Evaluatie en wijziging van de Rotterdamwet

De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) biedt gemeenten de mogelijkheid in aangewezen gebieden, waar sprake is van een opeenstapeling van sociale, economische en fysieke problemen, geen huurwoningen toe te wijzen aan bepaalde woningzoekenden.

Huisvestingseisen

In principe kan elke gemeente gebiedsaanwijzing op basis van de Wbmgp vragen, als sprake is van een opeenstapeling van leefbaarheidsproblemen. De Wbmgp wordt sinds 2006 toegepast in verscheidene wijken in Rotterdam Zuid . Daarom wordt de Wbmgp ook wel de “Rotterdamwet” genoemd.

Op basis van de Wbmgp kunnen gemeenten bepalen dat woningzoekenden alleen in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning als zij over inkomen beschikken. Dit geldt alleen voor woningzoekenden die minder dan zes jaar in de regio wonen. Deze maatregel heeft dus geen effect voor bewoners die al lange tijd in de regio wonen. Het gevolg hiervan is dat  “werkloze nieuwkomers” worden geweerd.

Daarnaast biedt de Wbmgp de mogelijkheid om woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken (o.a. opleiding, inkomen en samenstelling van het huishouden) met voorrang te huisvesten. Gemeenten die daarvan gebruik willen maken moeten daarin hebben voorzien in de huisvestingsverordening.

Na een aanvraag van de gemeente tot gebiedsaanwijzing, beoordeelt de minister of een dergelijke maatregel noodzakelijk en geschikt is. De gebiedsaanwijzing geldt voor de duur van ten hoogste vier jaar. Deze termijn kan op aanvraag van de gemeenteraad vier maal met telkens ten hoogste vier jaar worden verlengd

Evaluatie

De wet is in oktober 2015 in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken geëvalueerd door de Universiteit van Amsterdam. Centraal in dat onderzoek staat het analyseren van de woningmarktpositie en verhuisgedrag van huishoudens, die uitgesloten worden op basis van hun inkomensbron en woonduur. Dit zijn de zogenaamde “potentieel geweigerden”: bewoners die niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning.

De onderzoekers constateren in hun evaluatie dat in de aangewezen Rotterdamse wijken werkenden met een laag inkomen de plek innemen van niet-werkenden. De bevolkingssamenstelling verandert dus. De geweigerde groepen worden niet vervangen door werklozen met een lange woonduur maar door werkenden met een korte woonduur. Volgens de onderzoekers is het grotere aandeel van werkenden in die buurten echter geen bewijs dat de wet haar doel bereikt heeft, want de leefbaarheid en veiligheid verbeteren (nog) niet aantoonbaar.

Aanbevelingen

Er wordt een aantal aanbevelingen gedaan in het evaluatierapport. Allereerst wordt erop gewezen dat men ervoor moet waken om het middel (de uitsluiting van bepaalde groepen) niet te verwarren met het doel (de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid). Daarnaast benadrukken de onderzoekers dat de Wbmgp een zekere mate van willekeur kent, omdat zich tussen de huishoudens die op een zeker moment geweerd worden zowel langdurig werklozen als huishoudens die aanzienlijke sociale stijging meemaken bevinden. Het is dus van belang continu te evalueren wie wordt uitgesloten en in hoeverre dat wenselijk is met het oog op de doelen van de wet. Voorts is van belang niet alleen de aangewezen gebieden te analyseren, maar ook de wijken met instroom van potentieel geweigerden: geweerde huishoudens verhuizen in toenemende mate naar andere buurten. Veel niet-werkenden zijn aan de randen van de stad gaan wonen in buurten die nu nog niet bekend staan als achterstandswijken maar die wel een relatief negatieve ontwikkeling doormaken. Zulke effecten geven de noodzaak om de gevolgen van de Wbmgp ook op stads- en regioniveau in overweging te nemen.

