In verband met de groei van ons kantoor zoeken we een advocaat huurrecht/bestuursrecht. Vind jij het leuk om bij een nichekantoor op het gebied van vastgoed- en overheidsrecht te werken? Bel of mail ons dan!
Bekijk de volledige vacaturetekst
Maandelijks archief: december 2023
Koper klaagt na twaalf jaar over gebrek ter zake de constructie van de woning, te laat?
In een zaak die onlangs speelde bij het Gerechtshof in Den Bosch was het volgende aan de hand. De koper had in 2007 een gerenoveerde woning gekocht. In de jaren daarna werd de koper regelmatig geconfronteerd met lekkages en scheurvorming. De lekkages werden weliswaar steeds verholpen, maar keerden altijd terug. En ook steeds sneller.
In 2019 – nadat ook nog een scheefstand ter plaatse van het dakterras werd geconstateerd – heeft de koper een deskundige ingeschakeld. Uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak was gelegen in een gebrekkige constructie van de woning. De koper sprak vervolgens de verkoper aan voor de herstelkosten. De verkoper was niet bereid tot het betalen daarvan. Eén van de argumenten daartoe was dat de verkoper vond dat de koper zijn rechten had verwerkt. Er was namelijk twaalf jaar verstreken sinds het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens de verkoper was de koper daarom te laat.
Procedure bij de rechtbank
Vanwege de weigering van de verkoper om de herstelkosten te betalen, is de koper een gerechtelijke procedure gestart bij de rechtbank. In die procedure heeft de rechtbank geoordeeld dat de koper inderdaad te laat was. Volgens de rechtbank had de koper vanwege de ernst van de terugkerende lekkages en scheurvorming eerder bij de verkoper aan de bel moeten trekken. Ook woog de rechtbank mee dat de verkopende partij door het verstrijken van zo’n lange periode was benadeeld in het voeren van verweer.
Procedure bij het gerechtshof
Het gerechtshof heeft een andere mening. Het gerechtshof oordeelt dat de koper namelijk niet te laat is. Volgens het gerechtshof heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.
Sterker, het gerechtshof vindt zelfs – vanwege de ernst van het constructieve gebrek – dat het ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is’ dat de verkoper stelt dat de koper te laat is met zijn vordering. Met andere woorden: zelfs al zou de koper eigenlijk te laat hebben geklaagd, dan nog kan de verkoper daarop geen beroep doen.
In navolging hiervan veroordeelt het gerechtshof de verkoper tot betaling van de herstelkosten. Deze worden door het gerechtshof begroot op bijna € 70.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, de deskundigenkosten en de proceskosten.
Beschouwing
In de wet staat voor gevallen als de onderhavige de zogeheten klachtplicht in artikel 7:23 BW opgenomen. Op grond van dat artikel geldt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat sprake is van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. En in het geval de verkoper een bepaalde garantie heeft gegeven of een mededelingsplicht heeft geschonden, dan geldt deze norm in afgezwakte vorm.
De klachtplicht kent in dit geval geen vaste termijn, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de termijn zijn de volgende: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies. En in het bijzonder is van belang of een verkoper door het late klagen van een koper nadeel heeft geleden (bijvoorbeeld ter zake zijn bewijspositie).
Als wordt aangenomen dat een koper te laat heeft geklaagd, dan zijn de consequenties voor hem groot. In dat geval vervallen zijn vorderingen. Dat betekent dat hij de verkoper niet langer voor zijn schade kan aanspreken en dat hij dus met lege handen achterblijft.
Het onderhavige geval illustreert dat de toepassing van het leerstuk van de klachtplicht niet altijd even helder is. Immers, niet voor niets komen de rechtbank en het gerechtshof tot een ander oordeel. Gelet op de aanwezige omstandigheden in deze zaak, valt voor beide oordelen ook wat te zeggen. Immers, de koper werd al kort na de koop geconfronteerd met lekkages en scheuren, terwijl hij pas na twaalf jaar aan de bel heeft getrokken. Anderzijds wist de koper pas ná het deskundigenonderzoek in 2019 dat sprake was van een ernstig constructief gebrek en leek het erop dat de verkoper – ondanks het verloop van de tijd – niet was benadeeld in zijn bewijspositie. In dit geval trekt uiteindelijk de koper aan het langste eind, maar dat had net zo goed de verkoper kunnen zijn.
