Maandelijks archief: december 2021

Nieuws

Vanaf 1 januari 2022 nieuwe verkoopregels woningcorporaties

De verkoop van corporatievastgoed is aan veel en strenge wettelijke regels gebonden. Deze verkoopregels dienen te voorkomen dat  maatschappelijk bestemd vermogen van de woningcorporaties wegvloeit. Met ingang van 2022 worden de Woningwet en het Besluit toegelaten instelling volkshuisvesting (BTIV), het wettelijk kader waarin de verkoopregels zijn opgenomen, flink gewijzigd. In deze nieuwsbrief bespreken wij de gewijzigde verkoopregels ten aanzien van (intramuraal) zorgvastgoed. In een apart artikel zal Hielkema & co uitgebreid stilstaan bij de overige wetswijzigingen.

Verkoop zorgvastgoed behoeft geen toestemming meer van de Minister

De verkoopregels van het BTIV komen in hoofdlijnen erop neer dat te verkopen corporatievastgoed bij voorkeur een nieuwe maatschappelijke bestemming krijgt. Als dat niet mogelijk is mag het corporatievastgoed met toestemming van de Minister van BZK verkocht worden.  Maar dan wel via een openbare biedingsprocedure om zodoende te borgen dat een optimale verkoopprijs wordt behaald en die opbrengsten zodoende weer terugvloeien in maatschappelijk bestemd vermogen.

De huidige wetgeving zondert bepaalde verkoopsituaties uit van de strenge verkoopregels voor corporaties. Corporaties behoeven geen voorafgaande goedkeuring van de Minister als het te verkopen corporatievastgoed een “maatschappelijke gebruiksbestemming” krijgt. Dat is ook logisch, omdat het maatschappelijk bestemd vermogen maatschappelijk bestemd vermogen blijft.

Zorgvastgoed c.q. zorgwoningen konden van deze uitzondering geen gebruik maken. Zorgvastgoed werd namelijk – merkwaardig genoeg – niet bestempeld als een maatschappelijke gebruiksbestemming. Zorgwoningen werden juridische gezien als reguliere woningen.

Dit zorgde voor een enorme administratieve lastendruk indien een corporatie een woonzorgcomplex wilde verkopen aan de zittende hurende zorginstelling. Er was immers goedkeuring nodig van de Minister en in het slechtste geval moest de hurende zorginstelling in concurrentie meedingen naar het woonzorgcomplex.

Met de wijziging in het BTIV komt aan deze praktijk een einde. Het gewijzigde BTIV schaart intramuraal zorgvastgoed niet langer onder wonen maar stelt dit gelijk aan maatschappelijk vastgoed. Dit heeft tot gevolg dat woningcorporaties geen ministeriele goedkeuring behoeven voor de verkoop van zorgvastgoed, mits het zorgvastgoed blijft. Hiermee komt de wetgever tegemoet aan signalen uit de praktijk dat onredelijk was dat zorgvastgoed niet zonder meer aan een zorginstelling kon worden verkocht. Wij verwijzen naar ook naar het artikel van Alex Lijkwan in Tijdschrift Vastgoedrecht, december 2020, nr. 6.

Nieuws

Verkoop gemeentegrond moet voortaan via openbare biedingsprocedure

In een baanbrekend arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat een overheidslichaam die een onroerende zaak verkoopt, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om daarnaar mee te dingen. Een overheidslichaam mag dus niet meer één-op-één een grondverkoopovereenkomst aangaan met een marktpartij.

De casus die zich voordeed speelde zich af in de gemeente Montferland. De gemeente wilde een perceel gemeentegrond, waarop zich het voormalige gemeentehuis bevindt, aan een projectontwikkelaar verkopen, die het zou ontwikkelen tot supermarktlocatie. Bij de gemeente meldde zich echter een andere vastgoedondernemer, die het perceel ook wilde kopen om er eveneens een supermarkt te vestigen. De gemeente verkocht de grond echter aan de projectontwikkelaar en negeerde dus de interesse van de andere vastgoedondernemer.  De vastgoedondernemer spande hierop een kort geding aan tegen de gemeente en betoogde daarin dat de gemeente het perceel alleen had mogen verkopen na een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure, waarin alle gegadigden een kans hadden gekregen het perceel van de gemeente te kopen.

