Tag archieven: #handhaving

Nieuws

Ook na nieuwe rechtspraak functioneel daderschap blijft het uitkijken voor vastgoedbeleggers

Bij uitspraak van 31 mei jl. (ECLI:NL:RVS:2023:2067) heeft de Raad van State haar strenge jurisprudentie over functioneel daderschap genuanceerd. Het automatisme dat een vastgoedeigenaar publiekrechtelijk aansprakelijk is voor overtredingen van zijn huurders is verlaten.

Met de nieuwe rechtspraak moet de gemeente  in algemene zin beoordelen (en bewijzen)  dat de overtreding van de huurder in redelijkheid is toe te rekenen aan de eigenaar. Daarvoor gelden verschillende gezichtspunten.

In de praktijk is het voornaamste gezichtspunt of  de eigenaar de overtreding van de huurder heeft aanvaard. Van aanvaarden is reeds sprake als de eigenaar is tekortgeschoten in dat wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden om de overtreding van de huurder te voorkomen.

Omdat nog altijd sprake is van open normen, keken veel handhavingsjuristen uit naar de feitelijk invulling hiervan door rechtbanken. De eerste rechtbankuitspraken druppelen binnen en geven het beeld dat het nog altijd uitkijken blijft voor vastgoedbeleggers.

Recente uitspraak Rechtbank Amsterdam
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 november jl. (ECLI:NL:RBAMS:2023:6928) ging het om kamergewijze verhuur van een woning zonder de daarvoor vereiste omzettingsvergunning. Conform de Amterdamse huisvestingsverordening mag een woning kamergewijs worden verhuurd aan maximaal twee volwassen. Daarvoor is geen vergunning nodig. De kamergewijze verhuur aan drie personen is echter wel vergunningplichtig.

De vastgoedeigenaar in kwestie had zijn woning verhuurd aan twee volwassenen. Via inspecties kwam de gemeente er evenwel achter dat de woning in gebruik was genomen door drie volwassenen. Daarvoor had de eigenaar geen vergunning.

De eigenaar voerde aan dat hij zijn woning regelmatig controleert, omdat hij zijn post daar ophaalt. Hij gaat dan alle kamers in en heeft nooit eerder een overtreding geconstateerd. Wel heeft hij met enige regelmaat meer dan twee personen aangetroffen, maar hem werd verteld dat het visite of logees waren. Hij had als eigenaar  geen reden om hieraan te twijfelen. Met andere woorden: de vastgoedeigenaar betoogde dat hij de illegale situatie niet had aanvaard, en dus ook niet als overtreder kon worden gezien.

De rechtbank is echter van oordeel dat van de eigenaar meer mocht worden verwacht. Hij had moeten doorvragen en nader onderzoek moeten doen. Hij kon geen genoegen nemen met het antwoord dat het om logees ging. De uitspraak is temeer interessant, omdat de rechtbank aangeeft welke omstandigheden voor de eigenaar een “trigger” moesten zijn voor nader onderzoek:

  • uit de Basisregistratie Personen (BRP) bleek dat er al jaren op het adres meer dan twee personen tegelijk stonden ingeschreven;
  • hij een relatief hoge huur van € 2.000,- vroeg zonder om aan de toegestane huurders om een lage inkomstenverklaring te verklaren.

 

Door onvoldoende door te vragen, had de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank bewust het risico genomen dat hij niet wist op welke wijze de woning werd gebruikt en had hij in zoverre het verboden gebruik aanvaard.

Tip voor de praktijk: raadpleeg BRP!
Kortom: ook met de nieuwe rechtspraak kunnen rechters snel aannemen dat een eigenaar het risico aanvaard dat zijn huurders de huisvestingsregels overtreden. Verhuurders doen er verstandig om beter en kritischer gebruik te maken van de BRP. Je kan als eigenaar/verhuurder niet de namen krijgen van de personen die staan ingeschreven op jouw adres. Wel kan je opvragen hoeveel personen staan ingeschreven op het adres. Als je beschikt over de volledige naam en  geboortedatum van een persoon kan je gericht vragen of diegene staat ingeschreven op het adres van de woning. Mochten de BRP-registraties afwijken van de eigen administratie, onderneem dan actie. Op die manier is er een reële kans dat sancties kunnen worden ontlopen.

