Kan een bemiddelingsbureau aansprakelijk worden gesteld voor een door een huurder aangebrachte hennepplantage?

Makelaars leggen zich tegenwoordig in toenemende mate toe op de verhuur van woningen. Dat is te verklaren doordat de verkooptransacties teruglopen. Het verhuren van (eventueel te koop staande woningen) is voor de makelaar of bemiddelaar een goede manier om de dat gat op te vangen. Huur en verhuur is wel een vak apart. Er zijn valkuilen die mogelijk niet bij elke verhuurmakelaar bekend zijn.

Zembla

Op 11 april jl. heeft Zembla een uitzending gewijd aan de aansprakelijkheid voor verhuurmakelaars voor schade die het gevolg is van hennepplantages die door de huurder blijkt te zijn aangelegd (klik hier om deze uitzending te bekijken). Het is zorg dat u als verhuurmakelaar niets te verwijten valt, dat u een betrouwbare huurder zoekt en een goed huurcontract sluit. Uit de aflevering van Zembla bleek dat sommige makelaars hun zaakjes niet goed op orde hadden en dat ze de huurder niet goed hadden gescreend. Dat heeft geleid tot forse schade voor de huiseigenaar, tot negatieve reclame voor de makelaar en tot een vonnis waarin de makelaar werd veroordeeld de (forse) schade van de huiseigenaar te vergoeden, omdat hij de huurder vooraf niet goed had gescreend.

Schadevergoeding door verhuurmakelaar in verband met hennepplantage

Laten we het vonnis van de rechter analyseren. Het gaat om een uitspraak van 1 maart 2011 van het Gerechtshof Arnhem (klik hier voor de uitspraak). De casus was in het kort als volgt. Een huiseigenaar woonde en werkte als expat in de Verenigde Staten en wilde zijn woning in Nederland (tijdelijk) verhuren. Hij heeft daarvoor het bemiddelings- en adviesbureau EHR ingeschakeld dat bemiddelt in de verhuur van woonruimte op tijdelijke basis. Dit bureau heeft een huurder voorgedragen en deze is, mede op verzoek van de eigenaar, op financiële gronden gescreend. Er zijn toen geen vreemde zaken ontdekt. Door de verhuurmakelaar is gevraagd naar loonstroken en een werkgeversverklaring maar feitelijk is er alleen een legitimatiebewijs overgelegd. Er is vervolgens een huurovereenkomst gesloten. De waarborgsom en de eerste maand huur (samen ongeveer € 6.000,-) zijn contant voldaan. De bemiddelingskosten bedroegen circa € 2.000,-.

Na aanvang van de huur is een hennepplantage ontdekt in de woning. De huurder heeft tegenover de politie verklaard dat hij een WAO-uitkering had en dat hij verslaafd was aan cocaïne en alcohol. Door schulden zou hij gedwongen zijn de woning te huren en er door anderen een hennepplantage in te laten exploiteren. Veel hennepplantages worden uiteindelijk geëxploiteerd door de georganiseerde criminaliteit, die zogenaamde katvangers inhuren om woningen of bedrijfsruimtes te huren waarin hennep kan worden geteeld. Uit het arrest blijkt niet of dat hier ook het geval was, maar vaak gaat het om ‘kwetsbare’ mensen die geld nodig hebben en (dus) vatbaar zijn voor toenaderingen van criminelen.

Het Hof heeft geoordeeld dat de verhuurmakelaar onvoldoende zorg in acht heeft genomen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Het enkele vragen naar een loonstrook of inkomensgegevens, zonder daar daadwerkelijke bewijzen van te ontvangen, is volgens het Hof belangrijk. Dat de verhuurmakelaar dat heeft nagelaten wordt hem door het Hof aangerekend.

Het Gerechtshof heeft vervolgens geoordeeld dat de bemiddelingsovereenkomst wordt ontbonden. De verhuurmakelaar wordt aansprakelijk gehouden voor een heel groot deel van de schade van de eigenaar. In de bemiddelingsovereenkomst stond een beperking van de aansprakelijkheid opgenomen, maar die bepaling kon door de eigenaar worden vernietigd. Zulke bedingen kunnen namelijk niet zonder meer worden opgelegd in algemene bepalingen in contracten met particulieren. Dit heeft forse financiële consequenties voor het bemiddelingsbureau.

Schadevergoeding

De verhuurmakelaar moest op basis van het arrest van het Hof de volgende posten en (afgeronde) bedragen (terug)betalen aan de eigenaar:

• Bemiddelingskosten €   2.000,00
• Waarborgsom €   3.000,00
• Schadevergoeding (o.a. aan de woning, stroom, deels huurderving) € 45.000,00
• Proceskosten € 16.000,00 +

Totaal                                                                             € 56.000,00

Het is ons niet bekend of het bemiddelingsbureau dit bedrag daadwerkelijk heeft betaald en of het bureau nog steeds actief is.

Zorgplicht verhuurmakelaar

Uit dit arrest blijkt dat de verhuurmakelaar een zorgplicht heeft, die goed bewaakt dient te worden. Het Gerechtshof heeft de vraag beantwoord of de opdrachtnemer (de verhuurmakelaar) heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht. In dit geval vond het Hof van niet.

Tips

Om er voor te zorgen dat een verhuurmakelaar zijn zorgplicht niet verzaakt doet hij er goed aan in elk geval de volgende regel in acht te nemen:

1. Het begint met deugdelijke contracten, waaruit duidelijk blijkt wat de verhuurmakelaar wel en niet gaat doen en dus wat de huiseigenaar mag verwachten, ook waar het betreft de screening van de huurder.
2. Er dient goed onderzoek te worden gedaan naar de (potentiële) huurder. Het is voor de verhuurmakelaar aan te bevelen meer dan één loonstrook op te vragen en te bekijken (originelen!). De verhuurmakelaar doet er goed aan de werkgever te bellen om na te vragen of de potentiële huurder bekend is. Als er meerdere loonstroken worden overgelegd door de kandidaat-huurder kunnen de cumulatieven (vakantiedagen, premies e.d.) worden gecontroleerd en kan worden beoordeeld of de bedragen op de loonstroken wel kloppen.
3. Er dient geen genoegen genomen te worden met een kopie van een legitimatiebewijs. De verhuurmakelaar kan beter zelf een kopie maken van het origineel dat moet worden getoond. Kopieën kunnen eenvoudig worden vervalst. Er zijn websites waar kan worden gecontroleerd welke unieke kenmerken paspoorten van verschillende landen hebben.
4. Een verhuurmakelaar kan beter niet (of niet al te snel) contante betalingen aannemen.
5. De verhuurmakelaar doet er goed aan een verhuurdersverklaring op te vragen van de vorige verhuurder en referenties na te gaan.

Het is vanzelfsprekend niet mogelijk om alles uit te sluiten maar als de verhuurmakelaar aan kan tonen dat er zo veel als redelijkerwijs mogelijk (zo veel als van een redelijk handelend vakgenoot) is gedaan om ‘foute figuren’ buiten te houden, loopt hij het minste risico dat er een schadeclaim wordt ingediend zoals werd toegewezen door het Gerechtshof Arnhem. Er moet dus meer gebeuren dan twee partijen bij elkaar brengen en snel een contract sluiten. Ook daar kan de verhuurmakelaar van toegevoegde waarde zijn. .

Jeroen Groenewoud