De rechtbank Gelderland en het Hof Arnhem-Leeuwarden gaven de gemeente nog gelijk en oordeelden dat de gemeente niet verplicht is om gelegenheid tot mededinging te bieden bij de uitgifte van gemeentegrond. De procureur-generaal bij de Hoge Raad ging ook in dat betoog mee. Heel kort gezegd was de procureur-generaal van mening dat schaarste aan gemeentegrond inherent is aan de concurrentiestrijd in een vrije markt. De schaarste aan gemeentegrond werd niet gecreëerd door gemeentelijke publiekrechtelijke regelgeving, maar is zoals gezegd gewoon een uitvloeisel van vrije markt.

De Hoge Raad is echter een andere mening toegedaan. Een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, moet volgens de Hoge Raad gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden om daarnaar mee te dingen. Daartoe moet het overheidslichaam de koper selecteren in een openbaar bekend gemaakte selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van vastgestelde criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, hoeft geen openbare selectieprocedure te worden georganiseerd. Van het afzien van een selectieprocedure moet het overheidslichaam dan echter gemotiveerd en tijdig voorafgaand aan de voorgenomen verkoop in het openbaar kennis geven. De Hoge Raad baseert deze plicht voor overheden op het gelijkheidsbeginsel (in deze context het bieden van gelijke kansen), welk beginsel ook geldt bij civielrechtelijke (ver)koopovereenkomsten (artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek).

Dit arrest is baanbrekend. Al sinds 2013 gaan er in de rechtsliteratuur stemmen op dat gemeentegrond via een openbare selectieprocedure zou moeten plaatsvinden. Tot op heden wilde rechters daar niet aan. Met het recente arrest van de Hoge Raad wordt na vele jaren onderkend dat het bieden van gelijke kansen ook geldt bij verkoop van gemeentegronden.

Nieuws

Huurovereenkomst woonruimte per direct opzegbaar

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat verhuurders van woonruimte in hun (standaard)huurovereenkomst een opzegtermijn van twee maanden voor opzegging door de huurder opnemen, terwijl de huurbetalingstermijn één maand is. Dat is in strijd met de wet, die bepaalt dat de opzegtermijn van de huurder gelijk is aan de huurbetalingstermijn. De wet schrijft ook voor dat als een opzegging op een kortere termijn is gedaan, deze geacht wordt te zijn gedaan met inachtneming van de juiste wettelijke opzegtermijn. Dat heet de conversieregeling. Deze verhuurders vertrouwen er dan op dat via die regeling alsnog de wettelijke maand opzegtermijn geldt. In een recente uitspraak van rechtbank Midden-Nederland (locatie Utrecht) bleek dat niet het geval. De huurder kon per direct opzeggen.

De casus

In de huurovereenkomst in die zaak was een opzegtermijn van de huurder van twee maanden vastgelegd, terwijl de huurder de huur per maand moest betalen. De huurder heeft de huur op 25 april 2020 met één maand opzegtermijn opgezegd per 31 mei 2020 en heeft zijn kamer op 4 mei 2020 opgeleverd aan zijn (professionele) verhuurder. De verhuurder maakt aanspraak op betaling van de huur gedurende contractuele opzegtermijn, dus tot 1 juli 2020.

Europese richtlijn tegen oneerlijke bedingen

Er is een Richtlijn (uit 1993) van de Europese Unie die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten (Richtlijn 93/12). Deze Richtlijn is van toepassing op alle overeenkomsten met standaardbedingen (waar dus niet over is onderhandeld) tussen professionele partijen en consument en is ook van toepassing op standaardbedingen in huurovereenkomsten tussen professionele verhuurders en huurders van woonruimte. De rechter is verplicht de Richtlijn toe te passen, ook als de huurder er geen beroep op doet.

