Maandelijks archief: november 2023

Nieuws

Raad van State bevestigt: bij bestemmingsplan geen sprake van verdeling schaarse rechten

Bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, waarbij een bepaalde activiteit mogelijk wordt gemaakt, kunnen concurrenten wel eens teleurgesteld zijn. Zij hadden op hun locatie diezelfde activiteit willen verrichten, maar de concurrent gaat ermee vandoor.

De teleurgestelde concurrent doet dan veelal een beroep op het inmiddels bekende Didam-arrest. Dit met de stelling dat er in wezen een schaars recht wordt verdeeld, waarnaar concurrenten moesten kunnen meedingen. Bij bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en andere ruimtelijke besluiten geldt Didam echter niet. Dat is inmiddels vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter.

Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van de Raad van State van 1 november 2023. De gemeente Weert had een bestemmingsplan vastgesteld dat de nieuwbouw van een hotel met casino mogelijk maakte. Een concurrerende casino-ondernemer verweet de gemeente dat zij geen eerlijke verdeelprocedure had doorlopen om het exploitatierecht voor een casino te vergeven. Er waren namelijk meer gegadigden voor een casino in de gemeente Weert.

De Raad van State gaat daarin niet mee. De hoogste bestuursrechter oordeelde dat planologische besluiten, zoals onder meer een bestemmingsplan, zeer wel het toegestane gebruik van gronden territoriaal en kwantitatief kunnen beperken. Maar dat is nog wat anders dan het verdelen van schaarse publieke rechten. De essentie van een bestemmingsplan is ruimte geven en ordenen van verschillende gebruiksvormen op basis van ruimtelijke motieven. Bestemmingsplannen voorzien niet in een verdelingssystematiek.

In planologische procedures (bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen) heeft het dus geen zin om een beroep te doen op de Didam-doctrine. De concurrerende casino-ondernemer had het leerstuk van schaarse publieke rechten (Didam) wel kunnen aanvoeren in een procedure tegen de verlening van de kansspelvergunning.

 

Nieuws

Eerste kamer heeft grote zorgen over invoering Omgevingswet

Al vele jaren geleden (op 22 maart 2016) heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Omgevingswet. Door problemen met met name het Digitaal Stelsel Omgevingswet is de daadwerkelijke inwerkingtreding van de wet keer op keer uitgesteld.

In juli van dit jaar was bij Koninklijk Besluit dan toch echt bepaald dat de Omgevingswet per 1 januari 2024 van kracht zou worden. Deze invoeringsdatum staat nog steeds, maar is na behandeling in de Eerste Kamer wel op losse schroeven komen te staan.

De Eerste Kamer heeft namelijk op 31 oktober een motie aangenomen die concludeert dat het Digitaal Stelsel Omgevingswet en het juridische stelsel van de Omgevingswet nog steeds te grote uitvoeringsproblemen kennen om per 1 januari 2024 verantwoord over te gaan tot invoering.

De motie strekt niet tot (opnieuw) uitstel van de Omgevingswet. Wel is Minister Hugo de Jonge opgeroepen om met de (koepelorganisaties van) gemeenten en andere decentrale overheden in gesprek te gaan over de invoering van de Omgevingswet. De Jonge dient binnen twee weken terug te koppelen of gemeenten echt klaar zijn voor invoering van de Omgevingswet.

Uiterlijk 14 november a.s. zal bekend worden of de Omgevingswet definitief wordt ingevoerd in het nieuwe jaar, of dat er weer uitstel volgt.

Nieuws

Toekomstige ontwikkelingen huurprijzen woonruimte

Er staan verschillende ontwikkelingen op stapel die gaan over de (hoogte van de) huurprijzen van woonruimte.

Maximale huurverhogingspercentages 2024 (sociale huur en vrije sector)

Demissionair Minister De Jonge heeft in een brief aan de Tweede Kamer van 26 september 2023 zijn verwachtingen geuit over de huurprijsstijgingen in 2024. Die verwachtingen zijn gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling en de inflatie die over het jaar 2023 worden verwacht. Er wordt een inflatie verwacht van 3,9% en een gemiddelde cao-loonstijging van 5,8%. Dat levert volgens De Jonge een maximale huurprijsstijging in het sociale segment op van ongeveer 5,8% en in de vrije sector van ongeveer 4,9%. Dat verschil wordt verklaard doordat voor het sociale segment in de nationale prestatieafspraken met Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten de CAO-loonontwikkeling tot maatstaf is gekozen. In de vrije sector is de maximale huurstijging wettelijk bepaald op de laagste van de twee: ofwel de cao-loonstijging ofwel de inflatie (met een opslag van 1%). Minister De Jonge is zich ervan bewust dat de grotere stijging in het sociale huursegment merkwaardig is, maar hij wist erop dat dat wordt goedgemaakt doordat in dat segment een hogere huur in de regel ook recht geeft op een hogere huurtoeslag.

