Signalering

Convenant “Transparantie aanvangshuurprijzen woningen vrije sector”

Op 13 oktober 2022 hebben het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, IVBN, Vastgoed Belang en Aedes het Convenant Transparantie Aanvangshuurprijzen ondertekend. Speerpunt van het convenant is dat het voor potentiële huurders in de vrije sector transparanter wordt wat zij mogen verwachten in ruil voor de te betalen huur.

Om dit gezamenlijke doel te behalen hebben de convenantpartners vastgesteld welke informatie in ieder geval belangrijk is om in een verhuuradvertentie te vermelden. Het gaat dan onder meer om: huurprijs, servicekosten,  oppervlakte, energielabel, inkomenseisen, borg, jaarlijkse huurprijsstijging, huurperiode, WOZ-waarde en het type contract. Ook moeten verhuurders op grond van het convenant voortaan aangeven of een woning volgens het woningwaarderingsstelsel voldoende punten heeft om als vrije sectorwoning verhuurd te mogen worden. Transparantie aan de voorkant, kan onenigheid over de huurprijs tussen huurder en verhuur achteraf voorkomen

Het convenant is een inspanningsverplichting en geen wettelijk vereiste. De ambitie is dat alle verhuurders de woninginformatie gaan vermelden in de verhuuradvertenties. De convenantpartners zijn in gesprek met verhuurplatforms om standaard invulvelden voor de woningvariabelen af te spreken.


******************************************************************

Aanvullende normering op energielabels via het WWS

In een eerder blog schreven wij al dat uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving volgt dat per 1 januari 2030 wettelijke eisen zullen worden gesteld aan (de verhuur van) corporatiewoningen en private huurwoningen.

Toen werd al aangekondigd dat voor huurders (in het gereguleerde segment) zal worden onderzocht of er bij het vaststellen van de huurprijs rekening kan worden gehouden met slechte isolatie en of de energieprestatie zwaarder kan worden meegewogen in het woningwaarderingsstelsel.

De beleidsmaatregelen krijgen steeds meer vorm. Bij brief van 21 oktober 2022 aan de Tweede Kamer heeft minister De Jonge aangekondigd dat vanaf 2024 aftrekpunten in het WWS worden toegekend voor huurwoningen met de energielabels E, F en G.

Op dit moment geldt dat een huurwoning met energielabel G 0 punten krijgt in het WWS. Hoe beter het energielabel, hoe meer punten er worden toegekend. Het puntenaantal loopt op tot maximaal 52 punten voor een woning met energielabel A++). Met de voorgenomen maatregelen wil De Jonge deze positieve prikkel voor woningen met goede energielabels versterken.

******************************************************************

Liberalisatiegrens per 1 januari 2023

Met ingang van 1 januari 2023 wordt de liberalisatiegrens verhoogd naar € 808,06. Dat betekent dat een woning vanaf deze datum tenminste 149 woningwaarderingspunten moet hebben om deze te kunnen verhuren in de vrije sector. Op dit moment heb je daar nog 141 punten voor nodig (bij een liberalisatiegrens van € 763,47). Zo veel punten waren sinds vele jaren nooit eerder nodig voor de verhuur in de vrije sector. Het kan voor woningverhuurders de moeite lonen om, als dat mogelijk is, bij een huurdersmutatie rond de jaarwisseling de betreffende woning per 31 december 2022 te verhuren in plaats van 1 januari 2023.

 


 

Regulering middenhuursector: averechtse effecten en juridisch onhoudbaar

Minister De Jonge is al sinds zijn aantreden begin 2022 bezig met ingrijpende plannen voor de woningmarkt. Hij wil niet alleen de woningbouwproductie aanjagen, maar hij wil ook de huurprijzen van de middenhuurwoningen reguleren, zodat dit woningsegment groter wordt. De minister heeft aangekondigd eind november 2022 zijn plannen daarover te presenteren. Duidelijk is dat een groot aantal vrije sectorwoningen daardoor ineens in het gereguleerde segment terecht zullen komen. Dat betekent dat de huurprijzen van die woningen zullen worden gemaximeerd. Dat leidt in veel gevallen tot verlaging van de huurprijzen. Wat betekent dat voor de eigenaren van deze woningen? Kan minister de Jonge zomaar tijdens het spel de spelregels veranderen? Of moet de minister bij zijn dadendrang rekening houden met (juridische) grenzen?

