Het wijzigen van de huurbetalingsdatum door een woningcorporatie, mag dat?

In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties staat opgenomen dat de huurder de huur uiterlijk op de eerste van de maand moet betalen. In sommige (oude) huurovereenkomsten staat echter nog wel eens een afwijkende betaaldatum. Verder komt het voor dat een deel van de huurders om een andere reden gerechtigd is om de huur later in de maand te betalen. Een dergelijke situatie waarbij de huurders op verschillende datums de huur mogen betalen kan voor woningcorporaties een onwenselijke situatie opleveren. Dit leidt immers niet alleen tot een ongelijke situatie, maar brengt ook extra kosten en administratieve lasten met zich mee.

In dit artikel zal worden ingegaan op de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om in zo’n geval de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum te verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders.

Wat zegt de wet?

Voor zover relevant, bepaalt de wet allereerst dat de huurder verplicht is om de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Als er dus in de huurovereenkomst een huurbetalingsdatum staat opgenomen, dan is het duidelijk op welke uiterste datum de huurder steeds de huur zal moeten betalen. Mochten partijen geen huurbetalingsdatum overeengekomen zijn, dan zal dienen te worden gekeken naar hun handelswijze in de praktijk. Als een huurder bijvoorbeeld al jaren steeds uiterlijk op de 5e van de maand de huur betaalt, dan is hij/zij in beginsel gerechtigd om deze handelswijze voort te zetten.

De wet bevat eigenlijk geen bepaling waarin specifiek wordt ingegaan op de situatie dat een verhuurder, bijvoorbeeld een woningcorporatie, de overeengekomen huurbetalingsdatum wil wijzigen. In principe geldt daarom als uitgangspunt dat een woningcorporatie niet zomaar deze huurbetalingsdatum van een huurder mag wijzigen. Desondanks heeft een woningcorporatie verscheidene handvatten om dit alsnog voor elkaar te krijgen.

Beroep op eenzijdig wijzigingsbeding

Een eerste handvat voor de wijziging van de huurbetalingsdatum wordt geboden door de mogelijkheid een beroep te doen op het zogeheten eenzijdig wijzigingsbeding. Een dergelijk beding dient dan wel in de huurovereenkomst te staan en zou bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden:

“Verhuurder is gerechtigd wijzigingen aan te brengen in de huurovereenkomst, voor zover het gaat om redelijke wijzigingen. Huurder is aan deze wijzigingen gebonden.”

Daarbij dient echter wel een kanttekening te worden gemaakt. In de juridische literatuur bestaat er namelijk discussie over de rechtsgeldigheid van zo’n beding en de situaties waarin deze toegepast kan worden. Het is daarom niet zeker dat een woningcorporatie met een beroep op een dergelijk beding een wijziging van de huurbetalingsdatum kan bewerkstelligen.

Beroep op het ‘redelijke aanbod’

Een tweede handvat wordt geboden door één van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder kan op grond van artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek namelijk een huurovereenkomst opzeggen:

“indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, (…);”

Dit zou betekenen dat wanneer het aanbod van de woningcorporatie tot wijziging van de huurbetalingsdatum als redelijk wordt gezien, maar een huurder dit aanbod vervolgens afwijst, de woningcorporatie tot opzegging van de huurovereenkomst zou kunnen overgaan. Indien de huurder niet instemt met de opzegging kan de woningcorporatie vervolgens bij de rechter de beëindiging van de huur vragen. De rechter toetst dan de redelijkheid van het voorstel tot wijziging van de huurbetalingsdatum. Indien de rechter het voorstel redelijk acht, dan krijgt de huurder doorgaans een maand de tijd het alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd.

Om van een redelijk aanbod te kunnen spreken, zal de woningcorporatie naar alle waarschijnlijkheid:

  • Inzichtelijk moeten maken wat het belang is bij de wijziging van de huurbetalingsdatum (bijvoorbeeld een noemenswaardige verlaging van kosten of administratieve lasten);
  • Een redelijke overgangsperiode in acht moeten nemen;
  • Duidelijk moeten communiceren richting de huurders;

 

Logischerwijs zou een opzegging van de huurovereenkomst in dit verband wel een vergaande stap zijn, waarvan bij voorkeur pas gebruikt wordt gemaakt als een huurder – na meerdere malen te zijn aangeschreven – blijft weigeren om medewerking aan de wijziging van de huurbetalingsdatum te verlenen.

