Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Over de nieuwe Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting: wordt woningdelen straks gestimuleerd en niet meer tegengegaan?

De Gemeente Amsterdam heeft een inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) gepubliceerd. Tot en met maandag 27 maart 2023 was het mogelijk inspraak op deze versie aan te leveren aan de gemeente. Daarna worden de reacties verwerkt en wordt een definitieve versie opgesteld. Naar verwachting wordt de definitieve versie van de AAV in juni of juli van 2023 vastgesteld door de gemeenteraad.

In dit blog wordt ingegaan op de belangrijkste wijziging voor het gemeentelijk beleid inzake woningdelen (bewoning van een woning door drie of meer huisgenoten, anders dan een gezin) en de mogelijke impact daarvan. De AAV beschrijft ‘de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de gewenste volkshuisvestelijke toekomst van Amsterdam in 2040’. Met het oog op die toekomst zijn in de AAV meerdere doelen geformuleerd. Het eerste doel heeft betrekking op het woningdeelbeleid: de gemeente wil ’meer woningen’. De overige doelen hebben niet (direct) betrekking op woningdelen en worden in deze blog buiten beschouwing gelaten.

Loslaten van individuele huurcontracten

In het kader van ‘meer woningen’ wordt in de AVV voorgesteld om de bestaande woningvoorraad maximaal te benutten door het huidige samenwoonbeleid van de gemeente te versoepelen. Door de schaarste op de woningmarkt is een zelfstandige woning voor iedere woningzoekende niet reëel. In de AAV wordt daarom een hogere prioriteit gegeven aan het creëren van meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad dan aan het behoud van zelfstandige woningen en het voorkomen van verkamering. De AVV zegt hierover het volgende:

Onze inzet op woonplekken hebben we nodig totdat de wooncrisis beteugeld is. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Om dit te realiseren moeten we ruimte bieden voor intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad door inwoning, samenwonen en kamerverhuur. Voor kamerverhuur betekent dit dat we het individuele huurcontract willen loslaten als voorwaarde voor een vergunning. We hopen zo eigenaren van ruime woningen in Amsterdam te stimuleren woonplekken aan te bieden.

De huidige huisvestingsverordening (HVV) schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten is dus goed nieuws voor verhuurders die meerdere huurders per woning willen toelaten.

Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten wordt op z’n vroegst doorgevoerd in de Huisvestingsverordening van 2025. Dat komt doordat pas in de eerste helft van 2024 definitieve voorstellen worden gedaan voor de wijziging in het woningdeelbeleid.

Quota’s en intrekking van de vergunning

Voor verhuurders blijft het relevant om rekening te houden met quota’s voor omzettingsvergunningen (vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten). In de huidige HVV is de bevoegdheid opgenomen om per wijk een quotum (maximum) te stellen voor het aantal woningen dat in die wijk mag worden omgezet. In de AAV is benadrukt dat de gemeente deze bevoegdheid behoudt.

In de huidige HVV is ook opgenomen dat een omzettingsvergunning kan worden ingetrokken als in de omgezette woning gedurende tenminste 3 maanden minder dan 3 huurders ingeschreven staan . Eerder al merkten wij hier over op dat dit tot onwenselijke situaties kan leiden, zoals verlies van de omzettingsvergunning wanneer vanwege een verbouwing de woning even langer dan 3 maanden leegstaat.

Ook kan een verhuurder zijn omzettingsvergunning verliezen indien één of meer bewoners zich niet blijkt te hebben ingeschreven. Deze situatie is erkend in de toelichting bij de huidige HVV, waarin het volgende staat:

Het kan mogelijk voorkomen dat er wel drie of meer bewoners een kamer huren, en er feitelijk dus wel sprake is van omzetting, maar dat buiten de schuld van de verhuurder een huurder zich is vergeten in te schrijven.

Mogelijke uitwerking van het nieuwe woningdeelbeleid

Een verhuurder kan dus door een nalatige bewoner zijn omzettingsvergunning verliezen en kan vervolgens, vanwege het inmiddels ingevoerde quotum ook geen nieuwe vergunning meer krijgen. Het verlies van een omzettingsvergunning kan dan vergaande, want permanente, gevolgen hebben. De investeringen die de verhuurder heeft gedaan om de woning om te zetten zijn bij verlies van de omzettingsvergunning tevergeefs geweest.