Al bijna een jaar onzekerheid over wat de minister gaat doen

De eerste berichten die minister de Jonge over de huurprijsregulering de wereld in stuurde joegen de markt schrik aan en hadden meteen het tegenovergestelde effect van wat hij wil bereiken: projectontwikkelaars zetten hun woningbouwplannen in de ijskast. En zijn meest recente berichten hebben de nu al bijna een jaar durende onzekerheid alleen maar vergroot.

Hoewel nog steeds niet duidelijk is hoe zijn plannen eruit zien (hij heeft de presentatie ervan eind november 2022 beloofd), zijn de contouren daarvan inmiddels wel duidelijk:

  • liberalisatiegrens bij een huur van ongeveer € 1.000 per maand;
  • aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daardoor kan een goede energieprestatie waarschijnlijk meer punten scoren, maar een slechte energieprestatie minder punten.

Drastische huurverlagingen

Minister de Jonge heeft al aangekondigd dat zijn plannen tot doel hebben dat 90% van alle huurwoningen onder de huurprijsregulering zullen vallen en dus ‘betaalbaar’ worden. Dat percentage ligt nu aanmerkelijk lager. Dat zal betekenen dat een groot aantal huurwoningen, dat nu nog in de vrije sector zit, straks onder het WWS valt. En dat zal ertoe leiden dat de huurprijzen van die woningen straks maximaal € 1.000 zullen mogen zijn. De huurprijzen van verreweg de meeste van die woningen zullen daardoor drastisch moeten worden verlaagd. Dat is precies het doel van de minister: hij vindt de huurprijzen nu veel te hoog.

Aanpassing van het WWS

De minister werkt aan modernisering van het WWS. Het huidige WWS gaat dus op de schop. Hij heeft deze zomer zogenaamde botsproeven gehouden om te bezien hoe het WWS aangepast moet worden, maar hij is daar tot nu toe buitengewoon vaag over. De liberalisatiegrens van € 1.000 correspondeert met 187 WWS-punten. Maar dat zullen niet dezelfde 187 punten zijn als straks het WWS is gemoderniseerd. Geen enkele vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar kan daardoor uitrekenen of zijn woningen straks onder het WWS gaan vallen of daarbuiten blijven. Deze onzekerheid, die nu al bijna een jaar duurt, is fnuikend en heeft ertoe geleid dat vrijwel alle nieuwbouwplannen in de ijskast zijn gezet. Als de minister zijn woord houdt presenteert hij eind november 2022 zijn concrete plannen. Dan kunnen woningeigenaren en projectontwikkelaars hun rekenmachines uit de la halen.

Deze week lekte uit dat het WWS helemaal niet gemoderniseerd wordt en dat alleen de punten voor de energieprestatie worden gewijzigd: meer punten voor een goede energieprestatie en minder punten voor labels E, F en G. Het ministerie heeft dit niet bevestigd. Het blijft dus tot het laatste moment onduidelijk.

Rekenmachines toch niet werkeloos

Vaststaat dus dat veel woningen, die nu nog in de vrije sector mogen worden verhuurd voor huurprijzen van meer dan € 1.000, straks onder dat bedrag zullen komen. En dus kunnen nu al wel globale rekensommen worden gemaakt door woningeigenaren. Zij hebben dan ook niet stilgezeten. Hielkema & co heeft enkele van haar relaties naar die rekensommen gevraagd. Dat levert een onthutsend beeld op. Wij geven een representatief voorbeeld uit de praktijk.

