Tag archieven: huurverhogingsbeding

Nieuws

De rechtbank Rotterdam beoordeelt huurverhogingsbedingen heel anders dan de rechtbank Amsterdam

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 februari 2024 een uitgebreid gemotiveerd vonnis gegeven over een huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van (in dit geval) maximaal 3%. De rechtbank Amsterdam oordeelt sinds vorig jaar dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Er zijn inmiddels vele vonnissen door de rechtbank Amsterdam over deze materie gewezen en geen enkel argument dat verhuurders daartegen inbrengen is tot nu toe door de rechtbank Amsterdam gehonoreerd. De rechtbank Rotterdam doet dat anders en veel genuanceerder.

CPI plus 1% is niet oneerlijk en meer kan soms ook

De rechtbank Rotterdam toetst dergelijke huurverhogingsbedingen ook aan de Richtlijn, want ziet deze niet als een kernbeding. Maar, anders dan de Amsterdamse collega’s, vinden de Rotterdammers een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% niet oneerlijk. Ook indien de opslag meer is dan 1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. Ook andere omstandigheden kunnen zo’n hogere opslag rechtvaardigen. Welke omstandigheden dat kunnen zijn zegt de rechtbank er niet bij.

De rechtbank voegt eraan toe dat, omdat er een groot tekort is aan woonruimte, daarbij moet worden voorkomen dat de huurprijs te hoog wordt en dat de verhuurder bij de vaststelling van de hoogte van de opslag rekening houdt met de belangen van de huurder.

Relevantie wettelijk gemaximeerde huurverhoging vrije sector

De rechtbank stelt vast dat de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling kende die de huurverhoging maximeert. Verhuurders konden daar dus geen rekening mee houden bij voordien gesloten huurcontracten. Het gaat daarom volgens rechtbank te ver om, indien het beding in strijd is met die recente regelgeving, dat beding dan oneerlijk te achten. Het ligt dan meer voor de hand het beding nietig te verklaren voor zover er een grotere huurverhoging uit voortvloeit dan de wet toestaat, aldus de rechtbank.

Afschrikwekkende werking

De rechtbank Rotterdam vindt, net als de rechtbank Amsterdam, wel dat indien het opslagpercentage als oneerlijk moet worden beschouwd, zowel het inflatiebeding als het opslagbeding nietig is. Van splitsing is dus geen sprake. De rechtbank onderkent dat het volledig buiten toepassing verklaren van de gehele huurverhogingsregeling in het huurcontract grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt. Maar de rechtbank ziet geen andere mogelijke uitkomst, want volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg moet de sanctie op een oneerlijk beding afschrikwekkend zijn.

Toch ontbinding en ontruiming

De rechtbank vernietigt in dit geval het gehele huurverhogingsbeding, waardoor de aanvangshuurprijs van € 1800,- nooit is gewijzigd. Dat heeft niet zo grote gevolgen als in de bekende Bouwinvest-zaak, want daardoor wordt de huurachterstand ongeveer € 1000,- minder (op een totaal van ongeveer € 15.000,-). De rechtbank vindt dat voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Doekje voor het bloeden

Bijzonder is dat de rechtbank nog een soort doekje voor het bloeden geeft. De rechtbank wijst erop dat, indien gedurende minimaal drie jaren structureel wordt afgeweken van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, door de toepassing van een lager percentage dan waarop het huurcontract recht geeft, er sprake is van een stilzwijgende nieuwe afspraak tussen partijen. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het huurverhogingsbeding in het huurcontract genegeerd worden.

Commentaar

Duidelijk is dat de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn oneerlijke consumentenbedingen inmiddels niet meer alleen het ‘speeltje’ is van de Amsterdamse rechtbank. Duidelijk is ook dat de gerechten in ons land er verschillend over oordelen. De onzekerheid die hiervan het resultaat is fnuikend voor de vastgoedbranche. Het wachten is op antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen over deze materie. Laten we hopen dat de Hoge Raad bij de beantwoording daarvan oog heeft voor de ongekende (maatschappelijke) gevolgen van de rigoureuze Amsterdamse lijn.