Dit speelt des te meer indien woningdelen succesvol wordt gestimuleerd door het verlaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten. Bij meer vraag naar omzettingsvergunningen worden quota’s voor omzettingsvergunningen naar verwachting sneller bereikt en is de verhuurder er niet zeker van dat hij wederom een omzettingsvergunning kan bemachtigen. Wanneer dit gebeurt zou het goed kunnen dat eigenaren van ruime woningen juist worden ontmoedigd om te investeren in het omzetten van hun woningen.

Wij hopen u hiermee meer inzicht te hebben gegeven in de ontwikkelingen van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam. Wij blijven de ontwikkelingen in dit op de voet volgen. Neem vooral contact op met ons kantoor voor vragen over de invloed van deze ontwikkelingen op uw specifieke situatie.

Wet Goed Verhuurderschap: aangenomen door Tweede Kamer en amendement waarborgsom

Met de Wet Goed Verhuurderschap wil de regering ongewenste verhuurpraktijken tegengaan en tevens woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beter beschermen. Om dat te bereiken richt het wetsvoorstel zich hoofdzakelijk tot verhuurders van woningen en verhuurbemiddelaars. Het wetsvoorstel introduceert verschillende instrumenten, waaronder (basis)normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid om verhuurvergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen. Over het wetsvoorstel schreven wij reeds meerdere bijdragen, waaronder deze.

 Aangenomen door de Tweede Kamer

Op 7 maart jl. is de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap een stap dichterbij gekomen. Op die datum is het wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer.

Amendement waarborgsom

Met betrekking tot het wetsvoorstel is onder andere relevant dat een amendement (wijziging) van het Tweede Kamer lid Stephen van Baarle is aanvaard. Dit amendement voorziet in het stellen van regels over de bevoegdheid van verhuurders om een waarborgsom te innen. Daaromtrent is tot op heden wettelijk niets geregeld. Het amendement komt op het volgende neer.

In het Burgerlijk Wetboek zullen de volgende wijzigingen worden aangebracht:

  • Er zal een bepaling worden opgenomen op grond waarvan verhuurders wettelijk bevoegd zijn om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder een waarborgsom is verschuldigd. Deze waarborgsom dient te strekken tot zekerheid van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen.
  • Tevens zal worden opgenomen dat de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs.
  • Verder zal worden vastgelegd dat de waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder moet worden terugbetaald. Dit geldt tenzij er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aannemelijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder. In dat geval geschiedt terugbetaling binnen dertig dagen, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten tot het herstel van de schade. Terugbetaling geschiedt ook binnen dertig dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan. Het restant van de waarborgsom, na verrekening van deze niet door huurder voldane verplichtingen, wordt ook dan binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaald.
  • Tot slot zal worden bepaald dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis moet stellen van een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom, waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder moet worden verstrekt.

 

En door het amendement is tevens de Wet Goed Verhuurderschap gewijzigd op twee manieren. Allereerst is nu opgenomen dat het niet innen van een te hoge waarborgsom, te weten niet méér dan tweemaal de kale aanvangshuurprijs, onder de definitie van goed verhuurderschap wordt geschaard. Tevens is daarin opgenomen dat de waarborgsom is komen te vallen onder de informatieplicht van verhuurders, zodat een huurder dient te worden geïnformeerd over de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld.

Vervolg

Het (gewijzigde) wetsvoorstel nu zal worden doorgestuurd naar de Eerste Kamer en daar in behandeling worden genomen. Pas wanneer ook de Eerst Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, zal deze op een nader te bepalen datum in werking treden.

Inwerkingtreding nieuwe Omgevingswet

Op 14 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Omgevingswet aangenomen. Dit betekent dat de Omgevingswet in werking zal treden per 1 januari 2024.

