Of huurverhogingsregelingen in huurcontracten voor de vrije sector nu wel of niet door de beugel kunnen houdt vrijwel geheel verhurend Nederland sinds vorig jaar flink bezig. De rechtbank Amsterdam heeft daarin, als eerste rechtbank in Nederland, een buitengewoon strenge nieuwe opvatting over gepresenteerd in zijn vonnissen in 2023. Een enkele rechtbank lijkt de rechtbank Amsterdam daarin te volgen, maar er zijn ook rechtbanken die dat niet doen. We weten wel wat volgens de Amsterdamse rechtbank niet door de beugel kan. Maar wat dan wel? Moeten standaard huurcontracten aangepast worden? En zo ja, hoe dan? Het is onzekerheid troef. Hoe nu verder?
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
De rechtbank Amsterdam heeft in een tussenvonnis van 11 januari 2024 prejudiciële vragen geformuleerd voor de Hoge Raad. Het voornemen daartoe had de rechtbank al in oktober 2023 geuit. Huurder en verhuurder mochten daar hun zegje over doen met het tussenvonnis van 11 januari 2024 als resultaat. Dat heeft in elk geval opgeleverd dat er één zeer belangrijke extra vraag is toegevoegd aan het eerdere voornemen. Die vraag raakt zelfs de kern van de problematiek en luidt kort gezegd als volgt: Is het in strijd met Europees recht, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI-index) plus een opslag van maximaal 3%. Eigenlijk onbegrijpelijk dat de rechtbank deze vraag niet al in haar voornemen had geformuleerd.
Twijfels bij de rechtbank Amsterdam?
Weliswaar houdt de rechtbank vast aan haar standpunt in eerdere vonnissen maar het was dan ook niet te verwachten dat de rechtbank dat standpunt ineens zou loslaten. Enerzijds overweegt de rechtbank dat elke opslag met een zeker gemaximeerd percentage in strijd is met de Europese richtlijn, maar anderzijds realiseert de rechtbank zich kennelijk dat haar standpunt wel erg rigide is en dat daarmee elke (noodzakelijke) flexibiliteit uit de huurontwikkeling wordt gehaald, want de rechtbank voegt eraan toe dat “…het denkbaar zou zijn dat een geringe forfaitaire opslag niet zonder meer oneerlijk is.” Krabbelt de rechtbank hier terug van haar beleid, zoals zij eerder heeft gedaan bij het beding over de incassokosten?
Dubbele moraal bij de rechtbank?
De rechtbank herhaalt haar standpunt dat, indien in het contract een CPI-beding staat en een opslagpercentage, je die twee bedingen gezamenlijk moet beoordelen en dus niet afzonderlijk. En dat betekent volgens de rechtbank dat indien het opslagbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd, ook het CPI-beding oneerlijk en dus ongeldig is, onder meer omdat: “…in de praktijk wordt bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging geen onderscheid gemaakt tussen het indexdeel en het opslagdeel. Alleen daarom al is niet relevant of aan de indexverhoging een andere ratio ten grondslag zou liggen dan aan de opslag of dat er verschillende rechtsgevolgen aan verbonden zouden zijn. ….”
Wat merkwaardig is aan deze redenering is dat de rechtbank de wijze waarop de verhuurder in de praktijk omgaat met de jaarlijkse huurverhoging hier als relevant oordeelt, terwijl de rechtbank tegelijk in alle uitspraken tot nu toe heeft geoordeeld dat niet relevant is hoe de verhuurder omgaat met het huurverhogingsbeding, omdat volgens de Europese regelgeving het beding sec moet worden beoordeeld op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst. Het lijkt erop dat de rechtbank argumenten zoekt die hem uitkomen,
De overige vragen die de rechtbank gaat voorleggen aan de Hoge Raad had zij ook al in het tussenvonnis van 5 oktober 2023 geformuleerd en gaan vooral over de gevolgen van een beding dat oneerlijk is geoordeeld.
Hoe lang gaat deze onzekerheid nog duren?
We zullen moeten afwachten hoe de Hoge Raad hierover oordeelt. En dat afwachten kan nog wel eens poos duren, omdat niet kan worden uitgesloten dat de Hoge Raad de vragen op zijn beurt doorspeelt naar de Europese rechter, het Europese Hof van Justitie in Luxemburg. Dan kan het zomaar nog twee jaar duren.
Gevolgen van de onzekerheid
Dat is buitengewoon schadelijk, omdat geen enkele verhuurder nu weet waar hij/zij aan toe is. In de eerste plaats: hoe moet worden omgegaan met huurders die een huurachterstand hebben? De rechtbank Amsterdam schort nu al zaken op totdat de prejudiciële vragen zijn beantwoord. En misschien is er wel een huurvoorstand zoals in de Bouwinvestzaak.
En wat moet nu worden opgenomen in nieuw te sluiten huurcontracten? Moet gekozen worden voor de veilige weg: een huurverhoging die uitsluitend gebaseerd is op de geldontwaarding (CPI). Of kan daarbij een opslag worden toegepast? Zo ja, welk percentage? En moet die opslag dan worden onderbouwd in het huurcontract? En, als een opslagpercentage niet als maximaal percentage wordt opgenomen, maar als een vast percentage: gaat het dan om een kernbeding dat niet op grond van de Europese richtlijn kan worden getoetst? Deze laatste vraag gaat de Amsterdamse rechtbank overigens volledig uit de weg.
Wij merken in onze contacten met verhuurders dat de onzekerheid die het gevolg is van de nieuwe lijn van de Amsterdamse rechtbank velen erger vinden dan die nieuwe lijn zelf. De rechtbank realiseert zich mogelijk niet half wat zij heeft aangericht in ons land.