Bijzonder in het Rotterdamse vonnis is dat een opslag van meer dan 1% niet oneerlijk is als de verhuurder maar kan aantonen dat het gekozen percentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. De rechtbank lijkt hiermee te zeggen dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen hij meer mag vragen. Om welke toekomst gaat het dan? De ontwikkeling van de inflatie? De ontwikkeling van de kosten van de aannemerij? De ontwikkeling van de vastgoedprijzen? De ontwikkeling van de eigen exploitatiekosten? En over welke periode? Huurovereenkomsten kunnen erg lang duren. En wat moet de verhuurder als bewijs produceren? De voorspelling van een gezaghebbend economisch instituut? En wat als de huurder aantoont dat dat instituut in het verleden lang niet altijd goed zat? Het vonnis roept meer vragen op dan het beantwoordt, zodat de markt er niets mee opschiet bij het ontwerp van een nieuw huurverhogingsbeding.

Bijzonder is ook het door de rechtbank bedachte doekje voor het bloeden. Het heeft er alle schijn van dat rechters zelf ook in hun maag zitten met de rigoureuze afschrikwekkende rechtspraak uit Luxemburg en een way-out bedenken voor verhuurders. Dat is eerder ook in Amsterdam gebeurd.

Het verdere proces bij de Hoge Raad over de prejudiciële vragen zal op het scherpst van de snede (en mogelijk met de inbreng van meer betrokken partijen) worden gevoerd. We zijn er nog lang niet klaar mee.

Nieuws

Grote onzekerheid over huurverhogingsregelingen voor de vrije sector

Of huurverhogingsregelingen in huurcontracten voor de vrije sector nu wel of niet door de beugel kunnen houdt vrijwel geheel verhurend Nederland sinds vorig jaar flink bezig. De rechtbank Amsterdam heeft daarin, als eerste rechtbank in Nederland, een buitengewoon strenge nieuwe opvatting over gepresenteerd in zijn vonnissen in 2023. Een enkele rechtbank lijkt de rechtbank Amsterdam daarin te volgen, maar er zijn ook rechtbanken die dat niet doen. We weten wel wat volgens de Amsterdamse rechtbank niet door de beugel kan. Maar wat dan wel? Moeten standaard huurcontracten aangepast worden? En zo ja, hoe dan? Het is onzekerheid troef. Hoe nu verder?

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De rechtbank Amsterdam heeft in een tussenvonnis van 11 januari 2024 prejudiciële vragen geformuleerd voor de Hoge Raad. Het voornemen daartoe had de rechtbank al in oktober 2023 geuit. Huurder en verhuurder mochten daar hun zegje over doen met het tussenvonnis van 11 januari 2024 als resultaat. Dat heeft in elk geval opgeleverd dat er één zeer belangrijke extra vraag is toegevoegd aan het eerdere voornemen. Die vraag raakt zelfs de kern van de problematiek en luidt kort gezegd als volgt: Is het in strijd met Europees recht, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI-index) plus een opslag van maximaal 3%. Eigenlijk onbegrijpelijk dat de rechtbank deze vraag niet al in haar voornemen had geformuleerd.

Twijfels bij de rechtbank Amsterdam?

Weliswaar houdt de rechtbank vast aan haar standpunt in eerdere vonnissen maar het was dan ook niet te verwachten dat de rechtbank dat standpunt ineens zou loslaten. Enerzijds overweegt de rechtbank dat elke opslag met een zeker gemaximeerd percentage in strijd is met de Europese richtlijn, maar anderzijds realiseert de rechtbank zich kennelijk dat haar standpunt wel erg rigide is en dat daarmee elke (noodzakelijke) flexibiliteit uit de huurontwikkeling wordt gehaald, want de rechtbank voegt eraan toe dat “…het denkbaar zou zijn dat een geringe forfaitaire opslag niet zonder meer oneerlijk is.” Krabbelt de rechtbank hier terug van haar beleid, zoals zij eerder heeft gedaan bij het beding over de incassokosten?

Dubbele moraal bij de rechtbank?

De rechtbank herhaalt haar standpunt dat, indien in het contract een CPI-beding staat en een opslagpercentage, je die twee bedingen gezamenlijk moet beoordelen en dus niet afzonderlijk. En dat betekent volgens de rechtbank dat indien het opslagbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd, ook het CPI-beding oneerlijk en dus ongeldig is, onder meer omdat: “…in de praktijk wordt bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging geen onderscheid gemaakt tussen het indexdeel en het opslagdeel. Alleen daarom al is niet relevant of aan de indexverhoging een andere ratio ten grondslag zou liggen dan aan de opslag of dat er verschillende rechtsgevolgen aan verbonden zouden zijn. ….”

