De Huisvestingswet: wederom ingrijpende wijzigingen voorgesteld

Eind 2021 is een wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 gepubliceerd. Naar aanleiding van de consultatie is het wetsvoorstel in gewijzigde vorm naar de Raad van State verstuurd voor advies. In het voorstel wordt de verdeling van huurwoningen gewijzigd, maar worden ook ingrijpende bevoegdheden gecreëerd om het gebruik van koopwoningen te reguleren, waardoor alleen lokale bewoners in aanmerking komen voor het kopen van een woning. In dit artikel bespreken we drie van de meest opvallende wijzigingen uit het wetsvoorstel.

Meer woonruimte voor woningzoekenden met lokale binding

Thans mogen gemeenten 50% van de huurwoningen die middels een huisvestingsvergunning in gebruik worden genomen met voorrang toewijzen aan woningzoekenden die een economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio hebben. Op die manier kan een gemeente bijvoorbeeld leraren en politieagenten met voorrang aan een woonruimte helpen.

Van die 50% mochten gemeenten weer 50% (dus 25% van het totale aantal) toewijzen aan woningzoekenden met een lokale binding. Daarmee is het voor gemeenten mogelijk om een gedeelte van de woningvoorraad aan haar eigen inwoners toe te wijzen.

In het initiële wetsvoorstel zoals dat eind 2021 is gepresenteerd is het percentage van woningen dat gemeenten aan eigen inwoners konden toewijzen verhoogd tot 60% (dus 30% van het totale aantal). Blijkens het nieuwsbericht van 8 april 2022 heeft de minister echter besloten om – mogelijk naar aanleiding van de inspraak – gemeenten de mogelijkheid te bieden om (de gehele) 50% van de beschikbare te verdelen woonruimten aan personen met lokale binding toe te wijzen.

Dat is opvallend omdat een dergelijke verdeling van de (toch al schaarse) woonruimtevoorraad op gespannen voet staat met het recht op vrije vestiging dat vastgelegd is in verschillende (Europese) verdragen. Door 50% van de te verdelen huisvestingsvergunningen uitsluitend te verlenen aan woningzoekenden met lokale binding wordt dat recht van vrije vestiging voor woningzoekenden van buiten de woningmarkregio – en die dus geen lokale binding hebben – beperkt. Bezien moet worden of deze wijze van woonruimteverdeling juridisch stand zal houden.

Goedkope koopwoningen alleen voor lokale bewoners

De meest in het oog springende voorgestelde wijziging betreft de mogelijkheid die gemeenten krijgen om  koopwoningen met voorrang toe te wijzen aan personen met lokale binding. Deze bevoegdheid geldt voor woningen met een koopprijs tot de NHG-grens (€ 355.000,-). Geheel nieuw is  deze regeling niet – de Waddeneilanden kennen al een vergelijkbare regeling – maar is wederom een ingrijpende beperking van het recht op vrij vestiging. De overheid (in dit geval de gemeente) grijpt immers ingrijpend in op de woningmarkt en het recht op vrije vestiging door goedkope koopwoningen uitsluitend beschikbaar te stellen aan haar eigen inwoners.

De details van de regeling zijn niet bekend, maar verwacht wordt dat middels een kleine wijziging in de Huisvestingswet – artikel 7 lid 2 vervalt – het voor gemeenten mogelijk wordt om een huisvestingsvergunning te verlangen voor het bewonen van een koopwoning tot een bedrag van € 355.000,-. Die huisvestingsvergunning wordt dan alleen verleend aan een koper die bijvoorbeeld drie of zes jaar onafgebroken in de betreffende gemeente heeft gewoond (lokale binding).

