Tag archieven: prejudiciële vragen

Nieuws

De rechtbank Rotterdam beoordeelt huurverhogingsbedingen heel anders dan de rechtbank Amsterdam

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 februari 2024 een uitgebreid gemotiveerd vonnis gegeven over een huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van (in dit geval) maximaal 3%. De rechtbank Amsterdam oordeelt sinds vorig jaar dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Er zijn inmiddels vele vonnissen door de rechtbank Amsterdam over deze materie gewezen en geen enkel argument dat verhuurders daartegen inbrengen is tot nu toe door de rechtbank Amsterdam gehonoreerd. De rechtbank Rotterdam doet dat anders en veel genuanceerder.

CPI plus 1% is niet oneerlijk en meer kan soms ook

De rechtbank Rotterdam toetst dergelijke huurverhogingsbedingen ook aan de Richtlijn, want ziet deze niet als een kernbeding. Maar, anders dan de Amsterdamse collega’s, vinden de Rotterdammers een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% niet oneerlijk. Ook indien de opslag meer is dan 1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. Ook andere omstandigheden kunnen zo’n hogere opslag rechtvaardigen. Welke omstandigheden dat kunnen zijn zegt de rechtbank er niet bij.

De rechtbank voegt eraan toe dat, omdat er een groot tekort is aan woonruimte, daarbij moet worden voorkomen dat de huurprijs te hoog wordt en dat de verhuurder bij de vaststelling van de hoogte van de opslag rekening houdt met de belangen van de huurder.

Relevantie wettelijk gemaximeerde huurverhoging vrije sector

De rechtbank stelt vast dat de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling kende die de huurverhoging maximeert. Verhuurders konden daar dus geen rekening mee houden bij voordien gesloten huurcontracten. Het gaat daarom volgens rechtbank te ver om, indien het beding in strijd is met die recente regelgeving, dat beding dan oneerlijk te achten. Het ligt dan meer voor de hand het beding nietig te verklaren voor zover er een grotere huurverhoging uit voortvloeit dan de wet toestaat, aldus de rechtbank.

Afschrikwekkende werking

De rechtbank Rotterdam vindt, net als de rechtbank Amsterdam, wel dat indien het opslagpercentage als oneerlijk moet worden beschouwd, zowel het inflatiebeding als het opslagbeding nietig is. Van splitsing is dus geen sprake. De rechtbank onderkent dat het volledig buiten toepassing verklaren van de gehele huurverhogingsregeling in het huurcontract grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt. Maar de rechtbank ziet geen andere mogelijke uitkomst, want volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg moet de sanctie op een oneerlijk beding afschrikwekkend zijn.

Toch ontbinding en ontruiming

De rechtbank vernietigt in dit geval het gehele huurverhogingsbeding, waardoor de aanvangshuurprijs van € 1800,- nooit is gewijzigd. Dat heeft niet zo grote gevolgen als in de bekende Bouwinvest-zaak, want daardoor wordt de huurachterstand ongeveer € 1000,- minder (op een totaal van ongeveer € 15.000,-). De rechtbank vindt dat voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Doekje voor het bloeden

Bijzonder is dat de rechtbank nog een soort doekje voor het bloeden geeft. De rechtbank wijst erop dat, indien gedurende minimaal drie jaren structureel wordt afgeweken van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, door de toepassing van een lager percentage dan waarop het huurcontract recht geeft, er sprake is van een stilzwijgende nieuwe afspraak tussen partijen. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het huurverhogingsbeding in het huurcontract genegeerd worden.

Commentaar

Duidelijk is dat de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn oneerlijke consumentenbedingen inmiddels niet meer alleen het ‘speeltje’ is van de Amsterdamse rechtbank. Duidelijk is ook dat de gerechten in ons land er verschillend over oordelen. De onzekerheid die hiervan het resultaat is fnuikend voor de vastgoedbranche. Het wachten is op antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen over deze materie. Laten we hopen dat de Hoge Raad bij de beantwoording daarvan oog heeft voor de ongekende (maatschappelijke) gevolgen van de rigoureuze Amsterdamse lijn.

