Bij uitspraak van 31 mei jl. (ECLI:NL:RVS:2023:2067) heeft de Raad van State haar strenge jurisprudentie over functioneel daderschap genuanceerd. Het automatisme dat een vastgoedeigenaar publiekrechtelijk aansprakelijk is voor overtredingen van zijn huurders is verlaten.
Met de nieuwe rechtspraak moet de gemeente in algemene zin beoordelen (en bewijzen) dat de overtreding van de huurder in redelijkheid is toe te rekenen aan de eigenaar. Daarvoor gelden verschillende gezichtspunten.
In de praktijk is het voornaamste gezichtspunt of de eigenaar de overtreding van de huurder heeft aanvaard. Van aanvaarden is reeds sprake als de eigenaar is tekortgeschoten in dat wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden om de overtreding van de huurder te voorkomen.
Omdat nog altijd sprake is van open normen, keken veel handhavingsjuristen uit naar de feitelijk invulling hiervan door rechtbanken. De eerste rechtbankuitspraken druppelen binnen en geven het beeld dat het nog altijd uitkijken blijft voor vastgoedbeleggers.
Recente uitspraak Rechtbank Amsterdam
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 november jl. (ECLI:NL:RBAMS:2023:6928) ging het om kamergewijze verhuur van een woning zonder de daarvoor vereiste omzettingsvergunning. Conform de Amterdamse huisvestingsverordening mag een woning kamergewijs worden verhuurd aan maximaal twee volwassen. Daarvoor is geen vergunning nodig. De kamergewijze verhuur aan drie personen is echter wel vergunningplichtig.
De vastgoedeigenaar in kwestie had zijn woning verhuurd aan twee volwassenen. Via inspecties kwam de gemeente er evenwel achter dat de woning in gebruik was genomen door drie volwassenen. Daarvoor had de eigenaar geen vergunning.
De eigenaar voerde aan dat hij zijn woning regelmatig controleert, omdat hij zijn post daar ophaalt. Hij gaat dan alle kamers in en heeft nooit eerder een overtreding geconstateerd. Wel heeft hij met enige regelmaat meer dan twee personen aangetroffen, maar hem werd verteld dat het visite of logees waren. Hij had als eigenaar geen reden om hieraan te twijfelen. Met andere woorden: de vastgoedeigenaar betoogde dat hij de illegale situatie niet had aanvaard, en dus ook niet als overtreder kon worden gezien.
De rechtbank is echter van oordeel dat van de eigenaar meer mocht worden verwacht. Hij had moeten doorvragen en nader onderzoek moeten doen. Hij kon geen genoegen nemen met het antwoord dat het om logees ging. De uitspraak is temeer interessant, omdat de rechtbank aangeeft welke omstandigheden voor de eigenaar een “trigger” moesten zijn voor nader onderzoek:
- uit de Basisregistratie Personen (BRP) bleek dat er al jaren op het adres meer dan twee personen tegelijk stonden ingeschreven;
- hij een relatief hoge huur van € 2.000,- vroeg zonder om aan de toegestane huurders om een lage inkomstenverklaring te verklaren.
Door onvoldoende door te vragen, had de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank bewust het risico genomen dat hij niet wist op welke wijze de woning werd gebruikt en had hij in zoverre het verboden gebruik aanvaard.
Tip voor de praktijk: raadpleeg BRP!
Kortom: ook met de nieuwe rechtspraak kunnen rechters snel aannemen dat een eigenaar het risico aanvaard dat zijn huurders de huisvestingsregels overtreden. Verhuurders doen er verstandig om beter en kritischer gebruik te maken van de BRP. Je kan als eigenaar/verhuurder niet de namen krijgen van de personen die staan ingeschreven op jouw adres. Wel kan je opvragen hoeveel personen staan ingeschreven op het adres. Als je beschikt over de volledige naam en geboortedatum van een persoon kan je gericht vragen of diegene staat ingeschreven op het adres van de woning. Mochten de BRP-registraties afwijken van de eigen administratie, onderneem dan actie. Op die manier is er een reële kans dat sancties kunnen worden ontlopen.
