Maandelijks archief: augustus 2022

Nieuws

Verhuurverbod voor slecht geïsoleerde woningen

Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is voornemens de verduurzaming in de gebouwde omgeving aanzienlijk te versnellen, zo volgt uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving. Duurzaam wonen moet de nieuwe standaard worden waarbij we minder energie gaan verbruiken en fossiele energie gaan vervangen door duurzame alternatieven.

Bij verduurzaming in de huursector geldt dat verhuurders de investering doen en huurders de voordelen genieten in de vorm van lagere energiekosten. De met de verduurzamingsmaatregelen gepaard gaande kosten kunnen in veel gevallen niet aan de huurders worden doorbelast via een huurverhoging. Dit brengt mee dat het voor verhuurders financieel gezien niet altijd loont om te investeren in verduurzaming.

Prikkel om slecht geïsoleerde woningen te verduurzamen

Daar heeft De Jonge iets op bedacht. Uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving volgt dat per 1 januari 2030 wettelijke eisen zullen worden gesteld aan (de verhuur van) corporatiewoningen en private huurwoningen. Deze normering zou als prikkel moeten dienen voor de verbetering van slecht geïsoleerde huurwoningen. Er zullen waarschijnlijk ook minimumvereisten voor de energieprestatie van woningen worden opgenomen (met naar verwachting uitzonderingen of aangepaste vereisten voor huurwoningen met een monumentenstatus).

Uit het beleidsprogramma volgen geen sancties indien slecht geïsoleerde huurwoningen na 1 januari 2030 wel zouden worden verhuurd, maar gedacht kan worden aan bijvoorbeeld een boete voor de verhuurder.

Vooruitlopend op de wettelijke normering in 2030, zal worden uitgewerkt hoe verhuurders kunnen worden gestimuleerd tot het verbeteren van de isolatie van slecht geïsoleerde woningen. Hierbij kan worden gedacht aan aantrekkelijke subsidieregelingen. Voor huurders (in het gereguleerde segment) zal worden onderzocht of er bij het vaststellen van de huurprijs rekening kan worden gehouden met slechte isolatie en of de energieprestatie zwaarder kan worden meegewogen in het woningwaarderingsstelsel.

Het is de wens van De Jonge om duurzaam wonen voor iedereen mogelijk maken en te huurders beschermen tegen een te hoge energierekening. Het verduurzamen van huurwoningen draagt bij aan het terugdringen van energiearmoede, welk probleem door de gestegen energieprijzen een enorme vlucht heeft genomen. De gedachte achter de normering hangt sterk samen met het Programma Betaalbaar Wonen waarover wij eerder publiceerden.

Het mes snijdt aan twee kanten: het is goed voor het klimaat en voor de portemonnee (van de huurder). Verhuurders dienen naar alle waarschijnlijkheid rekening te houden met aanzienlijke investeringen om te kunnen voldoen aan de te verwachten minimum vereisten voor (de verhuur van) huurwoningen. Het is voor verhuurders aan te bevelen om te bezien of zij in aanmerking komen voor de door het kabinet beschikbaar gestelde subsidieregelingen.

Nieuws

De Jonge zit verduurzaming sociale huurwoningen in de weg

Op 27 juni 2022 beantwoordde minister de Jonge Kamervragen naar aanleiding van het zogenaamd Acantus-arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022. Die antwoorden zijn niet erg bemoedigend voor de verduurzaming van huurwoningen. Wat is er aan de hand en wat bezielt de Jonge?

Acantus-arrest

De Hoge Raad oordeelde in januari 2022 dat, indien de woningen in een appartementencomplex worden verwarmd (en worden voorzien van warm tapwater) door middel van een moderne warmte-koudeopslag-installatie (WKO), moet de verhuurder de investerings- en onderhoudskosten daarvan bestrijden uit de kale huurprijs en mag hij deze niet via de servicekosten aan de huurder in rekening brengen. Net zoals dat geldt voor de investeringskosten van andere onroerende onderdelen van de woning. Dat is logisch en het lijkt op het eerste gezicht in de praktijk geen probleem, maar dat is het wel in het sociale huursegment waarin vooral woningcorporaties actief zijn.

Blokverwarming versus WKO

In veel oudere appartementencomplexen worden de woningen nog verwarmd door middel van oudere gemeenschappelijk blokverwarmingsinstallaties. Dat zijn grote gasgestookte cv-ketels. Deze installaties zijn onzuinig en daardoor slecht voor de portemonnee van de huurders en slecht voor het milieu. Alle reden om deze installaties te vervangen door moderne installaties. Regelmatig wordt daarvoor een WKO ingezet. Een WKO verwarmt de woningen door middel van aardwarmte en kan de woningen in de zomer ook koelen. Daar komen dus geen fossiele brandstoffen aan te pas. WKO’s worden ook vaak in nieuwbouw toegepast.