Bijzonder in het Rotterdamse vonnis is dat een opslag van meer dan 1% niet oneerlijk is als de verhuurder maar kan aantonen dat het gekozen percentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. De rechtbank lijkt hiermee te zeggen dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen hij meer mag vragen. Om welke toekomst gaat het dan? De ontwikkeling van de inflatie? De ontwikkeling van de kosten van de aannemerij? De ontwikkeling van de vastgoedprijzen? De ontwikkeling van de eigen exploitatiekosten? En over welke periode? Huurovereenkomsten kunnen erg lang duren. En wat moet de verhuurder als bewijs produceren? De voorspelling van een gezaghebbend economisch instituut? En wat als de huurder aantoont dat dat instituut in het verleden lang niet altijd goed zat? Het vonnis roept meer vragen op dan het beantwoordt, zodat de markt er niets mee opschiet bij het ontwerp van een nieuw huurverhogingsbeding.

Bijzonder is ook het door de rechtbank bedachte doekje voor het bloeden. Het heeft er alle schijn van dat rechters zelf ook in hun maag zitten met de rigoureuze afschrikwekkende rechtspraak uit Luxemburg en een way-out bedenken voor verhuurders. Dat is eerder ook in Amsterdam gebeurd.

Het verdere proces bij de Hoge Raad over de prejudiciële vragen zal op het scherpst van de snede (en mogelijk met de inbreng van meer betrokken partijen) worden gevoerd. We zijn er nog lang niet klaar mee.

Nieuws

Grote onzekerheid over huurverhogingsregelingen voor de vrije sector

Of huurverhogingsregelingen in huurcontracten voor de vrije sector nu wel of niet door de beugel kunnen houdt vrijwel geheel verhurend Nederland sinds vorig jaar flink bezig. De rechtbank Amsterdam heeft daarin, als eerste rechtbank in Nederland, een buitengewoon strenge nieuwe opvatting over gepresenteerd in zijn vonnissen in 2023. Een enkele rechtbank lijkt de rechtbank Amsterdam daarin te volgen, maar er zijn ook rechtbanken die dat niet doen. We weten wel wat volgens de Amsterdamse rechtbank niet door de beugel kan. Maar wat dan wel? Moeten standaard huurcontracten aangepast worden? En zo ja, hoe dan? Het is onzekerheid troef. Hoe nu verder?

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De rechtbank Amsterdam heeft in een tussenvonnis van 11 januari 2024 prejudiciële vragen geformuleerd voor de Hoge Raad. Het voornemen daartoe had de rechtbank al in oktober 2023 geuit. Huurder en verhuurder mochten daar hun zegje over doen met het tussenvonnis van 11 januari 2024 als resultaat. Dat heeft in elk geval opgeleverd dat er één zeer belangrijke extra vraag is toegevoegd aan het eerdere voornemen. Die vraag raakt zelfs de kern van de problematiek en luidt kort gezegd als volgt: Is het in strijd met Europees recht, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI-index) plus een opslag van maximaal 3%. Eigenlijk onbegrijpelijk dat de rechtbank deze vraag niet al in haar voornemen had geformuleerd.

Twijfels bij de rechtbank Amsterdam?

Weliswaar houdt de rechtbank vast aan haar standpunt in eerdere vonnissen maar het was dan ook niet te verwachten dat de rechtbank dat standpunt ineens zou loslaten. Enerzijds overweegt de rechtbank dat elke opslag met een zeker gemaximeerd percentage in strijd is met de Europese richtlijn, maar anderzijds realiseert de rechtbank zich kennelijk dat haar standpunt wel erg rigide is en dat daarmee elke (noodzakelijke) flexibiliteit uit de huurontwikkeling wordt gehaald, want de rechtbank voegt eraan toe dat “…het denkbaar zou zijn dat een geringe forfaitaire opslag niet zonder meer oneerlijk is.” Krabbelt de rechtbank hier terug van haar beleid, zoals zij eerder heeft gedaan bij het beding over de incassokosten?

Dubbele moraal bij de rechtbank?

De rechtbank herhaalt haar standpunt dat, indien in het contract een CPI-beding staat en een opslagpercentage, je die twee bedingen gezamenlijk moet beoordelen en dus niet afzonderlijk. En dat betekent volgens de rechtbank dat indien het opslagbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd, ook het CPI-beding oneerlijk en dus ongeldig is, onder meer omdat: “…in de praktijk wordt bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging geen onderscheid gemaakt tussen het indexdeel en het opslagdeel. Alleen daarom al is niet relevant of aan de indexverhoging een andere ratio ten grondslag zou liggen dan aan de opslag of dat er verschillende rechtsgevolgen aan verbonden zouden zijn. ….”