Wet op het overleg huurders verhuurder

Tot slot dient te worden gewezen op de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Op grond van de WOHV zal het wijzigen van de huurbetalingsdatum ook gecommuniceerd moeten worden met de betrokken huurdersorganisatie en de bewonerscommissie. Het gaat immers om een beleidswijziging inzake de huurprijzen (artikel 3 lid 2 sub e WOHV).

Conclusie

Kortom, woningcorporaties die daartoe een belang hebben, kunnen naar alle waarschijnlijkheid de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders. De meest gerede weg om dit te bewerkstelligen is door gebruikmaking van een beroep op het ‘redelijke aanbod’, zoals in het voorgaande besproken. Voorts dienen woningcorporaties daarbij de WOHV in acht te nemen.

Beroep op de Wet eenmalige huurverlaging bij woningruil, mag dat?

Op 1 januari 2021 is de Wet eenmalige huurverlaging in werking getreden. Op grond van deze wet hebben huurders die een sociale huurwoning huren van een woningcorporatie, die relatief duur wonen, recht op een eenmalige huurverlaging. De wet geldt niet voor particuliere verhuurders.

In de praktijk is gebleken dat het voorkomt dat huurders, die aanvankelijk niet voldoen aan de wettelijke voorwaarden, door een woningruil (indeplaatsstelling) alsnog aanspraak kunnen maken op deze huurverlaging. Ook komt het voor dat een beroep op deze huurverlaging er juist voor zorgt dat een woningruil tussen huurders mogelijk kan worden gemaakt.

In deze situaties is het de vraag of mogelijk sprake is van oneigenlijk gebruik van de wettelijke regelingen en zo ja, wat woningcorporaties daartegen kunnen doen.

In dit artikel zal, na een bespreking van de Wet eenmalige huurverlaging, nader op de voornoemde praktijksituaties worden ingegaan. Daarbij zal tevens onze visie op deze problematiek worden gegeven.

Wet eenmalige huurverlaging

De Wet eenmalige huurverlaging voorziet in het recht op een eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur. Het gaat hierbij om huurders van een woningcorporatie die ‘duur scheefwonen’. Dit betekent dat deze huurders op grond van deze wet het recht krijgen op een huurverlaging wanneer hun inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan de voor hen toepassing zijnde aftoppingsgrens (in 2021: € 633,25).

Het initiatief voor de huurverlaging lag in eerste instantie bij de woningcorporaties. Op basis van door de Belastingdienst verstrekte gegevens waren woningcorporaties verplicht om vóór 1 april 2021 aan de huurders die daarvoor in aanmerking kwamen een huurverlagingsvoorstel doen. Echter, het is ook mogelijk dat huurders zelf bij de woningcorporatie hiervoor een aanvraag indienen. Huurders kunnen deze aanvraag indienen tot 31 december 2021.

Over de Wet eenmalige huurverlaging en de voorwaarden die gelden om in aanmerking te komen voor een huurverlaging schreven wij al eerder een blog.

Situatie 1: verzoek tot huurverlaging na woningruil

Met enige regelmaat krijgen woningcorporaties van huurders het verzoek tot het verlenen van medewerking aan een woningruil. Dit houdt in dat twee huurders die met elkaar van woning willen ruilen, bij de woningcorporatie het verzoek indienen of zij in elkaars plaats als huurder gesteld kunnen worden (indeplaatsstelling). Een dergelijk verzoek tot woningruil dient te worden getoetst aan de daarvoor geldende wettelijke maatstaf (artikel 7:270 BW). Dat houdt in dat de huurder die wil ruilen met een ander daarbij een zwaarwichtig belang moet hebben, maar ook dat het verzoek wordt afgewezen indien de ruilkandidaat vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor betaling van de huur.