Onthutsend voorbeeld uit de praktijk

Het gaat hier om een wooncomplex in een van de grote steden in de randstad. Het wooncomplex is begin jaren ’70 gebouwd en heeft nog geen goed energielabel (F en G). De huidige huren liggen tussen € 750 – € 1275 per maand bij 154 tot 159 WWS-punten. Qua puntental nu dus vrije sector.

Na mutatie worden de woningen volledig gerenoveerd en zal de energieprestatie flink verbeteren (label C). Het puntental neemt daardoor ook toe tot circa 176 tot 181 punten. De investering die daarvoor nodig is is fors: ongeveer € 75.000 per woning. Om de investering rendabel te maken, zullen de huren moeten worden verhoogd naar tenminste € 1.275 per maand (markthuur). Nu kan dat nog, want de huren zijn niet wettelijk gemaximeerd.

Indien deze woningen na invoering van de plannen van de minister onder het WWS zullen vallen, zullen de huren terugvallen naar maximaal € 1.000 per maand. Dit zal bij de betrokken (grote) verhuurder leiden tot een daling van het rendement naar minimaal niveau, als er al een rendement overblijft. De waarde van het woningcomplex zal bij een geringere huuropbrengst ook dalen, in dit geval van € 14,5 miljoen naar € 13,5 miljoen.

Deze woningverhuurder had de noodzakelijke verduurzaming van de woningen naar label C uit de stijging van de huren kunnen betalen, maar zal zich genoodzaakt voelen de renovatie niet uit te voeren. De woningen zullen daardoor label F en G houden en zullen een nog lagere huur krijgen, want slechtere labels dan D zullen volgens de plannen van de minister een puntenaftrek krijgen. Niet renoveren leidt dus ook tot een daling van het rendement. Deze woningeigenaar zal het complex daarom moeten verkopen. Maar verkoop aan andere beleggers is onmogelijk, omdat die tegen dezelfde onrendabele exploitatie zullen aanlopen. Er zit dus niets anders op dan het complex splitsen in appartementsrechten en die één voor één verkopen aan kopers die er zelf gaan wonen. De eigenaar-bewoners krijgen dan te maken met een groot-eigenaar die niet financieel in staat is om mee te werken aan de verduurzaming. Maar ook als die daar wel toe in staat zou zijn, kunnen de eigenaar-bewoners dat zelf vaak niet, omdat zij, zolang de groot-eigenaar de meerderheid van appartementen heeft, niet in aanmerking komen voor een lening van het warmtefonds. De strafpunten bij slechte energielabels zijn in de praktijk dus geen effectieve prikkel tot verduurzaming.

Dit concrete voorbeeld uit de praktijk staat niet op zichzelf. De voorgenomen huurprijsregulering zal door dit alles een averechts effect hebben: het middenhuursegment zal erdoor afnemen in plaats van toenemen. En de verduurzaming van ouder bezit zal in de weg worden gezeten.

Daarbij laten wij de recente negatieve marktontwikkelingen en de voorgenomen fiscale maatregelen, die de kosten van veel woningeigenaren zullen doen stijgen, nog buiten beschouwing.

Juridisch onhoudbaar

De wetgever doet in veel gevallen niet anders dan tijdens het spel de spelregels veranderen. Dat is, als hoeder van het algemeen belang, ook zijn taak. Maar er is een duidelijke juridische grens. Indien de nieuwe spelregels het eigendomsrecht zodanig aantasten dat de eigenaar geen rendement meer heeft en gedwongen is zijn eigendom te verkopen om te voorkomen dat zijn rendement opdroogt, of erger, hij inteert op zijn vermogen, is dat een vorm van feitelijke onteigening. Dat is in strijd met internationale verdragen die het eigendomsrecht beschermen. De minister is zich daarvan blijkens zijn tot nu toe verschenen beleidsnota’s bewust. En hij is ook al gewaarschuwd door zijn belangrijkste adviseur: de Raad van State toen deze in december 2021 de WOZ-cap onder de loep nam. Een gewaarschuwde minister telt voor twee. Over enkele dagen weten we of minister de Jonge die waarschuwing serieus neemt.