Wetsvoorstel

Op dit moment is het “slechts” mogelijk woningzoekenden in aangewezen gebieden te weren op basis van inkomen (en woonduur) en sociaaleconomische positie. Door gemeenten is verzocht om meer mogelijkheden voor maatwerk bij het woningtoewijzingsbeleid in kwetsbare wijken, in het bijzonder waar het gaat om het weren van probleemhuishoudens met antecedenten ten aanzien van overlastgevende of criminele activiteiten

Op 12 oktober 2015 heeft minister Blok een wetsvoorstel tot wijziging van de Wbmgp ingediend, om het mogelijk te maken woningzoekenden met crimineel of overlastgevend gedrag te kunnen weren uit bepaalde complexen, straten of gebieden, die kampen met ernstige leefbaarheidsproblemen. Dat geldt ook voor woningzoekenden die zijn gerekruteerd voor extremistische organisaties.

Gemeenten kunnen de woningzoekende “screenen” door inzage in politiegegevens te verzoeken en/of woningzoekenden te verzoeken een verklaring omtrent gedrag (VOG) over te leggen. Ook kan de gemeente een huisvestingsvergunning verstrekken met voorschriften in de vorm van een gedragsaanwijzing die in relatie staan tot de feiten die uit de politiegegevens naar voren zijn gekomen. .

In de praktijk zal de gemeente, om een verzoek tot aanwijzing in te dienen bij de minister, overleg plegen met onder meer woningcorporaties die goed zicht hebben op de situatie in bepaalde complexen / buurten. Dat kan ertoe leiden dat een hogere werkdruk ontstaat bij de woningcorporaties. Ook kan de screening van woningzoekenden tot gevolg hebben dat huurwoningen langer leeg staan, waardoor inkomstenderving voor de woningcorporaties kan ontstaan.

De vraag is of deze gebiedsaanwijzing uiteindelijk effectief zal zijn. Immers, personen of huishoudens die uit bepaalde worden geweerd vanwege crimineel gedrag, zullen elders hun toevlucht zoeken, waar de Wbmgp niet geldt. Wordt het probleem dan niet slechts verplaatst?

Aanpak van scheefwonen via bestaande regelgeving

Scheefwonen is een bekend fenomeen. Scheefwoners zijn huurders die ten opzichte van hun inkomen een lage huur betalen (goedkope scheefwoners) of huurders die juist een te hoge huur in relatie tot hun inkomen betalen (dure scheefwoners). Minister Blok heeft de afgelopen drie jaar geprobeerd deze problematiek tegen te gaan door de toepassing van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Huurders die een lage huur betalen worden op die manier geprikkeld om meer te betalen of om door te stromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning. En door het nieuwe beleid van het passend toewijzen wil de minister bewerkstelligen dat woningcorporaties nog slechts mensen huisvesten met een kleine beurs. Zo wordt tegengegaan dat deze huurders met een kleine beurs een te hoge huur betalen. De minister hoopt met deze maatregelen dus zowel het goedkoop scheefwonen als het duur scheefwonen aan te pakken.

Het is alleen spijtig dat de minister daar niet in zal slagen. In deze bijdrage zullen wij dat toelichten. Maar we zullen ook een echte oplossing presenteren om scheefwonen tegen te gaan. Waar de minister tekortschiet kunt u als (sociale) verhuurder zelf aan de slag, zonder dat u op wetswijzigingen hoeft te wachten.

Plan minister tot invoering 5-jaarlijkse inkomenstoets

In een brief van 3 juli 2015 schrijft minister Blok aan de Tweede Kamer dat de doorstroming van huurders naar de vrije sector of de koopmarkt niet stil mag komen te vallen. [link naar brief] Hij zal daarom met een voorstel komen en denkt daarbij aan een 5-jaarlijkse inkomenstoets voor huurders van sociale huurwoningen. Als tijdens dit toetsmoment blijkt dat het inkomen van de huurder boven de toewijzingsgrens van € 38.950,- is gestegen, dan kan de huur jaarlijks met maximaal 4% boven inflatie worden verhoogd tot maximaal het niveau van de maximale huur die voor die woning geldt. In geval van een inkomensdaling zal dan een terugvalregeling worden gehanteerd analoog aan die van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Minister Blok is voornemens dit voorstel te betrekken bij het wetsvoorstel tijdelijke huur, dat volgens hem op 1 februari 2016 in werking zou kunnen treden. Dit lijkt inmiddels wat kort dag.