Door dit beoordelingscriterium en de wijze waarop daaraan in de huidige rechtspraak toepassing wordt gegeven, kan de situatie zich voordoen dat één van de twee huurders door een woningruil wordt geconfronteerd met hogere huurlasten. Dit kan er zelfs toe leiden dat deze huurlasten – in verhouding tot diens inkomen – eigenlijk te hoog zijn en zodoende niet langer ‘passend’. Als vervolgens ook aan de overige criteria wordt voldaan, kan dat tot gevolg hebben dat zo’n huurder (dus na de woningruil) een beroep kan doen op de Wet eenmalige huurverlaging. De woningcorporatie is dan in principe verplicht om aan een dergelijk verzoek gehoor te geven en over te gaan tot de verzochte huurverlaging.

Het moge voor zich spreken dat dit voor woningcorporaties ‘knaagt’. De betreffende huurder was immers niet verplicht om de woningruil aan te gaan, maar heeft daar zelf om verzocht. Bij die woningruil heeft de huurder welbewust de nieuwe (hogere) huurlasten geaccepteerd. Daarmee wekte de huurder de indruk dat hij zelf vindt dat  de huurlasten passend zijn. Maar in deze situatie heeft de huurder het ‘dure scheefwonen’ zelf gecreëerd, zodat het wringt als die huurder vervolgens huurverlaging vraagt op grond van de Wet eenmalige huurverlaging. De wet houdt daar echter geen rekening mee en lijkt in beginsel de woningcorporatie te verplichten om ook in dat geval de huurverlaging toe te kennen.

Situatie 2: verzoek tot huurverlaging voorafgaand aan indeplaatsstelling

Een ander voorbeeld betreft de situatie waarin een huurder eerst op basis van de Wet eenmalige huurverlaging een huurverlaging heeft gekregen, waarna vervolgens een woningruil wordt aangegaan. In die situatie zou er sprake van kunnen zijn dat deze huurverlaging het mogelijk heeft gemaakt dat de nieuwe huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor de huurbetalingen, terwijl dat voorheen – dus zonder de huurverlaging – niet het geval zou zijn geweest. Dat zou betekenen dat een huurder onder omstandigheden door een beroep te doen op de Wet eenmalige huurverlaging kan bewerkstelligen dat alsnog wordt voldaan aan de wettelijke voorwaarden voor een indeplaatsstelling zodat een woningruil tot stand kan worden gebracht.

Belangrijker in die situatie is echter dat de nieuwe huurder profiteert van de huurverlaging, terwijl die huurverlaging niet voor deze huurder was bedoeld en (dus) niet is getoetst op zijn inkomen. Ook dat ‘knaagt’ weer, aangezien de woningcorporatie uitsluitend verplicht was om akkoord te gaan met de huurverlaging vanwege de persoonlijke situatie van de vorige huurder. De nieuwe huurder had daar niets mee te maken, maar is in principe wel gerechtigd om de verlaagde huur te betalen.

Onze visie

Het is zeer waarschijnlijk dat de wetgever bij het ontwerpen van de Wet eenmalige huurverlaging niet bij de voornoemde situaties heeft stilgestaan. Kennelijk is de wetgever vergeten om rekening te houden met de situaties waarin een huurder voorafgaand of na een beroep op deze wet een woningruil wenst aan te gaan.

Bij een strikte toepassing van de wettelijke regelingen zou een huurder in Situatie 1 – na de woningruil – onverkort aanspraak kunnen maken op een huurverlaging. En bij een dergelijke toepassing zou de nieuwe huurder in Situatie 2 onverkort aanspraak kunnen maken op de huurverlaging die oorspronkelijk aan de vorige huurder was verleend. Echter, het lijkt er wel op dat in beide situaties in strijd wordt gehandeld met het doel van de Wet eenmalige huurverlaging. Zo staat hierover in de Memorie van Toelichting bij deze wet het volgende:

“Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het kabinet het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. (…). De huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis versterkt het belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een eenmalige recht op huurverlaging voor deze huishoudens voor te stellen.”

Kortom, zowel in Situatie 1 als Situatie 2 lijkt sprake te zijn van oneigenlijk gebruik van de Wet eenmalige huurverlaging.

