De problemen op de woningmarkt zijn voor veel kiezers het belangrijkste item bij de kamerverkiezingen op 22 november 2023. Tijden herleven, want dat was vlak na de tweede wereldoorlog ook het geval. De woningnood heette toen volksvijand nummer één. Wat kunnen we na 22 november over dit onderwerp verwachten van de politiek? Maar vooral: waar staat de belangrijkste nieuwkomer, Nieuw Sociaal Contract (NSC) van Pieter Omtzigt?
Als gevolg van de huurreguleringsplannen van demissionair minister de Jonge is er al sinds het aantreden van het kabinet Rutte IV veel onzekerheid in de huurwoningmarkt. De feitelijke gevolgen zijn bekend: nogal wat beleggers willen van hun huurwoningen af en zijn bezig die te verkopen en de nieuwbouw stokt (wat ook andere oorzaken heeft).
De verkiezingen op 22 november 2023 maken aan die onzekerheid geen einde. Pas als er een nieuw kabinet is weten we (hopelijk) waar het naar toe gaat met de (huur)woningmarkt. Volgens de peilingen kunnen drie partijen de grootste worden: GroenLinks/PvdA, VVD en NSC. Hoe GroenLinks/PvdA en de VVD tegen de woningmarkt aankijken is nogal verschillend en lijkt niet overbrugbaar. Dat er een groot woningtekort is en dat er veel bijgebouwd moet worden. Daar is ieder het wel over eens. De verschillen spitsen zich met name toe op het beleid voor de bestaande voorraad huurwoningen. Menig politiek commentaar verwacht dat NSC in het politieke strijdtoneel de bepalende factor zal zijn: gaan we linksaf of gaan we rechtsaf.
NSC over huurregulering
En dus keek iedereen uit naar 24 oktober 2023: de aangekondigde presentatie van het verkiezingsprogramma van NSC. In dat programma, ‘Tijd voor herstel’ geheten, staat over dit onderwerp: “Voor mensen met een middeninkomen is het steeds lastiger om een betaalbare huurwoning te vinden. Wij vinden het van belang dat de huurprijsbescherming wordt versterkt en dat het gereguleerde deel van de huursector wordt uitgebreid, zodat de huren van honderdduizenden middenhuurwoningen effectief gereguleerd worden. Wij zorgen ervoor dat ontwikkelaars voldoende ruimte houden om te bouwen.”
De meeste commentatoren namen daarmee aan dat NSC de plannen van Hugo de Jonge omarmt. De Jonge wil de middenhuursector immers ook reguleren en ook hij vindt dat dat niet zo ver mag gaan dat ontwikkelaars geen woningen meer bouwen. Maar wat niet in het NSC-programma staat is hoe NSC wil reguleren. Dat is wel waar het om gaat. Hugo de Jonge wil reguleren door de huren te verlagen van een groot deel van de vrije sector, zonder zich af te vragen of beleggers de betreffende woningen dan nog wel kunnen verhuren. Niemand belegt immers in huurwoningen als de huurinkomsten niet opwegen tegen de exploitatielasten. Dat is een simpele economische wet die de Jonge in zijn plannen lijkt te negeren. Als aan de Jonge wordt gevraagd wat hij ervan vindt dat beleggers hun huurwoningen dan gaan verkopen, antwoordt hij dat dat goed nieuws is, want dan gaan deze woningen naar woningzoekenden. Hij beschouwt dat kennelijk als een deel van de oplossing. Maar daarmee negeert de Jonge nog iets: veel woningzoekenden zijn niet in staat de huidige (hoge) koopprijzen te betalen (of willen niet kopen). En dat geldt ook voor de middengroepen die de Jonge zegt te willen helpen.
Effectief reguleren
NSC wil effectief reguleren. Dat klinkt al anders dan de Jonge, maar niet duidelijk is wat NSC daarmee bedoelt. En dus is het interessant om daar nader naar te kijken.
We kennen niet alleen het verkiezingsprogramma van NSC, maar we weten inmiddels ook wie daarvan de inspiratiebron is. Pieter Omtzigt heeft namelijk Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft, gevraagd een notitie te schrijven over de problemen op de woningmarkt en hoe die moeten worden aangepakt. Boelhouwer heeft die opdracht aanvaard. Indien zijn notitie ‘De woningcrisis in Nederland; achtergronden en oplossingen’, die pas gepubliceerd is op 30 oktober 2023, het begrip “effectief” invult, betekent dat het volgende.