 

Even voorstellen: Gerwin Geneugelijk

Per 1 november 2022 heeft Gerwin Geneugelijk het team van Hielkema & co versterkt. Wij stellen hem graag aan u voor!

Waar heb je hiervoor gewerkt?

Al vroeg na de start van mijn studententijd ben ik begonnen als juridisch medewerker bij een advocatenkantoor in Amsterdam waar ik mij vooral bezig hield met huurrecht. Na het afronden van mijn studie ben ik daar blijven werken tot en met 31 oktober 2022. Vanaf 1 november was het tijd voor een nieuwe uitdaging en ben ik gestart bij Hielkema & co.

Wat trekt je aan in de advocatuur?

Ik heb het altijd heel erg leuk gevonden om de belangen van cliënten te mogen behartigen en om voor hen te zoeken naar mogelijkheden om juridische vragen op te lossen. Daarbij wordt je als advocaat altijd uitgedaagd om ‘out of the box’ te denken om zo op een soms verrassende manier tot een antwoord te komen.

Waarom koos je voor Hielkema & co?

Vanwege de expertise en goede naam die het kantoor in de wereld van het vastgoed heeft opgebouwd. Het kantoor richt zich met name op het huur- en overheidsrecht en daar wilde ik graag een bijlage aan leveren en mij daarin verder specialiseren. Het leek mij verder ook erg mooi om de kennis en ervaring in het vastgoedrecht niet alleen voor mijzelf te houden, maar deze kennis vervolgens ook te delen door middel van cursussen en artikelen in vakbladen. Ik heb de gesprekken met mijn (toen nog toekomstige) collega’s als heel prettig ervaren, waardoor ik alleen maar meer zin kreeg om hier te mogen beginnen.

Wat zijn je hoogtepunten van de eerste weken bij Hielkema & co?

Het starten aan een nieuwe baan is altijd best even wennen, maar mijn collega’s hebben er alles aan gedaan om mij snel te laten wennen. Daarnaast is er op kantoor een hele prettige werksfeer zodat het werken voor ons kantoor nog leuker is dan ik vooraf had ingeschat!

 

Geldt Didam-arrest ook bij uitgeven huurovereenkomsten?

Sinds het baanbrekende Didam-arrest van de Hoge Raad is bekend dat overheidslichamen bij het verkopen van onroerende zaken mededingingsruimte moet bieden. Potentiële gegadigden moeten de gelegenheid krijgen om mee te dingen naar de koop van de onroerende zaak. De principale vraag of het Didam-arrest ook geldt bij verhuur van onroerende zaken staat nog steeds open.

 Didam-arrest, hoe zat het ook alweer?

Al in 2016 heeft de hoogste bestuursrechter geoordeeld dat in Nederland een rechtsnorm bestaat, die ertoe strekt dat bij de verdeling van schaarse vergunningen door het overheidsbestuur op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte wordt geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen. Deze rechtsnorm is gebaseerd op het formele gelijkheidsbeginsel, het beginsel van gelijke kansen. Anders gezegd: als de overheid een vergunning te vergeven heeft, moet iedere gegadigde daarop kans kunnen maken.

De uitspraak van de hoogste bestuursrechter in 2016 ging over vergunningen. Na deze uitspraak was lange tijd in discussie of deze rechtsnorm ook zou gelden in privaatrechtelijke verhoudingen met de overheid. Als de overheid iets verkoopt, geldt dan ook dat iedere gegadigde daarnaar moet mee kunnen dingen? De wet bepaalt namelijk dat de overheid, als zij privaatrechtelijk handelt, ook in dat geval het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dat inderdaad zo is. Het Didam-arrest ging specifiek over de verkoop van grond. De Hoge Raad oordeelde daarom dat ook bij de verkoop van onroerende zaken de overheid mededingingsruimte moet bieden. Het een op een verkopen van grond aan een marktpartij is in beginsel niet (meer) toegestaan.

