Meer oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten
Inmiddels is bekend dat de rechtbank Amsterdam huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten toetst aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. Er zijn in Amsterdam inmiddels al heel wat van dergelijke bedingen gesneuveld. Aangemoedigd door deze nieuwe rechtspraak van de Amsterdamse rechtbank, struinen advocaten van huurders allerlei andere huurbedingen af en leggen zij die ter toetsing voor in juridische procedures. Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 28 augustus 2023 over een beding dat een woongroep het recht gaf een voordracht te doen aan de verhuurder voor een nieuw woongroeplid bij het vertrek van één hunner. Ook dat beding sneuvelde. Wat was er aan de hand?
In een huurovereenkomst met een woongroep staat de volgende bepaling:
“Indien één van de huurders in de toekomst een verzoek tot huurwisseling indient heeft verhuurder het recht om dat verzoek zonder opgave van reden bij huurders af te wijzen. Indien verhuurder akkoord is zal er een allonge worden opgemaakt. Hier worden kosten voor in rekening gebracht bij huurders.”
In april 2023 draagt de woongroep een nieuwe bewoner voor vanwege het aanstaande vertrek van één hunner. De (professionele) verhuurder gaat daarmee akkoord onder de voorwaarde dat de huur wordt verhoogd van € 1.950 naar € 2.220 per maand. De woongroep stemt daar niet mee in en vordert in kort geding dat de verhuurder de bewonersmutatie zonder meer aanvaardt. De woongroep stelt dat de verhuurder wel instemt met de nieuwe bewoner, maar de mutatie ten onrechte aangrijpt om de huur te verhogen, terwijl zo’n huurverhoging zonder mutatie niet mogelijk zou zijn.
De rechter wijst de vordering toe, omdat het voordrachtbeding in strijd is met de Europese richtlijn. Het beding is oneerlijk omdat het zo is geformuleerd dat de mogelijkheid voor de verhuurder om een voordracht te weigeren onbegrensd is. De verhuurder kan zo allerlei voor de woongroep onbekende argumenten hanteren om een nieuwe bewoner te weigeren. Ook bijvoorbeeld argumenten die in strijd zijn met het verbod op discriminatie. Gevolg van zo’n weigering is bovendien dat de bewoner die wil vertrekken vast blijft zitten aan de huurovereenkomst. In feite wordt het daardoor onmogelijk om te vertrekken. Daarnaast bevat het beding een ongelimiteerde kostenregeling. Die regeling is ook oneerlijk volgens het vonnis van de rechter.
Het gevolg van dit vonnis is dat de huurovereenkomst een eeuwigdurend karakter heeft gekregen. Want de verhuurder zal voortaan elke voordacht moeten aanvaarden. Hij mag die immers niet meer weigeren. Dat gevolg is nogal vergaand. Deze verhuurder heeft zich met dit huurcontract flink in de vingers gesneden. Het was achteraf beter geweest helemaal geen voordrachtregeling daarin op te nemen. Dan was er geen beding geweest dat getoetst en vervolgens vernietigd zou kunnen worden door de rechter.