Nieuws

Overgangsrecht Wet goed verhuurderschap

Per 1 juli 2023 is de Wet, houdende regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken in werking getreden. In de praktijk staat deze wet bekend als de Wet goed verhuurderschap.

Verhuurvergunning

Een van de voornaamste instrumenten om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan is de nieuwe “verhuurvergunning”. Gemeenten kunnen grondgebieden en/of categorieën van woonruimte aanwijzen die alleen verhuurd mogen worden na verkrijging van een verhuurvergunning van burgemeester en wethouders.

Huurprijsregulatie

De verhuurvergunning is een ingrijpend nieuw instrument, omdat burgemeester en wethouders in de vorm van een vergunningvoorschrift een sociale huurprijs kunnen afdwingen. Indien een zelfstandige woning conform het woningwaarderingsstelsel kwalificeert als een sociale huurwoning, dan moet (overeenkomstig het puntenstelsel) een huurprijs onder de huurprijsgrens door de verhuurder worden gevraagd.

Bestaande situaties

De vraag die zich voordoet is hoe de nieuwe wetgeving omgaat met bestaande situaties. Wat is de status van sociale huurwoningen die al voor 1 juli 2023 op basis van vrijwilligheid worden gehuurd boven de huurprijsgrens?

Wel een overgangsregeling; geen eerbiedigend overgangsrecht voor de vergunningplicht

De Wet goed verhuurderschap kent slechts een overgangsregeling wat betreft de vergunningplicht. Woningen waarvoor een huurvergunningplicht is gaan gelden hoeven niet meteen te beschikken over een verhuurvergunning. Eigenaars krijgen tot en met 31 december de tijd om de vergunning aan te vragen. Het is dus niet zo dat bestaande huurcontracten, die al (ruim) voor 1 juli 2023 zijn afgesloten buiten de vergunningplicht vallen.

Geen overgangsrecht voor de huurprijs!

Maar wat nu ten aanzien van de overeengekomen huurprijs? Mogen huurprijzen die boven de huurprijsgrens liggen worden gehandhaafd. Daarvoor kent de wet in zijn geheel geen overgangsrecht. Ook de model verhuurverordening van de Vereniging Nederlandse Gemeenten voorziet op dit punt niet in overgangsrecht.  Kort en goed: gemeenten kunnen te hoge huurprijzen gaan handhaven. Ook als de huurders niet meer de mogelijkheid hebben om een wellicht te hoge huur aan te vechten bij de Huurcommissie.

Conclusie

Vastgoedbeleggers dienen hun bestaande huurcontracten weer kritisch onder de loep te nemen. Een huurprijs boven de huurprijsgrens, terwijl de kwaliteit van de woning is aan te merken als sociale huur, kan door gemeenten worden afgedwongen. Dit door middel van boetes. Dit kan de vastgoedexploitatie op losse schroeven zetten.

Nieuws

Korte update: Woningdeelbeleid in Amsterdam

De gemeente Amsterdam had in haar inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) opgenomen dat de woningdelen voortaan meer gestimuleerd zou worden. De gemeente gaf aan dit te doen door het individuele kamerhuurcontract als voorwaarde voor een vergunning voor woningdelen los te willen laten. Zie onze eerdere blog over dit onderwerp.

De huisvestingsverordening van Amsterdam schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Dit maakt het aantrekkelijker om een woning aan meerdere huurders te verhuren en zou daardoor het woonruimteaanbod in Amsterdam vergroten.

Afgelopen juni is de gemeente Amsterdam in haar Nota van beantwoording ingegaan op de reacties op de inspraakversie van de AAV. Uit deze beantwoording blijkt dat de gemeente heeft gekozen om de eis van individuele huurcontracten voor een vergunning voor woningdelen toch in stand te houden. Naar aanleiding van verschillende inspraakreacties heeft de gemeente afgezien van het voornemen om deze eis van individuele kamerhuurcontracten te laten vallen.

