De pandemie houdt Nederland en daarmee ook huurders en verhuurders van bedrijfsruimte in Nederland inmiddels alweer 8 maanden in haar greep. De tweede golf is een feit en wederom is een groot aantal bedrijven gesloten. Veel huurders hebben als gevolg van de sluiting verminderde bezoekersaantallen te maken met omzetverlies als gevolg waarvan zij een beroep doen op hun verhuurder en vragen om de huurpenningen op te mogen schorten of om de huurprijs te verminderen.
Op 17 juli 2020 hebben wij op onze website een artikel geplaatst over de rechtspraak over huur en corona op een rij. In dit artikel werden voornamelijk kort gedingprocedures behandeld. Jeroen Groenewoud schreef vervolgens een artikel waarin hij een vonnis in één van de eerste bodemprocedures heeft behandeld. Inmiddels zijn er alweer diverse procedures gevoerd. Tijd voor een update.
In dit artikel zal ik de belangrijkste grondslagen voor huurprijsvermindering ten gevolge van corona bespreken waarbij ik de rechtspraak in de afgelopen maanden en de algemene tendens tot dusver zal bespreken.
Huurprijsvermindering vanwege een gebrek
In artikel 7:204 lid 2 BW staat de vermeld wat een gebrek is:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Met andere woorden: iedere genotsbeperking kan een gebrek opleveren. Bij het totstandkomen van deze wettekst in 2003, is natuurlijk geen rekening gehouden met een pandemie. Dat was toen niet aan de orde. Wel is er indertijd gesproken over de vraag wat het in het huurrecht betekent als er overheidsmaatregelen worden getroffen die het gebruik van het gehuurde belemmeren.
In het Wetsvoorstel 26.089, nr. 6 (Nota naar aanleiding van het verslag) p.15 staat hierover het volgende vermeld:
“De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”
Volgens de commissie voor Justitie moet een onvoorziene overheidsmaatregel (zoals de tijdelijke sluiting van het gehuurde) als gebrek worden beschouwd. Indien sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan een huurder aanspraak maken op (evenredige) huurprijsvermindering op grond van de wet (7:207 BW).
Verschillende rechters in kort geding procedures hebben vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure geoordeeld dat een sluiting van overheidswege een gebrek oplevert[1]. In de literatuur bestaat er vooralsnog geen overeenstemming over de vraag of de gevolgen van de coronacrisis een gebrek vormen. In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte (met name de recente versies van het veel gebruikte ROZ-model) is huurprijsvermindering vanwege gebreken zelfs uitgesloten; de huurder kan daar dan geen beroep op doen. In die gevallen proberen veel huurders hun heil te zoeken in de regeling van de onvoorziene omstandigheden.
Huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden
In uitzonderlijke gevallen kunnen huurders een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Dit is geregeld in artikel 6:258 BW, dat bepaalt dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of zelfs geheel of gedeeltelijk ontbinden. Dit kan de rechter doen wanneer er onvoorziene omstandigheden zijn die er toe leiden dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet kan worden verwacht. Dit kan zelfs met terugwerkende kracht.
Onvoorziene omstandigheden zouden kunnen leiden tot een huurprijsvermindering. Een aantal lagere rechters heeft inmiddels al geoordeeld dat de corona crisis een onvoorziene omstandigheid vormt die een huuropschorting[2] of een huurprijsverlaging rechtvaardigt[3].
Hoger beroep
Op 14 september 2020 is voor het eerst in hoger beroep (in een kort geding) uitspraak gedaan over de vraag of de uitbraak van COVID-19 als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden aangemerkt[4]. Huurder exploiteert een party- en congrescentrum en lijdt omzetverlies door COVID-19 en de door de overheid in verband daarmee getroffen maatregelen. Het gehuurde was in de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 noodgedwongen gesloten. Huurder vordert huurkorting. Net als de kantonrechter, heeft het gerechtshof Amsterdam deze vraag, gelet op de omvang van de crisis en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, bevestigend beantwoord. De kantonrechter vindt dat ‘de pijn’ (dat wil zeggen het financiële nadeel) gelijkelijk over partijen moet worden verdeeld in de verwachting dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zou komen. De kantonrechter paste een huurkorting toe van 50% over de periode van 15 maart tot 1 juni 2020 en van 35% over de periode van 1 juni tot en met 31 augustus 2020. Op de maanden september, oktober, november en december 2020 had de kantonrechter kortingen toegepast van respectievelijk 30, 20, 10 en 0%. Het percentage van de huurkorting werd naarmate 2020 vordert dus steeds kleiner.
Hof Amsterdam
Het Hof Amsterdam sluit zich aan bij het voorlopig oordeel van de kantonrechter. Het Hof overweegt dat partijen deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd hadden en over en weer ook niet van elkaar mochten verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Ze hebben bij het aangaan van het contract nooit stilgestaan bij iets als de pandemie. Ondanks dat de door de kantonrechter toegepaste kortingspercentages volgens het Hof enigszins arbitrair zijn (er bestaat namelijk geen maatstaf voor, het is haast ‘natte vinger werk’), kan het Hof zich wel vinden in het door de kantonrechter gehanteerde uitgangspunt om het financiële nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen evenredig over partijen te verdelen. Het Hof concludeert daarom voorshands dat de door de kantonrechter toegepaste kortingen in combinatie met de toegekende terme de grâce (termijn voor betaling) passend zijn. Het is niet duidelijk of met de huurkorting een opschorting of een kwijtschelding wordt bedoeld. Belangrijk is om aan te tekenen dat het hier gaat om een uitspraak van een kort geding. De mogelijkheid bestaat aldus dat in een bodemprocedure anders wordt geoordeeld.