Het is daarom de vraag of woningcorporaties daartegen met succes actie zouden kunnen ondernemen. Over dit onderwerp bestaat nog geen jurisprudentie. Het is daarom lastig te voorspellen hoe rechters tegen Situatie 1 en Situatie 2 aankijken wanneer een woningcorporatie zich tegen de gang van zaken zou verzetten. Desalniettemin biedt de wet wel enige handvaten aan woningcorporaties voor een dergelijk verzet. Zo’n handvat wordt bijvoorbeeld geboden door artikel 7:270 lid 2 BW. Op grond van dat artikel heeft de rechter namelijk onder andere de bevoegdheid om bij een verzoek tot woningruil:

  • alle omstandigheden van het geval mee te laten wegen (waaronder dus een verlaagde huurprijs op grond van de Wet eenmalige huurverlaging) en
  • voorwaarden te verbinden aan de indeplaatsstelling.

 

Zo’n voorwaarde zou voor Situatie 1 mogelijkerwijs kunnen inhouden dat het de nieuwe huurder niet vrij zal staan om na de woningruil een beroep te doen op de Wet eenmalige huurverlaging. Voor Situatie 2 zou zo’n voorwaarde kunnen inhouden dat de nieuwe huurder verplicht wordt om de oorspronkelijke huurprijs te gaan betalen (al kan men zich wel afvragen of dat niet in strijd zou komen met het gesloten stelsel van huurprijswijzigingen voor woonruimtes). Verder zou een rechter onder bepaalde omstandigheden het verzoek van de huurder tot indeplaatsstelling (in Situatie 1) dan wel het beroep op de Wet eenmalige huurverlaging (in Situatie 2) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen achten, dan wel misbruik van recht.

Vervolg

Voor woningcorporaties is het logischerwijs onwenselijk wanneer zij door oneigenlijk gebruik van de Wet eenmalige huurverlaging worden verplicht om huurders een huurverlaging toe te kennen die daar helemaal niet voor in aanmerking komen. Het zou daarom voor een woningcorporatie, die wordt geconfronteerd met Situatie 1 of Situatie 2, een optie kunnen zijn om niet de gevraagde medewerking te verlenen aan de betreffende huurder. Ook zou een woningcorporatie ervoor kunnen kiezen om wel medewerking te verlenen, maar aan die medewerking de hiervoor genoemde voorwaarden te verbinden. Een huurder die het daar niet mee eens is, zal daartegen in verweer moeten gaan bij de Huurcommissie of de kantonrechter. Wij denken dat de woningcorporatie in die procedures in ieder geval een goed te bepleiten standpunt heeft.

Nieuwe slogan: Vastgoedexperts met een focus op het huurrecht en het overheidsrecht

Hielkema & co is al vele jaren een gerenommeerd kantoor op het terrein van het huurrecht. Inmiddels weten ook vele vastgoedeigenaren-/beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties Hielkema & co te vinden als het gaat om het volkshuisvestingsrecht, projectontwikkeling, omgevingsrecht en alle andere vastgoedzaken waarin de overheid een belangrijke positie inneemt. Sinds dit jaar is Alex Lijkwan als partner overheidsrecht bij Hielkema & co werkzaam om deze praktijk te versterken verder uit te bouwen.

Deze ontwikkelingen vroeg om een nieuwe slogan. Vanaf heden voert Hielkema & co daarom de slogan:

Vastgoedexperts met een focus op het huurrecht en het overheidsrecht

Voor het overige blijft alles bij het oude, namelijk onze cliënten voorzien van uitstekende juridische bijstand waarmee zij echt verder kunnen.

Opkoopbescherming in Amsterdam: (te) ruime toepassing van de Huisvestingswet?

Op 3 november 2021 publiceerde het college van Amsterdam haar plannen voor invoering van een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Invoering van deze opkoopbescherming wordt mogelijk door aanpassing van de Huisvestingswet per 1 januari 2022, waarover wij al eerder schreven. Amsterdam lijkt de mogelijkheden die de Huisvestingswet haar biedt te ruim te willen toepassen.

Doel van de landelijke wet(gever)

Bij de parlementaire behandeling bij invoering van de Wet opkoopbescherming was de minister duidelijk: bij het invoeren van een lokale opkoopbescherming is terughoudendheid gepast en moet op buurtniveau gekeken worden naar de noodzaak van een opkoopbescherming. Zo werd onder andere overwogen:

Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet de gemeente onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is.[1]

Ook wordt steeds benadrukt dat het om een lokale invoering gaat, waarbij keer op keer per buurt bekeken moet worden of de maatregel (een verhuurverbod) past bij de omstandigheden en problematiek in de betreffende buurt.

