Aanpassingen model huurovereenkomsten verstandig
Het zal u niet ontgaan zijn dat er recent ontwikkelingen zijn op het gebied van de verhuur van woonruimte. Door deze ontwikkelingen is het wellicht niet verstandig om uw huidige model huurovereenkomst ongewijzigd te blijven gebruiken. Doet u dat toch, dan zijn er risico’s.
Hieronder lichten wij toe welke ontwikkelingen het betreft en om welke risico’s het gaat.
Wet goed verhuurderschap
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingevoerd. Deze wet verplicht de verhuurder en vastgoedmanager/beheerder om de huurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst uitgebreid schriftelijk te informeren over zijn rechten en plichten. Dat mag in de huurovereenkomst zelf (of in een bijlage bij de huurovereenkomst), maar ook langs andere weg, bv. via de website van de verhuurder of de beheerder/vastgoedmanager. Belangrijk is wel dat de verhuurder kan aantonen dat hij de huurder heeft geïnformeerd op de wijze die de wet eist. Om die reden vinden wij het verstandig om de informatie in (een bijlage bij) de huurovereenkomst te verstrekken.
Deze wet voorziet ook in een nieuwe regeling voor waarborgsommen, waarvan niet mag worden afgeweken in de huurovereenkomst.
Als de handelwijze van de verhuurder en de inhoud van zijn huurcontract niet in overeenstemming zijn met de Wet goed verhuurderschap loopt de verhuurder het risico dat de gemeente vroeg of laat gaat handhaven, onder meer door het opleggen van boetes.
Op onze website vindt u uitgebreidere informatie over de Wet goed verhuurderschap: https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-goed-verhuurderschap-aangenomen-door-tweede-kamer-en-amendement-waarborgsom/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/4519/.
Huurverhogingsbedingen onder vuur
Daarnaast is er een belangrijke (prille) ontwikkeling in de rechtspraak. Die gaat met name over huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor woonruimte. Deze bedingen worden sinds het voorjaar van 2023 door (tot nu toe nog alleen Amsterdamse) rechters getoetst aan Europese regelgeving. Deze regelgeving heeft tot doel (woon)consumenten te beschermen tegen oneerlijke bedingen in (huur)contracten. Veel huurverhogingsbedingen zijn daarmee volgens de Amsterdamse rechtbank in strijd en worden daarom nietig verklaard. Dat begon eerder dit jaar met een uitspraak over een beding in een huurovereenkomst naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van de CPI (inflatie) het mogelijk maakt de huur extra te verhogen met een opslagpercentage van maximaal 5%. Veel verhuurders hanteren zo’n gemaximeerd opslagpercentage. Gangbaar is een opslag van 5%. De rechtbank oordeelde dat dat om verschillende redenen een oneerlijk beding is. Dat lot treft volgens deze rechtspraak ook andere bedingen, zoals sommige incassobedingen en het rentebedingen.
De gevolgen van deze rechtspraak lijken verstrekkend, vooral als het gaat om een nietig huurverhogingsbeding: de huur wordt dan teruggebracht tot het niveau bij de aanvang van de huurovereenkomst, de huur kan in de toekomst niet meer worden verhoogd en de huurder kan in het verleden betaalde huurverhogingen terugvorderen.
Bijzonder is dat volgens deze rechtspraak de huurder geen beroep hoeft te doen op de Europese regelgeving. De rechter doet de toetsing uit eigen beweging (ambtshalve) en ook in verstekzaken. In huurincassoprocedures kan dat betekenen dat de huurder de huurschuld niet hoeft te betalen en geld tegoed heeft van de verhuurder. Er zijn al verhuurders die om die reden besloten hebben voorlopig geen huurincasso’s te doen via de (Amsterdamse) rechtbank.
Op onze website vindt u uitgebreidere informatie over deze ontwikkelingen in de rechtspraak: https://hielkemaco.nl/nieuws/huurovereenkomsten-en-de-blauwe-lijst-wat-zijn-de-risicos-en-waar-zitten-die/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/huurverhogingsbedingen-sociale-huur-ook-nietig/.
Amsterdamse rechtbank gaat te ver
De rechtspraak van de Amsterdamse rechtbank schiet volgens ons te ver door. Waar de rechtbank de fout in gaat is dat zijn rechtspraak gebaseerd is op rechtspraak van het Hof van Justitie over andere typen contracten (met name energiecontracten en telecomcontracten) dan huurcontracten voor woonruimte, maar geen oog heeft voor de verschillen. De Amsterdamse rechtbank bekijkt huurverhogingsbedingen daardoor helaas door een eendimensionale bril met oogkleppen.
Maatschappelijk en economisch hebben dit type contracten een andere plaats, inhoud en betekenis dan huurcontracten, onder andere omdat die contracten veel minder wettelijke consumentenbescherming kennen. Er is met andere woorden veel meer contractsvrijheid en dus is er een grotere noodzaak tot bescherming van de consument via de Europese richtlijn. Daarnaast zijn die contracten veel gemakkelijker op te zeggen door de consument om vervolgens over te stappen naar een andere aanbieder.
