Klik op de link om het fragment te beluisteren
Maandelijks archief: september 2018
Signaleringen
Nieuw uitgave Memo Huurrecht
Sinds 1987 wordt elk voorjaar door Kluwer het Memo Huurrecht uitgegeven. Het Memo Huurrecht is een handzaam en compact boekje. Hierin zijn opgenomen alle voor de huurrechtpraktijk belangrijke wettelijke regelingen, compleet met een toelichting daarop. Het Memo Huurrecht biedt door zijn jaarlijkse verschijning een hoge mate van actualiteit. Sinds de editie 2014/2015 werken Anne Maren Langeloo en Huib Hielkema aan het Memo Huurrecht. Zij nemen daarin de onderdelen verplichtingen van de verhuurder en de huurder en de huurprijswetgeving voor hun rekening. Het Memo Huurrecht is onder meer te bestellen in de webshop van Kluwer https://www.wolterskluwer.nl/shop/boek/huurrechtmemo-2018-2019/NPHUUMEMO/] en is verkrijgbaar in de betere boekhandel.
Evaluatie woningdelen Amsterdam bekend
Wellicht heeft u al vernomen dat de uitkomsten van de langverwachte evaluatie van het woningdeel beleid van de gemeente Amsterdam bekend zijn. Gelet op de omvang van het stuk zullen wij u op een later moment uitgebreider informeren. Voor nu volgt hieronder een korte signalering.
Wat in ieder geval in het oog springt, is welke conclusies het college van B&W uit de evaluatie trekt en hoe zij daar veel ruchtbaarheid aan geeft, terwijl sommige zaken toch echt nog alleen plannen zijn en (nog lang) geen regels.
Zo komt in de evaluatie ter sprake dat sommige woningen als gehele woning met een geliberaliseerde huurprijs verhuurd worden. Het college van B&W heeft hier moeite mee en is voornemens om in 2020 bij de verlening van een omzettingsvergunning te gaan eisen dat verhuurd wordt op basis van losse kamerverhuurcontracten. Zo’n maatregel zou behoorlijke consequenties hebben. Het is bovendien voor ons maar zeer de vraag of de wet een juridische grondslag biedt voor deze eis.
Een andere conclusie van de gemeente is dat de omzetting naar drie woonruimten ook vergunning vrij zou kunnen worden. Want die woonvorm verschilt nauwelijks van een gezin met één of meerdere kinderen. Op zich is dit natuurlijk prettig nieuws voor diegenen die nog een omzettingsvergunning moeten aanvragen. Maar wij kunnen ons ook goed voorstellen dat er ook eigenaren zijn die reeds in het bezit zijn van zo’n vergunning en nu moeten lezen dat dat mogelijk helemaal niet nodig was.
Tot slot, het toezicht op, en de handhaving van de woningdeelregels. Daar trekt de gemeente voor 2019 meer geld voor uit. Dat is zeker iets om rekening mee te houden. De boetes immers zijn fors en de gemeente gaat hierin weinig genuanceerd te werk.
Kortom, genoeg stof om over na te denken. Binnenkort komen we hier graag bij u op terug met een verdere analyse.
Anne Maren Langeloo beantwoordde een luisteraarsvraag op BNR Nieuwsradio
Huib Hielkema beantwoordt op BNR-nieuwradio een vraag over een ‘gebrekkige’ huurwoning
Interview met Huib Hielkema op BNR Nieuwsradio over de ontwikkeling van huurprijzen (in Amsterdam)
Annotatie van Elsje de Bie over de ontruiming van een huurwoning waarin een grote hoeveelheid softdrugs en vuurwapens zijn aangetroffen.
Deze annotatie is gepubliceerd in het Journaal Huur en Verhuur, nummer 2018/24. Klik hier om het te lezen.
Annotatie van Elsje de Bie over een uitspraak van de kantonrechter over een huurder die beroepsmatig werkzaamheden in de gehuurde woning verrichtte, en daar workshops organiseerde. Dit is in strijd met de huurovereenkomst, maar niet voldoende voor ontruiming, aldus de rechter.