Vonnis van de rechtbank

De huurder in deze zaak stelt dat de opzegtermijn in strijd is met de Richtlijn en dat het beding daarom nietig is. De huurder stelt vervolgens dat de conversieregeling ook niet van toepassing is, omdat ook die regeling in strijd is met de Richtlijn, omdat volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU de inhoud van bedingen, die volgens de Richtlijn oneerlijk zijn, door de nationale wetgever en de rechter niet mogen worden aangepast tot een regeling die wel door de beugel kan, indien het gaat om een aanzienlijke afwijking van het nationale recht en dus een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen huurder en verhuurder.

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk en motiveert dat uitvoerig. Het gevolg daarvan is volgens de rechtbank dat de rechter de opzegtermijn niet mag converteren in een wel geldige opzegtermijn, dat er dus geen opzegtermijn van toepassing is en dat de huurder de huur tegen elke door hem gewenste datum in de toekomst had mogen opzeggen.

Dwaling van de huurder

Omdat de huurder onbetwist heeft gesteld dat hij, indien hij zijn rechten op dit punt had gekend, de huur niet zou hebben opgezegd per 31 mei 2020 maar per een eerdere datum, is er volgens rechtbank sprake van dwaling en moet het nadeel dat de huurder daardoor lijdt worden opgeheven. De rechtbank doet dat door vast te stellen dat de huur is geëindigd op de ontruimingsdatum (4 mei 2020) en dat de huurder daarna dus geen huur meer verschuldigd is.

Europese regelgeving dringt steeds meer door in ons recht

De in 2013 op gang gekomen rechtspraak van het EU hof over de Richtlijn wordt steeds belangrijker voor het nationale huurrecht voor woonruimte. Deze uitspraak is daar een nieuw voorbeeld van. Het is voor professionele verhuurders oppassen geblazen als zij huurcontracten tot stand brengen, omdat, indien een (standaard)beding in strijd is met de Richtlijn, dat gehele beding niet geldt en de rechter het beding ook niet mag corrigeren.

Nieuws

Huurverhoging in de vrije sector in 2022

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Vanaf die datum geldt dat er een maximum zit aan de jaarlijkse huurverhoging voor een woning in de vrije sector. Dit wettelijke maximum geldt voor drie jaar, dus tot 1 mei 2024. Over deze wet schreven wij reeds twee blogs (blog 1 en blog 2).

Op grond van deze wet is de maximale huurverhoging inflatie+1%. In het jaar 2021 is de inflatie 1,4%, zodat de huurverhoging in dit jaar maximaal 2,4% mag zijn. Maar wat geldt er nu voor het jaar 2022?

Maximale huurverhoging 2022

Voor het berekenen van de maximale huurverhoging in het jaar 2022 dient eerst te worden berekend wat de inflatie is.

Het wettelijke criterium hiervoor staat in artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en luidt als volgt:

“Het maximale huurverhogingspercentage voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek in enig jaar is gelijk aan (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2) vermeerderd met één procentpunt, waarbij de prijsindexcijfers de cijfers uit de «Consumentenprijsindex Alle Huishoudens» van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn en de gemiddelde prijsindexcijfers worden berekend uit de prijsindexcijfers vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd.”

Het is een ingewikkeld criterium. Blijkens de toelichting in de parlementaire geschiedenis gaat het bij dit criterium om de ontwikkeling van de inflatie van december in het tweede jaar voorafgaand aan het huurverhogingsjaar tot en met november in het jaar direct voorafgaand aan het huurverhogingsjaar.

Dit betekent dat de inflatie voor de huurverhogingen in 2022 volgens deze definitie als volgt dient te worden berekend: het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2020 tot 1 december 2021 (= 109,8733) gedeeld door het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2019 tot 1 december 2020 (= 107,4225). Dat komt uit op een getal van 1,0228145873, met andere woorden 2,28145873%. Afgerond op één cijfer achter de komma: 2,3%.

Vermeerderd met 1 procentpunt is de maximaal toegestane huurverhoging voor het kalenderjaar 2022 dus 3,3%.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verhuurders die de huur in het jaar 2022 willen verhogen, dienen eerst na te gaan wat er in het huurcontract staat. Als het contractuele huurverhogingspercentage voor dat jaar 3,3% of lager is, dan ben je als verhuurder gerechtigd om het contractuele percentage door te berekenen.

