Tag archieven: uitspraak

Nieuws

Indexering huurprijs bedrijfsruimte 14,5% houdt stand bij de rechtbank

Op 4 mei 2023 heeft de rechtbank Den Haag in kort geding uitspraak gedaan over de (on)redelijkheid van een indexering van de huurprijs van 14,5% (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786). De huurder vindt de indexatie te hoog en vecht deze aan. De kort gedingrechter vindt echter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Interessant is dat de kort gedingrechter oordeelde dat onder omstandigheden een huurder soms toch niet gehouden kan worden aan de contractuele indexatie die dit jaar zo hoog uitvalt. De kort gedingrechter oordeelt:

“… het niet onaannemelijk is dat de situatie zich voordoet waarin de verhuurder de huurder in redelijkheid niet aan een onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden”.

Een relevant feit dat meespeelt bij dit oordeel van de rechter is dat het CBS eind oktober 2022 heeft aangegeven dat zij haar berekeningsmethode zal aanpassen, hetgeen effect zal hebben op inflatiecijfers (waarop de huurindexatie is gestoeld). De kort gedingrechter stuurde in de uitspraak van 4 mei 2023 partijen naar de onderhandelingstafel. Een echt oordeel over de vraag over de houdbaarheid van de doorgevoerde indexatie is dus niet gegeven (behoudens dat er geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid voor de huurder).

Inmiddels is er op 25 oktober 2023 een uitspraak gedaan in een bodemprocedure (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). Ook in deze procedure probeerde de huurder met een beroep op onvoorziene omstandigheden de huurindexatie van 14.5 % aan te vechten. De huurder is door de rechter in het ongelijk gesteld. De rechter oordeelt dat uit de inhoud van de huurovereenkomst juist volgt dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke verhoging voorzien hebben, zodoende kan een beroep op onvoorziene omstandigheden niet slagen. De kantonrechter ziet, gegeven de omstandigheden, ook geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter stelt daartoe:

“Niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, er moet naar alle omstandigheden gekeken worden. Happy Italy verliest hierbij, zoals DJL heeft betoogd, uit het oog dat ook DJL te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Gelet op al het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DJL Happy Italy aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, heeft gehouden. Hierbij betrekt de kantonrechter ook, nu dit onvoldoende gemotiveerd door Happy Italy is weersproken, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken.”

 Het gevolg is aldus dat de huurverhoging van 14.5%, die de verhuurder op grond van de (ROZ)huurovereenkomst mocht doorvoeren, stand houdt. Voorlopig is dit dus gunstig nieuws voor de verhuurders.

Nieuws

Wijze raad van de rechtbank aan de (Haarlemse) makelaardij

Over het algemeen staan in gerechtelijke uitspraken slechts overwegingen die betrekking hebben op de inhoud van de zaak. Af en toe komt het voor dat de rechtbank zich genoodzaakt ziet om aan een bepaald aspect een extra overweging te wijden. Zo zijn er bijvoorbeeld uitspraken waarin de rechtbank een opmerking heeft gemaakt over de proceshouding of de pleitstijl van (één van) de advocaten. Aan dit rijtje kan een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland worden toegevoegd waarin deze een algemeen advies geeft aan de (Haarlemse) makelaardij.

In de uitspraak ging het om de koper van een woning die de verkoper aansprakelijk stelde voor na de verkoop geconstateerde funderingsproblemen. Beide partijen werden bij de verkooptransactie bijgestaan door een makelaar. Hoewel deze makelaars geen procespartijen waren, achtte de rechtbank het wenselijk om over de rol van de makelaardij bij verkooptransacties een aantal raadgevende opmerkingen te maken.

In dit artikel zal de uitspraak van de rechtbank nader worden toegelicht. Daartoe zal eerst worden ingegaan op de feiten van de zaak. Vervolgens zal worden ingegaan op het oordeel van de rechtbank en de gegeven raad aan de makelaardij.