De inhoud van de wet was al eerder door de Eerste Kamer aangenomen. Door vragen over de technische uitvoerbaarheid van de wet, is de invoering in de achterliggende jaren enkele keren uitgesteld. De wet is voornamelijk bedoeld om 26 wetten te bundelen tot één wet. Dit zou ertoe moeten leiden dat de aanvraag en behandeling van vergunningsvergunningen eenvoudiger worden.

Omdat de Omgevingswet in de plaats komt van andere wetten, heeft  de Omgevingswet vanaf de ingangsdatum rechtstreeks gevolgen voor bestemmingsplannen, beheerverordeningen en nieuwe aanvragen van omgevingsvergunningen.

Huurder is verplicht nicotineaanslag te verwijderen

Als een huurder na een opzegging de woning verlaat, ontstaan er tussen verhuurder en huurder regelmatig discussies of de huurder de woning in goede staat heeft opgeleverd. Het gaat er vaak over dat een verhuurder wil dat de huurder voorafgaand aan de oplevering iets herstelt, maar dat de huurder vindt dat hij die verplichting niet heeft. Deze discussies ontstaan vooral als de huurovereenkomst geen duidelijkheid geeft.

Oplevering

Het is daarom belangrijk om bij het begin van de huurovereenkomst een inspectierapport op te maken. In dat geval moet de huurder bij het einde van de huurovereenkomst de woning in de staat opleveren die is beschreven in het inspectierapport. Dit houdt in dat een huurder de woning in de oude staat moet terugbrengen en alle schade die er bij het begin van de huurovereenkomst niet was, moet herstellen. Er is wel een uitzondering voor gebruikelijke slijtage en beschadigingen omdat de verhuurder niet mag verwachten dat de woning helemaal identiek weer wordt opgeleverd.

Als er bij het begin van de huurovereenkomst geen inspectierapport is gemaakt, dan hoeft de huurder in principe geen herstelwerkzaamheden uit te voeren. De wet bepaalt dat de huurder in dat geval de woning mag opleveren in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan hiertegen wel bezwaar maken. De verhuurder zal dan moeten bewijzen dat de huurder bij het begin van de huurovereenkomst een betere woning heeft gekregen. Dit bewijs kan bijvoorbeeld worden geleverd door foto’s of getuigenverklaringen. Kan de verhuurder dit bewijs niet leveren, dan kan hij van de huurder niet verlangen dat deze de woning in de oude staat terugbrengt.

Het is daarom belangrijk om eerst te bepalen of een huurder de woning in de oude staat moet terugbrengen. Als een huurder deze verplichting heeft kan er een discussie ontstaan of de huurder een bepaalde schade moet herstellen of dat dit gebruikelijke slijtage is.

Een onderwerp waar tussen een verhuurder en de huurder regelmatig over wordt gediscussieerd – en geprocedeerd – is of een huurder verplicht is om nicotineaanslag te verwijderen bij de oplevering van de woning. Het verwijderen van nicotineaanslag, een gele aanslag op muren en plafonds, betekent in de praktijk meestal dat de woning helemaal opnieuw moet worden geverfd en gesausd. Kan een verhuurder de huurder hiertoe verplichten?

Rechtspraak

De rechtspraak is hier duidelijk over. Diverse kantonrechters hebben in de achterliggende jaren al geoordeeld dat nicotineaanslag geen gebruikelijke slijtage is en dat een huurder de nicotineaanslag moet verwijderen. Deze uitspraken zijn bevestigd door het hof Amsterdam. In de casus bij het hof Amsterdam was bij het begin van de huurovereenkomst geen inspectierapport opgesteld. De verhuurder kon echter door een getuigenverhoor aantonen dat de woning zonder nicotineaanslag aan de huurder was verhuurd. Verder was er in de huurovereenkomst geen rookverbod opgenomen en ook geen verplichting om rookschade te herstellen.

De huurder had jaren in de woning gerookt zodat nicotineaanslag was ontstaan. Bij het einde van de huurovereenkomst leverde de huurder de woning aan verhuurder op met deze nicotineaanslag. Omdat de huurder weigerde de nicotineaanslag te verwijderen door de woning te verven, heeft de verhuurder dit zelf laten doen. De kosten hiervoor wilde hij aan de huurder doorbelasten. De huurder weigerde echter om deze kosten te betalen omdat volgens hem geen rookverbod in de huurovereenkomst was opgenomen en geen verplichting bestond om de nicotineaanslag te verwijderen.