Hoewel het initiatief om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst te controleren of het inkomen van de huurders nog overeenstemt met de hoogte van de huur toe te juichen is, lijken de maatregelen die vervolgens getroffen kunnen worden volgens de plannen van de minister beperkt. De huur kan niet in één keer omhoog getrokken worden tot het maximaal redelijke huurniveau volgens het puntenstelsel en kan daar ook niet bovenuit komen. Ook niet als de huurder zich bijvoorbeeld heeft ontwikkeld van student tot goed verdienende young professional die eenvoudig een geliberaliseerde huurprijs kan betalen of een woning kan kopen. Deze huurder woont lekker goedkoop en vertrekt niet, zodat de woning niet beschikbaar komt voor iemand met een laag inkomen.

Dat probleem heeft enorme proporties aangenomen. De schattingen lopen uiteen tussen 400.000 en 800.000 woningen. Dit zijn allemaal sociale huurwoningen met door de wet gereguleerde lage huurprijzen, die worden bewoond door mensen met hogere inkomens. En precies dit probleem heeft geleid tot de bijna stilgevallen doorstroming op de woningmarkt.

Scheefheidsbestrijding via bestaande regelgeving

Al in 2008 heeft Huib Hielkema in het tijdschrift Journaal Huur & Verhuur in een tweetal artikelen aandacht besteed aan de problematiek van scheefwonen (JHV januari 2008, nr. 1 “Scheefheidsbestrijding via bestaande regelgeving, kan dat?” en JHV mei 2008, nr. 4 “Scheefheidsbestrijding: inkomensstijging, huur omhoog!”). In deze artikelen heeft hij uiteengezet hoe de scheefheid via de bestaande regelgeving bestreden kan worden. Dit kan door de huur te verhogen bij een inkomensstijging of door, en dat is een meer drastische maatregel, de huurovereenkomst met een scheefwoner te beëindigen. Hieronder zal uiteengezet worden hoe dit in z’n werk gaat.

Huurverhoging bij inkomensstijging

Verhuurders van sociale huurwoningen hebben te maken met strikte regelgeving, waaruit onder meer volgt dat de huur maar één keer per jaar mag worden verhoogd en niet met meer dan het jaarlijks door de minister vast te stellen percentage. Een beding dat hiervan afwijkt is nietig. Dit betekent dat het niet mogelijk is om de huurprijs ineens fors te verhogen of de huur ineens op te trekken naar het maximale niveau als het inkomen van de huurder stijgt.

Maar er is een alternatief dat met name door woningcorporaties toegepast kan worden. Woningcorporaties vragen namelijk meestal niet de maximale huurprijs aan hun huurders, maar nemen daar een bepaald percentage van (“streefhuren”). En op grond van de Herzieningswet moeten corporaties sinds 1 juli 2015 vrijwel al hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag en mogen zij aan hen niet meer huur vragen dan de maxima die de wet op de Huurtoeslag stelt. Die maxima (ook wel aftoppingsgrenzen genoemd) liggen vaak een stuk onder de maximaal wettelijke huurprijzen. Deze woningcorporaties moeten genoegen nemen met lagere huren, het zijn als het ware door de wetgever afgedwongen streefhuren.

Het zijn deze verhuurders die met hun huurders kunnen afspreken dat de huurprijs bepaald wordt op het wettelijk maximum, maar dat de huurder daarop een korting krijgt zolang zijn inkomen onder een bepaalde grens blijft. De huurders betalen dan dus minder. Stijgt het inkomen, dan vervalt de korting en betaalt de huurder de maximale huurprijs. Er kan ook worden gekozen voor een staffel, waarbij de korting in stapjes vervalt afhankelijk van de mate van inkomensstijging.

In de huurovereenkomst moet dan vastgelegd worden dat:

  • de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst gelijk is aan het maximale huurprijsniveau;
  • de huurprijs elk jaar automatisch wordt verhoogd met het percentage dat de minister jaarlijks vaststelt;
  • de huurder een korting op de huurprijs krijgt, omdat hij onder een bepaalde inkomensgrens zit;
  • de betalingsverplichting van de huurder na aftrek van de korting jaarlijks automatisch wordt verhoogd met het percentage dat de minister elk jaar vaststelt;
  • de huurkorting (gedeeltelijk) vervalt zodra de huurder boven een van te voren afgesproken en jaarlijks te indexeren inkomensgrens komt;
  • de huurder verplicht is jaarlijks zijn inkomensgegevens over te leggen, waaronder een recente loonstrook, de laatste belastingaangifte en de daarbij behorende aanslag;
  • de korting komt te vervallen als de huurder deze gegevens niet overlegt;
  • het inkomen van alle tot het huishouden van de huurder behorende personen meetelt;
  • de korting op de huurprijs op verzoek van de huurder weer herleeft als de huurder met stukken kan aantonen dat het inkomen weer onder de inkomensgrens ligt.