Maximering huurverhoging vrije sector vanaf 1 mei 2024

Sinds 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector gemaximeerd. Deze maximering werd tot en met 2022 gekoppeld aan de inflatie (met een opslag van 1%). In de jaren 2023 en 2024 is deze gekoppeld aan de gemiddelde cao-loonstijging (omdat de inflatie volgens de minister tot een te grote stijging zou leiden). Het gaat om een tijdelijke wet die geldt tot 1 mei 2024. Minister De Jonge wil de wet met drie jaar verlengen. Hij had dat al eerder aangekondigd. Hij wil nu de maximering koppelen aan het cao-loonindexcijfer (met een opslag van 1%). De verlenging geldt tot en met 30 april 2027.

Class-action tegen de staat van de Stichting Fair Huur

De Stichting Fair Huur heeft medio oktober 2023 bekendgemaakt een nieuwe class action te zijn gestart tegen de staat. De stichting heeft de belangen van honderden verhuurders die tezamen duizenden huurwoningen bezitten gebundeld. De stichting stelt dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap onrechtmatig is. De WOZ-cap leidt ertoe dat de huren van een flink aantal woningen op een lager niveau uitkomen omdat deze bij de eerstvolgende huurderswisselingen terugvallen van de vrije sector in sociale huursector. Het verschil kan in de grote steden tot enkele honderden euro’s per maand oplopen. Stichting Fair Huur stelt dat dit in strijd is met het in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht, omdat de maatregel disproportioneel is (geen ‘fair balance’). De stichting wijst ook op de negatieve gevolgen voor de woningmarkt als geheel, doordat verhuurders, die als gevolg van de maatregel geen rendabele exploitatie meer hebben, hun woningen verkopen waardoor het aantal middenhuur- en vrije sectorwoningen kleiner wordt. De Stichting Fair Huur bevindt zich in goed gezelschap, aangezien de afdeling advisering van de Raad van State al uitermate kritisch was voordat de WOZ-cap werd ingevoerd. In zijn advies van 15 december 2021 wees de Raad van State al op de mogelijk te ver gaande inbreuk op het eigendomsrecht.

Nieuws

Regulering middensegment: waar staat Nieuw Sociaal Contract?

De problemen op de woningmarkt zijn voor veel kiezers het belangrijkste item bij de kamerverkiezingen op 22 november 2023. Tijden herleven, want dat was vlak na de tweede wereldoorlog ook het geval. De woningnood heette toen volksvijand nummer één. Wat kunnen we na 22 november over dit onderwerp verwachten van de politiek? Maar vooral: waar staat de belangrijkste nieuwkomer, Nieuw Sociaal Contract (NSC) van Pieter Omtzigt?

Als gevolg van de huurreguleringsplannen van demissionair minister de Jonge is er al sinds het aantreden van het kabinet Rutte IV veel onzekerheid in de huurwoningmarkt. De feitelijke gevolgen zijn bekend: nogal wat beleggers willen van hun huurwoningen af en zijn bezig die te verkopen en de nieuwbouw stokt (wat ook andere oorzaken heeft).

De verkiezingen op 22 november 2023 maken aan die onzekerheid geen einde. Pas als er een nieuw kabinet is weten we (hopelijk) waar het naar toe gaat met de (huur)woningmarkt.  Volgens de peilingen kunnen drie partijen de grootste worden: GroenLinks/PvdA, VVD en NSC. Hoe GroenLinks/PvdA en de VVD tegen de woningmarkt aankijken is nogal verschillend en lijkt niet overbrugbaar. Dat er een groot woningtekort is en dat er veel bijgebouwd moet worden. Daar is ieder het wel over eens. De verschillen spitsen zich met name toe op het beleid voor de bestaande voorraad huurwoningen. Menig politiek commentaar verwacht dat NSC in het politieke strijdtoneel de bepalende factor zal zijn: gaan we linksaf of gaan we rechtsaf.