Liberalisatiegrens per 1 januari 2024 naar € 879,66
Op 1 december 2023 is de per 1 januari 2024 geldende liberalisatiegrens bekendgemaakt. Die komt op € 879,66. De liberalisatiegrens lag sinds 1 januari 2023 op € 808,06, maar is geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2022 tot juli 2023.
Dat betekent dat vanaf 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 een zelfstandige woning over tenminste 148 punten moet beschikken om in de vrije sector te kunnen worden verhuurd. Tot en met 31 december 2023 is daartoe een puntenaantal van 136 nog voldoende.
Op 1 juli 2024 zal het benodigde puntental voor de verhuur in de vrije sector weer dalen. Het is voor het eerst dat het verschil zo groot is. Dat is het gevolg van de sterke inflatie de afgelopen tijd. Tot 2023 bewoog het benodigde puntental voor de verhuur in de vrije sector nog tussen 141 en 145 punten.
Meer oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten
Inmiddels is bekend dat de rechtbank Amsterdam huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten toetst aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. Er zijn in Amsterdam inmiddels al heel wat van dergelijke bedingen gesneuveld. Aangemoedigd door deze nieuwe rechtspraak van de Amsterdamse rechtbank, struinen advocaten van huurders allerlei andere huurbedingen af en leggen zij die ter toetsing voor in juridische procedures. Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 28 augustus 2023 over een beding dat een woongroep het recht gaf een voordracht te doen aan de verhuurder voor een nieuw woongroeplid bij het vertrek van één hunner. Ook dat beding sneuvelde. Wat was er aan de hand?
In een huurovereenkomst met een woongroep staat de volgende bepaling:
“Indien één van de huurders in de toekomst een verzoek tot huurwisseling indient heeft verhuurder het recht om dat verzoek zonder opgave van reden bij huurders af te wijzen. Indien verhuurder akkoord is zal er een allonge worden opgemaakt. Hier worden kosten voor in rekening gebracht bij huurders.”
In april 2023 draagt de woongroep een nieuwe bewoner voor vanwege het aanstaande vertrek van één hunner. De (professionele) verhuurder gaat daarmee akkoord onder de voorwaarde dat de huur wordt verhoogd van € 1.950 naar € 2.220 per maand. De woongroep stemt daar niet mee in en vordert in kort geding dat de verhuurder de bewonersmutatie zonder meer aanvaardt. De woongroep stelt dat de verhuurder wel instemt met de nieuwe bewoner, maar de mutatie ten onrechte aangrijpt om de huur te verhogen, terwijl zo’n huurverhoging zonder mutatie niet mogelijk zou zijn.
De rechter wijst de vordering toe, omdat het voordrachtbeding in strijd is met de Europese richtlijn. Het beding is oneerlijk omdat het zo is geformuleerd dat de mogelijkheid voor de verhuurder om een voordracht te weigeren onbegrensd is. De verhuurder kan zo allerlei voor de woongroep onbekende argumenten hanteren om een nieuwe bewoner te weigeren. Ook bijvoorbeeld argumenten die in strijd zijn met het verbod op discriminatie. Gevolg van zo’n weigering is bovendien dat de bewoner die wil vertrekken vast blijft zitten aan de huurovereenkomst. In feite wordt het daardoor onmogelijk om te vertrekken. Daarnaast bevat het beding een ongelimiteerde kostenregeling. Die regeling is ook oneerlijk volgens het vonnis van de rechter.
Het gevolg van dit vonnis is dat de huurovereenkomst een eeuwigdurend karakter heeft gekregen. Want de verhuurder zal voortaan elke voordacht moeten aanvaarden. Hij mag die immers niet meer weigeren. Dat gevolg is nogal vergaand. Deze verhuurder heeft zich met dit huurcontract flink in de vingers gesneden. Het was achteraf beter geweest helemaal geen voordrachtregeling daarin op te nemen. Dan was er geen beding geweest dat getoetst en vervolgens vernietigd zou kunnen worden door de rechter.