Deze annotatie is gepubliceerd in het Journaal Huur en Verhuur, nummer 2018/23. Klik hier om het te lezen.
Annotatie van Marjolein Scheeper over opzegging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.
Deze annotatie is gepubliceerd in het Journaal Huur en Verhuur, nummer 2018/10. Klik hier om het te lezen.
Tijdelijke contracten: de eerste jurisprudentie
Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op 1 juli 2016 bestond er onzekerheid over hoe de nieuwe regeling van de tijdelijke verhuur van woonruimte zou moeten worden uitgelegd. Zo was het bijvoorbeeld de vraag of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals die voor 1 juli 2016 werd gesloten nog konden worden aangegaan. En of de nieuwe regeling ook zou gelden als partijen de toepassing wel beogen maar niet de juiste (model) huurovereenkomst gebruiken of, andersom, als partijen niet bewust voor die regeling gekozen hebben maar de huurovereenkomst daar wel onder valt? Verder was er onduidelijkheid over de mogelijke samenloop van verschillende soorten huurovereenkomsten. Ook vreesden verhuurders de sanctie op het vergeten van de schriftelijke kennisgeving en werden er eigen (soms inventieve) interpretaties gegeven aan het verbod op het aangaan van twee opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten. Inmiddels zijn we twee jaar verder en zijn de eerste gerechtelijke uitspraken over de tijdelijke huurovereenkomsten gewezen. Tijd om eens de balans op te maken en te bekijken of er iets van de onduidelijkheden is weggenomen.
Valt elke huurovereenkomst voor bepaalde tijd onder de nieuwe regeling?
Vóór 1 juli 2016 werden er ook huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten. Deze huurovereenkomsten eindigden niet van rechtswege, maar moesten met een wettelijke opzeggingsgrond worden opgezegd. De enige functie van de bepaalde tijd was dat er niet voor afloop van die bepaalde tijd kon worden opgezegd. Met de invoering van de nieuwe tijdelijke contracten rees de vraag of deze ‘oude’ huurovereenkomsten voor bepaalde tijd nu automatisch onder het regime van de tijdelijke huurovereenkomsten zouden gaan vallen.
De eerste uitspraken bevestigen dat dit inderdaad zo is.[1] Artikel 7:271 lid 1 BW is onverkort van toepassing op een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd en waarvan de bepaalde tijd twee jaar of korter (in geval van zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (in geval van onzelfstandige woonruimte) is. Met andere woorden, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt nu automatisch gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming voor de huurder. De ‘oude’ huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat dus niet meer, tenzij deze is aangegaan voor een periode langer dan twee dan wel vijf jaar.
Het kan best zo zijn dat partijen zich bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd helemaal niet bewust waren van de nieuwe mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Of dat zij juist wel bedoeld hebben een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, maar dit niet goed in de huurovereenkomst hebben vastgelegd. Regelmatig komen wij huurovereenkomsten tegen die tijdelijk zijn bedoeld, maar die bepalingen bevatten over opzegging en/of over verlenging (voor bepaalde tijd) die duiden op een andersoortige huurovereenkomst. Toch ook dan lijkt de dwingende regeling van artikel 7:271 lid 1 BW te gelden.
Dat is bijvoorbeeld te lezen in de uitspraak van de rechtbank Limburg van 22 november 2017.[2] In die zaak moest een huurovereenkomst worden gekwalificeerd die was gesloten voor de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. Gelet op de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 vond de rechter dat er sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd zoals in artikel 7:271 lid 1 BW wordt bedoeld. Het feit dat er een optie tot een verlenging was opgenomen, hetgeen bij een tijdelijke huurovereenkomst eigenlijk niet kan, maakte dit volgens de rechter niet anders. Hetzelfde gold voor de omstandigheid dat op de huurovereenkomst algemene bepalingen van toepassing waren verklaard, waarin bepalingen stonden die strijdig waren met de regeling van tijdelijke verhuur.