Wat merkwaardig is aan deze redenering is dat de rechtbank de wijze waarop de verhuurder in de praktijk omgaat met de jaarlijkse huurverhoging hier als relevant oordeelt, terwijl de rechtbank tegelijk in alle uitspraken tot nu toe heeft geoordeeld dat niet relevant is hoe de verhuurder omgaat met het huurverhogingsbeding, omdat volgens de Europese regelgeving het beding sec moet worden beoordeeld op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst. Het lijkt erop dat de rechtbank argumenten zoekt die hem uitkomen,

De overige vragen die de rechtbank gaat voorleggen aan de Hoge Raad had zij ook al in het tussenvonnis van 5 oktober 2023 geformuleerd en gaan vooral over de gevolgen van een beding dat oneerlijk is geoordeeld.

Hoe lang gaat deze onzekerheid nog duren?

We zullen moeten afwachten hoe de Hoge Raad hierover oordeelt. En dat afwachten kan nog wel eens poos duren, omdat niet kan worden uitgesloten dat de Hoge Raad de vragen op zijn beurt doorspeelt naar de Europese rechter, het Europese Hof van Justitie in Luxemburg. Dan kan het zomaar nog twee jaar duren.

Gevolgen van de onzekerheid

Dat is buitengewoon schadelijk, omdat geen enkele verhuurder nu weet waar hij/zij aan toe is. In de eerste plaats: hoe moet worden omgegaan met huurders die een huurachterstand hebben? De rechtbank Amsterdam schort nu al zaken op totdat de prejudiciële vragen zijn beantwoord. En misschien is er wel een huurvoorstand zoals in de Bouwinvestzaak.

En wat moet nu worden opgenomen in nieuw te sluiten huurcontracten? Moet gekozen worden voor de veilige weg: een huurverhoging die uitsluitend gebaseerd is op de geldontwaarding (CPI). Of kan daarbij een opslag worden toegepast? Zo ja, welk percentage? En moet die opslag dan worden onderbouwd in het huurcontract? En, als een opslagpercentage  niet als maximaal percentage wordt opgenomen, maar als een vast percentage: gaat het dan om een kernbeding dat niet op grond van de Europese richtlijn kan worden getoetst? Deze laatste vraag gaat de Amsterdamse rechtbank overigens volledig uit de weg.

Wij merken in onze contacten met verhuurders dat de onzekerheid die het gevolg is van de nieuwe lijn van de Amsterdamse rechtbank velen erger vinden dan die nieuwe lijn zelf. De rechtbank realiseert zich mogelijk niet half wat zij heeft aangericht in ons land.

Nieuws

Prejudiciële vragen over reikwijdte en gevolgen vernietiging oneerlijk huurverhogingsbeding

Sinds 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, vooralsnog als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten “hierna: de Richtlijn”. Die toetsing dient volgens de rechtbank ambtshalve te geschieden, dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken. Indien een huurverhogingsbeding volgens de rechtbank in strijd is met de richtlijn, dan moet het beding in zijn geheel vernietigd worden. Partiële vernietiging, herziening of terugvallen op een wettelijke regeling is niet mogelijk.

De richtlijn dateert al van 1993. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Bij de richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke bedingen: de zogenoemde blauwe lijst.

Uitspraak kantonrechter Amsterdam 3 augustus 2023

Op 3 augustus 2023 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gewezen die voor veel ophef heeft gezorgd. De kantonrechter oordeelde in een huurincassozaak kort gezegd dat het contractuele huurprijswijzigingsbeding, waarin stond dat de verhuurder (Bouwinvest) het recht heeft om de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal 5% boven op de inflatiecorrectie (volgens de CPI-index), een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, met als gevolg dat de gehele bepaling volledig buiten toepassing moet worden gelaten.

De kantonrechter concludeert dat de verhuurder nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen, zodat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst nimmer is verhoogd en de huurprijs terugvalt naar de aanvangshuurprijs uit 2005. Dit betekent dat de huurprijs ook in de toekomst nooit meer kan worden verhoogd.

In deze zaak was daardoor geen sprake van een huurachterstand (zoals de verhuurder bij dagvaarding had gevorderd) maar van een forse huurvoorstand, zodat de huurder een vordering had op zijn verhuurder in plaats van andersom.

Gevolgen uitspraak

De financiële gevolgen van deze uitspraak zijn voor verhuurders onvoorstelbaar groot en kan onder meer leiden tot aantasting van het directe rendement bij de verhuur van woningen, mogelijk ook leidend tot structurele verliezen en faillissementen. Huurovereenkomsten worden vaak voor langere tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren.