Komt echter het contractuele huurverhogingspercentage uit boven het wettelijke maximum, dan ben je als verhuurder in 2022 gebonden aan het maximum van 3,3%.

Nb. Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing tot 1 juli 2022.

Nieuws

Onbedoelde tijdelijke verruiming tijdelijke verhuur van woonruimte?

Eerder dit jaar aanvaardde de Tweede Kamer een wetsontwerp dat het mogelijk maakt tijdelijke verhuur van woonruimte breder in te zetten: maximaal 3 jaar in plaats van 2 jaar en met de mogelijkheid van verlenging en een initiële huurtermijn. De Eerste Kamer schoot dit afgelopen zomer weer af, maar door wetgeving technische ontwikkelingen is niet helemaal uit te sluiten dat deze verruiming vanaf 1 januari 2022 onbedoeld tijdelijk van kracht wordt. Wat is er aan de hand?

Eerste Kamer wil geen verruiming

In wetsontwerp 35517 waren allerlei voorstellen over de woningmarkt opgenomen (waaronder wijziging van de Woningwet (over positie van de woningcorporaties) en de opkoopbescherming). In deze wet, die ik hierna kortheidshalve de ‘Woningmarktwet’ zal noemen, zit ook een verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (kort gezegd: van maximaal 2 naar maximaal 3 jaar). De Woningmarktwet is in de Tweede Kamer (TK) aangenomen. Maar bij de behandeling in de Eerste Kamer (EK) op 6 juli 2021 bleek er weliswaar een meerderheid te bestaan voor de wet, maar niet voor de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (hierna: VTV). Maar de EK wilde ook geen vertraging van de invoering van de Woningmarktwet. Doel was en is nog steeds invoering per 1 januari 2022.

Staatsrechtelijk probleem

Uit het verslag bij de EK blijkt dat de Minister een staatsrechtelijk probleem had: de EK kan alleen voor of tegen een wetsontwerp stemmen. De EK kan het wetsontwerp niet wijzigen. Er zijn verschillende mogelijkheden om dat probleem te omzeilen. De mogelijkheid waartoe de minister toen met instemming  van de EK besloot was: aannemen van de gehele Woningmarktwet (dus inclusief de VTV), maar meteen een Reparatiewet indienen bij de TK die de VTV weer ongedaan maakt. Met de bedoeling dat beide wetten tegelijk in werking treden (dus per 1 januari 2022). De Woningmarktwet is op 7 juli 2021 gepubliceerd in het Staatsblad en op 9 december 2021 is het inwerkingtredingsbesluit in het Staatsblad gepubliceerd. Daarin staat dat de gehele Woningmarktwet, dus inclusief de VTV, op 1 januari 2022 in werking treedt. Het is voor de wetgever nu dus zaak dat de aangekondigde Reparatiewet ook op die datum in werking treedt. Gebeurt dat niet, dan kunnen vanaf 1 januari 2022 rechtsgeldig huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal 3 jaar worden afgesloten. De vraag is dus hoe het staat met de Reparatiewet?

Komt de Reparatiewet te laat?

De minister heeft op 25 oktober 2021 het wetsontwerp voor de Reparatiewet bij de TK ingediend (nadat het wetsontwerp op 22 juli 2021 in consulatie was gegaan). De TK heeft de Reparatiewet op 16 december 2021 als hamerstuk afgedaan en de EK bespreekt het wetsontwerp op 21 december 2021. De laatste inhoudelijke wetsgevingsactie is de Nota naar aanleiding van het verslag van 23 november 2021. Daarin staat onder andere het volgende:

‘Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen door de beide kamers der Staten-Generaal en de voorgestelde wijzigingen niet later dan 1 januari 2022 in werking treden, verandert er niets aan de bestaande rechten en plichten van huurders en verhuurders waar het gaat om tijdelijke huurovereenkomsten. Indien de voorgestelde wijzigingen na 1 januari 2022 in werking treden, zal er een korte periode zijn van ruimere mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten. In beide situaties zal voorzien worden in adequate informatievoorziening richting huurders en verhuurders over de als dan geldende wettelijke regels.’