Minimale huurperiode – tijdelijke contracten
Anders is het als het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarin een bepaalde termijn is opgenomen waarbinnen de huurovereenkomst niet mag worden opgezegd. Die bepaalde termijn wordt ook wel een minimale huurperiode genoemd. De vraag was steeds of deze minimumperiode gezien moest worden als een ‘bepaalde tijd’ in de zin van art. 7:271 lid 1 BW als deze termijn korter is dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte). Want als dat zo is, dan is het een tijdelijke huurovereenkomst en kan de huurder op grond van de wet toch tussentijds opzeggen.
Onlangs zijn er twee uitspraken gewezen die daar duidelijkheid over geven.[3] Het ging in die zaken om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (12 maanden respectievelijk 6 maanden), waarin was bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen als de overeengekomen termijn zonder opzegging zou verstrijken. Ook was schriftelijk vastgelegd dat tussentijdse opzegging niet mogelijk was en dat de huurovereenkomst door opzegging moest worden beëindigd. De rechters hebben geoordeeld dat zo’n overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode is en dus geen tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW.
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode en een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW zijn dus twee verschillende huurovereenkomsten met ieder een eigen regeling. En het is dus niet zo dat eerstgenoemde overeenkomst sinds 1 juli 2016 als een tijdelijke huurovereenkomst moet worden aangemerkt.
Schriftelijke aanzegging
Bij een tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt. Deze kennisgeving moet aan de huurder gestuurd worden in de periode van drie maanden tot één maand voor het einde van de huurovereenkomst. De wetgever heeft hierover duidelijk gezegd dat deze termijn strikt moet worden toegepast en dat de rechter het nalaten in principe niet kan herstellen. Als de huurder niet in het wettelijke tijdvak wordt geïnformeerd, dan ontstaat er na afloop van de bepaalde tijd een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
In de eerste twee uitspraken over dit onderwerp zijn de rechters inderdaad onverbiddelijk.[4] De kennisgevingen die door de verhuurder één dag te laat en in de andere zaak juist één dag te vroeg en de tweede aanzegging vijf dagen te laat waren verstuurd, werden niet geaccepteerd. Deze waren niet tijdig. Er was daardoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan met alle huurbescherming voor de huurder van dien.
In de meest recente uitspraak wordt een mildere koers gevaren.[5] In deze zaak had de verhuurder de huurder twee dagen te vroeg geïnformeerd over de einddatum van de kortlopende huurovereenkomst. De rechter oordeelde dat er in dit geval sprake was van een situatie, waarbij een beroep op art. 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede ‘niet eerder dan drie maanden’, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
De verhuurder die de kennisgeving net te vroeg heeft gestuurd kan dus hoop houden op clementie. Of dit ook geldt voor de aanzegging die net te laat is verstuurd, blijft nog steeds een vraag waarop de rechtspraak hopelijk snel antwoord geeft.
Overigens spitst de discussie over de schriftelijke kennisgeving zich in rechtszaken ook vaak toe op de vraag of de betreffende brief, fax of e-mail de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. De verhuurder zal dat moeten bewijzen als de huurder stelt de kennisgeving niet of niet tijdig te hebben ontvangen.
Reeks van tijdelijke huurovereenkomsten
Het is niet mogelijk om voor de dezelfde woning met dezelfde huurder twee achtereenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De tijdelijke huurovereenkomst kan dus niet met een bepaalde tijd worden verlengd. Vermoedelijk geldt dat ook als de totale duur van de twee tijdelijke overeenkomsten nog binnen de maximale termijn van twee jaar (of vijf jaar) blijft. Wordt het verbod overtreden, dan wordt de tweede huurovereenkomst opgevat als een verlenging van de eerste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Er zijn helaas nog niet veel uitspraken over dit onderwerp. De onzekerheid of bepaalde situaties (bijvoorbeeld waarbij het om dezelfde woning gaat maar niet dezelfde huurder, of net andersom of waarbij er enige tijd tussen de beide overeenkomsten zit) nu wel of niet onder het verbod vallen, blijft voorlopig dus nog bestaan.