De zaak

In de uitspraak ging het om een kwestie waarin tussen twee partijen een overeenkomst betreffende de koop van een woning in Haarlem tot stand was gekomen. De koopsom betrof een bedrag van € 350.152,00. Beide partijen werden bijgestaan door een makelaar. In de koopovereenkomst tussen partijen stond onder andere opgenomen dat:

  • de koper voldoende gelegenheid had gehad om zich te laten informeren over de fundering van de woning;
  • de aanwezige funderingsgegevens van de gemeente Haarlem afkomstig waren en dat die gegevens al jarenlang niet meer waren geactualiseerd en
  • de verkoper niet instond voor de kwaliteit van de fundering.

Kort na de levering van de woning raakte de koper bekend met een bouwkundig rapport van 19 mei 1998 waarin stond dat de fundering in slechte staat verkeerde. De verkoper beschikte ten tijde van de verkoop van de woning over een verkoopbrochure uit 2007 waarin melding is gemaakt van dit rapport. De verkoopbrochure heeft de verkoper bij de verkoop niet aan de koper verstrekt.

In navolging hiervan heeft de koper de verkoper aansprakelijk gesteld en verzocht om het funderingsprobleem binnen drie weken deugdelijk op te lossen. De verkoper heeft niet aan dit verzoek voldaan en alle aansprakelijkheid afgewezen.

Vervolgens is de koper overgegaan tot het starten van een kort geding procedure tegen de verkoper. In die procedure heeft de koper een voorschotbetaling gevorderd van € 77.000,00. Dit zou volgens de koper namelijk het bedrag zijn dat nodig was om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de fundering uit te voeren.

Het oordeel van de rechtbank

De koper heeft in deze zaak een beroep gedaan op dwaling. Zo zou de verkoper ten onrechte niet hebben medegedeeld dat er gebreken waren aan de fundering van de woning.

In de beoordeling is de rechtbank tot een andere conclusie gekomen. Volgens de rechtbank:

  • was het niet aannemelijk dat de verkoper wist van de funderingsproblemen;
  • kon niet geoordeeld worden dat de verkoper had behoren te weten van deze problemen en
  • kan de eventuele wetenschap van de makelaar van de verkoper met de problemen niet voor rekening van de verkoper komen.

Met name op grond van deze overwegingen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de verkoper geen mededelingsplicht had geschonden en dat geen sprake was van dwaling. De vorderingen van de koper zijn daarom afgewezen.

Het advies aan de (Haarlemse) makelaardij

Door de afwijzing van de vorderingen komen de aanzienlijke herstelkosten van de funderingsproblemen voor rekening van de koper. Voor de koper is dat uiteraard een enorme tegenvaller. Dit geldt te meer aangezien uit het vonnis volgt dat deze gehele situatie had kunnen worden voorkomen. Schijnbaar was wel bekend dat de betreffende woning funderingsproblemen had, maar was die informatie niet, althans niet op de juiste wijze, vastgelegd en gedeeld met de juiste partijen.

De rechtbank heeft zich het lot van deze en toekomstige kopers aangetrokken en daarom ten overvloede een algemeen advies gegeven aan de (Haarlemse) makelaardij om dit soort situaties in de toekomst te voorkomen. Daarover is in de uitspraak het volgende te lezen:

“4.16. Voor het geval de Haarlemse makelaardij van dit vonnis kennis neemt (wat gezien de betrokkenheid van vier Haarlemse makelaars bij deze zaak niet onwaarschijnlijk is), merkt de voorzieningenrechter ten overvloede nog het volgende op.

 De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.

 Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.

 Dat betekent voor het onderhavige geval minstgenomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte worden gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.”

Kortom, een helder en praktisch advies om cruciale informatie over de staat van een woning zo vast te leggen dat bij opvolgende verkooptransacties deze informatie tijdig boven water komt.