NSC over huurregulering

En dus keek iedereen uit naar 24 oktober 2023: de aangekondigde presentatie van het verkiezingsprogramma van NSC. In dat programma, ‘Tijd voor herstel’ geheten, staat over dit onderwerp: “Voor mensen met een middeninkomen is het steeds lastiger om een betaalbare huurwoning te vinden. Wij vinden het van belang dat de huurprijsbescherming wordt versterkt en dat het gereguleerde deel van de huursector wordt uitgebreid, zodat de huren van honderdduizenden middenhuurwoningen effectief gereguleerd worden. Wij zorgen ervoor dat ontwikkelaars voldoende ruimte houden om te bouwen.”

De meeste commentatoren namen daarmee aan dat NSC de plannen van Hugo de Jonge omarmt. De Jonge wil de middenhuursector immers ook reguleren en ook hij vindt dat dat niet zo ver mag gaan dat ontwikkelaars geen woningen meer bouwen. Maar wat niet in het NSC-programma staat is hoe NSC wil reguleren. Dat is wel waar het om gaat. Hugo de Jonge wil reguleren door de huren te verlagen van een groot deel van de vrije sector, zonder zich af te vragen of beleggers de betreffende woningen dan nog wel kunnen verhuren. Niemand belegt immers in huurwoningen als de huurinkomsten niet opwegen tegen de exploitatielasten. Dat is een simpele economische wet die de Jonge in zijn plannen lijkt te negeren. Als aan de Jonge wordt gevraagd wat hij ervan vindt dat beleggers hun huurwoningen dan gaan verkopen, antwoordt hij dat dat goed nieuws is, want dan gaan deze woningen naar woningzoekenden. Hij beschouwt dat kennelijk als een deel van de oplossing. Maar daarmee negeert de Jonge nog iets: veel woningzoekenden zijn niet in staat de huidige (hoge) koopprijzen te betalen (of willen niet kopen). En dat geldt ook voor de middengroepen die de Jonge zegt te willen helpen.

Effectief reguleren

NSC wil effectief reguleren. Dat klinkt al anders dan de Jonge, maar niet duidelijk is wat NSC daarmee bedoelt. En dus is het interessant om daar nader naar te kijken.

We kennen niet alleen het verkiezingsprogramma van NSC, maar we weten inmiddels ook wie daarvan de inspiratiebron is. Pieter Omtzigt heeft namelijk Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft, gevraagd een notitie te schrijven over de problemen op de woningmarkt en hoe die moeten worden aangepakt. Boelhouwer heeft die opdracht aanvaard. Indien zijn notitie ‘De woningcrisis in Nederland; achtergronden en oplossingen’, die pas gepubliceerd is op 30 oktober 2023, het begrip “effectief” invult, betekent dat het volgende.

Advies van Boelhouwer aan NSC

We wisten al dat Boelhouwer kritisch is over de reguleringsplannen van de Jonge. Dat maakt des te nieuwsgieriger naar de inhoud van zijn 31 pagina’s tellende document. Boelhouwer had al in maart 2023, tezamen met Jos Feijtel, lid van een expertteam van het ministerie van BZK, 36 actiepunten opgesteld waarmee de nieuwbouwproductie van woningen op de korte en de middellange termijn bevorderd zou kunnen worden. Daarin stelde hij onder andere voor de middenhuurregeling op te schorten omdat dat de markthuursector doet aarzelen om te investeren. En hij stelde voor een alternatieve vorm van regulering te ontwikkelen die tegelijk huurders beschermt tegen te hoge huren én rekening houdt met het benodigde rendement voor investeerders. Kortom, Boelhouwer had goed gezien dat de voorstellen van De Jonge op korte termijn leuk zijn voor huurders, maar op lange termijn voor niemand goed zijn. En wie op de woningmarkt iets wil veranderen of verbeteren, kan volgens Boelhouwer geen kortetermijnoplossingen verwachten. Boelhouwer benadrukt dat ‘er geen simpele oplossingen voorhanden zijn om de huidige woningmarktproblematiek snel het hoofd te bieden’. Hij heeft het over ‘een zeer lange adem‘ en het nemen van voldoende tijd ‘zowel vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid als ten aanzien van het verkrijgen van voldoende politiek draagvlak’. Als je nu maatregelen neemt, moet je weten wat dat kan betekenen voor de woningmarkt over vele jaren. Duidelijk is dat Boelhouwer vindt dat die analyse ontbreekt bij Rutte IV.