De investerings- en onderhoudskosten van een WKO zijn veel hoger dan die van een traditionele gasgestookte blokverwarmingsinstallaties, terwijl de aan de huurders door te berekenen kosten van verbruik veel lager zijn. Zeer aantrekkelijk dus voor de huurder, want zijn energiekosten zullen aanmerkelijk dalen. De verhuurder zal in ruil voor zijn hoge investeringskosten een hogere huur willen vragen (zonder dat de totale woonlasten van de huurder stijgen). Maar in de sociale huursector zal dat vaak niet of maar beperkt mogelijk zijn omdat de huurprijs aan een wettelijk maximum is gebonden. Dat zit de verduurzamingsopgave van woningen dus flink in de weg.

Kamervragen

De Hoge Raad doorzag dat laatste ook, maar zei daarover ‘dat het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing  te bieden’.

En dus wilde CDA-Kamerlid Bontebal dit voorjaar van minister de Jonge weten of hij in actie gaat komen. De Jonge antwoordt dat dat niet nodig is, omdat hij ‘ervan overtuigd’ is ‘dat corporaties met de afschaffing van de verhuurderheffing voldoende middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet’. Verder schrijft de Jonge dat hij niet verwacht dat de verduurzaming negatief wordt beïnvloed, omdat corporaties nu rekening kunnen houden met het Acantus-arrest. Hij erkent dat dit ‘ongetwijfeld vervelend’ is voor de corporaties die de investeringskosten via de servicekosten in rekening brengen aan de huurders, maar het gaat volgens hem ‘om een beperkt aantal corporaties’, terwijl zij volgens de Jonge bij nieuwe huurders de investeringskosten alsnog kunnen verdisconteren in de kale huur.

De Jonge zit goed fout

Wat ronduit storend is aan de antwoorden van de Jonge is dat hij het probleem simpelweg negeert door er niets over te zeggen. De Jonge beweert in strijd met de juridische werkelijkheid dat de investeringskosten gewoon via de kale huur kunnen worden terugverdiend. En uit zijn antwoorden blijkt dat de Jonge vindt dat corporaties die zo stom zijn om de investeringskosten via de servicekosten in rekening te brengen maar op de blaren moeten zitten. Hij zegt dat het om een kleine groep corporaties gaat, maar uit niets blijkt dat dat door zijn ministerie is onderzocht.

Alternatieven

In de vrije sector is het juridisch geen probleem om de investeringskosten in de kale huur te verdisconteren, omdat de wet de huurprijs niet begrenst. In de sociale huursector ligt dat anders.

In de Acantus-casus had de verhuurder vrijwel alles wat deze verkeerd kon doen verkeerd gedaan. Maar er zijn alternatieve en dus slimmere oplossingen, indien de mogelijkheden om de investeringskosten in de kale huur onder te brengen door de wet beperkt zijn. Maar beter (en zekerder) zou zijn als de wetgever in actie komt. Dat kan op verschillende manieren. Door in het woningwaarderingsstelsel aan een WKO voldoende punten toe te kennen. Of door de in 2016 geïntroduceerde energieprestatievergoeding hiervoor in te zetten. Er is voor de Jonge geen enkele reden om stil te blijven zitten. Hij zou de samenleving juist een dienst bewijzen door maatregelen te nemen, want hij stimuleert er de verduurzaming mee, terwijl de woonlasten van de huurders er per saldo niet door zullen stijgen. En dus is de vraag: wat bezielt de Jonge?

Nieuws

Puntensysteem studentenkamers op de schop

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is in 1979 ingevoerd en sindsdien nooit aangepast. Al geruime tijd klinkt uit verhuurdershoek de oproep tot modernisering. Ook het WWS voor zelfstandige woonruimte is verouderd en volgens de minister aan modernisering toe, hoewel dat wel regelmatig is aangepast. Voor het WWS voor kamers geldt de noodzaak tot modernisering dus nog veel meer. Dat gaat nu dus gebeuren. Onlangs heeft minister de Jonge een rapport gepresenteerd waarin een nieuw puntensysteem voor kamers wordt voorgesteld. Het nieuwe kamer-WWS gaat meer lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Wat kunnen we verwachten?

Stimuleren van bouw van kamers

De minister schrijft op 3 juni 2022 aan de Tweede Kamer dat de krapte op de woningmarkt ook merkbaar is voor mensen die op zoek zijn naar een kamer, zoals studenten. Bij zijn brief zit het rapport “Effecten nieuw model WWS onzelfstandig” met concrete voorstellen voor aanpassing.

