De uitspraak waarop de annotatie betrekking heeft is voor de huurrechtpraktijk vooral relevant door de overwegingen van de kantonrechter over de hypothetische situatie dat tussen de huurder en zijn vriendin een geregistreerd partnerschap zou hebben bestaan, als gevolg waarvan de geregistreerde partner van rechtswege wettelijk medehuurder was geweest.

In de betreffende zaak heeft de verhuurder de huurder gedagvaard met een vordering tot ontruiming, maar niet diens vermeende geregistreerd partner. En aan die partner is voorafgaand aan de procedure ook geen aanzegging einde huur toegezonden. Desondanks overweegt de kantonrechter dat deze omstandigheden niet in de weg zouden hebben gestaan aan een veroordeling tot ontruiming waarbij ook de partner als wettelijk medehuurder de woning had moeten verlaten.

Deze annotatie is gepubliceerd in het wetenschappelijke blad WR, Tijdschrift voor Huurrecht, nummer 2022/54. Klik hier om het te lezen.

Eind 2021 is een wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 gepubliceerd. Naar aanleiding van de consultatie is het wetsvoorstel in gewijzigde vorm naar de Raad van State verstuurd voor advies. In het voorstel wordt de verdeling van huurwoningen gewijzigd, maar worden ook ingrijpende bevoegdheden gecreëerd om het gebruik van koopwoningen te reguleren, waardoor alleen lokale bewoners in aanmerking komen voor het kopen van een woning. In dit artikel bespreken we drie van de meest opvallende wijzigingen uit het wetsvoorstel.

Meer woonruimte voor woningzoekenden met lokale binding

Thans mogen gemeenten 50% van de huurwoningen die middels een huisvestingsvergunning in gebruik worden genomen met voorrang toewijzen aan woningzoekenden die een economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio hebben. Op die manier kan een gemeente bijvoorbeeld leraren en politieagenten met voorrang aan een woonruimte helpen.

Van die 50% mochten gemeenten weer 50% (dus 25% van het totale aantal) toewijzen aan woningzoekenden met een lokale binding. Daarmee is het voor gemeenten mogelijk om een gedeelte van de woningvoorraad aan haar eigen inwoners toe te wijzen.

In het initiële wetsvoorstel zoals dat eind 2021 is gepresenteerd is het percentage van woningen dat gemeenten aan eigen inwoners konden toewijzen verhoogd tot 60% (dus 30% van het totale aantal). Blijkens het nieuwsbericht van 8 april 2022 heeft de minister echter besloten om – mogelijk naar aanleiding van de inspraak – gemeenten de mogelijkheid te bieden om (de gehele) 50% van de beschikbare te verdelen woonruimten aan personen met lokale binding toe te wijzen.

Dat is opvallend omdat een dergelijke verdeling van de (toch al schaarse) woonruimtevoorraad op gespannen voet staat met het recht op vrije vestiging dat vastgelegd is in verschillende (Europese) verdragen. Door 50% van de te verdelen huisvestingsvergunningen uitsluitend te verlenen aan woningzoekenden met lokale binding wordt dat recht van vrije vestiging voor woningzoekenden van buiten de woningmarkregio – en die dus geen lokale binding hebben – beperkt. Bezien moet worden of deze wijze van woonruimteverdeling juridisch stand zal houden.

Goedkope koopwoningen alleen voor lokale bewoners

De meest in het oog springende voorgestelde wijziging betreft de mogelijkheid die gemeenten krijgen om  koopwoningen met voorrang toe te wijzen aan personen met lokale binding. Deze bevoegdheid geldt voor woningen met een koopprijs tot de NHG-grens (€ 355.000,-). Geheel nieuw is  deze regeling niet – de Waddeneilanden kennen al een vergelijkbare regeling – maar is wederom een ingrijpende beperking van het recht op vrij vestiging. De overheid (in dit geval de gemeente) grijpt immers ingrijpend in op de woningmarkt en het recht op vrije vestiging door goedkope koopwoningen uitsluitend beschikbaar te stellen aan haar eigen inwoners.