Advies van Boelhouwer aan NSC
We wisten al dat Boelhouwer kritisch is over de reguleringsplannen van de Jonge. Dat maakt des te nieuwsgieriger naar de inhoud van zijn 31 pagina’s tellende document. Boelhouwer had al in maart 2023, tezamen met Jos Feijtel, lid van een expertteam van het ministerie van BZK, 36 actiepunten opgesteld waarmee de nieuwbouwproductie van woningen op de korte en de middellange termijn bevorderd zou kunnen worden. Daarin stelde hij onder andere voor de middenhuurregeling op te schorten omdat dat de markthuursector doet aarzelen om te investeren. En hij stelde voor een alternatieve vorm van regulering te ontwikkelen die tegelijk huurders beschermt tegen te hoge huren én rekening houdt met het benodigde rendement voor investeerders. Kortom, Boelhouwer had goed gezien dat de voorstellen van De Jonge op korte termijn leuk zijn voor huurders, maar op lange termijn voor niemand goed zijn. En wie op de woningmarkt iets wil veranderen of verbeteren, kan volgens Boelhouwer geen kortetermijnoplossingen verwachten. Boelhouwer benadrukt dat ‘er geen simpele oplossingen voorhanden zijn om de huidige woningmarktproblematiek snel het hoofd te bieden’. Hij heeft het over ‘een zeer lange adem‘ en het nemen van voldoende tijd ‘zowel vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid als ten aanzien van het verkrijgen van voldoende politiek draagvlak’. Als je nu maatregelen neemt, moet je weten wat dat kan betekenen voor de woningmarkt over vele jaren. Duidelijk is dat Boelhouwer vindt dat die analyse ontbreekt bij Rutte IV.
In zijn notitie doet hij een groot aantal voorstellen die tot effect hebben dat op termijn de woningschaarste sterk vermindert. Daarbij staat centraal het stimuleren van de woningbouw, maar dat kost tijd. Op kortere termijn acht Boelhouwer een vorm van huurregulering nodig om de betaalbaarheid te verbeteren. Maar Boelhouwer is bepaald niet gecharmeerd van de aanpak van het huidige demissionaire kabinet. Hij schrijft: ‘Bijkomend probleem is verder dat het door het Rijk gevoerde woonbeleid op een aantal andere dossiers niet bijdraagt aan het verhogen van de productie. Hierbij kan gedacht worden aan de huurregulering, de aangekondigde belastingen voor particuliere verhuurders, de invoering van een complexe omgevingswet en de wens om twee derde van de nieuwbouwproductie in het betaalbare segment te realiseren. Stuk voor stuk maatregelen die vanuit de beoogde doelstelling goed te verdedigen zijn, maar contraproductief zijn voor het verhogen van de nieuwbouwproductie.’
Mietspiegel
Boelhouwer verwijst naar de aanpak in Duitsland, waar de woninghuurprijzen al vele jaren worden gereguleerd aan de hand van de zogenaamde Mietspiegel. Een systeem dat wij in Nederland kennen van de regulering van huurprijzen van horeca- en retailbedrijfsruimte. Daarbij worden de huurprijzen gemaximeerd op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare huurobjecten. Boelhouwer: ‘Hiervoor kan per regio op basis van marktonderzoek de markthuur worden vastgesteld. Deze methode voorkomt dat er bij schaarste woekerhuren kunnen worden gevraagd.’ Boelhouwer waarschuwt dat elke regulering een ondergrens kent: ‘De maximale aanvangshuur voor de middenhuurwoningen kan vervolgens worden vastgesteld op basis van een vooraf te bepalen bescheiden rendement. Wanneer de overheid vervolgens een huurafslag wenst door te voeren kan dit via een subsidie worden gerealiseerd.’
Als deze visie het uitgangspunt is van NSC voor de effectieve aanpak van de problemen op de woningmarkt, is er niet alleen hoop voor de vastgoedsector maar ook voor woningzoekenden, maar zal hun geduld noodzakelijkerwijs op de proef worden gesteld. Want ook het volgende kabinet gaat geen miljoen woningen bouwen.