 

Een dergelijke constructie lijkt niet in strijd met de wet. De afspraken worden van te voren duidelijk vastgelegd en de huurder wordt niet benadeeld. Hij hoeft immers minder te betalen dan de afgesproken huurprijs, hij krijgt een korting zolang zijn inkomen gelijk blijft. Stijgt zijn inkomen, dan vervalt zijn voordeel en moet hij de afgesproken maximale huurprijs betalen. Bijkomend voordeel is dat de verhuurder de huurprijs niet jaarlijks hoeft aan te zeggen, maar dat de huurverhogingen automatisch worden doorgevoerd.

Op grond van de Herzieningswet wordt alleen bij aanvang van de huurovereenkomst een inkomenstoets gedaan waarop de huurprijs wordt afgestemd. Bij voornoemde constructie wordt het inkomen gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst getoetst. Dit leidt ertoe dat de verhuurder de huurder niet langer door middel van een lage huurprijs subsidieert. De huurder gaat immers meer betalen als hij meer gaat verdienen. Scheefwonen voor de toekomst wordt zo veel beter bestreden.

Huur-Op-Maat


Dertien woningcorporaties hebben sinds 1 oktober 2008 geëxperimenteerd met deze nieuwe vorm van inkomensafhankelijk huurbeleid (Huur-Op-Maat). Dit experiment vond plaats in samenspraak met het ministerie. Het was erg succesvol. De betaalbaarheid en keuzevrijheid voor de huurders nam toe, de volkshuisvestinggelden werden doelmatiger besteed en de relatie tussen prijs en kwaliteit van de woningen werd versterkt. De doelstellingen die door de deelnemende corporaties waren gesteld werden met deze effecten gehaald. Het draagvlak voor Huur-Op-Maat onder de deelnemende huurders was groot. En ook onder de woningcorporaties was er veel steun voor een jaarlijkse inkomenstoets voor huurders. Maar ondanks de goede kritieken heeft de minister na drie jaar besloten om het experiment te stoppen. Het heeft geen vervolg gekregen.

Beëindiging huur bij inkomensstijging

Naast het verhogen van de huur bij het stijgen van het inkomen kan de scheefheid ook bestreden worden door de huurovereenkomst met een scheefwoner te beëindigen. De mogelijkheid geldt met name weer voor woningcorporaties. Dat werkt als volgt.

In de eerste plaats zal de verhuurder zijn algemene huurvoorwaarden moeten aanpassen, in die zin dat daarin opgenomen wordt dat:

  • de verhuurder een woningcorporatie is die uitsluitend werkt in het belang van de volkshuisvesting zoals vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting;
  • de verhuurder vooral woningen in het goedkopere huursegment exploiteert;
  • de verhuurder ernaar streeft en wettelijk verplicht is deze woningen blijvend te verhuren aan mensen tot een bepaald maximum inkomen;
  • de verhuurder om die reden werkt met een periodiek aan te passen huurprijs/inkomenstabel, die bepaalt welke huurprijs passend is bij welk inkomen;
  • de verhuurder de passendheid niet alleen bij aanvang van de huurovereenkomst toetst, maar ook tijdens de huurovereenkomst, bijvoorbeeld één keer per drie jaar;
  • indien bij een dergelijke toetsing blijkt dat de woning niet meer passend is omdat het inkomen van de huurder uitstijgt boven de inkomensgrens in de tabel, de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst te doen beëindigen zodat de woning daarna kan worden verhuurd aan een huurder die wel aan de passendheidseis voldoet.

 

Ten tweede zal de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder, die niet langer aan de passendheidseis voldoet, opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Het eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan een huurder die binnen de doelgroep van de woningcorporatie valt en dus gelet op zijn inkomen voor de betreffende woning in aanmerking komt. De Hoge Raad heeft zich in 1983 al uitgesproken over de mogelijkheid om een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen om de doelstelling van de verhuurder te bereiken (HR 9 december 1983, NJ 1984, 307). En sinds 2003 is opzegging van de huur van andere ‘gelabelde’ woningen, die geschikt zijn gemaakt en bestemd zijn voor ouderen en gehandicapten, al in de wet geregeld (artikel 7:274 lid 3 BW). Voor studentenhuisvesting is dat sinds 2006 vastgelegd (artikel 7:274 lid 4 BW). In die gevallen is de beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik ook mogelijk, omdat de huurder na verloop van tijd niet meer tot de doelgroep behoort.