“De gemeenteraad zal wel moeten onderbouwen dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.”

Belangrijk is ook dat de opkoopbescherming alleen geldt voor goedkope- en middeldure koopwoningen, welke woningen bedoeld zijn voor starters en mensen met middeninkomens. De wet beoogt nadrukkelijk starters en middeninkomens te beschermen:

“3. Hoofdlijnen van het voorstel

Met deze wetswijziging wordt een tweetal wijzigingen doorgevoerd die tezamen de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters verbeteren en tevens de excessen op de woningmarkt aanpakken.”

Amsterdam wil 60% van alle woningen onder de opkoopbescherming brengen

Niet alle woningen mogen dus onder de opkoopbescherming vallen, enkel goedkope- en middeldure woningen. Een gemeente moet dan ook vaststellen wat op lokaal niveau als goedkoop en middelduur te beschouwen valt.

Daarom heeft het college in Amsterdam een onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat huishoudens met een jaarinkomen van € 61.000,- (de geldende norm voor middenhuur in Nederland en circa 1,5 keer modaal) een  leencapaciteit van € 314.000,- hebben (bij de huidige stand van zaken op de hypotheekmarkt). Middeninkomens kunnen dus een woning met een WOZ-waarde van € 314.000,- kopen. In Amsterdam valt op dit moment 20% van de woningen in deze categorie.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat huishoudens die 2x modaal verdienen een woning met een WOZ van € 400.000- kunnen kopen. In Amsterdam valt 41% van de woningen in deze categorie. Neemt men de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (€542.450 in 2020), dan zou 65% van de woningen onder de opkoopbescherming vallen, zo blijkt uit het onderzoek van de gemeente.

Je zou dan verwachten dat een WOZ-waarde van € 314.000,- of € 400.000,- als bovengrens voor opkoopbescherming gehanteerd wordt. Dat zijn immers woningen die voor huishoudens met een middeninkomen en 2x modaal inkomen betaalbaar zijn.  Het college van Amsterdam heeft echter de nadrukkelijke wens om 60% van de woningvoorraad onder de opkoopbescherming te laten vallen. Amsterdam wil daarom een WOZ-waarde grens van € 512.000,- hanteren ter afbakening van de opkoopbescherming.  Door deze substantieel hogere WOZ-waarde te hanteren ter vaststelling van de koopprijsgrens van de opkoopbescherming van goedkope- en middeldure woningen, gaat de gemeente voorbij aan de uitdrukkelijke wens van de landelijke wetgever. Amsterdam heeft zich kennelijk tot doel gesteld om de opkoopbescherming zo breed mogelijk in te voeren, en niet, zoals de wetgever wil, koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en middeninkomens. Dat staat met zoveel worden in de toelichting van het Amsterdamse voorstel:

“Met de grens van € 512.000 wordt de wens van het college om zestig procent van de woningen van eigenaar-bewoners te beschermen, gehaald.”

Middeninkomens kunnen (bij de huidige rentestand) maximaal € 400.000,- lenen. Woningen tussen de € 400.000,- en € 512.000,- zijn dus niet betaalbaar voor deze categorie inkomens, zodat woningen in deze prijscategorie niet onder de opkoopbescherming zouden mogen vallen, want dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever. Amsterdam lijkt hier de door Den Haag aan haar gegeven bevoegdheden ver te buiten te gaan.

Conclusie

Dat Amsterdam weinig terughoudendheid zou tonen bij invoering van de opkoopbescherming bleek al uit een motie die in de zomer werd aangenomen door de gemeenteraad. Daarin werd opgeroepen de opkoopbescherming zo breed mogelijk (bedoeld werd: in de gehele stad) in te voeren. Dat Amsterdam met haar doel minimaal 60% van de woningen onder opkoopbescherming te scharen rechtstreeks ingaat tegen het uitdrukkelijke doel van de wetgever lijkt een zeer ruime overschrijding van haar lokale bevoegdheden. Het lijkt erop dat de gemeente erop speculeert dat, zodra deze regelgeving is ingevoerd, beleggers zich wel tien keer bedenken voordat zij een woning te kopen van meer dan € 400.000 om die te verhuren om te voorkomen dat zij de juridische strijd moeten aangaan met de gemeente. De toekomst zal het leren.

