Het wetsvoorstel betaalbare huur: verborgen drastisch gevolgen voor woningdelen

Het centrale doel van het wetsvoorstel betaalbare huur is sinds het aantreden in december 2021 van het (demissionaire) kabinet Rutte IV bekend: het reguleren van een flink deel van de vrije sector. Dat deel van de woningmarkt wordt dan voortaan middenhuur genoemd. Dat de minister ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil moderniseren weten we ook al geruime tijd. Ideeën daarover had hij her en der al genoemd. Maar het officiële voorstel voor het gemoderniseerde woningwaardringstelsel kregen we pas in februari 2024 te zien. Daarin zaten de nodige verrassingen. Maar één nieuwigheid is ronduit spectaculair: bij de verhuur aan woningdelers moet voortaan het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte worden toegepast. Dat moet ook als een zelfstandige woning op één huurcontact aan een woongroep is verhuurd. Dit is een ingrijpende nogal verborgen verrassing waar de minister op geen enkele wijze ruchtbaarheid aan heeft gegeven. Hoe zit dit precies?

Definitie zelfstandige woonruimte

De huidige definitie staat in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek en luidt als volgt:

‘Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.’

De voorgestelde nieuwe definitie luidt als volgt:

‘Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.’

Waarom wil de minister deze wijziging?

De minister noemt dit een verduidelijking van het begrip zelfstandigheid.

‘Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

(…)

Om te zorgen voor een simpele en eenduidige toepassing van het WWS, wordt voor situaties met minder dan drie huurders dus bepaald dat geen sprake kan zijn van een onzelfstandige woonruimte.’

Het blijkt niet zozeer een verduidelijking maar een fundamentele wijziging te zijn die uitsluitend tot doel heeft bij woningdelen de huurprijzen te reguleren op het niveau van de wettelijk gemaximeerde kamerhuurprijzen. Dit werkelijke doel wordt verpakt in een andere boodschap: verduidelijking. Terwijl er niets mis is met de huidige definitie. Die is bovendien duidelijker dan de nieuwe definitie en leidt niet tot ongerijmde gevolgen, waarover hierna meer.

Gevolgen van de nieuwe definitie

De nieuwe regeling komt erop neer dat bij geschillen over de huurprijs de huurcommissie de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte moet hanteren. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk indien een gehele woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Het WWSO wordt weliswaar ook gemoderniseerd, maar de verwachting is dat de huurprijzen die daaruit voortvloeien doorgaans een stuk lager zullen zijn dan de overeengekomen totale huurprijs voor de gehele woning in het huurcontract (die meestal in de vrije sector valt).

Duurzame gemeenschappelijke huishouding (DGH)

Over dit begrip is veel fijnmazige rechtspraak. Het komt er kort gezegd op neer dat er sprake is van een DGH als de woningdelers erop gericht zijn voor onbepaalde tijd samen te blijven wonen. Zoals doorgaans de bedoeling is van een samenwonend stel. Zo is in de rechtspraak bijvoorbeeld uitgemaakt dat kinderen met hun ouders geen DGH vormen, omdat hun samenleving van nature aflopend is: kinderen vliegen op zekere leeftijd doorgaans uit. Dat kan weer anders zijn als het gaat om oudere kinderen die hun hele leven bij hun ouders hebben gewoond. Het is zeer casuïstische rechtspraak.

Het eerste probleem dat zich aandient is dat de huurcommissie niet alleen niet geëquipeerd is om te bepalen of er sprake is van een DGH, maar daartoe ook niet bevoegd is. Daar zal dus eerst de kantonrechter aan te pas moeten komen. De nieuwe regeling gaat daarmee leiden tot extra juridische procedures over voorvragen.

Ongerijmdheden

Vaak worden zelfstandige woningen verhuurd aan een groep, waarbij de groep de vrijheid heeft zelf te bepalen hoe zij de woning bewonen en hoe de verschuldigde huurprijs onderling wordt verdeeld. De nieuwe regeling lijkt ook in dat geval tot gevolg te hebben dat de individuele bewoners kamerhuurprijzen volgens het WWSO kunnen gaan betalen. Dat gaat leiden tot aanmerkelijke complicaties.

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers die zelf mogen bepalen hoe zij de woning bewonen en dat de kamers in die woning zeer verschillend van grootte zijn. Hoe kan de huurcommissie dan de wettelijke kamerhuurprijzen koppelen aan elk van de drie bewoners? En hoe kan de verhuurder vervolgens bepalen welke bewoner bij welke kamerhuurprijs hoort en hem aanspreken op de betaling daarvan? En hoe zit het met de hoofdelijke aansprakelijkheid die meestal bij woningdelen wordt overeengekomen: kan de verhuurder alle bewoners aanspreken als één bewoner de huur niet betaalt?