Prejudiciële vragen

De rechtbank Amsterdam lijkt deze ernstige gevolgen te overzien (en is kennelijk ook niet helemaal zeker of haar beleid rechtens volledig juist is) want zij heeft op 5 oktober 2023 in twee tussenuitspraken (zie uitspraak 1 en uitspraak 2) het voornemen geuit haar beleid via aan de Hoge Raad te stellen prejudiciële vragen te doen toetsen. Deze vragen kunnen als volgt worden samengevat:

Vraag 1:
Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2:
Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

Vraag 3:
Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

Vraag 4:
Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert?

Vraag 5:
Is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De procespartijen mogen zich nu eerst uitlaten over deze vragen waarna de kantonrechters beslissen of en zo ja, welke vragen aan de Hoge Raad worden gesteld. Het is afwachten hoe de Hoge Raad de vragen zal beantwoorden. Wij houden u uiteraard op de hoogte.

Nieuws

Ontbreken energielabel op ingangsdatum huurovereenkomst: wat betekent dit voor de toetsing aanvangshuurprijs woonruimte?

Op 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de vraag in hoeverre een energielabel (voorheen energie-index) dat is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven na de ingangsdatum van de huurovereenkomst mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW (Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005).

Toetsing aanvangshuur

Een huurder van een woning kan op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In geval van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van het woningwaarderingsstelsel ook wel puntenstelsel genoemd.

Woningwaarderingsstelsel

Op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. De energieprestatie van een woning is één van die kenmerken op basis waarvan punten kunnen worden toegekend. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.

Energielabel

Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, die in het WWS staan beschreven. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw) bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten en dus hoe lager de maximale huurprijs. Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zou zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

Prejudiciële vragen

In de lagere rechtspraak werd verschillend geoordeeld over de vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat (energielabel) in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken. De Kantonrechter Den Haag gaf daar een mooi overzicht van in zijn uitspraak van 28 augustus 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:9216) en besloot vervolgens hierover prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad.

Beantwoording prejudiciële vragen

De antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen komen, kort samengevat, op het volgende neer:

  • Voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het WWS is niet van belang of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.
  • Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is het niet nodig dat het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het   energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de huurcommissie of de kantonrechter.
  • Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.     Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd. Als de opname na de ingangsdatum heeft   plaatsgevonden, moet de huurcommissie dus beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.

Volgens de Hoge Raad wordt hiermee recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Dat doel is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. De Hoge Raad kwam in zijn uitspraak van 22 april 2022 ( ECLI:NL:HR:2022:633) met betrekking tot een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking ook al tot een enigszins vergelijkbaar oordeel.

Nieuws

Hoge Raad hakt knoop door: géén verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Goed nieuws voor verhuurders en met name woningcorporaties! Op 1 april jl. heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord over de verhuiskostenvergoeding. De prejudiciële vragen stelden aan de orde of een huurder ten laste van de verhuurder recht heeft op de wettelijke minimumbijdrage in verhuis- en inrichtingskosten, indien de huurder tijdens een renovatie van de woning verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde ‘logeerwoning’. Volgens de Hoge Raad – in tegenstelling tot de eerdere conclusie van de PG – is dat niet het geval.

In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de beslissing van de Hoge Raad worden toegelicht en becommentarieerd.

De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen

Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2022 is deze minimumbijdrage € 6.505,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen (ook wel wisselwoning genoemd). In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.

In de literatuur en rechtspraak is altijd discussie over het onderwerp blijven bestaan. Voorts is de maatschappelijke relevantie daarvan groot. Daarom heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Voorafgaand aan de beantwoording door de Hoge Raad is op 12 januari 2022 de conclusie van de Procureur-Generaal gepubliceerd. In zijn conclusie nam de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar een logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Vanwege deze conclusie van de PG werd door de praktijk reikhalzend uitgekeken naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG zou volgen, dan zou dat grote maatschappelijke gevolgen kunnen hebben.

De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad

In zijn prejudiciële beslissing wijkt de Hoge Raad af van de conclusie van de PG. Daartoe gaat de Hoge Raad eerst in op de parlementaire geschiedenis en de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding. In navolging daarvan overweegt de Hoge Raad – samengevat – het volgende:

  • Een redelijke wetsuitleg brengt mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage.
  • Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken.
  • Voor zover een tijdelijk verblijf in een logeerwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit de wet dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. Het ligt op de weg van de verhuurder om in dit geval tijdig een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan.


De praktijk

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, is het een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er in de nabije toekomst veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Verhuurders, met name woningcorporaties, zullen daarom opgelucht zijn met de voornoemde beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Dat verhuurders de logeerwoningen kunnen blijven gebruiken zoals zij dat voorheen deden scheelt immers toch weer een belangrijke zorg.