Tegelijk heeft de gemeente aangegeven dat Amsterdam gaat werken aan een nieuw voorstel voor het aanpassen van de regels voor woningdelen. Hierbij zal in het bijzonder gekeken worden naar het vereenvoudigen van vergunningaanvragen, maar de gemeente heeft geen toezeggingen gedaan over het versoepelen van het woningdeelbeleid. Het is de bedoeling dat de gewijzigde regels voor woningdelen per 2025 ingaan.

Naar aanleiding van een artikel op de NOS heeft de gemeente Amsterdam inmiddels echter een ander uiterste opgezocht van het afschaffen van de eis van individuele kamerhuurcontracten; de gemeente roept iedere woningdeler zonder individueel huurcontract in Amsterdam op om zich te melden. De gemeente heeft aangekondigd naar aanleiding van deze meldingen te kunnen gaan handhaven. Daarnaast heeft de gemeente aangekondigd actiever te gaan handhaven op de eis voor individuele kamerhuurcontracten, ook zonder dat daarover een melding is ontvangen.

Ondanks de eerdere aankondiging van een versoepeling van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam, lijkt de gemeente een weg in tegengestelde richting in te zijn geslagen. Onder druk van inspraakreacties en de media zet de gemeente Amsterdam helaas de huurmarkt voor nieuwe huurders verder op slot. Het belang van toetredende huurders bij het vergroten van het woningaanbod in Amsterdam speelt kennelijk tweede viool ten opzichte van het belang van zittende huurders bij een kamerhuurcontract.

Nieuws

Hoogste bestuursrechter nuanceert rechtspraak over functioneel daderschap

In onze eerdere nieuwsbrief van april 2023 berichtten wij u al over de conclusie van staatsraad Advocaat-Generaal Wattel over functioneel daderschap in het bestuursrecht. Deze conclusie was relevant voor de praktijk. Wattel pleitte namelijk ervoor om verhuurders (veel) minder snel verantwoordelijk te houden voor overtredingen van hun huurders. Het was afwachten of de hoogste bestuursrechter deze suggestie zou overnemen. Inmiddels heeft de Raad van State uitspraak gedaan en de suggestie van Wattel grotendeels overgenomen, maar niet helemaal. Er is dus sprake van een nuance en niet van een geheel andere koers.

Waar ging het ook alweer om?

Een eigenaar die een huurovereenkomst aangaat met een huurder in strijd met de regels van de huisvestingsverordening begaat zelf de overtreding.  Hij zet zelf zijn handtekening. Hij is gewoon dader en geen functioneel dader. Over deze situatie gaat de nieuwe rechtspraak niet.

Een eigenaar die niet weet dat zijn huurder een woning in strijd met het bestemmingsplan exploiteert als B&B, overtreedt niet zelf het bestemmingsplan. Hij exploiteert immers niet zelf de B&B, dat doet de huurder. Toch draagt hij als woningeigenaar wel enige verantwoordelijkheid voor wat in zijn woning gebeurt. Onder omstandigheden kan de overtreding van de huurder aan hem als woningeigenaar worden toegerekend. De eigenaar is dan de zogenoemde functionele dader.  Alleen voor deze laatste situatie hanteert de Raad van State een nieuwe, genuanceerde lijn.

Hoe oordeelde de Raad van State voorheen?

De Raad van State hanteerde als hoogste bestuursrechter altijd een zeer strenge lijn. Om als eigenaar niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het verhuurde moest de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand op die manier werd gebruikt. Omdat je in theorie altijd wel kan weten dat een huurder het gehuurde onrechtmatig gebruikt, als je maar genoeg controleert, werd de eigenaar nagenoeg altijd als functioneel overtreder aangemerkt.

Raad van State gaat strafrechtelijke criteria toepassen

De raad van State gaat dit (strenge) criterium vanaf nu niet meer toepassen, maar zal aansluiting zoeken bij de strafrechtelijke criteria. Dit is ook conform de suggestie van Wattel en de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever.