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers voor € 1.500 per maand. Als alle bewoners tegelijk een huurprijsprocedure beginnen, kunnen zij bereiken dat deze huurprijs wordt gesplitst in drie kamerhuurprijzen van bijvoorbeeld € 350 per maand. Daarmee wordt de totale huurprijs verlaagd tot (3 x € 350 = ) € 1.150 per maand. Maar als slechts één bewoner een huurprijsprocedure begint en alleen zijn kamerhuurprijs wordt vastgesteld op € 350. Moeten dan de andere twee bewoners voortaan tezamen het verschil van (€ 1.500 – € 350 = ) € 1.150 per maand ophoesten?

In de praktijk zullen er meer complicaties optreden, leidend tot allerlei juridische procedures. Duidelijk mag zijn dat het voorstel ook om deze reden slecht doordacht is.

Zijn er uitwijkmogelijkheden?

De eerste uitwijkmogelijk die zich laat raden is grote woningen, die bedoeld zijn voor de bewoning door drie of meer woningdelers, voortaan verhuren aan maximaal twee  bewoners, zonder de onderverhuur van kamers te verbieden. De minister lijkt aan die mogelijkheid te hebben gedacht, want hij schrijft in zijn toelichting:

‘Dit betekent dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.’

Maar er is een verschil tussen niet verbieden van onderverhuur en daarvoor toestemming geven. De wet gaat ervan uit dat indien onderverhuur van kamers niet contractueel is verboden, de huurder daartoe bevoegd is. Ook hier zal rechtspraak over komen. Hoezo verduidelijking van het begrip zelfstandige woonruimte.

Een andere uitwijkmogelijkheid is de verhuur naar zijn aard van korte duur, omdat dan de wettelijke huurprijsregulering niet van toepassing is. Maar deze vorm van verhuur is in veel gevallen niet toe te passen.

Onmiddellijke toepassing op bestaande gevallen?

In het Wetsvoorstel betaalbare huur staat dat het voorstel niet van toepassing is op bestaande huurcontracten. Dat betekent dat de wet niet van toepassing is op lopende huurcontracten voor vrije sectorwoningen die door deze wet gereguleerde middenhuurwoningen worden. De wet gaat pas gelden voor nieuwe huurcontracten voor deze woningen.

De vraag is of dat ook geldt voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Die staat namelijk niet in het Wetsvoorstel betaalbare huur, maar in het voorstel tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dat is een andere regeling. Deze regeling bevat overgangsrecht voor verschillende onderdelen, maar bevat geen overgangsrecht voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Daarvan uitgaande betekent dat dat de nieuwe regeling bij inwerkingtreding onmiddellijk geldt, dus ook voor bestaande huurcontracten.

Dat is ongewenst, omdat dat de rechtszekerheid onaanvaardbaar aantast. Verhuurders hebben hierop immers niet kunnen anticiperen en zouden anders vast andere keuzes hebben gemaakt toen zij op het punt stonden woningen te verhuren. Te verwachten valt dat ook daar de nodige rechtspraak over gaat komen, als dit echt zo ongenuanceerd wordt ingevoerd. Laten we hopen dat de wetgever bij de invoering van de regeling alsnog duidelijk bepaalt dat deze alleen geldt voor nieuwe huurcontracten.

Handhaving door de gemeente

Het Wetsvoorstel betaalbare huur voorziet in handhaving door de gemeente, indien een te hoge huurprijs is overeengekomen, door het opleggen van flinke boetes aan de verhuurder. Woningdelers hoeven dus niet naar de huurcommissie als zij vinden dat zij te veel betalen omdat zij geen DGH vormen. De gemeente moet dan bepalen of er sprake is van een DGH. Ook de gemeente is daartoe niet geëquipeerd, zodat ook dit zal leiden tot juridische procedures.

Conclusie

De minister zegt de definitie van zelfstandige woonruimte te verduidelijken, maar wil in werkelijkheid de woonlasten van woningdelers verlagen. De regeling die hij daarvoor heeft bedacht is gedrochtelijk en onvoldoende doordacht. En, zoals het er naar uitziet, wil hij de nieuwe regeling in strijd met de rechtszekerheid al laten gelden voor bestaande huurcontracten. Duidelijk is dat dit zal leiden tot allerlei complicaties en juridische procedures. Het is te hopen dat de minister tot inkeer komt of dat de Kamer hem terugfluit.