De details van de regeling zijn niet bekend, maar verwacht wordt dat middels een kleine wijziging in de Huisvestingswet – artikel 7 lid 2 vervalt – het voor gemeenten mogelijk wordt om een huisvestingsvergunning te verlangen voor het bewonen van een koopwoning tot een bedrag van € 355.000,-. Die huisvestingsvergunning wordt dan alleen verleend aan een koper die bijvoorbeeld drie of zes jaar onafgebroken in de betreffende gemeente heeft gewoond (lokale binding).

De invoering van deze maatregel zal naar alle waarschijnlijkheid een aantal (onbedoelde) neveneffecten hebben. Zo moet juist een prijsopdrijvend effect verwacht worden voor woningen die nu nog onder de NHG-grens verkocht worden. Door de woning aan te kopen voor een bedrag boven de NHG-grens weet de koper immers de vergunningsplicht te omzeilen en daarmee toch vrij te kunnen vestigen in de betreffende gemeente. Een woning die een marktwaarde heeft van bijvoorbeeld € 300.000,- en dus alleen voor lokale inwoners gekocht zou kunnen worden, kan worden verkocht voor één euro boven de NHG-grens door een woningzoekende die geen lokale binding heeft.

De maatregel heeft ook (onbedoelde) gevolgen voor de Waddeneilanden. Daar geldt al langer een vergunningsstelsel voor koopwoningen, maar tot op heden  een hogere grens ten aanzien van de koopsom. Zo is het op Texel bijvoorbeeld verplicht om een huisvestingsvergunning te hebben voor koopwoningen tot € 600.000,- (met eveneens prijsopdrijvende effecten). Bij eventuele landelijke ‘harmonisatie’ tot € 355.000,- is dat niet langer mogelijk voor de Waddeneilanden.

Zoals gezegd: de details van de regeling zijn nog niet bekend. Mogelijk wordt toch niet aangesloten bij de NHG-grens en krijgen gemeenten de mogelijkheid om lokaal niveau de prijsgrens die geldt voor de vergunningsplicht vast te stellen. Een dergelijke lokale bevoegdheid is ook bij de Opkoopbescherming ingevoerd omdat de woningmarkt in Nederland uiteenlopend is en dat juist maatwerk gewenst is bij dergelijke ingrijpende regelingen.

Schaarste van woonruimte niet langer criterium

De derde opvallende voorgestelde wijziging ziet op wijziging van de bevoegdheidsverlening aan gemeenten. Om een groot aantal bevoegdheden te gebruiken die de Huisvestingswet biedt moeten gemeenten thans nog aantonen dat er sprake is van schaarste van woonruimte en dat die schaarste leidt tot, kort gezegd, nadelige gevolgen voor de woningmarkt. Aan die bewijslast worden hoge eisen gesteld. Het komt dan ook met enige regelmaat voor dat delen van een lokale Huisvestingsverordening onverbindend worden verklaard omdat niet is aangetoond dat er sprake is van schaarste, zoals in Rotterdam en Nijmegen.

Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, en gemeente bij aantasting van de leefbaarheid gebruik mogen maken van de bevoegdheden die de Huisvestingswet hen biedt, dan resulteert dat in een verruiming van de bevoegdheden en  een lagere bewijslast. Als er in een bepaalde gemeente bijvoorbeeld geen schaarste is aan woonruimte, maar als gevolg van kamergewijze verhuur wel veel overlast bestaat, dan kan op grond van deze ruimere bevoegdheid tóch een vergunningsplicht voor kamerverhuur worden ingevoerd.

Conclusie

Met de invoering van de Opkoopbescherming kregen gemeenten al vergaande bevoegdheden om, naast huur, ook het gebruik van koopwoningen te reguleren. Met de voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingswet kunnen gemeenten koopwoningen nog verder reguleren. Hoewel dat gezien de overspannen woningmarkt nu misschien een aantrekkelijke optie lijkt, moeten de (onbedoelde) negatieve neveneffecten niet onderschat worden. Grote prijsstijgingen van goedkope woonruimte kunnen zich voordoen juist omdat de overheid woonruimte in die prijsklasse dermate strikt gaat reguleren. Prijsstijgingen in het goedkope segment hebben dan weer een prijsopdrijvend effect op middelduur koopwoningen, waarna ook mogelijk daar overheidsingrijpen noodzakelijk wordt geacht. Dermate verre regulering staat op erg gespannen voet met het recht van vrije vestiging en het eigendomsrecht. De Raad van State zal dan ook mogelijk kritisch adviseren, waarna het voorstel voor verdere behandeling naar de Tweede Kamer wordt verstuurd. Het laatste is hier dan ook niet over gezegd.