De huurder heeft in deze zaak nog geprobeerd de huurprijs te wijzigen in de zin dat er een volledige omzetafhankelijke huurprijs zou moeten zijn, maar volgens het Hof bestaat er vooralsnog onvoldoende reden om de gevolgen van de uitbraak van COVID-19 in grotere mate op de verhuurder af te wentelen. Inmiddels heeft ook de bodemrechter in incident geoordeeld over de vordering om een omzetafhankelijke huur van 20% toe te kennen. Volgens de bodemrechter vormt dit een te grote inbreuk op de huurovereenkomst. De vordering van de huurder wordt afgewezen[5].
Gevolgen
De meeste rechters zijn tot dusver van oordeel dat een gedwongen sluiting vanwege corona een onvoorziene omstandigheid is als gevolg waarvan de huurbetalingsverplichting in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure tijdelijk wordt opgeschort dan wel verlaagd. Dat geldt niet alleen ingeval van een door de overheid geboden sluiting van een onderneming, maar ook indien er geen sprake is van een gedwongen sluiting bijvoorbeeld de hard geraakte hotelbranche die haar omzet vanwege het bijna stilliggende hotelbezoek drastisch heeft zien teruglopen[6].
In een aantal zaken werd (ondanks dat werd geoordeeld dat sprake was van onvoorziene omstandigheden) het verzoek om huurverlaging afgewezen op grond van het feit dat huurders hun financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk hadden onderbouwd[7]. Het blijft maatwerk.
Ten slotte zijn rechters nog verdeeld over de vraag of de inkomensderving van huurders onder het ondernemersrisico valt of niet[8].
Voor zowel huurder als verhuurder is het van groot belang om met elkaar in gesprek te blijven. Een huurder die wegens onvoorziene omstandigheden minder huur wil betalen zal inzicht moeten verschaffen in zijn benarde financiële positie. Datzelfde geldt voor de verhuurder die de volledige huur vergoed wenst te verkrijgen. Ook een verhuurder zal moeten onderbouwen dat hij door minder huur te ontvangen in een zodanig financieel nadelige positie zal komen dat opschorting of vermindering niet of nauwelijks kan worden gedragen. Huurders doen er goed aan de mogelijkheden te onderzoeken om alternatieven aan te boren om zodoende meer omzet te genereren, bijvoorbeeld door van een restaurant een afhaalrestaurant te maken of door het starten van een webshop bij tegenvallende bezoekersaantallen in een winkel.
Conclusie
De inmiddels gepubliceerde rechtspraak geeft een begin van duidelijkheid over de mogelijkheden. Uit de rechtspraak van de afgelopen maanden blijkt dat rechters in kort geding in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure veelal hebben geoordeeld dat de sluiting van overheidswege (van bijvoorbeeld horecabedrijven) een gebrek oplevert. Omdat veel huurovereenkomsten evenwel een exoneratie ten gunste van de verhuurder bevatten (inhoudende dat de huurder geen huurvermindering kan vorderen als gevolg van gebreken), wordt vaak een oplossing gezocht in de regeling van de onvoorziene omstandigheden. De meeste voorzieningenrechters merken de gedwongen sluiting als gevolg van de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid aan. Echter ook als geen sprake is van een gedwongen sluiting kan sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid. Die onvoorziene omstandigheid zet een eventuele exoneratie dan opzij. Een aantal lagere rechters heeft inmiddels geoordeeld dat de corona crisis een onvoorziene omstandigheid vormt die een huuropschorting of een huurprijsverlaging rechtvaardigt. Verreweg de meeste uitspraken tot nu toe zijn kort gedinguitspraken; dat is dus een voorlopig oordeel. Uit de uitkomst van bodemprocedures zal moeten blijken of huurders aanspraak kunnen maken op huurvermindering. Ik verwacht van wel, maar dat weten we pas als er meer uitspraken zijn gewezen.
Tot zover weer een update van de rechtspraak in de coronacrisis. Mocht u vragen hebben over uw rechtspositie neem dan gerust contact met ons op.
[1] Rb. Amsterdam 31 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3756).
[2] Rb. Amsterdam 17 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3494); Rb. Assen 21 juli 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540); Rb. Amsterdam 29 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3730).
[3] Rb Amsterdam 28 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4280); Rb. Amsterdam 31 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3756); Rb. Amsterdam 1 september 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4752).
[4] Gerechtshof Amsterdam 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604).
[5] Rb. Amsterdam 29 oktober 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:5265).
[6] Rb. Amsterdam 17 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3508); Rb. Amsterdam 27 augustus 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4253).
[7] Zie onder meer Rb. Maastricht 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:5994).
[8] Geen ondernemersrisico huurder: Rb. Amsterdam 17 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3494). Wel ondernemersrisico huurder: Rb. Rotterdam 7 augustus 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:7089).