De strafrechtelijke criteria komen – in de kern – erop neer dat een verboden gedraging aan een ander kan worden toegerekend indien die ander:

  1. kon beschikken over het al dan niet plaatsvinden van de verboden gedraging (lees: zeggenschap daarover had); en
  2. de verboden gedraging (of vergelijk gedrag) door hem werd aanvaard. Onder aanvaarden wordt ook begrepen niet de redelijke zorg betrachten om de verboden gedraging te voorkomen.

 

Een nuancering geen woeste koerswijziging

Staatsraad advocaat-generaal Wattel legde het eerste criterium – beschikkingsmacht – zo uit dat de ander de overtreding moest kunnen bewerkstelligen. In ons voorbeeld: je moest als eigenaar de huurder ertoe kunnen verplichten om, in strijd met het bestemmingsplan, een B&B te exploiteren. Als je dat als eigenaar niet kon, kon je ook geen functioneel overtreder zijn.

Maar die uitleg van Wattel gaat volgens de Raad van State te ver. Je moet inderdaad zeggenschap hebben over het gedrag van je verhuurder, maar dat wil nog niet zeggen dat je de overtreding actief moet kunnen bewerkstelligen. Daarmee impliceert de Raad van State dat het genoeg is dat je de overtreding moet kunnen beëindigen. De eerdere lijn van de Raad van State wordt daarmee niet helemaal verlaten, maar dus genuanceerd.

Waarde voor de praktijk

De revolutie die sommigen (waaronder ikzelf) verwachtten na de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel is – helaas – uitgebleven. De koers die Wattel voorstelde kon in potentie meebrengen dat eigenaars/verhuurders bijna nooit aansprakelijk konden worden gehouden voor overtredingen van hun huurders. Dat was voor de Raad van State kennelijk een brug te ver. De grote vraag die blijft is hoe de Raad van State het criterium ‘aanvaarden’ zal uitleggen. Is dat op dezelfde strenge manier als voorheen: je moet als eigenaar maar vaak controleren, anders is het je eigen schuld. Of zal minder snel worden geoordeeld dat een eigenaar een onrechtmatige situatie heeft aanvaard. Daar bestaat nog geen eenduidig antwoord op.

Nieuws

Nieuwe koers functioneel daderschap in verhuursituaties?

De Raad van State vaart als hoogste bestuursrechter een strenge koers voor verhuurders als het gaat om overtredingen van hun huurders. Deze strenge rechtspraak komt erop neer dat een verhuurder (in beginsel) aansprakelijk is voor overtredingen die zijn huurders begaan. Staatsraad Advocaat-Generaal Wattel heeft op verzoek van de Raad van State een conclusie genomen die een belangrijke koerswijzigingen zou kunnen inluiden, ten gunste van verhuurders.

Wie is de overtreder?

Op grond van artikel 5:1 (tweede lid) Algemene wet bestuursrecht wordt onder het begrip “overtreder” verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt. De Raad van State verstaat onder het plegen van een overtreding ook het functioneel plegen van een overtreding. Dat wil zeggen dat niet alleen degene die de verboden handeling fysiek verricht overtreder is, maar ook degene die de overtreding niet zelf feitelijk begaat, maar aan wie de handeling is toe te rekenen.

Verhuurder (bijna) altijd overtreder

Vooral in verhuursituaties pakt deze benadering van de Raad van State zeer ongunstig uit voor verhuurders. Indien een huurder bijvoorbeeld in strijd handelt met de Huisvestingsverordening (illegale kamerverhuur, of illegale vakantieverhuur), zonder dat de verhuurder dat weet, is die verhuurder toch aansprakelijk. De overtreding van de huurder is aan de verhuurder toe te rekenen, zo is de redenering. Een last onder dwangsom, of een bestuurlijke boete wordt dan ook aan de verhuurder opgelegd.

De Raad van State oordeelt al jaren dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand, dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt, aldus de Raad van State.

De drempel ligt dus (zeer) hoog. De overtreding van de huurder is alleen dan niet toe te rekenen aan de verhuurder, indien de verhuurder bewijst dat hij echt niet kon weten dat er iets illegaals gebeurde in de huurwoning. Dat wordt in de praktijk nagenoeg nooit aangenomen.