In geval van opzegging wegens dringend eigen gebruik zal de verhuurder moeten aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte aanwezig is. De verhuurder zal via websites als www.funda.nl of www.pararius.nl kunnen bekijken of daar passend aanbod voor de huurder bij zit. Dat kunnen huurwoningen, maar ook koopwoningen zijn.

Ten behoeve van een effectieve opzegging van de huurovereenkomst zal de verhuurder in de derde plaats een aantal extra regelingen in de huurovereenkomst moeten opnemen, waaronder:

  • de verplichting van de huurder om op verzoek van de verhuurder bewijsstukken over te leggen over de hoogte van zijn inkomen;
  • de verplichting van de huurder om actief op zoek te gaan naar andere woonruimte als blijkt dat zijn inkomen te hoog is en de verhuurder hem dit heeft medegedeeld, en om de verhuurder desgevraagd over zijn inspanningen schriftelijk op de hoogte te stellen;
  • de verplichting van de huurder om ook naar koopwoningen te zoeken, voor zover dat gezien zijn inkomen in de rede ligt;
  • de regeling dat de verhuurder in beginsel geen tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting aan de huurder verschuldigd is.

 

Deze laatste regeling biedt geen garantie dat de rechter ook echt geen tegemoetkoming toewijst. De rechter heeft die bevoegdheid (maar niet de plicht) op grond van artikel 7:275 BW. Maar omdat de huurder met een dergelijk contract van te voren weet waar hij aan toe is en hij ook meer geld te besteden heeft, is bij de rechter zeker te verdedigen dat deze huurder geen tegemoetkoming zou hoeven te krijgen.

Conclusie

De huidige wetgeving biedt met name woningcorporaties mogelijkheden om scheefwonen tegen te gaan. Een wetswijziging is daarvoor niet per se nodig. Het verhogen van de huurprijs bij het stijgen van het inkomen is onder bepaalde voorwaarden toegestaan en ook het beëindigen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik behoort tot de mogelijkheden. Wel is het dan van essentieel belang dat de huurovereenkomsten hierop worden ingericht. Hielkema & co heeft daar ervaring mee en zal u hierover graag adviseren.

Desalniettemin is het een goede zaak dat de problematiek van scheefwonen op de agenda van de minister staat en dat er naast voornoemde constructies mogelijk nog andere alternatieven in de wet worden opgenomen. We zullen de ontwikkelingen blijven volgen en u op de hoogte houden.

Passend toewijzen: wat is er veranderd sinds 1 januari 2016?

De nieuwe Woningwet die op 1 juli 2015 is ingevoerd werpt woningcorporaties terug op hun kerntaak: het huisvesten van mensen tot een zekere inkomensgrens. De wetgever heeft daarvoor een aantal maatregelen bedacht. Een van die maatregelen is het zogenaamd passend toewijzen. Deze maatregel dwingt woningcorporaties hun woningen niet alleen toe te wijzen aan huishoudens die huurtoeslag ontvangen, maar ook om hun woningen te verhuren voor huurprijzen die veelal een stuk lager zijn dan zij nu gewend zijn. De nieuwe wet zal voor een flink aantal woningcorporaties leiden tot verminderde huurinkomsten. Waarom bestaat deze regeling? En wat houdt passend toewijzen in?

Kerntaak

In december 2009 vaardigde toenmalig eurocommissaris mededinging Neelie Kroes haar zogenaamde WoCo-beschikking uit. Daarin stond dat Nederland moest regelen dat woningcorporaties uitsluitend werkzaam zijn in het algemeen belang, dat wil zeggen in dat gedeelte van de woningmarkt waar niet of nauwelijks concurrentie is: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Europa wilde hiermee oneerlijke concurrentie voorkomen tussen woningcorporaties, die staatssteun ontvangen, een andere verhuurders, die geen staatssteun ontvangen. Woningcorporaties mogen van Europa daarom wat zij verdienen in de niet-sociale huursector niet gebruiken om de sociale huursector in stand te houden.