In zijn notitie doet hij een groot aantal voorstellen die tot effect hebben dat op termijn de woningschaarste sterk vermindert. Daarbij staat centraal het stimuleren van de woningbouw, maar dat kost tijd. Op kortere termijn acht Boelhouwer een vorm van huurregulering nodig om de betaalbaarheid te verbeteren. Maar Boelhouwer is bepaald niet gecharmeerd van de aanpak van het huidige demissionaire kabinet. Hij schrijft: ‘Bijkomend probleem is verder dat het door het Rijk gevoerde woonbeleid op een aantal andere dossiers niet bijdraagt aan het verhogen van de productie. Hierbij kan gedacht worden aan de huurregulering, de aangekondigde belastingen voor particuliere verhuurders, de invoering van een complexe omgevingswet en de wens om twee derde van de nieuwbouwproductie in het betaalbare segment te realiseren. Stuk voor stuk maatregelen die vanuit de beoogde doelstelling goed te verdedigen zijn, maar contraproductief zijn voor het verhogen van de nieuwbouwproductie.’

Mietspiegel

Boelhouwer verwijst naar de aanpak in Duitsland, waar de woninghuurprijzen al vele jaren worden gereguleerd aan de hand van de zogenaamde Mietspiegel. Een systeem dat wij in Nederland kennen van de regulering van huurprijzen van horeca- en retailbedrijfsruimte. Daarbij worden de huurprijzen gemaximeerd op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare huurobjecten. Boelhouwer: ‘Hiervoor kan per regio op basis van marktonderzoek de markthuur worden vastgesteld. Deze methode voorkomt dat er bij schaarste woekerhuren kunnen worden gevraagd.’ Boelhouwer waarschuwt dat elke regulering een ondergrens kent: ‘De maximale aanvangshuur voor de middenhuurwoningen kan vervolgens worden vastgesteld op basis van een vooraf te bepalen bescheiden rendement. Wanneer de overheid vervolgens een huurafslag wenst door te voeren kan dit via een subsidie worden gerealiseerd.’

Als deze visie het uitgangspunt is van NSC voor de effectieve aanpak van de problemen op de woningmarkt, is er niet alleen hoop voor de vastgoedsector maar ook voor woningzoekenden, maar zal hun geduld noodzakelijkerwijs op de proef worden gesteld. Want ook het volgende kabinet gaat geen miljoen woningen bouwen.

Nieuws

Signaleringen

Raad voor Onroerende Zaken

Onze advocaat Maaike Boomsma heeft per 1 oktober 2023 een externe nevenfunctie als secretaris bij de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Leuk dat zij deze nieuwe werkzaamheden naast haar functie als advocaat bij ons kantoor kan vervullen. We wensen haar daar veel succes! Zie ook: https://roz.nl/nieuws/2023/10/06/maaike-boomsma-nieuwe-secretaris-roz/

___________________________________________________________________________

Onze vermelding in PropertyNL

Hielkema & co advocaten staat dit jaar wederom in de de PropertyNL Top Vastgoedjuristen 2023. Een mooie erkenning! Onze vastgoedexperts hebben een sterke focus op het huurrecht, maar ook op overheidsrecht.

___________________________________________________________________________

Seminar verzorgd door Hielkema & co

Op dinsdag 31 oktober heeft Hielkema & co in samenwerking met Insight Real Estate een seminar gegeven met betrekking tot de huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW die van toepassing is op onder andere winkel- en horecabedrijfsruimte.
In het hoofdstedelijke Accor Novotel waren ruim 80 vastgoedprofessionals aanwezig om te luisteren naar de sprekers Zwanet Massink, Maaike Boomsma en Arjen Ennema.

Na de presentatie, bespreking van enkele praktijkvoorbeelden en interessante vragen van de genodigden was er een aansluitende netwerkborrel om ervaringen met deze procedures te delen.

Nieuws

Indexering huurprijs bedrijfsruimte 14,5% houdt stand bij de rechtbank

Op 4 mei 2023 heeft de rechtbank Den Haag in kort geding uitspraak gedaan over de (on)redelijkheid van een indexering van de huurprijs van 14,5% (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786). De huurder vindt de indexatie te hoog en vecht deze aan. De kort gedingrechter vindt echter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Interessant is dat de kort gedingrechter oordeelde dat onder omstandigheden een huurder soms toch niet gehouden kan worden aan de contractuele indexatie die dit jaar zo hoog uitvalt. De kort gedingrechter oordeelt:

“… het niet onaannemelijk is dat de situatie zich voordoet waarin de verhuurder de huurder in redelijkheid niet aan een onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden”.