Voor huurders van woonboten gelden niet de huurbeschermingsregels die voor huurders van woonruimte gelden. Dat komt omdat woonboten niet voldoen aan het criterium “gebouwde onroerende zaak”. Woonboten zijn in principe roerende zaken.

Maar hoe zit het met woonbooteigenaren die een ligplaats huren? Ook zij hebben (nog) geen huurbescherming, wat onwenselijk is. De Tweede Kamer heeft daarom een wetsvoorstel ingediend om dit te veranderen. De Eerste Kamer heeft daar reeds mee ingestemd. Op grond van het wetsvoorstel wordt de ligplaats onder het begrip “woonruimte” geschaard, wat met zich brengt dat een huurder van een ligplaats ook huurbescherming krijgt, gelijk aan de huurders van woonruimte.

Dat betekent bijvoorbeeld dat de verhuurder de huurovereenkomst voor de ligplaats alleen op grond van een van de wettelijke opzeggingsgronden kan beëindigen (zoals dringend eigen gebruik, of slecht huurderschap).

Concreet regelt het wetsvoorstel verder de volgende onderwerpen:

• De regel “koop breekt geen huur” geldt ook voor de ligplaats: verkoop daarvan doet de huur niet eindigen.
• Als de woonboot wordt verkocht kan de nieuwe eigenaar ook de huur van de ligplaats overnemen. Dit wordt neergelegd in het nieuwe artikel 7:270b BW.
• Bij overlijden van de huurder van de ligplaats gaat de huur over op de erfgenamen (art. 7:268a BW nieuw). Dit in tegenstelling tot de huur van woonruimte, die van rechtswege eindigt aan het einde van de tweede kalendermaand na overlijden van de huurder.
• De huurverhogingsregels voor woonruimte gelden: dus tot 1 mei 2024 maximaal de inflatie + 1% (maximaal 3,3% in 2022).

Het wetsvoorstel is inmiddels door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen en is op 20 april 2022 gepubliceerd in het Staatsblad. De wet treedt binnenkort in werking. De precieze datum is nog niet bekend.

De nieuwe regeling zal twee jaar na inwerkingtreding van de wet van toepassing worden op reeds bestaande huurovereenkomsten. Als een huurovereenkomst voor een ligplaats gesloten is na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet gelden de nieuwe regels wel meteen.

In april 2022 heeft Zwanet Massink het advocatenteam van Hielkema & co versterkt. Wij stellen haar graag aan u voor!

Waar heb je hiervoor gewerkt?

Ik ben mijn carrière gestart als advocaat in de vastgoedpraktijk van een middelgroot kantoor in Amsterdam. Vervolgens ben ik vijf jaar als legal counsel werkzaam geweest bij internationale beleggers in winkel- en kantoorruimte. Sinds het begin van mijn loopbaan ben ik werkzaam in het vastgoed en het huurrecht loopt als een rode draad door mijn carrière. Ik voel mij erg thuis in dit dynamische vakgebied.

Wat trekt je aan in de advocatuur?

De juridische diepgang en de mogelijkheid om mij nog verder te specialiseren. Verder vind ik het een mooie uitdaging om samen met onze cliënten het beste resultaat te bereiken. Door mijn werkervaring bij internationale vastgoedbeleggers weet ik wat er speelt bij onze cliënten en kan ik op commercieel en strategisch vlak nog beter meedenken.

Waarom koos je voor Hielkema & co?