Scheiding DAEB/niet-DAEB

De nieuwe Woningwet dwingt woningcorporaties daarom in de eerste plaats om hun sociale huurwoningen (in het jargon DAEB geheten: Dienst van Algemeen Economisch Belang) te scheiden van al hun overige, commerciële, bezit (niet-DAEB). De grens ligt bij een kale huurprijs van € 710,68. Deze grens geldt sinds 1 januari 2015 en zal tot en met 2018 niet wijzigen. Woningcorporaties moeten tenminste 80% van al hun sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens tot een inkomen van € 34.911 per jaar (prijspeil 1 juli 2015). Hierop gelden twee uitzonderingen:

  1. Gedurende vijf jaar mag 10% van de sociale huurwoningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 per jaar.
  2. 10% van de sociale huurwoningen mag worden verhuurd aan huurders met een psychische of lichamelijke beperking, zonder dat inkomensgrens gelden.


Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 geldt daarnaast de regel dat huishoudens met recht op Huurtoeslag alleen woningen krijgen toegewezen tot de zogenaamde aftoppingsgrenzen (huren van rond € 600 per maand). Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95% van de gevallen. Ze hebben een marge van 5 procent voor uitzonderingssituaties. Omdat het maximale inkomen voor de Huurtoeslag een stuk lager ligt dan de inkomensgrens van € 34.911, betekent dit dat woningcorporaties in feite het leeuwendeel van hun huurwoningen moeten toewijzen aan mensen met een veel lager inkomen. De minister wil met deze maatregel twee dingen bereiken:

  1. Ervoor zorgen, ter bescherming van huurders met lage inkomens, dat zij geen woningen toegewezen krijgen met te hoge huurprijzen. Hiermee wordt geprobeerd de zogenaamde ‘dure scheefheid’ in het wonen te bestrijden: geen mensen met lage inkomens meer in dure huurwoningen.
  2. Het beperken van de overheidsuitgaven aan huurtoeslag.

 

Corporaties die zich niet aan de regels houden kunnen door de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties worden beboet.

Effecten van deze maatregelen

Doordat woningcorporaties voor hun woningen veelal lagere huurprijzen zullen krijgen dan voorheen, zal nieuwbouw soberder en kleiner worden. Daarnaast is er minder geld voor investeringen in energiezuinige maatregelen, waar wel afspraken over zijn gemaakt. Ook wordt het lastiger om (grotere en dus duurdere) woningen aan grotere gezinnen met lage inkomens toe te wijzen.

Hoe wapenen tegen de nieuwe situatie?

Corporaties zijn genoodzaakt hun woningbezit grondig te herinventariseren. Dat is toch al nodig vanwege de ingrijpende wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015. Toen deed de WOZ-waarde zijn intrede in dat stelsel, leidend tot andere maximale huurprijsgrenzen voor verreweg de meeste woningen. Vervolgens zullen woningcorporaties moeten nadenken welke woningen zij aan welke huishoudens zullen toewijzen. Daarbij komt de vraag op of zij hun woningen, voor zover zij die niet hoeven toe te wijzen aan huurtoeslagontvangers, voor een hogere huurprijs gaan verhuren of niet.

Hierbij speelt ook nog dat vanaf 1 juli 2016 de huursombenadering wordt ingevoerd. Die maakt het enerzijds mogelijk voor woningcorporaties om zelf te bepalen welke woning/huishouden welke huurverhoging krijgt, maar anderzijds moet ervoor worden gezorgd dat de stijging van de totale huursom die de corporatie ontvangt niet meer bedraagt dan de inflatie +1%. En dat inclusief de harmonisatieverhogingen.

Bestrijding goedkope scheefheid

Er bestaat niet alleen dure scheefheid in het wonen, maar ook goedkope scheefheid in het wonen. Dat is het fenomeen dat huishoudens met hogere inkomens wonen in goedkope sociale huurwoningen. Volgens de minister gaat het hierbij om circa 400.000 woningen. Meestal zijn deze huishoudens ooit in hun huurwoning komen wonen, toen zij nog een laag inkomen hadden. Minister Blok heeft van de bestrijding van deze scheefheid een belangrijke doelstelling van zijn beleid gemaakt. Het is daarom niet goed te begrijpen dat woningcorporaties wel bij de verwelkoming van de nieuwe huurder het inkomen moeten toetsen, maar daarna nooit meer. Zo komt er niets terecht van de scheefheidsbestrijding. Anne Maren Langeloo gaat in haar bijdrage  in deze nieuwsbrief nader in op deze problematiek. Zij formuleert ook oplossingen.