Het hof neemt deze verweren niet over. Een huurder moet een woning volgens het hof schoon opleveren. Wanneer een huurder een woning oplevert met nicotineaanslag die hij zelf heeft veroorzaakt, dan is er geen sprake van een schone woning. Een huurder is dus verplicht de nicotineaanslag te verwijderen. De huurder moest daarom 50% van de kosten voor het verven en sauzen van de woning aan de verhuurder betalen.

Kosten herstel

Op basis van deze uitspraak is het de vraag of een huurder bij nicotineaanslag het verven en sauzen van de woning helemaal zelf moet betalen. Het hof vindt dat de huurder 50% van de schilder- en sauskosten aan de verhuurder moet betalen. Een belangrijke reden hiervoor is dat de woning eens in de zoveel tijd hoe dan ook geschilderd moet worden. De verhuurder bespaart dus kosten als de huurder de woning volledig schildert en saust.

Dit lijkt overeen te stemmen met eerdere rechtspraak. Hierin is namelijk ook al bepaald dat een huurder bij het einde van de huurovereenkomst vrijwel nooit verplicht is om de woning helemaal opnieuw te verven en te schilderen. Ook niet als een huurder bij het begin van de huurovereenkomst in een net geverfde woning trekt. Volgens deze rechtspraak hoort schade aan de verf nu eenmaal bij gebruikelijke slijtage. Hierop geldt wel een uitzondering voor het geval dat een huurder de woning in een bijzondere kleur verft. In dat geval zal de huurder de woning moeten verven in de kleur die de woning bij het begin van de huurovereenkomst had.

De genoemde rechtspraak kan gevolgen hebben voor de verhuurder. Als een huurder bij het einde van de huurovereenkomst als gevolg van nicotineaanslag de hele woning laat schilderen, dat lijkt het erop dat de verhuurder op basis van de genoemde uitspraak moet bijdragen in de kosten. Een huurder kan namelijk alleen in een bijzonder geval worden verplicht om het hele schilderwerk zelf te betalen. Het verwijderen van nicotineaanslag lijkt geen bijzonder geval te zijn die de kosten van het verfwerk voor rekening van huurder laten komen.

Vervanging

De redenering van het hof dat de verf hoe dan ook eens vervangen moet worden, kan worden toegepast op alle onderdelen die tussen twee huren worden vervangen. Maar geldt dit ook voor spullen die jarenlang mee zouden moeten gaan?

Wanneer een woning met een nieuwe inrichting is verhuurd zoals nieuwe gordijnen, vitrages en meubilair kan dit anders zijn. Het roken kan tot gevolg hebben dat de nicotine en de rookgeur in het meubilair en de gordijnen trekken zodat deze moeten worden gereinigd of zelfs vervangen. De verhuurder zal dan moeten aantonen dat als gevolg van het roken het interieur moet worden gereinigd of vervangen, terwijl dit anders niet nodig was geweest. Zolang het gaat om interieur dat hoe dan ook vervangen wordt tussen twee huurders, zal de huurder zeer waarschijnlijk niet kunnen worden aangesproken voor de hele kosten van herstel.

Daarbij zal ook de ouderdom van het interieur een belangrijke rol spelen. Hoe ouder het interieur, hoe moeilijker het zal zijn om de kosten voor reiniging of vervanging op de huurder te verhalen.

Het zal er in de praktijk dus van afhangen of het beschadigde interieur hoe dan ook gereinigd of vervangen had moeten worden. Als de schade is ontstaan door de huurder en dat als gevolg daarvan het interieur eerder moet worden vervangen, dan lijkt in ieder geval een deel van deze kosten voor rekening van huurder te komen.