Wel is er eind vorig jaar een uitspraak gewezen die de vraag beantwoordt of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opgevolgd kan worden door een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming.[6] De rechter vond van niet. Zo’n constructie is volgens de rechter niet te verenigingen met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en met de bedoeling van de wetgever. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. De rechter maakt een vergelijking met het arbeidsrecht, waar aan werknemers bescherming wordt geboden in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (met ontslagbescherming) wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd en hij acht het niet ondenkbaar dat soortgelijke redenering binnen het huurrecht wordt toegepast.
Conclusie
De eerste rechtspraak over de sinds 1 juli 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomsten geeft met name enige duidelijkheid over de kwalificatie ervan. De oude huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat niet meer en wordt automatisch een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW, tenzij deze is aangegaan voor een langere periode dan twee dan wel vijf jaar. En de in de praktijk veel gebruikte huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode behoudt zijn plek, naast de tijdelijke huurovereenkomst. Het blijft natuurlijk belangrijk om in de huurovereenkomst duidelijk te vermelden welk type huurovereenkomst partijen voor ogen hebben.[7] De rechtspraak over de schriftelijke kennisgeving door de verhuurder geeft vooralsnog een wisselend beeld en we zullen verdere uitspraken moeten afwachten. Het lijkt mij dat er, ook bij de strikte toepassing, in voorkomende gevallen ruimte is om af te wijken op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook wat betreft de invulling van de grijze gebieden bij het verbod op opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten zal de rechtspraak nog meer piketpalen moeten gaan slaan. Wordt (dus) vervolgd.
[1] Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141), Rechtbank Noord-Nederland 29 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE: 2017:3261 (WR 2018/6 m.nt. Duijnstee-van Imhoff), Rechtbank Midden-Nederland 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 (WR 2018/7 m.nt. Duinstee-van Imhoff) en Rechtbank Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628
[2] Rechtbank Limburg 22 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:11286
[3] Rechtbank Midden-Nederland 20 juni 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:2812 en Rechtbank Midden-Nederland 1 augustus 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3663
[4] Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141) en Rechtbank Zeeland-West-Brabant 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332 (WR 2018/53 m.nt. Van Strijen)
[5] Rechtbank Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628
[6] Rechtbank Overijssel 5 december 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4544
[7] Hielkema & co heeft voor (vrijwel) alle denkbare situaties modelhuurovereenkomsten vervaardigd (en actualiseert die regelmatig), compleet met een uitgebreide toelichting. Deze zijn op aanvraag tegen een geringe vergoeding verkrijgbaar door een bericht te sturen naar: info@hielkemaco.nl.
Ontwikkeling rond de regulering van huurprijzen van woonruimte
Nieuwe overheidsbemoeienis met de huurprijzen van woonruimte
De overheid bemoeit zich sinds jaar en dag met de hoogte van huurprijzen van woonruimte door deze wettelijk te maximeren. In 1994 heeft de overheid zich evenwel teruggetrokken uit het duurdere segment. Maar sinds kort is de overheid weer terug en probeert zij weer meer invloed te hebben op de huurprijzen van duurdere woonruimte. En als het aan sommigen gemeenten ligt gaat dat nog lang niet ver genoeg en moet de overheid haar greep op de markt nog verder versterken. Is dit paniekvoetbal in reactie op recente stijgende prijzen of is het broodnodig om het wonen betaalbaar te houden? Of is er een geheel andere aanpak nodig om de al jaren vastzittende woningmarkt op gang te brengen. Enkele grote woningcorporaties hebben ook een originele duit in het zakje gedaan in hun onlangs gepresenteerde manifest ‘Passend Wonen’.
Huurprijsregulering sinds de Tweede wereldoorlog
Sinds de Tweede Wereldoorlog zijn we er vertrouwd mee geworden dat de overheid de huurprijzen van woonruimte maximeert. Toch is dat bijzonder. Er is in ons land nauwelijks overheidsbemoeienis met de hoogte van consumentenprijzen. Voor woonruimte wordt een uitzondering gemaakt. De gedachte is dat zonder maximering de huurprijzen de pan uit rijzen en grote groepen burgers niet in staat zijn fatsoenlijke woonruimte te betalen. En woonruimte is een primaire levensbehoefte, ook volgens de grondwet: ‘De bevordering van voldoende woongelegenheid een voorwerp van zorg is van de overheid.’