Dringende werkzaamheden of renovatie?

In de praktijk komen veel geschillen voor tussen huurders en verhuurders over uit te voeren werkzaamheden. De verhuurder wil aan de slag en de huurder wil niet meewerken. Of de verhuurder wil verbeteringen aanbrengen maar de huurder wil daar niet voor betalen. Het is van belang om voorafgaand aan de start van de werkzaamheden te weten hoe de werkzaamheden (juridisch) moeten worden gekwalificeerd. Want pas als je dat weet, weet je hoe je met de huurder moet gaan communiceren.

Dringende werkzaamheden

Als een verhuurder over wil gaan tot uitvoering van werkzaamheden, kan het zo zijn dat de huurder dat moet gedogen. Een huurder is namelijk op grond van de huurwetgeving verplicht de verhuurder zogenaamde ‘dringende werkzaamheden’ uit te laten voeren. Het gaat dan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Denk aan reparaties (bijvoorbeeld van een lekkage), maar ook preventief onderhoud kan dringend zijn: juist om te voorkomen dat er gebreken ontstaan, moet de verhuurder onderhoud plegen. En de huurder heeft dat te gedogen. Ook funderingsherstel kan worden genoemd als dringende werkzaamheid. Als dat niet (of te laat) wordt uitgevoerd, dan loopt het pand schade op. De verhuurder moet dus aan de slag. Als er erg veel ongemak wordt ervaren tijdens uitvoering van deze werkzaamheden, kan de huurder eventueel aanspraak maken op bijvoorbeeld huurvermindering.

Renovatie

Veel verhuurders, met name de grotere partijen zoals corporaties, willen vaak een heel complex tegelijk aanpakken. Als er onderhoud uitgevoerd moet worden, ligt het voor de hand om dan in gesprek te gaan met alle huurders. Mogelijk hebben de huurders – naast het te gedogen onderhoud – wel wensen voor verbeteringen. Dat is voor de verhuurder vaak ook prettig: die is dan al in de woning aanwezig en kan dan direct in één keer door om bijvoorbeeld een nieuwe keuken te plaatsen op verzoek van de huurder. Maar dat kan in juridische zin riskant zijn. Want de wet bepaalt dat wanneer er verbeteringen worden aangebracht, het dan gaat om een renovatie. En dat kan vergaande consequenties hebben.

In geval van renovatie, waaronder sloop met vervangende nieuwbouw en verbetering door vernieuwing of toevoeging wordt verstaan, kan een huurder namelijk aanspraak maken op de wettelijk voorgeschreven verhuiskostenvergoeding van € 5.857,- (per 1 maart 2015, jaarlijks geïndexeerd). Een huurder kan aanspraak maken op dit bedrag, als de noodzaak er is om (al dan niet tijdelijk) te verhuizen tijdens de renovatiewerkzaamheden. Om deze problemen (en deze extra kostenpost) te voorkomen, omzeilen veel verhuurders in hun communicatie de term ‘renovatie’. Dat zal in een procedure niet helpen, want de rechter zal zelf gaan toetsen of er wordt gerenoveerd. De naam die aan de werkzaamheden wordt gegeven maakt dan niet uit. En als er als gevolg van de werkzaamheden moet worden verhuisd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd.