Nieuws

Advies Advocaat-Generaal over WOZ-punten bedreiging voor nieuwbouw en transformaties?

Projectontwikkelaars, die nieuwe woningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar woningen, beginnen niet aan het project als dat leidt tot een verlies gevende exploitatie doordat de huurprijs te laag wordt. Het is voor hen van groot belang dat zij zeker weten dat zij de vooraf berekende huurprijs kunnen krijgen na de oplevering. Advocaat-Generaal van Peursem legt in zijn advies aan de Hoge Raad van 2 februari 2022 een bom onder dat uitgangspunt. Wat is er aan de hand?

WOZ-waarde in het WWS

Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe hoger de WOZ-waarde hoe meer punten een woning waard is en dus hoe hoger de huur. Dat is ook van belang voor de vrije sector, want zodra een woning meer dan 141 tot 145 punten waard is, kan deze in de vrije sector worden verhuurd. De verhuurder die een woning in de vrije sector wil verhuren moet er dus vanop aan kunnen dat de woning voldoende WOZ-punten scoort. Dat geldt in het bijzonder voor de projectontwikkelaar die grotere projecten (vernieuw)bouwt en dus grote risico’s aangaat. Indien deze zich voor wat betreft de huurprijs misrekent kan dat een dure vergissing blijken te zijn.

De WOZ-waarde wordt bepaald door de belastingdienst van de gemeente. Deze geeft jaarlijks een WOZ-beschikking af waarin de door de gemeente getaxeerde WOZ-waarde wordt meegedeeld aan verhuurder én huurder. Beiden kunnen daartegen bezwaar aantekenen als zij het met de WOZ-beschikking niet eens zijn.

De WOZ-waarde die in de WOZ-beschikking staat is de WOZ -waarde op 1 januari in het jaar ervoor (de peildatum). Bij (vernieuw)bouw wordt WOZ-waarde bepaald op 1 januari van het jaar waarin de woning wordt opgeleverd (de toestandspeildatum). De wet schrijft voor dat de WOZ-waarde dan gelijk is aan de vervangingswaarde van de woning als ware deze gereed. Omdat de vervangingswaarde volgens de Wet WOZ gelijk is aan de marktwaarde van de grond plus de kosten van herbouw van de woning (de geobjectiveerde stichtingskosten van de woning), zal deze in veel gevallen (aanmerkelijk) lager zijn dan de marktwaarde van de woning (plus grond).

Minimale WOZ-waarde

Bij (ver)nieuwbouw lopen gemeenten niet hard bij het afgeven van een WOZ-beschikking. Het komt er vaak op neer dat de gemeente helemaal geen WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum afgeeft. Maar daarmee zadelt de gemeente de verhuurder wel op met een probleem. Want indien er geen WOZ-waardebeschikking is, wordt de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel gelijk gesteld aan een fictieve minimale waarde die elk jaar opnieuw door de wetgever wordt vastgesteld en die in 2022 slechts € 61.198 bedraagt. Omdat dat een extreem lage waarde is, is het in het belang van de verhuurder toepassing van de minimale waarde te voorkomen.

De verhuurder doet er dus verstandig aan de gemeente tijdig, dat wil zeggen voor de oplevering van de woning, te verzoeken een WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum af te geven. Het maakt voor de WOZ-punten niet uit als de gemeente die pas verstrekt na aanvang van de huurovereenkomst.

Rechtspraak verdeeld

In de rechtspraak over dergelijke gevallen blijken rechters heel verschillend te oordelen. Er zijn rechters die de wet strikt toepassen en dan al snel de minimale WOZ-waarde tot uitgangspunt nemen. Er zijn ook rechters die de werkelijke (door een eigen taxateur) getaxeerde WOZ-waarde op basis van de marktwaarde van de woning tot uitgangspunt nemen.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter Utrecht overzag vorig jaar deze rechtsongelijkheid en besloot daarom over deze materie prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft die vragen nog niet beantwoord, maar zijn adviseur, Advocaat-Generaal van Peursem, heeft op 2 februari 2022 van zijn advies gediend. Dat advies is niet heel bemoedigend voor verhuurders/projectontwikkelaars.

De A-G vindt, kort gezegd dat, indien de verhuurder het aan zichzelf heeft te wijten dat er geen WOZ-beschikking is van de gemeente de minimale WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. De A-G vindt dat de verhuurder dat aan zich zelf heeft te wijten, als hij verzuimd heeft tijdig een WOZ-beschikking aan te vragen bij de gemeente.