Het voorstel ligt nu ter inzage. Eenieder heeft de mogelijkheid om tot 15 december 2021 in te spreken en te reageren op het voorstel. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

[1] Memorie van toelichting 3.1.1

Uitspraak: huurder die harddrugs in woning hield mag er blijven wonen

Feiten

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Rotterdam, waren de volgende feiten aan de orde.

Een sociale huurwoning was door de burgemeester gesloten omdat daarin een handelshoeveelheid drugs was aangetroffen, en goederen die gebruikt kunnen worden ten behoeve van de handel in drugs (grondslag: art .13b Opiumwet en art. 7:231 BW). Het ging om tientallen (ongebruikte) ponypacks, een grammenweegschaal, blender en lepels met residu, versnijdingsmiddel, een zakje MDMA en twee wikkels cocaïne.

Verhuurder heeft de huurovereenkomst geprobeerd buitengerechtelijk te ontbinden door middel van een brief aan het adres van het gehuurde. De verhuurder vorderde in kort geding de ontruiming van de woning. De huurder stelde dat hij geen kennis genomen had van de brief omdat de woning was gesloten, en dat er dus geen sprake was van buitengerechtelijke ontbinding.

Oordeel

 De rechtbank vindt dat de verhuurder in elk geval om een alternatief correspondentieadres had kunnen vragen. Verder had verhuurder geen bewijs overgelegd waaruit ontvangst van de ontbindingsbrief zou blijken. Ontruiming van de woning vanwege buitengerechtelijke ontbinding slaagt dus niet. Het is de vraag of dit anders was gelopen indien de verhuurder ter zitting alsnog de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden. Dat kan alleen indien de woning op dat moment nog gesloten was. Of dat zo was blijkt niet uit de uitspraak.

Verhuurder beriep zich subsidiair nog op bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden die het houden van drugs in de woning (kennelijk) verbieden, maar de huurder stelde dat hij die voorwaarden nooit had gekregen. De rechter ging daar in mee.

Als laatste (meer subsidiair) stelde de verhuurder dat de huurder in strijd had gehandeld met art. 7:213 BW en 7:214 BW, omdat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen en door drugs te handelen vanuit de woning in strijd met bestemming “wonen” had gehandeld. En dat dat grond biedt voor ontbinding van de huur, en ontruiming van de woning. Ook daarin volgende de rechtbank de verhuurder niet. De aanwezigheid van de aangetroffen spullen is weliswaar strafbaar, maar volgens de rechtbank brengt dat niet automatisch met zich dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (art. 7:213 BW). Ook is niet komen vast te staan dat huurder drugs handelde vanuit het gehuurde (art. 7:214 BW).

Commentaar

Bij hennepzaken is de lijn in de rechtspraak dat het hebben van een hennepkwekerij niet enkel een strafbaar feit is, maar dat dat ook slecht huurderschap oplevert, vanwege mogelijke overlast en gevaarlijke situaties. In de onderhavige zaak is dat niet per se aan de orde, althans was dat niet aangetoond. Het gehuurde is niet beschadigd en er is ook geen ander nadeel aan het gehuurde. Hetzelfde geldt voor bijv. het plegen van fraude vanuit het gehuurde. Dan is wel sprake van een strafbaar feit, maar niet van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst: verhuurder en omgeving hebben daar immers geen last van.

Deze zaak was wellicht anders afgelopen als de huurvoorwaarden van toepassing waren geweest, waarin (waarschijnlijk) staat dat het houden van harddrugs in de woning niet is toegestaan. Dan had de tekortkoming van huurder immers vastgestaan. Evenwel had de huurder dan wellicht ook de dans kunnen ontspringen door te stellen dat die tekortkoming niet ernstig genoeg is voor ontbinding van de huur (de “tenzij-formule”).

Tussenhuur: tussentijds opzeggen?