Liberalisering
Tot 1994 vielen alle woningen in ons land, groot en klein, duur en goedkoop, onder het woningwaarderingsstelsel en kon de huurder altijd naar de huurcommissie bij te hoge huurprijzen. Dat veranderde in 1994. Toen werden duurdere huurwoningen uitgesloten van de wettelijke huurprijsmaximering, zodat de markt sindsdien de huurprijzen bepaalt. De grens werd gelegd bij de zogenaamde liberalisatiegrens. Die ligt op dit moment op € 710 per maand en komt thans overeen met 143 punten of meer in het woningwaarderingsstelsel.
Wijziging woningwaarderingsstelsel
Door het vorige kabinet werd in 2015 de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel geïntroduceerd. Dat was volgens dat kabinet nodig, omdat er te grote verschillen ontstaan waren tussen de hoogte van de huren in het sociale segment en de hoogte van de huren in de vrije sector. Daardoor bleven huurders te lang wonen in het sociale segment, ook al konden zij best een koopwoning of een woning in de vrije sector betalen. Deze maatregel moest de doorstroming helpen op gang te brengen.
Sinds 2013 flinke stijging van de prijzen op de woningmarkt
Na de krediet- en vastgoedcrisis van 2008, krabbelden de prijzen op de woningmarkt vanaf 2013 voorzichtig weer omhoog. De laatste jaren is er sprake van flinke prijsstijgingen. Zowel op de markt van koopwoningen als op de markt van huurwoningen. Maar niet overal. Daar waar de druk op de woningmarkt (lees: de vraag naar woningen) het grootst is stijgen de prijzen vanzelfsprekend het meest. Amsterdam en Utrecht voorop. Daarmee steeg ook de WOZ waarde, zodat steeds meer woningen 143 punten of meer waard bleken te zijn en deze, na het vertrek van de zittende huurder, voor veel hogere huurprijzen konden worden verhuurd dan voorheen. Nog maar enkele jaren geleden viel meer dan 90% van alle huurwoningen onder het woningwaarderingsstelsel. In steden als Amsterdam en Utrecht wordt dat percentage in ras tempo steeds kleiner. Het effect hiervan in absolute aantallen zal meevallen, omdat een groot aantal woningen in eigendom is van woningcorporaties, die hun woningen voor verreweg het grootste gedeelte in het sociale segment moeten blijven verhuren.
Roep meer overheidsbemoeienis: uitbreiding naar het middensegment
Onder invloed van deze ontwikkelingen roepen sommige lokale stadsbestuurders om meer overheidsbemoeienis met de huurprijzen. Zo bepleit de in mei 2018 aangetreden nieuwe coalitie in Amsterdam (van SP, GroenLinks, PvdA en D’66) dat de huurprijzen in het zogenaamde middensegment door middel van wetgeving wordt gemaximeerd. Met het middensegment worden bedoeld woningen met een huurprijs tussen € 710 en € 950 à € 1000. Er is in Amsterdam weinig aanbod in deze prijscategorie. Woningen van 143 punten en meer worden in het particuliere segment onder invloed van de markt meestal verhuurd voor hogere prijzen. Ook in Utrecht gaan dergelijke geluiden op, maar Amsterdam roept het hardst.
Ik acht de kans dat dat gebeurt klein. Dé woningmarkt bestaat niet. Er zijn in Nederland vele woningmarkten van totaal verschillende samenstellingen en prijsniveaus. De woningmarkt in Amsterdam is niet vergelijkbaar met die in, zeg, Dedemsvaart. Het ligt alleen al om die reden niet erg voor de hand dat de wetgever vanwege de Amsterdamse situatie de wetgeving voor het gehele land aanpast. Niet voor niets oordeelde PvdA-coryfee van Gijzel in zijn in januari 2018 gepubliceerde rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’, dat de verantwoordelijkheid voor het vergroten van het aanbod in het middensegment op lokaal niveau ligt en niet bij de wetgever in Den Haag. In daarna door Minister Ollongren gepubliceerde wetsontwerpen wordt dat uitgangspunt omarmd en is onder meer opgenomen dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen.