Het zal erom spannen of het lukt de Reparatiewet op 1 januari 2022 in werking te doen treden. Als dat niet lukt ontstaat de situatie die hiervoor in het onderstreepte gedeelte van het citaat wordt beschreven: de VTV gaat dan per 1 januari 2022 tijdelijk gelden.

Merkwaardige aanpak van de wetgever

Het is niet goed te begrijpen dat de minister er nu een race tegen de klok van heeft gemaakt. Want zij had ook gebruik kunnen maken van de mogelijkheid de Woningmarktwet gefaseerd in te voeren en dus om de VTV pas later in te voeren. De mogelijkheid daartoe staat gewoon in de Woningmarktwet (artikel VI lid 1: ‘Deze wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld.’). Dat had de minister meer tijd gegeven om de Reparatiewet er doorheen te krijgen, ook als dat pas in de loop van 2022 lukt. Het is merkwaardig dat de Minister deze mogelijkheid niet noemt in de Nota naar aanleiding van het verslag en dat zij niet voor deze aanpak heeft gekozen.

Het wellicht een storm in een glas water, maar zeker is dat niet. Dus iets om de komende weken goed te blijven volgen.

Wat houdt de (mogelijk tijdelijke) verruiming van de tijdelijke verhuur in?

Indien de VTV (tijdelijk) wordt ingevoerd, zal dat het volgende betekenen:

  1. Per 1 januari 2022 kan dan voor zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden aangegaan van maximaal 3 jaar (nu maximaal 2 jaar).
  2. De huurder kan de huur tussentijds opzeggen met de wettelijke opzegtermijn (meestal één maand).
  3. Maar partijen kunnen in het contract een initiële minimale huurtermijn afspreken waarin tussentijdse opzegging door de huurder is uitgesloten. Daarbij gelden de volgende regels:
    • Bij een overeenkomst tot 1 jaar: de huurder kan altijd tussentijds opzeggen;
    • Bij een overeenkomst tot 2 jaar: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 3 maanden;
    • Bij een overeenkomst tot 3 jaar: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 6 maanden;
    • Bij een overeenkomst van 3 jaar of langer: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 12 maanden.
  4. Een tijdelijke huurovereenkomst kan eenmalig verlengd worden met een afgebakende termijn, zodanig dat de totale duur maximaal 3 jaar is (bij zelfstandige woonruimte).


Update 24 december 2021

De Reparatiewet is op 24 december 2021 gepubliceerd in het Staatsblad. Daardoor verandert er op 1 januari 2022 uiteindelijk niets rond de tijdelijke huurcontracten. Het is de wetgever dus gelukt om dit op tijd te repareren.

Nieuws

Het kabinet gaat de komende vier jaar slechts brandjes blussen in de woningmarkt

Door het koffertje, dat Gertjan Seegers vorige maand in de trein liet slingeren, was al bekend hoe het CDA en de VVD dachten over een nieuw regeerakkoord. Sinds 15 december 2021 weten we hoe de vier partijen die het kabinet gaan vormen vinden dat zij ons land de komende vier jaar moeten besturen. Dat doen zij door ‘om te zien naar elkaar’ en door ‘vooruit te kijken in de toekomst’. Dat is de titel van het coalitieakkoord. Het is nog geen regeerakkoord, want dat wordt pas vastgesteld zodra de formatie rond is en de nieuwe ploeg ministers er zijn handtekening onder heeft gezet. Niettemin kunnen we er vanuit gaan dat dit het gaat worden. Deze bijdrage is een analyse van maatregelen die rechtstreeks van invloed zullen zijn op de relatie tussen huurder en verhuurder van woonruimte. Want dat is nogal wat.