Wij krijgen regelmatig de vraag of een huurder bij een tussenhuurovereenkomst (ook weleens genoemd: “een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule”) het recht heeft om de huur tussentijds, dus voor de einddatum, op te zeggen. Wij denken dat dit niet mogelijk is maar hier is nog maar weinig rechtspraak over. De rechtbank Noord Holland heeft zich in haar uitspraak van 26 mei 2021 over deze vraag uitgelaten. Voordat ik deze zaak bespreek eerst kort de verschillen tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) en de tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (voor maximaal 2 jaar)

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar bestaat sinds 1 juli 2016 en is bedoeld voor de situatie dat de huurder na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd daadwerkelijk vertrekt. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege, dus zonder dat een opzegging vereist is. Verhuurder hoeft de huurder alleen tussen 1 en 3 maanden voor het einde daarover schriftelijk te informeren. De huurder heeft bij een bepaalde tijd contract het wettelijke recht om de huur op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen van één kalendermaand (althans een betaalperiode, wat meestal één maand is). De verhuurder is daarentegen niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.

Tussenhuurovereenkomst

De tussenhuurovereenkomst  is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen. Hierbij moet een einddatum worden overeengekomen. Er is, anders dan bij de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar, geen wettelijke bovengrens aan de duur van de huurovereenkomst. Verhuurder dient op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van minimaal 3 en maximaal 6 maanden.

De uitspraak van 26 mei 2021

In de uitspraak van de rechtbank Noord Holland van 26 mei 2021 moest de verhuurder tijdelijk voor zijn werk naar het buitenland. Gedurende deze periode zocht hij een huurder voor zijn woning. Er wordt vervolgens een huurovereenkomst gesloten met als kop “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”. De huurovereenkomst is ingegaan per 14 augustus 2019. In deze overeenkomst wordt verder opgenomen dat:

  • verhuurder na twee jaar de woning weer zelf wenst te betrekken, zoals bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub b jo. 2 BW (tussenhuurovereenkomst);
  • geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar (zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW);
  • partijen de huur niet voor 13 augustus 2021 kunnen opzeggen.

 

Huurder zegt de huurovereenkomst per 1 januari 2021 op en vertrekt. Verhuurder is het hier niet mee eens en vordert onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 13 augustus 2021 eindigt en dat huurder tot deze datum huurpenningen (€ 6.000,– per maand) verschuldigd is.

De vraag die in deze procedure voorligt is of de tussenhuurovereenkomst uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst die niet langer duurt dan twee jaar en die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De rechter oordeelt – met verwijzing naar de Kamerstukken – dat alleen van het eerste sprake is. Huurder kan dus niet tussentijds opzeggen. De rechter wijst de vordering van verhuurder toe en verklaart voor recht dat de huurovereenkomsttussen partijen niet eerder dan op 13 augustus 2021 eindigt. Huurder is tot deze datum huur verschuldigd is.

Deze uitspraak bevestigt dat partijen die een tussenhuurovereenkomst willen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW dus kunnen uitsluiten. Het is hierbij wel van essentieel belang dat je dit goed in de overeenkomst opneemt.

Bestuursrechter moet strenger toetsen op evenredigheid

De Nederlandse bestuursrechter moet strenger toetsen op evenredigheid bij bestuurlijke maatregelen. Dat is het advies aan de hoogste bestuursrechter naar aanleiding van de toeslagenaffaire.

Toeslagenaffaire

De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft begin dit jaar een conclusie gevraagd aan de staatsraden advocaat-generaal over hoe indringend de bestuursrechter bestuurlijke maatregelen moet toetsen en wat daarbij de betekenis is van het evenredigheidsbeginsel. De achtergrond van het verzoek was de toeslagen-affaire, waarin de Raad van State als hoogste bestuursrechter het verwijt kreeg dat zij de terugvordering van de toeslagen niet indringend genoeg had getoetst en zodoende de gedupeerden onvoldoende rechtsbescherming had geboden. Gezien die achtergrond werd reikhalzend uitgekeken naar de conclusie van advocaten-generaal Widdershoven en Wattel. Inmiddels is de conclusie genomen met het advies dat de bestuursrechter inderdaad indringender moet toetsen aan het evenredigheidsbeginsel.