Ook om een andere reden ligt het niet voor de hand dat huurprijzen in de vrije sector plotseling weer wettelijk worden gemaximeerd. Woningtransacties op de markt van huurwoningen vinden plaats onder invloed van te behalen rendementen uit de verhuur. Indien die rendementen door wetgeving plotseling onverwacht onder druk komen te staan kan dat in strijd komen met Europees recht. Zeker als die wetgeving leidt tot een verliesgevende exploitatie. Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermt de eigenaar tegen te vergaande ingrepen op zijn eigendomsrecht door wettelijk ingrijpen van de overheid.
De Nationale Woonagenda
Op 23 mei 2018 publiceerde Minister Ollongen de Nationale Woonagenda. Daarin ontvouwde zij haar plannen om, in samenwerking met de verschillende stakeholders in de markt, ‘de uitdagingen op de woningmarkt op de korte en de lange termijn aan te pakken.’ Dat klinkt ambitieus, maar is het dat ook? Dat blijkt tegen te vallen. Concrete plannen ontbreken. De Nationale woningagenda rept vooral van procedures en wegen waarlangs ontwikkelingen in gang kunnen worden gezet. Zo moeten Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang voor 1 oktober 2018 komen met een gezamenlijk voorstel voor een nieuw huurakkoord voor de gereguleerde sector (tot € 710). Daarnaast worden ‘de verschillende denkbare scenario’s op betaalbaarheid en doorstroming verkend’, waarbij de liberalisatiegrens, de huurtoeslaggrens en de inzet van tijdelijke verhuur worden betrokken. Verder wordt de toepassing van de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel geëvalueerd en wordt het (sterk verouderde) woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte onder de loep genomen. De Woonagenda stelt een onderzoek in het vooruitzicht naar huurprijsstijgingen in de vrije sector en belooft een verkenning naar het gebruik van woningdelen. Tenslotte stelt het Rijk ‘kaders op voor de weging van verzoeken van lokale partijen om maatwerk te kunnen toepassen gericht op het vergroten van het aanbod van middenhuur, het sturen op prijs en het optimaal benutten van de bestaande voorraad.’ De minister lijkt met dat laatste nogmaals te bevestigen dat het middaghuursegment vooral een kwestie is van lokale maatregelen.
Passend wonen
Twee weken later presenteerden 23 grote woningcorporaties hun manifest ‘Passend Wonen’, dat meteen omarmd werd door hun koepelorganisatie Aedes. Passend Wonen tapt uit een geheel ander vaatje en gaat uit van ‘het collectieve belang om zo veel mogelijk huishoudens een passend en betaalbaar huis te kunnen bieden’. De corporaties stellen voor de hoogte van de huur te laten meebewegen op basis van inkomen en huishoudensamenstelling en hopen daardoor scheefwonen eindelijk goed te kunnen bestrijden. Het manifest gaat ervan uit dat de behoefte aan woonruimte van mensen in de loop van de tijd wijzigt omdat hun persoonlijke omstandigheden wijzigen. Om die reden moeten mensen, als hun woning niet meer past bij hun omstandigheden, worden bewogen om te verhuizen naar een woning die daar wel bij past. Groeiende gezinnen naar grotere woningen. Gezinnen waar de kinderen zijn uitgevlogen naar kleinere woningen. Een hogere huur als het inkomen stijgt en andersom. Dit alles als verdergaande variant op het in 2016 ingevoerde ‘passend toewijzen’, waarbij corporaties (alleen) bij de aanvang van de huur het inkomen van de huurder moeten toetsen en de huurrijs daarop moeten aanpassen: ‘De film van het leven loopt gewoon door, maar het huurcontract blijft alleen naar de foto kijken.’ Daar wil het manifest dus mee breken. De corporaties halen hun inspiratie uit het buitenland en noemen regelingen in België, Duitsland, Frankrijk en Engeland. Het manifest wil passend wonen bereiken door te sturen op de hoogte van de huurprijs, maar niet door huurders te dwingen te verhuizen als zij niet meer passend wonen. Huurders die bijvoorbeeld te groot wonen krijgen (bij voorrang) een kleinere woning aangeboden. Accepteren zij die niet dan gaat de huur omhoog. De inkomsten die dat oplevert willen de corporaties gebruiken om huurders te steunen voor wie de woning te duur is geworden. De corporaties beweren dat hiervoor geen ingrijpende wetswijziging nodig is.