De Raad van State oordeelt keihard over het Wetsvoorstel betaalbare huur
Minister De Jonge heeft in juli 2023 zijn Wetsontwerp betaalbare huur naar de Raad van State gestuurd voor het wettelijk verplichte advies over dat ontwerp. Kort daarna viel het kabinet. Maar dat verhinderde de advisering door de Raad van State niet. Dat advies kwam op 15 november 2023 en werd vijf dagen later gepubliceerd. Er werd lang naar uitgekeken, omdat het wetsontwerp controversiële elementen bevat. Dat was al gebleken bij de consultatiefase. Hielkema & co heeft haar uitgebreide inbreng in die fase ook aan de Raad van State gestuurd.
Wetsontwerp betaalbare huur voldoet niet aan doel
Raad van State blijkt buitengewoon kritisch te zijn over het Wetsontwerp en heeft haar kritiek, zoals gebruikelijk, verpakt in enigszins verbloemend taalgebruik. Maar wie gewend is aan de wijze waarop de Raad van State haar adviezen formuleert, weet na lezing van het advies, dat het Wetsontwerp in de ogen van het hoogste nationale adviescollege niet deugt.
De Raad van State erkent dat een voldoende grote vrije huursector van belang is voor een goede doorstroming tussen de segmenten op de woningmarkt, maar stelt vast dat een dragende onderbouwing voor de effecten van de wet ontbreekt, want ‘daarmee wordt de doorstroming op de woningmarkt verder beperkt’. De Raad van State stelt vast dat de wet hooguit leidt tot een zeer beperkte groei van het middenhuuraanbod en concludeert dan: ‘Uit de toelichting blijkt niet of met deze, zeer beperkte, groei van het middenhuuraanbod en de voorziene krimp van de vrije huursector als geheel wordt voldaan aan de doelstelling ‘voorzien in voldoende aanbod betaalbare huur’.
Alleen de kant van de huurder kiezen
Waar minister De Jonge de afgelopen tijd is blijven herhalen dat hij met deze wet eenzijdig de kant kiest van de huurder, merkt de Raad van State op: ‘Huurders en verhuurders hebben elkaar nodig. Zonder huurders is er geen vraag naar huurwoningen en zonder verhuurders (of investeerders) geen aanbod.’ Om vervolgens te concluderen: ‘… dat de toelichting onvoldoende blijk geeft van een adequate analyse van de investeringsbereidheid en van de beheersing van de risico’s ten aanzien van voldoende betaalbaar aanbod.’
Gevolgen uitponding
Vervolgens wijst de Raad van State op de gevolgen van uitponding van bestaande huurwoningen, nu uit onderzoek blijkt dat dat voor beleggers vaak de hoogste opbrengst oplevert: ‘De regering gaat echter niet in op de gevolgen van dit krimpende aanbod in de vrije huursector als gevolg van de uitponding. Door deze krimp neemt de in punt 2 geschetste disbalans tussen vraag en aanbod verder toe, alsmede de disbalans tussen de segmenten.’ Ook hier mist de Raad van State een dragende motivering. Datzelfde geldt voor het risico dat de schaarste in het middenhuursegment door de wet wordt vergroot.
Disproportionele inbreuk eigendomsrecht
Tenslotte wijst de Raad van State op het risico dat de wet een disproportionele inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de verhuurder, nu de toelichting bij het wetsontwerp de kernvraag niet beantwoordt: is de wet wel geschikt is voor het gestelde doel? De minister dient dit nader te onderbouwen in het licht van de inbreuk op het eigendomsrecht.
Conclusie Raad van State: dien dit wetsontwerp niet in!
De conclusie van het advies is vernietigend:
’Het wetsvoorstel leidt tot structureel minder huurinkomsten en zet de waarde van het vastgoedbezit onder druk, mede gelet op eerder genomen maatregelen. Hierdoor wordt bij bestaande huurwoningen uitponden (nog) aantrekkelijker dan doorexploitatie en zal bij nieuwbouw naar verwachting minimaal uitstel optreden, waarbij ook breed het risico van afstel van nieuwbouwprojecten wordt genoemd. Hierdoor bestaat de kans dat met de maatregel het aanbod aan huurwoningen kleiner zal worden, waardoor een al kleine sector van de woningmarkt mogelijk nog meer zal krimpen.