Redelijk voorstel

Er zijn wel mogelijkheden gevonden om niet de verhuiskostenvergoeding te hoeven betalen. Er kan worden gerenoveerd met instandhouding van de huurovereenkomst. Als er met de huurders afspraken gemaakt kunnen worden over de uit te voeren werkzaamheden en zij instemmen met een voorstel van de verhuurder, dan gelden die afspraken. De verhuurder moet een voorstel doen, dat redelijk moet zijn. In het voorstel moet onder meer worden opgenomen wat er precies gaat gebeuren, met welke planning en hoe de woning na afloop opgeleverd zal worden en of er een huurverhoging wordt doorgevoerd. In het voorstel kan ook een (verhuiskosten)vergoeding worden opgenomen en bij acceptatie daarvan door de huurder(s), hebben partijen overeenstemming. Dan hoeft de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet betaald te worden, maar de vergoeding die is afgesproken. Die ligt over het algemeen veel lager. Stel dat de werkzaamheden in de woning drie weken duren. Het ligt dan voor de hand aan te knopen bij de duur van deze werkzaamheden en afhankelijk daarvan een tegemoetkoming te geven. Die wordt dan veelal gebaseerd op de te betalen huurprijs. In het voorstel kan ook iets worden opgenomen over een logeerwoning of een verblijfswoning, waar huurders ten tijde van de werkzaamheden kunnen verblijven. De rechter heeft het eindoordeel over de redelijkheid van het voorstel, maar in overleg met huurders(verenigingen) is veel mogelijk. Het kan overigens voorkomen dat een voorstel meermaals wordt aangepast, voordat het definitief is. Afhankelijk van het overleg met de bewoners.

Bij complexgewijze renovatie (een bouwkundige eenheid van 10 gebouwen of meer) geldt bovendien dat wanneer 70% van de huurders in heeft gestemd, het voorstel voor de niet-instemmende huurders redelijk wordt geacht. Die huurders moeten nadat zij te horen hebben gekregen dat er al een meerderheid van 70% is behaald, zelf naar de rechter.

Opzegging

Renovatie kan tot slot leiden tot opzegging van de huurovereenkomst. Dan gaat het om een renovatie waarbij de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De opzeggingsgrond is dan ‘dringend eigen gebruik’. Dit is mogelijk iets voor een volgend artikel om over uit te wijden.

Combinatie: dringende werkzaamheden en renovatie

Wat er in de praktijk vaak gebeurt, is dat er wordt begonnen met het plan om dringende werkzaamheden uit te voeren. En vervolgens wordt er besloten om meer dan dat te doen. Bijvoorbeeld door de huurder opties te geven. Denk aan een nieuwe badkamer (met keuzes voor de huurder: wel of geen bad, hangend toilet of niet?) of keuken. Dan zou het niet fair zijn als de verhuurder een verhuiskostenvergoeding moet betalen. Want als het aan de verhuurder had gelegen, had hij er ook voor kunnen kiezen alleen de dringende werkzaamheden te doen. En omdat er meer wordt gedaan – waar de huurder profijt van heeft want die krijgt een mooiere woning – kan de verhuurder € 6.000,- betalen (als er een tijdelijke verhuizing noodzakelijk is). Dat lijkt niet terecht. Over dit onderwerp is veel discussie. Maar daar komt hopelijk binnenkort een eind aan. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in juni 2015 (zie hier) namelijk zogenaamde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over dit onderwerp. Het Hof heeft gevraagd of de Hoge Raad zich uit kan laten over de vraag of de huurder recht heeft op de verhuiskostenvergoeding als er:

  1. Op verzoek van de huurder wordt gerenoveerd;
  2. Op verzoek van de huurder extra werkzaamheden worden gedaan, bovenop de geplande dringende werkzaamheden;
  3. Naast de renovatie ook groot onderhoud wordt gepleegd;
  4. Alternatieven zijn om een regeling te treffen.

De procespartijen mogen zich uitlaten over deze vragen en vervolgens mag de Hoge Raad zich er over buigen. Wij zullen u natuurlijk informeren als de Hoge Raad zich heeft uitgelaten. Dat kan nog wel enkele maanden duren.

Toekomst

Als de Hoge Raad de vragen heeft beantwoord, zal er eindelijk meer duidelijkheid zijn. Dat zal voor lopende projecten niet uitmaken, maar wel voor de toekomst. Mogelijk wachten verhuurders met het opstarten van projecten tot de Hoge Raad antwoorden heeft gegeven. In elk geval is er altijd de mogelijkheid om draagvlak te creëren onder de huurders en het via de weg van het (redelijk) voorstel te gaan doen. De les die ik mee wil geven is: bezint eer ge begint. Denk goed na wat voor werkzaamheden je wilt uit gaan voeren. En pas als dat duidelijk in kaart is gebracht, kan de aanvliegroute worden bepaald.

Voor overleg kunt u natuurlijk altijd contact met ons opnemen. Wij kunnen u adviseren over de meest verstandige route.