Wat merkwaardig is aan deze redenering is dat de rechtbank de wijze waarop de verhuurder in de praktijk omgaat met de jaarlijkse huurverhoging hier als relevant oordeelt, terwijl de rechtbank tegelijk in alle uitspraken tot nu toe heeft geoordeeld dat niet relevant is hoe de verhuurder omgaat met het huurverhogingsbeding, omdat volgens de Europese regelgeving het beding sec moet worden beoordeeld op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst. Het lijkt erop dat de rechtbank argumenten zoekt die hem uitkomen,

De overige vragen die de rechtbank gaat voorleggen aan de Hoge Raad had zij ook al in het tussenvonnis van 5 oktober 2023 geformuleerd en gaan vooral over de gevolgen van een beding dat oneerlijk is geoordeeld.

Hoe lang gaat deze onzekerheid nog duren?

We zullen moeten afwachten hoe de Hoge Raad hierover oordeelt. En dat afwachten kan nog wel eens poos duren, omdat niet kan worden uitgesloten dat de Hoge Raad de vragen op zijn beurt doorspeelt naar de Europese rechter, het Europese Hof van Justitie in Luxemburg. Dan kan het zomaar nog twee jaar duren.

Gevolgen van de onzekerheid

Dat is buitengewoon schadelijk, omdat geen enkele verhuurder nu weet waar hij/zij aan toe is. In de eerste plaats: hoe moet worden omgegaan met huurders die een huurachterstand hebben? De rechtbank Amsterdam schort nu al zaken op totdat de prejudiciële vragen zijn beantwoord. En misschien is er wel een huurvoorstand zoals in de Bouwinvestzaak.

En wat moet nu worden opgenomen in nieuw te sluiten huurcontracten? Moet gekozen worden voor de veilige weg: een huurverhoging die uitsluitend gebaseerd is op de geldontwaarding (CPI). Of kan daarbij een opslag worden toegepast? Zo ja, welk percentage? En moet die opslag dan worden onderbouwd in het huurcontract? En, als een opslagpercentage  niet als maximaal percentage wordt opgenomen, maar als een vast percentage: gaat het dan om een kernbeding dat niet op grond van de Europese richtlijn kan worden getoetst? Deze laatste vraag gaat de Amsterdamse rechtbank overigens volledig uit de weg.

Wij merken in onze contacten met verhuurders dat de onzekerheid die het gevolg is van de nieuwe lijn van de Amsterdamse rechtbank velen erger vinden dan die nieuwe lijn zelf. De rechtbank realiseert zich mogelijk niet half wat zij heeft aangericht in ons land.

Nieuws

Prejudiciële vragen over reikwijdte en gevolgen vernietiging oneerlijk huurverhogingsbeding

Sinds 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, vooralsnog als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten “hierna: de Richtlijn”. Die toetsing dient volgens de rechtbank ambtshalve te geschieden, dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken. Indien een huurverhogingsbeding volgens de rechtbank in strijd is met de richtlijn, dan moet het beding in zijn geheel vernietigd worden. Partiële vernietiging, herziening of terugvallen op een wettelijke regeling is niet mogelijk.

De richtlijn dateert al van 1993. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Bij de richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke bedingen: de zogenoemde blauwe lijst.

Uitspraak kantonrechter Amsterdam 3 augustus 2023

Op 3 augustus 2023 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gewezen die voor veel ophef heeft gezorgd. De kantonrechter oordeelde in een huurincassozaak kort gezegd dat het contractuele huurprijswijzigingsbeding, waarin stond dat de verhuurder (Bouwinvest) het recht heeft om de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal 5% boven op de inflatiecorrectie (volgens de CPI-index), een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, met als gevolg dat de gehele bepaling volledig buiten toepassing moet worden gelaten.

De kantonrechter concludeert dat de verhuurder nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen, zodat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst nimmer is verhoogd en de huurprijs terugvalt naar de aanvangshuurprijs uit 2005. Dit betekent dat de huurprijs ook in de toekomst nooit meer kan worden verhoogd.

In deze zaak was daardoor geen sprake van een huurachterstand (zoals de verhuurder bij dagvaarding had gevorderd) maar van een forse huurvoorstand, zodat de huurder een vordering had op zijn verhuurder in plaats van andersom.

Gevolgen uitspraak

De financiële gevolgen van deze uitspraak zijn voor verhuurders onvoorstelbaar groot en kan onder meer leiden tot aantasting van het directe rendement bij de verhuur van woningen, mogelijk ook leidend tot structurele verliezen en faillissementen. Huurovereenkomsten worden vaak voor langere tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren.