De Afdeling adviseert het voorstel ten aanzien van de regulering van de middenhuur nader te bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel. De uitkomst van deze afweging is ook essentieel voor de beoordeling van de effectiviteit en daarmee geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel. Dit laatste is een voorwaarde om de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders te kunnen rechtvaardigen.
De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal bezwaren bij het voorstel en adviseert het voorstel niet bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal in te dienen, tenzij het is aangepast.’
Reactie van minister De Jonge
Je zou verwachten dat de minister zich rot is geschrokken van dit advies en zich gaat beraden op de fundamenten van zijn wetsontwerp. Maar zo blijkt minister De Jonge niet in elkaar te zitten. Hij gaat stug door. Zijn woordvoerder reageerde met de woorden: ‘Het waarom van de wet, de bescherming van de huurder, is de Raad van State volkomen duidelijk. Dat zien we als een compliment. Alleen de uitvoering zal nader moeten worden onderbouwd.’ Indien de minister werkelijk denkt dat hij weg kan komen met slechts een aanpassing van de toelichting op de wet, heeft hij het advies van de Raad van State niet begrepen (en evenmin de vele analyses en onderzoeken van gerenommeerde partijen die alle tot exact dezelfde bevindingen kwamen).
De minister heeft aangekondigd de wet op 1 juli 2024 te willen invoeren. Het lijkt erop dat hij daarmee niet alleen het advies van de Raad van State negeert, maar ook de nieuwe machtsverhoudingen in de Tweede Kamer.
Wet vaste huurcontracten – korte update
Wetsvoorstel aangenomen door Eerste Kamer
Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer gestemd over het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’. Het wetsvoorstel is met een ruime meerderheid aangenomen door de Eerste Kamer. Een door Rietkerk (CDA) ingediende motie waarin de regering wordt verzocht te bezien hoe de mogelijkheden voor hospitaverhuur kunnen worden verruimd werd met algemene stemmen aangenomen.
Gevolgen voor de praktijk
Na inwerkingtreding kunnen verhuurders van zelfstandige woonruimte en van onzelfstandige woonruimte (zoals kamers) in beginsel alleen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd aanbieden.
Tijdelijke verhuur voor maximaal twee jaar blijft alleen mogelijk voor specifieke groepen waarvoor een uitzondering in de wet wordt opgenomen. Hiervoor heeft de Tweede Kamer een amendement aangenomen (amendement Inge van Dijk). Op verzoek van de Tweede Kamer is de minister gevraagd deze specifieke groepen aan te wijzen en vast te leggen bij algemene maatregel van bestuur: Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.
Vaste huurovereenkomsten worden weer de norm en tijdelijke huurovereenkomsten de uitzondering.
Inwerkingtreding
De datum van inwerkingtreding is op dit moment nog niet bekend. De wet zal op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip en na publicatie in het Staatsblad in werking treden. Over de inwerkingtreding is tijdens de plenaire behandeling op 7 november 2023 door de minister van BZK opgemerkt dat er bereidheid is om niet te wachten tot het eerstvolgende vaste verandermoment van 1 juli 2024 en dat bijvoorbeeld 1 april 2024 of 1 mei 2024 ook mogelijk zou zijn.
In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst dat ter consultatie voorlag, was 1 juli 2024 als datum voor inwerkingtreding opgenomen. De consulatie liep tot en met 4 december 2023, waarna de voorhangprocedure is aangevangen. Bij een vlotte afronding van de besluitvorming over deze AMvB kan het zo zijn dat de Wet vaste huurcontracten binnen enkele maanden in werking zal treden. Tot die tijd blijft het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.