Huurverlaging voor onvoldoende draagkrachtige huurders

In de eerste plaats wordt het mogelijk dat de huur van huishoudens met een lager inkomen wordt verlaagd. Het akkoord heeft het over ‘sociale huur’. We mogen daarmee aannemen dat deze mogelijkheid alleen van toepassing wordt in de sociale huursector en dus niet in de vrije sector. Niet duidelijk is of deze maatregel van toepassing wordt op alle verhuurders of alleen op woningcorporaties. Er is sinds dit jaar al een maatregel van kracht die verlaging van de huur van onvoldoende draagkrachtige huurders van woningcorporaties mogelijk maakt. Niet duidelijk is waarom en in hoeverre een extra maatregel nodig is.

Maatregelen tegen scheefwonen

Daar tegenover staat dat het ook mogelijk wordt dat de huur voor scheefwoners in stappen wordt verhoogd en wel tot de marktconforme huurprijs. Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen die (te) goedkoop in een sociale huurwoning wonen. Aangenomen mag worden dat deze maatregel gaat gelden voor scheefhuurders van alle verhuurders. Sinds 2013 is al het mogelijk om via de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging de huur van scheefwoners extra te verhogen. Vanaf 1 januari 2022 wordt die mogelijkheid verruimd. Die verruiming wordt kennelijk uitgebreid.

Bijzonder is dat bij scheefwoners het woningwaarderingsstelsel wordt losgelaten, want volgens het akkoord moet de huur naar het marktconforme niveau gaan. Dus ook (en vooral) als de scheefwoner woont in een sociale huurwoning. Met deze maatregel wordt een al langer bestaande wens van verhuurders ingewilligd. Zij zien met lede ogen aan hoe zogenaamde “huurveteranen” kunnen profiteren van de wettelijke bescherming tegen te hoge huurverhogingen, waardoor, als zij maar lang genoeg in hun sociale huurwoning blijven wonen, de huurprijs flink achterblijft bij zelfs het reguliere sociale huurprijsniveau.

Vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel wordt vereenvoudigd. Dat is een goed voornemen, omdat het huidige woningwaarderingsstelsel de laatste jaren door talloze wijzigingen een onhanteerbaar wangedrocht is geworden, leidend tot allerlei procedures bij de overbelaste huurcommissie. Het maakt buitengewoon nieuwsgierig naar de uitgangspunten van deze vereenvoudiging en welke gevolgen deze vereenvoudiging zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen. Gaan deze omhoog? Of gaan deze juist omlaag? En gaan de nieuwe regels ook gelden voor lopende contacten? Het roept herinneringen op aan het regeerakkoord van het tweede kabinet Rutte. Ook toen wilde men de huurprijsregulering vereenvoudigen. In het regeerakkoord stond ook al hoe: de huren van alle sociale huurwoningen zouden worden gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat wekte een storm van protest op. In de goedkope gebieden waren de verhuurders not amused, omdat de huren flink naar beneden zouden gaan en in de dure gebieden protesteerden de huurders, omdat daar de huren juist omhoog zouden gaan. Het plan kreeg geen parlementaire meerderheid, waarna een half jaar later het woningmarktakkoord werd gesloten, dat leidde tot de introductie van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Het kabinet wil ook de procedures bij de huurcommissie vereenvoudigen. Maar wat en hoe is onduidelijk. Hier zijn in het verleden al de nodige pogingen toe ondernomen, vooral vanwege de wens tot bezuiniging, maar die hebben, gelet op de achterstanden bij de huurcommissie, kennelijk maar een zeer beperkt effect gehad.

Huurprijsregulering middenhuurwoningen

Het meest ontvlambare onderdeel van het coalitieakkoord is de volgende zin: “Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt en het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren“.

Het gaat hier om het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens (die per 1 januari 2022 € 763,67 bedraagt, behorend bij minimaal 145 woningwaarderingspunten) en ongeveer € 1000 per maand. Partijen ter linkerzijde roepen al een poos dat de liberalisatiegrens moet worden opgetrokken tot de middenhuurgrens van € 1000 per maand, maar dat wordt het dus niet. De coalitie wil voor dit segment niettemin een vorm van prijsregulering, maar dat wordt kennelijk een ander systeem dan het (te vereenvoudigen) woningwaarderingsstelsel. Dat kan ook niet anders vanwege de door de coalitie geïntroduceerde ondergrens: het moet voor institutionele beleggers rendabel blijven middenhuurwoningen te bouwen. Het is logisch en verstandig dat de coalitie een dergelijke ondergrens hanteert, omdat het aanjagen van de bouwproductie van middenhuurwoningen een belangrijk speerpunt wordt van het nieuwe kabinet. Waarom alleen institutionele beleggers worden genoemd en niet ook alle andere beleggers, die tezamen veel meer huurwoningen bezitten en die ook woningen bouwen, is niet duidelijk.