Bij huurcontracten voor woonruimte ligt dat anders. Ons land kent veel dwingende huurregelgeving en die heeft uitsluitend tot doel de (woon)consument te beschermen. De rechtbank laat dat ten onrechte buiten beschouwing in haar beoordeling, terwijl de gehele context van de huurovereenkomst en de verhouding tussen huurder en verhuurder in ogenschouw moet worden genomen.
Door het tekort aan woonruimte (en omdat een verhuizing ingrijpender is dan de overstap naar een andere telecomaanbieder of energieleverancier) is opzegging van de huurovereenkomst voor de huurder vaak geen aantrekkelijke optie om van een oneerlijk beding af te komen. De rechtbank oordeelt dat dat een van de redenen is om de huurder te beschermen tegen oneerlijke bedingen, maar verliest uit het oog dat de bescherming, die de rechtbank nodig acht (het huurverhogingsbeding is nietig en heeft dus nooit bestaan), vervolgens doorschiet in zijn gevolgen en elke balans uit de verhouding tussen en huurder en verhuurder haalt. Immers de consequentie van deze rechtspraak is dat de huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst wordt teruggebracht naar het aanvangsniveau, maar ook nooit meer kan worden verhoogd, zelfs niet op basis van de inflatie. De huurder wordt zo niet alleen beschermd maar krijgt en passant een elke maand groter wordende financiële tegemoetkoming van zijn verhuurder. Deze huurder zal niet zo snel meer vertrekken uit de woning. Hij zal elders overal duurder uit zijn. Terwijl de verhuurder de huur niet kan beëindigen en lijdzaam moet wachten tot de huur eindigt (als hij ondertussen niet is omgevallen). Ook dat is anders in energie- en telecomland. Anders gezegd: de wijze waarop de rechtbank de Europese richtlijn interpreteert en toepast geeft de huurder niet alleen de bescherming die de Richtlijn nodig acht, maar biedt de huurder ook nog een groot cadeau. Dat cadeau ontleent de huurder niet aan de Richtlijn, maar aan de uitgebreide (huur)bescherming waar de rechtbank geen rekening mee houdt en dat consumenten bij energie- en telecomcontracten niet hebben.
De rechtbank Amsterdam heeft er kennelijk geen rekening mee gehouden dat er een flink risico is dat zijn rechtspraak maatschappij ontwrichtend uitpakt. Er is weinig fantasie voor nodig om in te zien dat, als de huurders van een verhuurder aansturen op een dergelijke permanente huurverlaging, dat het definitieve einde betekent van die verhuurder. Dat sommige verhuurders uit arren moede hebben besloten om voorlopig geen huurincasso’s te doen is verontrustend. Het is een vrijbrief voor huurders om de huur niet te betalen. Daar zullen sommige huurders vast en zeker oren naar hebben.
Deze rechtspraak verdient correctie in hoger beroep of cassatie door de Hoge Raad. Bij ons weten loopt er ten minste één hoger beroepzaak. Ondertussen heerst de onzekerheid.
Zit uw standaard huurcontract in de gevarenzone?
Als uw standaard huurcontract, naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van de CPI, het mogelijk maakt de huur met een opslag van maximaal 5% (of een ander percentage) te verhogen, zit uw contract in de gevarenzone. Het is daarom verstandig uw huurcontract tegen het licht te houden om ten minste de risico’s zo veel mogelijk te vermijden. U kunt daarbij natuurlijk aansluiten bij de wetgeving die de huurverhoging in de vrije sector maximeert tot ofwel de CPI ofwel de gemiddelde stijging CAO-lonen plus 1%, maar die wetgeving is tijdelijk. Het is om die reden ook verstandig er rekening mee te houden dat die wetgeving ophoudt te bestaan, want huurcontracten kunnen lang duren. Niemand weet hoe de wereld er over 5 of 10 jaar uitziet en of de huurder van vandaag dan nog steeds huurt.
Hielkema & co heeft een update ontwikkeld die het hoofd biedt aan deze (en andere) ontwikkelingen. Deze update kan worden geïntegreerd in het eigen model huurovereenkomst van verhuurders. Niet alleen als dat gebaseerd is op bijvoorbeeld het veelgebruikte ROZ Model, maar ook als de basis een ander modelcontract is.
Als u hierin geïnteresseerd bent, neem dan contact met ons op. Dan bekijken wij samen met u hoe de update kan worden geïntegreerd in uw Model en kunnen wij een aanbod doen voor de daaraan verbonden kosten.
Modellen van Hielkema & co
Hielkema & co advocaten heeft sinds jaar en dag ook eigen Modellen. Deze zijn vanzelfsprekend recent geheel geactualiseerd. Indien u hierin geïnteresseerd bent: stuur een mailtje naar info@hielkemaco.nl. We sturen u dan een overzicht van de beschikbare modellen (die grotendeels ook vertaald zijn in het Engels).