Lees ook onze eerdere nieuwsberichten over dit onderwerp:
https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-vaste-huurcontracten-aangenomen-door-tweede-kamer/
https://hielkemaco.nl/nieuws/de-stand-van-zaken-wet-vaste-huurcontracten/
Ook na nieuwe rechtspraak functioneel daderschap blijft het uitkijken voor vastgoedbeleggers
Bij uitspraak van 31 mei jl. (ECLI:NL:RVS:2023:2067) heeft de Raad van State haar strenge jurisprudentie over functioneel daderschap genuanceerd. Het automatisme dat een vastgoedeigenaar publiekrechtelijk aansprakelijk is voor overtredingen van zijn huurders is verlaten.
Met de nieuwe rechtspraak moet de gemeente in algemene zin beoordelen (en bewijzen) dat de overtreding van de huurder in redelijkheid is toe te rekenen aan de eigenaar. Daarvoor gelden verschillende gezichtspunten.
In de praktijk is het voornaamste gezichtspunt of de eigenaar de overtreding van de huurder heeft aanvaard. Van aanvaarden is reeds sprake als de eigenaar is tekortgeschoten in dat wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden om de overtreding van de huurder te voorkomen.
Omdat nog altijd sprake is van open normen, keken veel handhavingsjuristen uit naar de feitelijk invulling hiervan door rechtbanken. De eerste rechtbankuitspraken druppelen binnen en geven het beeld dat het nog altijd uitkijken blijft voor vastgoedbeleggers.
Recente uitspraak Rechtbank Amsterdam
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 november jl. (ECLI:NL:RBAMS:2023:6928) ging het om kamergewijze verhuur van een woning zonder de daarvoor vereiste omzettingsvergunning. Conform de Amterdamse huisvestingsverordening mag een woning kamergewijs worden verhuurd aan maximaal twee volwassen. Daarvoor is geen vergunning nodig. De kamergewijze verhuur aan drie personen is echter wel vergunningplichtig.
De vastgoedeigenaar in kwestie had zijn woning verhuurd aan twee volwassenen. Via inspecties kwam de gemeente er evenwel achter dat de woning in gebruik was genomen door drie volwassenen. Daarvoor had de eigenaar geen vergunning.
De eigenaar voerde aan dat hij zijn woning regelmatig controleert, omdat hij zijn post daar ophaalt. Hij gaat dan alle kamers in en heeft nooit eerder een overtreding geconstateerd. Wel heeft hij met enige regelmaat meer dan twee personen aangetroffen, maar hem werd verteld dat het visite of logees waren. Hij had als eigenaar geen reden om hieraan te twijfelen. Met andere woorden: de vastgoedeigenaar betoogde dat hij de illegale situatie niet had aanvaard, en dus ook niet als overtreder kon worden gezien.
De rechtbank is echter van oordeel dat van de eigenaar meer mocht worden verwacht. Hij had moeten doorvragen en nader onderzoek moeten doen. Hij kon geen genoegen nemen met het antwoord dat het om logees ging. De uitspraak is temeer interessant, omdat de rechtbank aangeeft welke omstandigheden voor de eigenaar een “trigger” moesten zijn voor nader onderzoek:
- uit de Basisregistratie Personen (BRP) bleek dat er al jaren op het adres meer dan twee personen tegelijk stonden ingeschreven;
- hij een relatief hoge huur van € 2.000,- vroeg zonder om aan de toegestane huurders om een lage inkomstenverklaring te verklaren.
Door onvoldoende door te vragen, had de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank bewust het risico genomen dat hij niet wist op welke wijze de woning werd gebruikt en had hij in zoverre het verboden gebruik aanvaard.
Tip voor de praktijk: raadpleeg BRP!
Kortom: ook met de nieuwe rechtspraak kunnen rechters snel aannemen dat een eigenaar het risico aanvaard dat zijn huurders de huisvestingsregels overtreden. Verhuurders doen er verstandig om beter en kritischer gebruik te maken van de BRP. Je kan als eigenaar/verhuurder niet de namen krijgen van de personen die staan ingeschreven op jouw adres. Wel kan je opvragen hoeveel personen staan ingeschreven op het adres. Als je beschikt over de volledige naam en geboortedatum van een persoon kan je gericht vragen of diegene staat ingeschreven op het adres van de woning. Mochten de BRP-registraties afwijken van de eigen administratie, onderneem dan actie. Op die manier is er een reële kans dat sancties kunnen worden ontlopen.