Overgangsregeling huurprijsregulering middensegment

Een buitengewoon belangrijk vraag is welke overgangsregeling er komt. Want één ding is zeker: huurprijsregulering betekent in veel gevallen huurprijsverlaging. Immers regulering wordt uitsluitend nodig geacht omdat de markt tot te hoge prijzen leidt. Maar hoe om te gaan met woningverhuurders die met de thans door hen gehanteerde huurprijs een redelijk rendement op hun belegging hebben, maar na het van kracht worden van de huurprijsregulering ineens in een verliesgevende situatie terechtkomen? Dat kan leiden tot strijd met het door het mensrechtenverdrag beschermde eigendomsrecht van de woningeigenaar. Bij bijvoorbeeld recente aankopen is de kans daarop, gelet op het hoge prijsniveau, bepaald niet ondenkbeeldig.

De wetgever kan dit oplossen door in het overgangsrecht te bepalen dat de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwe huurwoningen en dus niet voor bestaande huurwoningen. Of door als ondergrens een redelijk te verkrijgen rendement te hanteren. Omdat het om een klein aandeel van de totale huurwoningmarkt gaat (zo’n 3% heeft een huur van meer dan € 1.000), heeft een dergelijke overgangsregeling nauwelijks effect op de markt als geheel.

Uitsmijter

De uitsmijter in het coalitieakkoord is een nogal cryptische zin die als volgt luidt: “Vaste huurcontracten blijven de norm.” Wat de coalitie hiermee bedoelt is een raadsel. Wil de coalitie de bestaande mogelijkheden voor huur voor onbepaalde tijd en huur voor bepaalde tijd handhaven, inclusief de sinds 1 juli 2016 bestaande huurovereenkomst voor maximaal twee jaar? Of wil de coalitie die laatste huurvariant terugdraaien? Wie het weet mag het zeggen. Ik vermoed dat de coalitie het zelf ook nog niet weet.

Tot slot

Of met deze set van maatregelen (in combinatie met andere in coalitieakkoord genoemde maatregelen) voor de lange termijn de problemen op de woningmarkt zullen worden opgelost, is maar zeer de vraag. Dat hangt mede af van de invulling van de aangekondigde maatregelen, maar het heeft er alle schijn van dat het hier slechts gaat om brandjes blussen voor de komende vier jaar.

Nieuws

De wettelijke medehuurder niet aangezegd en gedagvaard, geen belemmering voor ontruiming?

Op 26 november 2021 heeft de Rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gewezen. Dit betrof een kort geding procedure tot ontruiming van een woning na afloop van een huurovereenkomst voor twee jaar. In deze procedure had de huurder gesteld dat de verhuurder ten onrechte niet tevens de wettelijke medehuurder had gedagvaard en dat daarom de ontruimingsvordering moest worden afgewezen. Hoewel bleek dat er van een medehuurder geen sprake was, overwoog de rechtbank dat – ook indien dit wel het geval was geweest – deze omstandigheid de toewijzing van de ontruiming van de woning, inclusief deze medehuurder, niet in de weg zou hebben gestaan.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op de uitspraak van de rechtbank en de gevolgen daarvan voor de praktijk.

Wat was er aan de hand?

Tussen partijen was een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar overeengekomen in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Nadat de verhuurder – conform deze wettelijke bepaling – de huurder tijdig de aanzegging einde huur had toegestuurd, kwam de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum van rechtswege ten einde. Na de einddatum weigerde de huurder echter het gehuurde te verlaten, waarna de verhuurder een kort geding procedure tot ontruiming is gestart.