Tip huurovereenkomst

Om discussies over nicotineaanslag en rookschade te voorkomen is het verstandig om in de huurovereenkomst een rookverbod op te nemen. Verder kan een bepaling worden opgenomen dat eventuele schade als gevolg van roken – ook van de e-sigaret –, volledig voor rekening komt van huurder. Als de huurder de schade niet zelf herstelt, dan zal de verhuurder dit doen op kosten van de huurder. Wanneer deze bepalingen worden opgenomen is er in elk geval een contractuele basis om de schade te verhalen op de huurder.

Regels rond leegstand in Amsterdam aangepast

Om de strijd aan te binden met het woningtekort, heeft de gemeente Amsterdam de Leegstandsverordening eind vorig jaar aangepast. De nieuwe Leegstandsverordening, die in werking is getreden op 1 december 2022, geeft het college van B&W meer bevoegdheid met betrekking tot leegstand.

Meldplicht leegstand

Onder de Leegstandsverordening Amsterdam 2016 had de eigenaar de plicht om uit zichzelf leegstand van een woning te melden bij het college. Deze meldplicht blijft bestaan onder de nieuwe Leegstandsverordening Amsterdam 2022. De procedure daarvoor gaat als volgt:

  • Als een woning langer dan zes maanden leeg staat, moet de eigenaar dit melden bij het college.
  • Deze melding kan alleen worden gedaan door gebruik te maken van een vastgesteld formulier. Dit formulier is hier te vinden.
  • Binnen twee maanden na ontvangst van de leegstandsmelding zal het college overleggen met de eigenaar over het gebruik van de woning.
  • Na het overleg, of als de eigenaar weigert mee te werken aan het overleg, kan het college een leegstandsbeschikking vaststellen.

 

Als een woning langer dan zes maanden leeg staat en de eigenaar meldt dit niet, kan het college aan de eigenaar een boete opleggen. De hoogte van deze boete is voor bedrijven € 9.000,– en voor particulieren € 4.500,–.

Grotere bevoegdheden

In de nieuwe Leegstandsverordening zijn met name de bevoegdheden van het college flink uitgebreid. Onder de vorige Leegstandsverordening kon het college in een leegstandsbeschikking aan de eigenaar een huurder voordragen. De eigenaar was verplicht om binnen drie maanden met de voorgedragen huurder een huurovereenkomst te sluiten. Er gold alleen een uitzondering als de eigenaar binnen die drie maanden zelf een huurder vond en de huurovereenkomst binnen niet al te lange tijd in zou gaan.

Deze bevoegdheid bestaat niet langer. In de plaats daarvan heeft het college meer ingrijpende bevoegdheden. Wanneer een woning langer dan zes maanden leegstaat kan het college op grond van de nieuwe Leegstandsverordening in een leegstandsbeschikking strenge eisen stellen. Dat zijn – kort gezegd – de volgende:

  • Als de woonruimte niet geschikt is voor bewoning, kan de eigenaar worden verplicht om de woning geschikt te maken voor bewoning. Het college mag daarvoor een termijn geven en de eigenaar is verplicht om binnen deze termijn de daartoe noodzakelijke werkzaamheden te laten uitvoeren.
  • Het college mag vaststellen tegen welke huurprijs de woning moet worden verhuurd. Bij woningen in de sociale sector zal dit de huurprijs zijn die behoort bij het aantal WWS-punten dat aan de woning wordt toegekend. Bij woningen in de vrije sector zal het college een marktconforme huurprijs bepalen.
  • Als de woning leeg staat om te worden verkocht, kan de eigenaar worden verplicht om de woning te verhuren met een vergunning op grond van de Leegstandwet. Dit geldt ook in het geval dat de woning leeg staat vanwege afbraak of vernieuwbouw. Het college kan ook dan de eigenaar verplichten de woning te verhuren met een Leegstandwetvergunning.
  • Het college kan bepalen dat op het moment dat de woning geschikt is voor verhuur, de woning binnen twee maanden moet worden verhuurd. Deze termijn kan na een onderbouwd verzoek van een eigenaar, met maximaal twee maanden worden verlengd.
  • Verder kan het college andere verplichtingen opnemen die ervoor zorgen dat de woning zo snel mogelijk weer is verhuurd.

