Koper klaagt na twaalf jaar over gebrek ter zake de constructie van de woning, te laat?
In een zaak die onlangs speelde bij het Gerechtshof in Den Bosch was het volgende aan de hand. De koper had in 2007 een gerenoveerde woning gekocht. In de jaren daarna werd de koper regelmatig geconfronteerd met lekkages en scheurvorming. De lekkages werden weliswaar steeds verholpen, maar keerden altijd terug. En ook steeds sneller.
In 2019 – nadat ook nog een scheefstand ter plaatse van het dakterras werd geconstateerd – heeft de koper een deskundige ingeschakeld. Uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak was gelegen in een gebrekkige constructie van de woning. De koper sprak vervolgens de verkoper aan voor de herstelkosten. De verkoper was niet bereid tot het betalen daarvan. Eén van de argumenten daartoe was dat de verkoper vond dat de koper zijn rechten had verwerkt. Er was namelijk twaalf jaar verstreken sinds het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens de verkoper was de koper daarom te laat.
Procedure bij de rechtbank
Vanwege de weigering van de verkoper om de herstelkosten te betalen, is de koper een gerechtelijke procedure gestart bij de rechtbank. In die procedure heeft de rechtbank geoordeeld dat de koper inderdaad te laat was. Volgens de rechtbank had de koper vanwege de ernst van de terugkerende lekkages en scheurvorming eerder bij de verkoper aan de bel moeten trekken. Ook woog de rechtbank mee dat de verkopende partij door het verstrijken van zo’n lange periode was benadeeld in het voeren van verweer.
Procedure bij het gerechtshof
Het gerechtshof heeft een andere mening. Het gerechtshof oordeelt dat de koper namelijk niet te laat is. Volgens het gerechtshof heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.
Sterker, het gerechtshof vindt zelfs – vanwege de ernst van het constructieve gebrek – dat het ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is’ dat de verkoper stelt dat de koper te laat is met zijn vordering. Met andere woorden: zelfs al zou de koper eigenlijk te laat hebben geklaagd, dan nog kan de verkoper daarop geen beroep doen.
In navolging hiervan veroordeelt het gerechtshof de verkoper tot betaling van de herstelkosten. Deze worden door het gerechtshof begroot op bijna € 70.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, de deskundigenkosten en de proceskosten.
Beschouwing
In de wet staat voor gevallen als de onderhavige de zogeheten klachtplicht in artikel 7:23 BW opgenomen. Op grond van dat artikel geldt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat sprake is van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. En in het geval de verkoper een bepaalde garantie heeft gegeven of een mededelingsplicht heeft geschonden, dan geldt deze norm in afgezwakte vorm.
De klachtplicht kent in dit geval geen vaste termijn, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de termijn zijn de volgende: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies. En in het bijzonder is van belang of een verkoper door het late klagen van een koper nadeel heeft geleden (bijvoorbeeld ter zake zijn bewijspositie).
Als wordt aangenomen dat een koper te laat heeft geklaagd, dan zijn de consequenties voor hem groot. In dat geval vervallen zijn vorderingen. Dat betekent dat hij de verkoper niet langer voor zijn schade kan aanspreken en dat hij dus met lege handen achterblijft.
Het onderhavige geval illustreert dat de toepassing van het leerstuk van de klachtplicht niet altijd even helder is. Immers, niet voor niets komen de rechtbank en het gerechtshof tot een ander oordeel. Gelet op de aanwezige omstandigheden in deze zaak, valt voor beide oordelen ook wat te zeggen. Immers, de koper werd al kort na de koop geconfronteerd met lekkages en scheuren, terwijl hij pas na twaalf jaar aan de bel heeft getrokken. Anderzijds wist de koper pas ná het deskundigenonderzoek in 2019 dat sprake was van een ernstig constructief gebrek en leek het erop dat de verkoper – ondanks het verloop van de tijd – niet was benadeeld in zijn bewijspositie. In dit geval trekt uiteindelijk de koper aan het langste eind, maar dat had net zo goed de verkoper kunnen zijn.