Een relevant feit dat meespeelt bij dit oordeel van de rechter is dat het CBS eind oktober 2022 heeft aangegeven dat zij haar berekeningsmethode zal aanpassen, hetgeen effect zal hebben op inflatiecijfers (waarop de huurindexatie is gestoeld). De kort gedingrechter stuurde in de uitspraak van 4 mei 2023 partijen naar de onderhandelingstafel. Een echt oordeel over de vraag over de houdbaarheid van de doorgevoerde indexatie is dus niet gegeven (behoudens dat er geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid voor de huurder).

Inmiddels is er op 25 oktober 2023 een uitspraak gedaan in een bodemprocedure (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). Ook in deze procedure probeerde de huurder met een beroep op onvoorziene omstandigheden de huurindexatie van 14.5 % aan te vechten. De huurder is door de rechter in het ongelijk gesteld. De rechter oordeelt dat uit de inhoud van de huurovereenkomst juist volgt dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke verhoging voorzien hebben, zodoende kan een beroep op onvoorziene omstandigheden niet slagen. De kantonrechter ziet, gegeven de omstandigheden, ook geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter stelt daartoe:

“Niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, er moet naar alle omstandigheden gekeken worden. Happy Italy verliest hierbij, zoals DJL heeft betoogd, uit het oog dat ook DJL te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Gelet op al het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DJL Happy Italy aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, heeft gehouden. Hierbij betrekt de kantonrechter ook, nu dit onvoldoende gemotiveerd door Happy Italy is weersproken, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken.”

 Het gevolg is aldus dat de huurverhoging van 14.5%, die de verhuurder op grond van de (ROZ)huurovereenkomst mocht doorvoeren, stand houdt. Voorlopig is dit dus gunstig nieuws voor de verhuurders.

Nieuws

Prejudiciële vragen over reikwijdte en gevolgen vernietiging oneerlijk huurverhogingsbeding

Sinds 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, vooralsnog als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten “hierna: de Richtlijn”. Die toetsing dient volgens de rechtbank ambtshalve te geschieden, dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken. Indien een huurverhogingsbeding volgens de rechtbank in strijd is met de richtlijn, dan moet het beding in zijn geheel vernietigd worden. Partiële vernietiging, herziening of terugvallen op een wettelijke regeling is niet mogelijk.

De richtlijn dateert al van 1993. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Bij de richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke bedingen: de zogenoemde blauwe lijst.

Uitspraak kantonrechter Amsterdam 3 augustus 2023

Op 3 augustus 2023 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gewezen die voor veel ophef heeft gezorgd. De kantonrechter oordeelde in een huurincassozaak kort gezegd dat het contractuele huurprijswijzigingsbeding, waarin stond dat de verhuurder (Bouwinvest) het recht heeft om de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal 5% boven op de inflatiecorrectie (volgens de CPI-index), een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, met als gevolg dat de gehele bepaling volledig buiten toepassing moet worden gelaten.

De kantonrechter concludeert dat de verhuurder nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen, zodat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst nimmer is verhoogd en de huurprijs terugvalt naar de aanvangshuurprijs uit 2005. Dit betekent dat de huurprijs ook in de toekomst nooit meer kan worden verhoogd.

In deze zaak was daardoor geen sprake van een huurachterstand (zoals de verhuurder bij dagvaarding had gevorderd) maar van een forse huurvoorstand, zodat de huurder een vordering had op zijn verhuurder in plaats van andersom.

Gevolgen uitspraak

De financiële gevolgen van deze uitspraak zijn voor verhuurders onvoorstelbaar groot en kan onder meer leiden tot aantasting van het directe rendement bij de verhuur van woningen, mogelijk ook leidend tot structurele verliezen en faillissementen. Huurovereenkomsten worden vaak voor langere tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren.

Prejudiciële vragen

De rechtbank Amsterdam lijkt deze ernstige gevolgen te overzien (en is kennelijk ook niet helemaal zeker of haar beleid rechtens volledig juist is) want zij heeft op 5 oktober 2023 in twee tussenuitspraken (zie uitspraak 1 en uitspraak 2) het voornemen geuit haar beleid via aan de Hoge Raad te stellen prejudiciële vragen te doen toetsen. Deze vragen kunnen als volgt worden samengevat:

Vraag 1:
Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2:
Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

Vraag 3:
Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

Vraag 4:
Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert?

Vraag 5:
Is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De procespartijen mogen zich nu eerst uitlaten over deze vragen waarna de kantonrechters beslissen of en zo ja, welke vragen aan de Hoge Raad worden gesteld. Het is afwachten hoe de Hoge Raad de vragen zal beantwoorden. Wij houden u uiteraard op de hoogte.