Tag archieven: vrije sector

Nieuws

Optreden van Huib Hielkema bij bijeenkomst van Pararius over de middenhuurplannen

Op  16 februari 2023 organiseerde Pararius in Rotterdam een druk bezochte bijeenkomst voor haar relaties over de middenhuurplannen van minister De Jonge. Ongeveer 300 makelaars en andere belangstellenden uit het gehele land woonden de bijeenkomst bij. Huib Hielkema lichtte de plannen van de minister toe. Hij hield de aanwezigen voor dat plannen op gespannen voet staan met het door verdragen beschermde eigendomsrecht, dat de minister daar op geen enkele manier rekening mee heeft gehouden en dat het nog maar de vraag is of zijn plannen ongeschonden de eindstreep zullen halen.

Klik op de link hieronder voor een video-impressie

Nieuws

Huurverhoging in de vrije sector in 2022

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Vanaf die datum geldt dat er een maximum zit aan de jaarlijkse huurverhoging voor een woning in de vrije sector. Dit wettelijke maximum geldt voor drie jaar, dus tot 1 mei 2024. Over deze wet schreven wij reeds twee blogs (blog 1 en blog 2).

Op grond van deze wet is de maximale huurverhoging inflatie+1%. In het jaar 2021 is de inflatie 1,4%, zodat de huurverhoging in dit jaar maximaal 2,4% mag zijn. Maar wat geldt er nu voor het jaar 2022?

Maximale huurverhoging 2022

Voor het berekenen van de maximale huurverhoging in het jaar 2022 dient eerst te worden berekend wat de inflatie is.

Het wettelijke criterium hiervoor staat in artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en luidt als volgt:

“Het maximale huurverhogingspercentage voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek in enig jaar is gelijk aan (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2) vermeerderd met één procentpunt, waarbij de prijsindexcijfers de cijfers uit de «Consumentenprijsindex Alle Huishoudens» van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn en de gemiddelde prijsindexcijfers worden berekend uit de prijsindexcijfers vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd.”

Het is een ingewikkeld criterium. Blijkens de toelichting in de parlementaire geschiedenis gaat het bij dit criterium om de ontwikkeling van de inflatie van december in het tweede jaar voorafgaand aan het huurverhogingsjaar tot en met november in het jaar direct voorafgaand aan het huurverhogingsjaar.

Dit betekent dat de inflatie voor de huurverhogingen in 2022 volgens deze definitie als volgt dient te worden berekend: het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2020 tot 1 december 2021 (= 109,8733) gedeeld door het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2019 tot 1 december 2020 (= 107,4225). Dat komt uit op een getal van 1,0228145873, met andere woorden 2,28145873%. Afgerond op één cijfer achter de komma: 2,3%.

Vermeerderd met 1 procentpunt is de maximaal toegestane huurverhoging voor het kalenderjaar 2022 dus 3,3%.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verhuurders die de huur in het jaar 2022 willen verhogen, dienen eerst na te gaan wat er in het huurcontract staat. Als het contractuele huurverhogingspercentage voor dat jaar 3,3% of lager is, dan ben je als verhuurder gerechtigd om het contractuele percentage door te berekenen.

Komt echter het contractuele huurverhogingspercentage uit boven het wettelijke maximum, dan ben je als verhuurder in 2022 gebonden aan het maximum van 3,3%.

Nb. Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing tot 1 juli 2022.

Nieuws

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?

Nieuws

Kan de rechter de servicekosten bij vrije sector huur toetsen? Het antwoord van de Hoge Raad

Op 16 december 2019 schreef collega Elsje de Bie een artikel over de vraag of de rechter servicekosten bij vrije sector huur kan toetsen. Dit naar aanleiding van een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Daarin had het hof het roer radicaal omgegooid en geoordeeld dat partijen bij geliberaliseerde huur (vrije sector) volledige contractsvrijheid hebben, zodat er voor de rechter geen taak is om de huurovereenkomst inhoudelijk te toetsen.

Het oordeel van het gerechtshof

In deze zaak was in de huurovereenkomst een huur van € 740,00 per maand vastgelegd en ongeveer hetzelfde bedrag aan vaste niet jaarlijks afrekenbare servicekosten. Het hof oordeelde dat deze partijafspraak helder was en dat de rechter geen bevoegdheid heeft om de servicekosten te toetsen op grond van artikel 7:259 lid 1 BW. Zelfs niet als de werkelijke kosten een lager zijn.