In de procedure voerde de huurder verscheidene verweren. Eén van die verweren was dat hij het gehuurde bewoonde met zijn geregistreerde partner, die op grond van artikel 7:266 lid 1 BW wettelijke medehuurder zou zijn. Doordat de verhuurder haar niet de voornoemde aanzegging had toegestuurd, alsmede niet had gedagvaard in de procedure, moest de ontruimingsvordering volgens de huurder worden afgewezen.

Uiteindelijk bleek, zo volgt uit de uitspraak, dat tussen de huurder en zijn vriendin nooit sprake was geweest van een geregistreerd partnerschap. Weliswaar had de huurder stukken overgelegd die daar wel op wezen, maar die bleken vals. Om die reden concludeerde de rechtbank dan ook dat het verweer van de huurder reeds om die reden niet kon slagen en de vordering tot ontruiming voor toewijzing in aanmerking kwam.

De overwegingen ten overvloede 

De rechtbank heeft echter aanleiding gezien aan de uitspraak een aantal overwegingen ten overvloede toe te voegen. Daarin overweegt de rechtbank dat – ook al zou wel sprake zijn geweest van een wettelijke medehuurder – de ontruimingsvordering van de verhuurder desondanks voor toewijzing in aanmerking zou zijn gekomen, ook jegens deze medehuurder.

Aan dit oordeel heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat in de toepasselijke Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst voor de huurder de verplichting stond opgenomen om bij de verhuurder te melden dat sprake was van een geregistreerd partnerschap. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en daarna heeft de huurder hiervan geen enkele melding gemaakt. De huurder had slechts medegedeeld dat hij de woning met zijn vriendin en twee kinderen zou gaan bewonen.

Het gevolg hiervan zou zijn geweest, aldus de rechtbank, dat indien de huurder en zijn vriendin wel een geregistreerd partnerschap zouden zijn aangegaan, de verhuurder daarmee onbekend zou zijn gebleven. Onder die omstandigheden kan het volgens de rechtbank de verhuurder niet aangerekend worden dat hij de partner, als wettelijke medehuurder, niet zou hebben aangezegd en gedagvaard.

Daarbij merkt de rechtbank nog op dat er in artikel 7:266 BW een ongerijmdheid zou staan. Bij een strikte toepassing van de wettelijke regeling zou namelijk in deze hypothetische situatie de voor de verhuurder onbekende medehuurder, ondanks het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder, de positie van huurder verkrijgen (lid 3). Als gevolg daarvan zouden de huurder en de medehuurder dus niet veroordeeld kunnen worden tot ontruiming van de woning. Volgens de rechtbank kan de uitkomst van deze situatie echter niet de bedoeling van de wetgever met voornoemd artikel zijn geweest. Een en ander leidt er volgens de rechtbank toe dat ook in dat geval de ontruimingsvordering tegen de huurder zou zijn toegewezen, met dien verstande dat hij het gehuurde zal moeten ontruimen met al degenen die zich daarin bevinden, waaronder de wettelijke medehuurder.

Belang voor de praktijk

De uitspraak is een opsteker voor verhuurders. Het blijkt in de praktijk voor verhuurders niet altijd gemakkelijk om te achterhalen of er in het gehuurde – door een huwelijk of geregistreerd partnerschap – een wettelijke medehuurder woonachtig is, met alle mogelijke consequenties van dien. De rechtbank in deze zaak is van mening dat een verhuurder, die onbekend is met een wettelijke medehuurder doordat de huurder zelf een contractuele verplichting heeft geschonden door van een huwelijk of geregistreerd partnerschap geen melding te maken, daarvan niet mag profiteren. Althans niet in het geval dat dat zou betekenen dat een huurder wiens tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege is komen te eindigen, daardoor niet ontruimd kan worden (inclusief de wettelijke medehuurder). Het belang van deze uitspraak voor de praktijk is dan ook dat verhuurders er in ieder geval voor dienen te zorgen dat er op de huurder een contractuele informatieverplichting rust over een eventueel huwelijk of geregistreerd partnerschap.