Commentaar

Disproportionele gevolgen

Noch de prejudiciële vragen, noch de A-G houdt in zijn conclusie rekening met het feit dat een eenmaal op basis van de minimale WOZ-waarde verlaagde huurprijs nooit meer kan worden geharmoniseerd. Dat leidt ertoe dat de verhuurder, zolang de huurovereenkomst voortduurt, met een verlaagde huurprijs blijft zitten. Dat is nog vervelender als de woning verhuurd is in de vrije sector en de verlaagde huurprijs uitkomt in het sociale segment, want dan is het verschil vaak heel groot. Anders gezegd: die ene ‘omissie’ van de verhuurder kan hem nog jaren achtervolgen. Dat kan er bovendien toe leiden dat de verhuurder al die tijd met een verlies gevende exploitatie wordt geconfronteerd. Terwijl de huurder door het ontbreken van een WOZ-beschikking niet wordt benadeeld. Maar hij krijgt wel een groot cadeau als de rechter hem om die reden een permanente huurverlaging geeft.

De A-G houdt in zijn advies ten onrechte geen rekening met de disproportionaliteit van de toepassing van de (op dit punt nogal ingewikkelde en ondoorzichtige) regelgeving zoals de A-G die voorstaat.

Onbegrensde straf

Toepassing van de minimale WOZ-waarde kan in dergelijke gevallen worden gezien als een (civielrechtelijke) sanctie. De omvang van de sanctie kan echter niet worden bepaald, want de sanctie neemt elke maand dat de huur voortduurt in omvang toe. Straffen en sancties waarvan de gestrafte de omvang niet van te voren kent zijn in strijd met artikel 7 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). In art. 7 EVRM is het zogenaamde legaliteitsbeginsel neergelegd. Het legaliteitsbeginsel heeft verschillende betekenissen. De meest bekende betekenis is dat burgers voor wat betreft hun (strafbare) gedragingen alleen gebonden zijn aan voorafgaande wetsbepalingen. Dit voorkomt dat de wetgever met terugwerkende kracht bindende regels en daaraan gekoppelde straffen en sancties kan opleggen. Daarnaast houdt het legaliteitsbeginsel in dat de strafbare gevolgen van niet voldoen aan wetsbepalingen voldoende duidelijk in die wetsbepaling moeten zijn vastgelegd. Anders gezegd: in de wet moet de maximale straf of sanctie zijn vastgelegd. Dat is het ‘lex certa’ beginsel.

Het lex certa beginsel is met name in het strafrecht van belang. Burgers dienen niet alleen te weten welke gedragingen verboden zijn, maar ook welke straf zij maximaal kunnen verwachten, indien zij zich aan die gedragingen schuldig maken. Artikel 7 EVRM is niet alleen van toepassing in het strafrecht, maar ook in het civiele recht (en het bestuursrecht). Ook het civiele recht (en het bestuursrecht) kent straffen en sancties. Verdedigbaar is dat toepassing van de minimale WOZ-waarde, die het gevolg is van een omissie van de verhuurder, een dergelijke aan de toetsing van artikel 7 EHRM onderhevige sanctie bevat, want de huurprijs komt daardoor in veel gevallen op een zeer laag niveau. En blijft op dat lage niveau zolang de huurovereenkomst voortduurt.

Bij toepassing van de minimale WOZ-waarde is de omvang van de sanctie per maand dus wel bekend, maar is de omvang van de totale sanctie niet bekend. Elke maand dat de huurovereenkomst voortduurt duurt de sanctie voort, terwijl de duur van de huurovereenkomst niet voorspelbaar is. De wet begrenst met andere woorden op geen enkele wijze de omvang van de sanctie, zodat deze onbekend en niet bepaalbaar is zodra de sanctie wordt opgelegd in de vorm van een huurprijsverlaging. De uit te spreken sanctie is niet gebonden aan enig wettelijk gedefinieerd maximum.

Daar komt bij dat de sanctie het langer voortduren van de huurovereenkomst stimuleert, doordat het voordeel dat de huurder als gevolg van de sanctie geniet groot is en hij weet dat hij, als hij zou verhuizen naar een andere woning, elders een aanmerkelijk hogere huur verschuldigd zal zijn.

Laten we hopen dat de Hoge Raad in de beantwoording van de prejudiciële vragen oog heeft voor de ongerijmde gevolgen van het advies van de A-G.