De invoering van deze maatregel zal naar alle waarschijnlijkheid een aantal (onbedoelde) neveneffecten hebben. Zo moet juist een prijsopdrijvend effect verwacht worden voor woningen die nu nog onder de NHG-grens verkocht worden. Door de woning aan te kopen voor een bedrag boven de NHG-grens weet de koper immers de vergunningsplicht te omzeilen en daarmee toch vrij te kunnen vestigen in de betreffende gemeente. Een woning die een marktwaarde heeft van bijvoorbeeld € 300.000,- en dus alleen voor lokale inwoners gekocht zou kunnen worden, kan worden verkocht voor één euro boven de NHG-grens door een woningzoekende die geen lokale binding heeft.

De maatregel heeft ook (onbedoelde) gevolgen voor de Waddeneilanden. Daar geldt al langer een vergunningsstelsel voor koopwoningen, maar tot op heden  een hogere grens ten aanzien van de koopsom. Zo is het op Texel bijvoorbeeld verplicht om een huisvestingsvergunning te hebben voor koopwoningen tot € 600.000,- (met eveneens prijsopdrijvende effecten). Bij eventuele landelijke ‘harmonisatie’ tot € 355.000,- is dat niet langer mogelijk voor de Waddeneilanden.

Zoals gezegd: de details van de regeling zijn nog niet bekend. Mogelijk wordt toch niet aangesloten bij de NHG-grens en krijgen gemeenten de mogelijkheid om lokaal niveau de prijsgrens die geldt voor de vergunningsplicht vast te stellen. Een dergelijke lokale bevoegdheid is ook bij de Opkoopbescherming ingevoerd omdat de woningmarkt in Nederland uiteenlopend is en dat juist maatwerk gewenst is bij dergelijke ingrijpende regelingen.

Schaarste van woonruimte niet langer criterium

De derde opvallende voorgestelde wijziging ziet op wijziging van de bevoegdheidsverlening aan gemeenten. Om een groot aantal bevoegdheden te gebruiken die de Huisvestingswet biedt moeten gemeenten thans nog aantonen dat er sprake is van schaarste van woonruimte en dat die schaarste leidt tot, kort gezegd, nadelige gevolgen voor de woningmarkt. Aan die bewijslast worden hoge eisen gesteld. Het komt dan ook met enige regelmaat voor dat delen van een lokale Huisvestingsverordening onverbindend worden verklaard omdat niet is aangetoond dat er sprake is van schaarste, zoals in Rotterdam en Nijmegen.

Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, en gemeente bij aantasting van de leefbaarheid gebruik mogen maken van de bevoegdheden die de Huisvestingswet hen biedt, dan resulteert dat in een verruiming van de bevoegdheden en  een lagere bewijslast. Als er in een bepaalde gemeente bijvoorbeeld geen schaarste is aan woonruimte, maar als gevolg van kamergewijze verhuur wel veel overlast bestaat, dan kan op grond van deze ruimere bevoegdheid tóch een vergunningsplicht voor kamerverhuur worden ingevoerd.

Conclusie

Met de invoering van de Opkoopbescherming kregen gemeenten al vergaande bevoegdheden om, naast huur, ook het gebruik van koopwoningen te reguleren. Met de voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingswet kunnen gemeenten koopwoningen nog verder reguleren. Hoewel dat gezien de overspannen woningmarkt nu misschien een aantrekkelijke optie lijkt, moeten de (onbedoelde) negatieve neveneffecten niet onderschat worden. Grote prijsstijgingen van goedkope woonruimte kunnen zich voordoen juist omdat de overheid woonruimte in die prijsklasse dermate strikt gaat reguleren. Prijsstijgingen in het goedkope segment hebben dan weer een prijsopdrijvend effect op middelduur koopwoningen, waarna ook mogelijk daar overheidsingrijpen noodzakelijk wordt geacht. Dermate verre regulering staat op erg gespannen voet met het recht van vrije vestiging en het eigendomsrecht. De Raad van State zal dan ook mogelijk kritisch adviseren, waarna het voorstel voor verdere behandeling naar de Tweede Kamer wordt verstuurd. Het laatste is hier dan ook niet over gezegd.