Vanwege de kwaliteit en de mensen. Ik heb mijn nieuwe collega’s al een paar keer gezien en kijk er erg naar uit om met hen samen te werken aan mooie zaken. Het kantoor biedt volop mogelijkheden voor verdere specialisatie in het vastgoedrecht en heeft een duidelijke missie en toekomstvisie.

Op 1 mei 2022 wordt dan eindelijk de WOZ-cap ingevoerd. Niet leuk voor verhuurders, want de maatregel kan leiden tot een fors lagere huurprijs. Zo gaat de minister ervan uit dat bijna 15.000 vrije sectorwoningen definitief zullen worden ‘omgekat’ naar sociale huurwoningen met een maximale huur van ongeveer € 760 per maand. Hoe pakt de WOZ-cap uit in de praktijk? Waar moet u als verhuurder op letten? En wat kunt u doen om de ‘schade’ te voorkomen of te beperken?

Ondoordachte regelgeving

De WOZ-cap ziet er op het eerste gezicht eenvoudig uit: vanaf 1 mei 2022 wordt het puntental dat een huurwoning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) scoort op basis van de WOZ-waarde gemaximeerd tot 33% van het totale puntental van de woning. Maar schijn bedriegt. De maatregel blijkt onvoldoende doordacht te zijn en daardoor onverwachte en onbedoelde neveneffecten te hebben. De WOZ-cap is in de praktijk bovendien gecompliceerd en daardoor lastig hanteerbaar. Met als ernstige gevolg dat het voor verhuurders leidt tot onzekerheden over de hoogte van de huurprijs. Die onzekerheid kan ertoe leiden dat projectontwikkelaars pas op de plaats maken. Dat is niet goed voor het belangrijkste doel dat minister de Jonge zichzelf heeft opgelegd: het bouwen van 900.000 woningen tot 2030.

Fluctuerende liberalisatiegrens

Het grootste knelpunt van de WOZ-cap houdt verband met het volgende. De WOZ-cap geldt alleen voor woningen vanaf 142 WWS-punten, terwijl de liberalisatiegrens niet gelijk is aan 142 WWS-punten. De liberalisatiegrens fluctueert namelijk al jaren tussen 141 en 145 WWS-punten. Op 1 mei 2022, wanneer de WOZ-cap wordt ingevoerd, moet een woning tenminste 145 WWS-punten scoren om in de vrije sector te kunnen verhuren. Maar per 1 juli 2022 heb je voor dezelfde woning nog maar 141 WWS-punten nodig. Hoeveel punten je vanaf 2023 nodig hebt is niet goed te voorspellen. Waar dit toe leidt kan het beste worden geïllustreerd aan de hand van voorbeelden.

Voorbeeld 1

Een woning heeft zonder WOZ-punten 94 punten. Indien de woning zonder WOZ-cap 48 of meer punten scoort voor de WOZ-waarde, komt het totale puntental op tenminste (94+48=) 142. Met 142 WWS-punten zorgt de WOZ-cap ervoor dat deze woning voor de WOZ-waarde niet 48 punten, maar maximaal 46 punten scoort, want dat is 33% van het totale puntental. Daarmee komt deze woning op een puntentotaal van maximaal (94+46=) 140 punten en kan deze niet meer verhuurd worden in de vrije sector.

Voorbeeld 2

Een woning heeft zonder WOZ-punten 94 punten. Indien de woning zonder WOZ-cap 47 of minder punten scoort voor de WOZ-waarde, komt het totale puntental op maximaal (94+47=) 141 punten. De WOZ-cap is dan dus niet van toepassing. Bij de verhuur van deze woning per 1 mei 2022 valt deze in het gereguleerde segment. Bij de verhuur per 1 juli 2022 zit dezelfde woning ineens in de vrije sector.

De WOZ-waarde van de woning van voorbeeld 1 is hoger dan die van voorbeeld 2. De eerste woning is dus duurder, zodat ervan mag worden uitgegaan dat deze van betere kwaliteit is. Maar de duurdere woning van voorbeeld 1 wordt in dit systeem per definitie een sociale huurwoning met een lage huurprijs, terwijl de goedkopere woning van voorbeeld 2 in de vrije sector kan worden verhuurd, maar alleen als de huur aanvangt in de tweede helft van het jaar.