Reactie huurders regulering
Verschillende Amsterdamse huurdersorganisaties hebben afgelopen maand kritisch gereageerd. Zij vinden dat huurders niet door huurverhogingen gedwongen mogen worden te verhuizen naar een kleinere of grotere woning, maar dat zij daartoe moeten verleid. Zij vinden vooral dat er meer gebouwd moet worden.
De voorstellen van de corporaties knagen volgens de huurorganisaties op onevenredige wijze aan de woonzekerheid van de huurders in de sociale sector.
Scheefwonen ontwricht de woningmarkt
Scheefwonen heeft vele gedaantes, vindt op grote schaal plaats en is een belangrijke oorzaak van de vastzittende woningmarkt. Daardoor moeten vele woningzoekenden met een krappe beurs veel te lang wachten op een geschikte woning. Het is begrijpelijk dat scheefwonende huurders van sociale huurwoningen die te groot wonen huiverig staan tegenover regelingen die hen kunnen dwingen kleiner te gaan wonen dan wel meer te gaan betalen. Het is ook begrijpelijk dat zij liever een oplossing zoeken die buiten hen ligt (woningen bouwen). Maar de praktijk heeft uitgewezen dat zonder druk of dwang scheefwoners geen plaats maken voor hen die helemaal geen geschikte woning hebben. De woningnood is slechts voor een deel toe te schrijven aan een absoluut tekort aan goedkope woonruimte. Voor een veel groter deel is de woningnood een verdelingsvraagstuk: er wonen simpelweg te veel mensen met hogere inkomens in sociale huurwoningen zodat woningzoekenden die veel minder inkomen hebben niet aan de bak komen. Het is mooi dat de 23 corporaties dat onder ogen hebben gezien en daar een passende oplossing voor aanbieden.
Slimme huurcontracten tegen scheefwonen
De maatregelen die het vorige kabinet heeft genomen om de doorstroming te bevorderen en de scheefheid te bestrijden hebben tot nu toe onvoldoende effect gehad. Het manifest ‘Passend Wonen’ gaat een stuk verder en belooft een stuk effectiever te zijn. Het zorgt voor ‘prijsprikkels’ die tot doel hebben mensen te bewegen te verhuizen naar passende woonruimte. De corporaties gaan ervan uit dat de wet hiervoor gewijzigd moet worden. Maar dat is nog maar de vraag. Het laten meebewegen van de hoogte van de huurprijs op het inkomen van de huurder hebben we 10 jaar geleden al gezien in het experiment Huur-Op-Maat en werd mogelijk gemaakt door de inzet van slimme huurcontracten. De techniek daarvan is ook te gebruiken voor het laten meebewegen van de hoogte van de huurrijs op de omvang van het huishouden en dus de ruimtebehoefte van de huurder. Maar het is natuurlijk fraaier als de wetgever zich hierachter schaart door de regeling voor de inkomensafhankelijke huur daarop aan te passen en (bijvoorbeeld) de doelgroepenregeling uit te breiden. In dat laatste geval is zelfs te bewerkstelligen dat een huurder die te groot of te klein woont verhuist naar een wel passende woning.
Ten slotte
Het is nog niet goed te zeggen waar dit alles toe gaat leiden. Dat er weer dingen gaan veranderen in de (lokale) regulering rond huurprijzen lijkt wel vast te staan. Welke gevolgen die nog onbekende maatregelen gaan hebben valt nog niet goed te voorspellen.