Prejudiciële vragen

De rechtbank Amsterdam lijkt deze ernstige gevolgen te overzien (en is kennelijk ook niet helemaal zeker of haar beleid rechtens volledig juist is) want zij heeft op 5 oktober 2023 in twee tussenuitspraken (zie uitspraak 1 en uitspraak 2) het voornemen geuit haar beleid via aan de Hoge Raad te stellen prejudiciële vragen te doen toetsen. Deze vragen kunnen als volgt worden samengevat:

Vraag 1:
Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2:
Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

Vraag 3:
Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

Vraag 4:
Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert?

Vraag 5:
Is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De procespartijen mogen zich nu eerst uitlaten over deze vragen waarna de kantonrechters beslissen of en zo ja, welke vragen aan de Hoge Raad worden gesteld. Het is afwachten hoe de Hoge Raad de vragen zal beantwoorden. Wij houden u uiteraard op de hoogte.

Nieuws

Huurverhogingsbedingen sociale huur ook nietig?

Sinds het voorjaar van 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, tot nu toe als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten.

De rechtbank Amsterdam toetst huurverhogingsbedingen sindsdien aan deze Richtlijn en doet dat ambtshalve (dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken). Tot voor kort ging het hierbij alleen om huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor vrije sectorwoningen. Men ging ervan uit dat toetsing bij sociale huur niet aan de orde is, omdat de wet sinds jaar en dag voorziet in gedetailleerde regelgeving over de jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur.

Echter in juli 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een huurverhogingsbeding in een huurcontract van woningcorporatie Stadgenoot voor een sociale huurwoning. Stadgenoot lijkt door het oog van de naald te kruipen. Wat kunnen we leren van deze zaak?

 

Achtergrond

Al sinds 1993 kennen we Europese regelgeving die consumenten beschermt tegen oneerlijk algemene voorwaarden: de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Bij deze richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke voorwaarden: de blauwe lijst. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen. Voor een toelichting over wanneer de Richtlijn van toepassing is en wanneer niet: zie onze blog van juli 2023.

 

Uitspraak rechtbank Amsterdam inzake Stadgenoot

De rechtbank Amsterdam oordeelde op 21 juli 2023 over een huurverhogingsbeding in een huurcontract voor een sociale huurwoning van woningcorporatie Stadgenoot.

Dat beding luidt als volgt:

‘Artikel 8 Wijziging van de huur
Wij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke            termijn. In ons voorstel vindt u:

  • uw op dat moment geldende huurprijs;
  • het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen;
  • de voorgestelde huurprijs;
  • de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs.’

Opvallend is dat het beding de huurder in het ongewisse laat over hoe de omvang van de huurverhoging wordt bepaald. Het beding meldt zelfs niet dat de huurverhoging wettelijk is gemaximeerd.

Toch laat de rechtbank het beding in stand. De rechtbank verwijst daartoe naar een uitspraak van 6 juli 2023 van het Hof van Justitie (over een geldleningsovereenkomst) en toetst het beding aan de daarin door het HvJ gegeven regels. Volgens de rechtbank komt deze rechtspraak op het volgende neer (vertaald naar een huurovereenkomst):

Indien het huurverhogingsbeding een dwingendrechtelijke regeling overneemt is het beding niet aan toetsing aan de Richtlijn onderworpen. Daarvoor gelden een aantal voorwaarden:

  1. de wettelijke regeling behoeft niet letterlijk te worden overgenomen. Het is voldoende dat het beding gelijkwaardig is aan de wettelijke regeling. Dat betekent dat het beding de normatieve inhoud moet overnemen, zodat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting brengt;
  2. de rechter moet beoordelen of dat geval is, waarbij hij met name rekening moet houden met:
  • de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst;
  • de juridische en feitelijk context van de huurovereenkomst;
  • het is niet relevant of de huurder weet dat het beding relateert aan een dwingendrechtelijke regeling;
  • het is niet relevent of de verhuurder zijn informatie- en transparantieverplichting is nagekomen.

Hoewel de rechtbank vaststelt dat het beding niet vermeldt de mogelijkheid om bezwaar te maken en hoe de verdere wettelijke procedure verloopt na de huurverhogingsbrief, oordeelt de rechtbank oordeelt dat het beding van Stadsgenot dezelfde rechtsregel als de wettelijke regeling weergeeft en dat het beding dus niet getoetst hoeft te worden aan de blauwe lijst.