Het in voorbeeld 2 beschreven merkwaardige fenomeen, waarbij het voor de hoogte van de huurprijs uitmaakt wanneer de woning in het jaar wordt verhuurd, treedt ook op bij woningen die zonder de WOZ-punten 95, 96 of 97 punten scoren. Pas bij 98 punten (zonderde  WOZ-punten) kan de woning het gehele jaar door in de vrije sector worden verhuurd (mits de WOZ-waarde tenminste 47 punten oplevert, wat in goedkopere gebieden in ons land misschien niet altijd het geval zal zijn).

Uitzonderingen

Er zijn vijf categorieën waarin de WOZ-cap niet van toepassing is:

1. Nieuwbouwwoningen van maximaal 40 m2, gerealiseerd in 2018 tot en met 2022 en gelegen in de Amsterdam en Utrecht en omgeving. Deze woningen hebben niet alleen geen WOZ-cap, maar krijgen sowieso meer punten voor de WOZ-waarde.
2. Woningen tot en met 141 WWS-punten. Deze categorie is hiervoor al de orde gekomen.
3. Lopende huurcontracten in de vrije sector. Pas nadat de op 1 mei 2022 zittende huurder is vertrokken, treedt de WOZ-cap in werking: bij de nieuwe huurder dus. Bij lopende contracten, die in het gereguleerde segment vallen, treedt de WOZ-cap wel meteen op 1 mei 2022 in werking en kan de huurder mogelijk een huurverlaging bewerkstelligen.
4. Nieuwbouwwoningen gerealiseerd in 2015 tot en met 2019, mits deze minimaal 110 overige WWS-punten hebben. Deze woningen krijgen minimaal 40 WOZ-punten.
5. Indien geen WOZ-waarde bekend is. Dan geldt de minimale WOZ-waarde, die per 1 juli 2022 € 61.188 bedraagt.

Remedies

Wat kan een verhuurder doen om te ontkomen aan de WOZ-cap?

Bij lopende tijdelijke huurcontracten in de vrije sector kan de verhuurder overwegen de huur na afloop te verlengen. Hij krijgt er dan huurbescherming voor de huurder voor in de plaats, maar hij behoudt voorlopig zijn rendement.

Een remedie die voor de langere termijn werkt is renovatie van de woning waardoor deze meer overige WWS-punten krijgt (dus zonder de WOZ-punten). Hiervoor hebben we gezien dat je dan aan 98 overige WWS-punten in ieder geval genoeg hebt. Verbetering van de energieprestatie levert over het algemeen de meeste punten, maar dat zal niet altijd lonen als de woning al label C heeft. Verbeteringen, ook die in de energieprestatie, die een investering vergen van minstens € 10.000, leveren gedurende vijf jaar na de investering 0,2 punt per geïnvesteerde € 1.000 op.

Aantasting van het eigendomsrecht

De WOZ-cap is een aantasting van het eigendomsrecht. Die aantasting kan grote gevolgen hebben. Bijvoorbeeld voor de belegger die recent een woning tegen de huidige hoge koopsommen heeft ingekocht en gerekend heeft (en heeft moeten rekenen) met een vrije sector huur. Indien deze woning door de WOZ-cap terecht komt in de sociale huursector, kan de verhuur ervan ineens niet meer rendabel zijn. Maar de overheid kan niet zomaar tijdens het spel de spelregels veranderen. De Raad van State heeft in zijn advies over de WOZ-cap reeds gewezen op mogelijke strijdigheid van de maatregel met artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens. Daarin wordt de eigenaar beschermd tegen een te ‘gretige’ overheid. Het is slechts wachten op de eerste zaak waarin dit gaat spelen.

Tot slot

De WOZ-cap is door het kabinet Rutte III bedacht. Maar het kabinet Rutte IV heeft nog meer in petto dat veel verder gaat dan de WOZ-cap. Ik doel met name op de gevreesde regulering van het middenhuursegment. Maar die plannen, waar wij eerder over schreven, zijn nog in onderzoek en moeten daarna ook nog uitgewerkt worden.