aangenomen wet in werking treden waarmee de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar (ons Model B) zouden worden verruimd. Het was de bedoeling dat dergelijke huurovereenkomst a) voortaan voor maximaal drie jaar kunnen worden aangegaan, b) één keer zou kunnen worden verlengd met maximaal één jaar tot een totale maximale duur van drie jaar, en c) kunnen worden aangegaan met minimumduur van maximaal 1 jaar (zonder opzegmogelijkheid voor beide partijen). Deze verruimingen gaan helaas niet door. De Eerste Kamer heeft daar tijdens de behandeling van het wetsontwerp een stokje voor gestoken.

Huurovereenkomst Model C – Tussenhuur / tijdelijke huurovereenkomst met diplomatenclausule

Wij krijgen regelmatig vragen van verhuurders die gebruik maken van ons Model C. Die vragen gaan met name over de wijze van beëindiging en mogelijke verlenging van dit type huurcontract.

Wat is een Model C contract?

Model C wordt in de praktijk tussenhuur genoemd of tijdelijke verhuur met diplomatenclausule. Dit type huurcontract is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat  het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de huurperiode de woning zelf gaat bewonen. De verhuurder die op basis van dit contract zijn woning verhuurt woont elders, vaak in verband met werk of opleiding.

Beëindiging model C – opzegging

In tegenstelling tot wat sommigen denken, eindigt dit type contract niet door het verloop van de afgesproken tijd. Om de huur te beëindigen is een tijdige opzegging van de huur nodig, dat wil zeggen met inachtneming van de juiste opzegtermijn. Die is minimaal 3 maanden, en per jaar dat de huurder er woont komt er een maand bij, met een maximum van 6 maanden. Dus als de huurder er twee jaar woont moeten 5 maanden opzegtermijn in acht worden genomen. Opzegging moet per aangetekende brief, en om er helemaal zeker van de zijn dat de opzegging de huurder bereikt, kan je ook kiezen voor opzegging per deurwaardersexploot. In de opzeggingsbrief moet staan op welke grond wordt opgezegd, wat in geval van model C is dat de verhuurder er zelf weer wil gaan wonen, onder verwijzing naar het artikel in de huurovereenkomst waarin staat dat de huurder de woning aan het einde van de huurovereenkomst moet ontruimen (art. 3.3 van ons model).  Als de huurder niet instemt met de opzegging moet aan de rechter worden gevraagd de huur te beëindigen. Het voornemen van de verhuurder de woning na het vertrek van de huurder zelf te betrekken moet er dan nog steeds zijn.

Duur en verlenging model C

Model C is een contract voor bepaalde tijd. De huurperiode kan bij dit Model verlengd worden. Dat moet in onderling overleg tussen huurder en verhuurder. Die verlenging is mogelijk als de verhuurder langer dan hij had voorzien, elders verblijft en de woning dus nog niet zelf nodig heeft. Bijvoorbeeld omdat zijn arbeidsovereenkomst wordt verlengd. De verlenging van de huurperiode moet tussen huurder en verhuurder overeengekomen worden vóór de einddatum die in de huurovereenkomst staat. Het is mogelijk een dergelijke verlenging te herhalen. Hoe vaak een dergelijke herhaling mogelijk is, valt lastig te zeggen. Daar is nog nauwelijks rechtspraak over.

Als de verhuurder voorziet dat een verlenging nodig gaat zijn is het raadzaam ruim voor aanvang van de termijn voor opzegging in overleg te treden met de huurder. Als dan blijkt dat de huurder geen verlenging wenst kan de verhuurder nog met de juiste opzegtermijn de huur opzeggen.

Verschil met Model B

Model C is een ander type contract dan ons Model B. Laatstgenoemd huurcontract is gemaakt voor verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal 24 maanden. Dat type contract kan niet verlengd worden, en eindigt wél door enkel tijdsverloop. Het enige wat de verhuurder moet doen is tussen 1 en 3 maanden voor het einde de huurder schriftelijk informeren over de einddatum. Er is – zeer schaarse – rechtspraak waarin de rechter heeft geoordeeld dat, indien gecontacteerd is op basis van Model C, de huurder de huur tussentijds mag opzeggen omdat Model C ook een vorm van tijdelijke verhuur is, zodat de wettelijke regels van Model B van toepassing zijn, Wij denken dat dat onjuist is en gelukkig vinden de meeste rechters dat ook, maar het is dus wel oppassen geblazen.

Hielkema & co heeft huurcontracten voor Vastgoed Belang ontwikkeld

Sinds vorig jaar zijn wij netwerkpartner van Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere verhuurders en beleggers. We zijn er trots op dat we nu model huurovereenkomsten hebben opgesteld voor Vastgoed Belang. De modellen voor woonruimte zijn nu al verkrijgbaar. Het gaat om contracten voor onbepaalde tijd, voor maximaal twee jaar of vijf jaar (zelfstandige woonruimte of kamerverhuur), bepaalde tijd, huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet en hospitaverhuur. Contracten voor groepswoningen worden nog geleverd, net als Engelse vertalingen van de modellen.

We zijn bezig met het opstellen van contracten voor bedrijfsruimte, voor zowel winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte, als kantoorruimte (230a). Zodra deze gereed zijn, zullen we dat melden.

Vastgoed Belang berichtte het volgende over de huurcontracten: https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/netwerkpartner-hielkema-en-co-levert-vanaf-heden-huurovereenkomsten/