 

Commentaar op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De rechtbank zegt vreemd genoeg niets over het ontbreken van een regeling over de wettelijk gemaximeerde omvang van de huurverhoging (wat in artikel 10 Uitvoeringwet huurprijzen woonruimte is vastgelegd). Het ontbreken van helderheid over de omvang van huurverhoging is in zaken die gaan over huurverhogingsbedingen in de vrije sector volgens dezelfde rechtbank juist essentieel, leidend tot strijd met het transparantiebeginsel van de Richtlijn en nietigheid van het beding.

Ik hoop op grond hiervan te mogen concluderen dat de rechtbank Amsterdam een beetje in z’n maag zit met zijn eigen nieuwe in april 2023 geïntroduceerde toetsingsbeleid, nu dat ook een toetsing blijkt te vergen van bedingen in de sociale huursector, waar de wet de huurder goed beschermt tegen te grote huursprongen. Als de rechtbank had geoordeeld dat het beding van Stadgenoot de wettelijke regeling niet (voldoende) overneemt, zou de inhoudelijke toetsing nog wel eens negatief hebben kunnen uitvallen. Niet alleen om bovenstaande redenen, maar ook vanwege het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid voor de huurder en omdat het beding geen huurverlaging mogelijk maakt bij deflatie.

 

Nadere beschouwing van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De Amsterdamse rechter baseert zijn oordeel op de genoemde recente uitspraak van het HvJ. Laten we die uitspraak nader bekijken.

Aan de rechter wordt door het HvJ behoorlijk wat beoordelingsvrijheid gelaten voor de vraag of een beding moet worden getoetst aan de Richtlijn, als deze relateert aan een wettelijke regeling. Het beding moet gelijkwaardig zijn aan die wettelijke regeling. Het criterium gelijkwaardigheid is een ruim criterium. Datzelfde geldt voor het criterium dat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting moet brengen.

Dat het om ruime criteria gaat blijkt ook wel uit de uitspraak over het beding van Stadgenoot. Immers, gelet op de wettelijke regeling, ontbreekt een belangrijk element in het beding: tot hoever de huur maximaal verhoogd mag worden.

Maar er blijkt meer uit de uitspraak van het HvJ, want bij de toetsing moeten meegewogen worden de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst en de juridische en feitelijk context ervan. In voorkomende zaken zou in dat verband gewezen kunnen worden op de volgende feiten en omstandigheden:

  • De wettelijke regeling, waar het hier om gaat is, een regeling specifiek voor de sociale huursector die beoogt de huurder te beschermen tegen te grote huursprongen en die op grond van de wet zelfs kan worden toegepast indien er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Het wettelijke systeem, waarin de huurverhoging gemaximeerd is, bestaat al sinds de invoering van de Huurwet in 1950. De huidige regeling bestaat al sinds 1 juli 1979. Dat de huur in de sociale huursector gereguleerd is is (mede daardoor) een algemeen bekend feit dat diep is doorgedrongen onder alle lagen van de bevolking.
  • Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging en voor het gegeven dat zolang de verhuurder geen huurverhogingsaanzegging stuurt, een huurverhoging niet aan de orde is.
  • Elk jaar wordt in allerlei publicaties en andere publieke uitingen ruim aandacht besteed aan het door de minister (meestal in februari) voor de betreffende huurronde (die altijd aanvangt op 1 juli) vastgestelde huurverhogingspercentage. Huurders blijken daar in het algemeen goed van op de hoogte te zijn.
  • De wet beschermt de huurder in artikel 7:252 BW niet alleen door een huurverhogingsaanzegging te eisen, die aan allerlei eisen moet voldoen, maar in lid 4 ook tegen een onjuiste aanzegging > dan blijft de oude huurprijs van kracht.
  • Indien de verhuurder een toegelaten instelling is, kan erop worden gewezen dat de verhuurder een sociale doelstelling heeft, met name sociale huurwoningen verhuurt, gebonden is aan gedetailleerde regelgeving en door de Autoriteit Woningcorporaties kan worden gecorrigeerd door middel bestuursrechtelijke handhaving indien deze die regelgeving schendt.

 

Aanpassing huurverhogingsbeding in de standaard huurcontracten voor sociale huur

Ondertussen doen ook verhuurders die sociale huurwoningen verhuren er verstandig aan het huurverhogingsbeding in hun model huurcontracten onder de loep te nemen, om te bezien of zij een ‘blauwe lijst-risico’ lopen.

Hielkema & co kan hen daarbij behulpzaam zijn en heeft de nodige teksten ontwikkeld die ‘blauwe lijst-proof’ zijn.