 

Handhaving

Als het college een leegstandsbeschikking heeft vastgesteld, is de eigenaar verplicht om te voldoen aan de daarin opgenomen eisen. Doet de eigenaar dit niet, dan is het college bevoegd om naleving af te dwingen door een last onder dwangsom op te leggen. Er is geen maximum hoogte van de last onder dwangsom, zolang de dwangsom maar in verhouding staat tot het doel van de dwangsom.

Optreden van Huib Hielkema bij bijeenkomst van Pararius over de middenhuurplannen

Op  16 februari 2023 organiseerde Pararius in Rotterdam een druk bezochte bijeenkomst voor haar relaties over de middenhuurplannen van minister De Jonge. Ongeveer 300 makelaars en andere belangstellenden uit het gehele land woonden de bijeenkomst bij. Huib Hielkema lichtte de plannen van de minister toe. Hij hield de aanwezigen voor dat plannen op gespannen voet staan met het door verdragen beschermde eigendomsrecht, dat de minister daar op geen enkele manier rekening mee heeft gehouden en dat het nog maar de vraag is of zijn plannen ongeschonden de eindstreep zullen halen.

Klik op de link hieronder voor een video-impressie

Verhoging minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie

De hoogte van de minimumbijdrage voor verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie van woonruimte is bij ministeriële regeling verhoogd en bedraagt per 28 februari 2023 een bedrag van € 7.156,-.

Meer lezen over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte? Lees dan onze eerdere blogs over dit onderwerp:

De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden

Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Verhuiskostenvergoeding bij renovatie

 

 

 

 

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Huurprijsbeleid 2023

Op 13 februari 2023 publiceerde minister De Jonge de jaarlijkse circulaire huurprijsbeleid. Daarin kondigt de minister de aanpassingen aan die van toepassing zijn bij gereguleerde huur. De circulaire is ook voor de vrije sector van belang, omdat daarin wordt vastgelegd bij hoeveel punten per 1 juli 2023 de vrije sector begint. Door de hoge inflatie in 2022 is er dit jaar een nooit eerder vertoond groot verschil tussen de situatie per 1 januari (2023) en die per 1 juli (2023).

In de circulaire worden onder andere de volgende zaken beschreven (waarvan sommige al eerder duidelijk waren):

  • de toegestane huurverhoging in de vrije sector per 1 januari 2023: 4,1%.
  • de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie voor 2023 (huursomstijging): 2,6%.
  • de maximaal toegestane huurverhoging voor alle sociale huurwoningen (inclusief kamers en woonwagens) per 1 juli 2023: 3,1%.
  • de maximaal toegestane huurverhoging voor zeer lage huren (onder € 300) per 1 juli 2023: € 25 per maand.
  • de mogelijkheid van een huurverlaging naar € 575,03 voor huurders van een woning of woonwagen van een woningcorporatie met een laag inkomen.
  • de nieuwe inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • De aanpassing van de parameters voor de berekening van WWS-punten voor de WOZ-waarde.
  • De verhoging (op basis van de inflatie in 2022) van de maximale huurprijzen: 10%.

 

Op 1 januari 2023 is de liberalisatiegrens verhoogd van € 763,47 naar € 808,06 huur per maand. Woningen hadden tot die datum genoeg aan 141 punten voor de verhuur in de vrije sector, maar sinds die datum zijn daarvoor 149 punten nodig. Echter door de aanzienlijke verhoging van de maximale huurprijzen per 1 juli 2023 (gebaseerd op de flinke inflatie in 2022) zijn er per 1 juli 2023 nog maar 136 punten nodig voor de verhuur in de vrije sector. Dit merkwaardige jojo-effect bestaat al sinds 2011, maar het verschil tussen het benodigde aantal punten per 1 januari en per 1 juli was nog nooit zo groot. De afgelopen jaren fluctueerde dat tussen 142 en 145 punten, maar dit jaar is er dus een verschil van maar liefst 13 punten.

Dit merkwaardige en niet te rechtvaardigen jojo-effect wordt in de middenhuurplannen van minister De Jonge beëindigd.