Evenredigheidsbeginsel

Het evenredigheidsbeginsel is gecodificeerd in artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht. Het wetsartikel zegt dat “de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen”.
De aanbeveling aan de hoogste bestuursrechter is dat bij alle bestuurlijke maatregelen getoetst moet worden aan het evenredigheidsbeginsel volgens een drietrapsraket. Dat betekent dat een bestuurlijke maatregel moet worden beoordeeld op (1) geschiktheid voor het nagestreefde doel, (2) noodzakelijkheid (is er geen minder ingrijpende maatregel die even effectief is?) en (3) de maatvoering van de bestuurlijke maatregel (bijvoorbeeld de hoogte van een dwangsom).Hoe indringend de bestuursrechter de evenredigheid van een bestuurlijke maatregel beoordeelt, zou moeten afhangen van het gewicht van de algemene en particuliere belangen die bij zo’n maatregel een rol spelen en van de vraag in hoeverre de maatregel de grondrechten aantast.
Deze aanbeveling aan de hoogste bestuursrechter klinkt logisch. In het huidige recht bestaan er echter maar twee toets-niveaus. Bestuurlijke maatregelen (zonder bestraffend karakter, zoals een last onder dwangsom) die terughoudend worden getoetst. En bestraffende sancties (bestuurlijke boetes) die indringend worden getoetst. Het advies is aan de bestuursrechter is dus om dit strikte onderscheid (indringend of terughoudend) te laten vallen en dynamischer, met meer maatwerk te werk te gaan.

Wetgeving toetsen aan het evenredigheidsbeginsel

Langere tijd heeft de Raad van State een strenge lijn gevoerd in de toeslagen-rechtspraak. Dit met het argument dat de wet geen ruimte bood voor toepassing van het evenredigheidsbeginsel. Volgens de advocaten-generaal kan de bestuursrechter in beginsel ook wetten van het parlement toetsen aan het evenredigheidsbeginsel danwel zoveel mogelijk uitleggen conform het evenredigheidsbeginsel. Alleen als de wetgever alle omstandigheden heeft afgewogen in het kader van de evenredigheid van de maatregel, staat de bestuursrechter buiten spel. Hij moet dan de wil van de wetgever volgen en geen eigen toets uitvoeren. Als de bestuursrechter toch vindt dat de wet in strijd is met de evenredigheid, dan moet hij dat in de uitspraak signaleren. Het is dan aan de wetgever om de wet te wijzigen.

Slot

De toeslagen-affaire werkt door in alle lagen van het (bestuurs)recht.  Als gevolg van deze affaire zal de bestuursrechter kritischer moeten kijken naar de nadelige gevolgen die een bestuurlijke maatregel voor een individu meebrengt. Niet alleen in het sociale zekerheidsrecht (toeslagen), maar ook bij alle andere bestuursrechtelijk maatregelen, zoals woningsluitingen, boetes bij illegale verhuur, en alle andere handhavingsmaatregelen.

Signaleringen

Prejudiciële vragen verhuiskostenvergoeding

Uit de vakliteratuur blijkt dat er onduidelijkheid bestaat over het antwoord op de vraag wanneer er sprake is van een verhuizing bij renovatie van een woning. In een eerdere bijdrage schreven wij over het voornemen van het hof Arnhem Leeuwarden om (prejudiciële) vragen over de verhuiskostenvergoeding te stellen aan de Hoge Raad. Het Hof Arnhem Leeuwarden heeft in haar arrest van 7 september 2021 zes prejudiciële vragen over de verhuiskostenvergoeding gesteld aan de Hoge Raad.

Het is afwachten hoe de Hoge Raad de vragen zal beantwoorden. Wij houden u uiteraard op de hoogte.

___________________________________________________________________________

Onze vermelding in PropertyNL

Hielkema & co staat genoemd in de PropertyNL Top-55 Vastgoedjuristen 2021. Een mooie erkenning! Onze vastgoedexperts hebben van origine een focus op het huurrecht, maar de werkzaamheden binnen koop/verkoop van vastgoed, projectontwikkeling en overheidsrecht breiden steeds verder uit.

___________________________________________________________________________

Cursussen verzorgd door Hielkema & co

Hielkema & co heeft dit jaar de basiscursus en verdiepingscursus huurrecht verzorgd voor SDU. De cursussen vonden plaats in het Van der Valk hotel in Breukelen.

Tevens heeft Hielkema & co dit jaar gedoceerd voor de Academie voor de Rechtspraktijk, te weten diverse onderdelen Basisopleiding Huurrecht.