Conclusie Wattel

In zijn conclusie stelt Wattel dat deze benadering van de Raad van State veel te streng is. Volgens Wattel draait de hoogste bestuursrechter eigenlijk de bewijslast om. Een verhuurder wordt als uitgangspunt aangemerkt als overtreder, tenzij hij bewijst dat hij geen dader is, omdat hij er alles aan heeft gedaan om dat te voorkomen. Het zou eigenlijk aan het overheidsorgaan moeten zij om te bewijzen dat de verhuurder (naast de huurder ook) als overtreder kan worden aangemerkt. Dat is – kort gezegd – alleen het geval als kan worden bewezen dat de verhuurder afwist van de illegale praktijken van zijn huurder(s) en verwijtbaar niets heeft gedaan om dat tegen te gaan. Wattel stelt dus een voor verhuurders veel mildere koers voor.

Waarde voor de praktijk

Het is nu nog onduidelijk of de Raad van State de conclusie van Wattel zal overnemen, dat hoeft namelijk niet. Maar het is in ieder geval wel een veilige conclusie dat in de toekomst de rechtspraak van de Raad van State vriendelijker wordt voor de verhuurder.

Nieuws

Nieuwe invulling van overtrederschap in het bestuursrecht?

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wil onderzoeken of de huidige rechtspraak over de invulling van het overtrederschap in handhavingszaken wel juist is.
Op 6 september jl. heeft de voorzitter van de  Afdeling advocaat-generaal Wattel gevraagd om een conclusie in twee handhavingszaken, waarin de vraag speelt wie nou eigenlijk als de overtreder kan worden aangemerkt. De staatsraad  advocaat-generaal kan in een conclusie suggesties doen om bestaande rechtspraak op een of meer punten te nuanceren of bij te stellen.

Wat is de achtergrond van dit verzoek om een conclusie?

Het begrip overtreder neemt in handhavingszaken een centrale rol in. Alleen aan de overtreder van een wettelijk voorschrift kan een dwangsom of boete worden opgelegd. De wet zegt niets anders dan dat de overtreder degene is die de overtreding pleegt (art. 5:1 Algemene wet bestuursrecht). De vraag is echter hoe het begrip ‘plegen’ moet worden uitgelegd.

In de huidige rechtspraak is degene die de overtreding pleegt in de eerste plaats  degene die de overtreding feitelijk, zeg maar fysiek begaat. Het bouwen van een bouwwerk zonder vergunning; het plaatsen van een reclamebord waar dat niet mag of het verhuren van een woning zonder huisvestingsvergunning.

De overtreder is in de huidige rechtspraak echter ook degene die de overtreding niet feitelijk begaat, maar aan wie de overtreding kan worden toegerekend. Anders gezegd: degene die verantwoordelijk kan worden gehouden voor de overtreding. Denk aan de eigenaar van de woning die opdracht geeft aan de aannemer om een huis te verbouwen zonder vergunning; de leverancier van de reclameborden die illegaal worden geplaatst; een eigenaar van de woning wiens beheerder in strijd met de wet handelt.

Dit laatste noemt men in de praktijk het ‘functioneel daderschap’. Deze term komt oorspronkelijk uit het strafrecht en heeft zijn oorsprong in twee strafrechtelijke arresten: het Ijzerdraad-arrest (1954) en het Drijfmest-arrest (2003).  De kern van deze arresten is – zeer kort gezegd – dat ook degene die de fysieke verboden handeling kan voorkomen, maar dat bewust niet doet, de overtreding aanvaardt en daarmee voor de overtreding verantwoordelijk kan worden gehouden

De bestuursrechter lijkt makkelijker iemand als functioneel dader aan te merken dan de strafrechter. Hoewel de Raad van State dat niet met zoveel woorden zegt, wordt dus nu aan de advocaat-generaal gevraagd of dat verschil in benadering er inderdaad is en zo ja, of dat verschil gerechtvaardigd is. Deze conclusie lijkt daarom een opmaat te zijn naar een nieuwe lijn van de bestuursrechter, waarbij iemand minder snel als functioneel dader/overtreder zal worden aangemerkt.