Uitzondering mededinging

De rechtsplicht om mededinging te creëren is niet absoluut. De Hoge Raad heeft namelijk ook geoordeeld dat in bepaalde gevallen geen mededinging hoeft te worden geboden. Dat is het geval indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval dient het overheidslichaam wel zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De overheid moet dus wel vooraf goed motiveren, waarom in een concreet geval geen openbare selectieprocedure moet worden doorlopen.

Didam-arrest geldt (waarschijnlijk) ook voor verhuur

De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest niet met zoveel woorden overwogen dat ook bij andere vormen van gronduitgifte (erfpacht, verhuur, bruikleen etc.) de overheid mededinging moet organiseren. Gelet op de redeneringen van de Hoge Raad lijkt het erop dat het Didam-arrest breder geldt dan louter de verkoop van onroerend goed.

De Rechtbank Noord-Holland heeft dat in een geschil over gronduitgifte in de vorm van verhuur (nog) niet bevestigd. De rechter is deze vraag – helaas – uit de weg gegaan, omdat in dit geval toch de uitzondering zou gelden dat geen mededinging hoeft te worden geboden. Wat was er aan de hand? Het betrof een Beverwijkse casus over de verhuur van strandkavels te gebruiken voor strandhuisjes. De gemeente verlengde de huurovereenkomst met de zittende huurders van de strandkavels. Andere geïnteresseerden bestreden deze werkwijze. Met een beroep op het Didam-arrest betoogde zij dat ook zij, als niet zittende huurders, een kans moesten kunnen maken op de huur van de strandkavels. De rechter kwam tot het oordeel dat de gemeente Beverwijk de zittende huurders als enige serieuze gegadigden mocht aanmerken. De door de zittende huurders gedane investeringen in de strandhuisjes is daarvoor een redelijk en objectief criterium. De principiële vraag of huur ook valt onder het bereik van het Didam-arrest kan daarmee in het midden blijven, aldus de rechtbank Noord-Holland.

Commentaar

Hoewel de rechtbank Noord-Holland het (nog) niet aandurfde om het Didam-arrest ook van toepassing te verklaren op gronduitgifte via huur, lijkt het er toch op dat het Didam-arrest ruim moet worden uitgelegd en dus ook geldt bij verhuur door de overheid. Het Didam-arrest is immers gestoeld op het gelijkheidsbeginsel dat overheden ook bij privaatrechtelijk handelen in acht moeten nemen. Het gelijkheidsbeginsel geldt in zijn algemeenheid, ongeacht of sprake is van verkoop, verhuur, erfpachtuitgifte enzovoorts. Bovendien is de rechtbank Noord-Holland (wellicht te) gemakkelijk tot het oordeel gekomen dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden waren voor het aangaan van nieuwe huurovereenkomst. Onderscheid tussen de aard en omvang van de door de zittende huurders gedane investeringen was denkbaar geweest. Hoe dan ook, het laatste over het Didam-arrest is nog niet gezegd.

Geactualiseerd Model huurovereenkomst woonboot-ligplaats

Zoals u ongetwijfeld weet biedt Hielkema & co sinds jaar en dag een groot aantal model huurovereenkomsten aan voor zowel woonruimte als bedrijfsruimte. Wij actualiseren die met regelmaat. Ook hebben wij sinds enkele jaren een model huurovereenkomst voor ligplaatsen/woonboten.

De regelgeving rond de verhuur van ligplaatsen voor woonschepen is per 1 juli 2022 ingrijpend gewijzigd. Wij berichtten u al eerder over de inhoud van de nieuwe regelgeving. Dit maakte het noodzakelijk het Model huurovereenkomst voor ligplaatsen van Hielkema & co daaraan aan te passen. Het geheel geactualiseerde model zag onlangs het licht en is tegen een geringe vergoeding te bestellen via: info@hielkemaco.nl. U krijgt daar ook een uitgebreide toelichting bij.