Cassatie bij de Hoge Raad

De huurder liet het er niet bij zitten en is van de uitspraak van het hof Amsterdam in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft op 24 april 2020 uitspraak gedaan en de uitspraak van het hof vernietigd.

De vraag die de Hoge Raad moest beantwoorden is hoe ver de contractsvrijheid van partijen gaat als zij zijn overeengekomen dat de huurder een vast bedrag per maand betaalt voor meubilair en voor de maandelijkse VvE-bijdrage. Dat was een lastige vraag, omdat de letterlijke tekst van het betreffende wetsartikel (artikel 7:259 lid 1 BW) tot een ander antwoord leidt dan de bedoeling van die tekst.

In artikel 7:259 lid 1 BW staat het volgende:

“De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.”

De Hoge Raad overweegt dat het woord ‘overeenstemming’ in deze wetsbepaling niet slaat op de huurovereenkomst, maar op overeenstemming tussen partijen over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. Als de huurder het niet eens is met die afrekening (bijvoorbeeld omdat de werkelijke kosten lager zijn dan wat de huurder moet betalen), is er geen overeenstemming en kan aan de rechter om een oordeel worden gevraagd. De servicekosten moeten in relatie staan tot de werkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt. Er is volgens de Hoge Raad dus wél degelijk een taak weggelegd voor de rechter bij de toetsing van de servicekosten bij geliberaliseerde huur als partijen daarover van mening verschillen na afrekening van de kosten.

Bovendien dient de rechter te onderzoeken of de doorbelaste kosten wel servicekosten zijn. Servicekosten zijn immers kosten die bij de huurder in rekening worden gebracht voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de woning verband houden. Daarom oordeelt de Hoge Raad dat een VvE-bijdrage niet mag worden doorbelast aan de huurder voor zover het gaat om eigenaarslasten.

Conclusie

Bij geliberaliseerde huur geldt dus net als bij sociale huur de regel dat servicekosten verband moeten houden met de werkelijke kosten en dat deze kosten jaarlijks afgerekend moeten worden. Als partijen over de afrekening onenigheid krijgen kunnen deze kosten ter toetsing worden voorgelegd aan de rechter. De rechter moet vervolgens onderzoeken of de servicekosten wel voor rekening van de huurder komen. Zo ja, dan moet de rechter beoordelen of de in rekening gebrachte kosten redelijk zijn. Zo nee, dan moet de rechter beoordelen of de verhuurder onredelijk voordeel geniet door de kosten bij de huurder in rekening te brengen.

De Hoge Raad maakt daarmee de radicale ommezwaai van het gerechtshof Amsterdam weer ongedaan en bevestigt de daarvoor geldende lijn. De volledige uitspraak van de Hoge Raad kunt u hier lezen.

Twijfelt u of u bepaalde kosten wel of niet kunt doorbelasten aan uw huurder, laat u dan goed adviseren.

Publicaties

Het Parool laat beleggers onnodig schrikken over noodknop middenhuur

Begin maart 2019 waren vastgoedbeleggers in rep en roer naar aanleiding van een artikel in Het Parool van vrijdag 22 februari 2019.  De krant schreef dat minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) werkt aan een tijdelijke noodknop voor het middenhuursegment. Met die noodknop kunnen gemeenten de huren van vrije sectorwoningen maximeren tot circa € 1.000 per maand.

Het Parool beweerde dat Rob van Gijzel, die vorig jaar in opdracht van de minister onderzoek deed naar het middensegment, had voorgesteld de huren in dit segment te maximeren tot 3% van de WOZ-waarde. Dat is onjuist, zoals ook de krant inmiddels heeft toegegeven. Van Gijzel heeft dat nooit voorgesteld.
Die 3% blijkt, bij navraag bij Het Parool, een wens te zijn van de Amsterdamse wethouder Ivens van Wonen (SP). Dat is te lezen in een brief van Ivens aan de Amsterdamse gemeenteraad. Spant wethouder Ivens hier de pers voor zijn politieke karretje? En laat het Parool zich daarvoor lenen?

Lees het artikel van Huib Hielkema dat hij hierover schreef voor VastgoedJournaal