Kamers belangrijke bijdrage aan oplossing woningnood

De minister vindt dat er meer woningen voor kamerbewoning moeten komen en dat modernisering van het kamer-WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers. Hij schrijft dat kamers goedkoper en efficiënter zijn dan zelfstandige woningen en daarom een belangrijke aanvulling op het bestaande woningaanbod zijn. Bovendien blijkt uit onderzoek dat kamerbewoning goed is voor het welzijn van huurders, omdat het eenzaamheid kan tegengaan, specifiek voor bijvoorbeeld jongeren die uitstromen uit (jeugd)zorginstellingen, dak- en thuislozenopvang en voor jongere statushouders.

Modernisering puntenstelsel voor kamers

De minister schrijft dat het puntenstelsel inzichtelijker wordt doordat het meer gaat lijken op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat begrijp ik niet. Het huidige puntenstelsel voor kamers is veel eenvoudiger en veel inzichtelijker dan het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat laatste stelsel is door de vele wijzigingen zeer complex geworden en kent tal van onduidelijkheden en multi-interpretabele regelingen. Het is daarom te hopen dat de minister daar lering uit trekt.

In het nieuwe kamer-WWS gaat ook het energielabel, de WOZ-waarde en de locatie meetellen. Dat leidt ertoe dat kamers op gewilde locaties en kamers met een lagere energierekening een hogere maximale huur krijgen.

Omdat de minister schrijft dat het nieuwe WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers, zou je daaruit kunnen afleiden dat het nieuwe systeem leidt tot hogere huren. Dat blijkt niet helemaal het geval te zijn, want hij schrijft ook dat de gemiddelde maximale huurprijs gelijk blijft. Niettemin blijkt dat het nieuwe stelsel tot hogere huren zal leiden bij kleinere kamers (omdat de oppervlakte minder zwaar gaat wegen) en bij kamers met een goede energieprestatie. Aangenomen mag worden dat kamers op gewilde (dure) locaties ook duurder worden.

Vervolgstappen

De minister gaat nu onderzoeken of het in het rapport gepresenteerde nieuwe stelsel ‘voldoende bijdraagt aan de bereidheid om in kamers te gaan investeren’, waarna een nieuw model van het WWS nader uitgewerkt.

Nieuws

Regulering middensegment – kunnen we al zien waar het naar toe gaat?

Sinds het coalitieakkoord van 15 december 2021 weten we dat het kabinet het voornemen heeft de huurprijzen in het middensegment te reguleren. In zijn beleidsnota’s daarna laat minister de Jonge weinig los over hoe hij dit wil gaan aanpakken. Hij wil eerst botsproeven doen en dan in het najaar van 2022 zijn concrete plannen presenteren. Want hij wil dat die al op 1 januari 2024 in werking treden. Is er in de tot nu toe verschenen vaagtaal dan helemaal niets concreets te zeggen over zijn plannen? Huib Hielkema probeert tussen de regels door te lezen en doet een (hachelijke) poging te doorgronden waar het concreet naar toe gaat.

Plannen voor woningbouw liggen nu al stil

Minister de Jonge heeft dit voorjaar de markt kopschuw gemaakt. De meeste woningbouwers wachten sindsdien af en hebben hun plannen in de ijskast gezet. Dat is goed te begrijpen, want de Jonge wil de huren van een flink deel van de vrije sector reguleren. Geen enkele projectontwikkelaar gaat de woningen bouwen die vanaf 2024 door die regulering een te lage huurprijs krijgen, zodat er onvoldoende rendement is (of nog erger: de exploitatieverlies gevend wordt). De Jonge heeft daarmee met zijn eerste daden als minister van volkshuisvesting, die de regie naar zich toe wil trekken, nog voordat hij zijn concrete plannen heeft gepresenteerd precies het tegenovergestelde gekregen van wat hij wil bereiken: de ontwikkeling van de bouw van nieuwe woningen ligt nu al maanden voor een flink deel stil. En als hij te ver doorschiet met zijn voorgenomen regulering blijft dat zo. Zijn belangrijkste doel, de bouw van 900.000 woningen tot 2030, kan hij dan op zijn buik schrijven. De Jonge heeft zich dan ook voor een buitengewoon lastig dilemma geplaatst: de huren op de korte termijn aan banden leggen, maar er tegelijk voor zorgen dat de woningen met die gemaximeerde huren wel worden gebouwd. Niet door de overheid, maar door de markt.

Voorspelling

Ik ga ervan uit dat de Jonge en zijn ambtenaren dit dilemma ook wel zien en daarom proberen te komen tot een compromis, of zoals hij dat noemt ‘de juiste balans’. Ik ga op basis van de tot nu toe verschenen beleidsnota’s proberen te voorspellen in welke richting dat compromis gaat.

Ik verwacht:

  • Dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd tot maximaal € 1.250, wat bij het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) correspondeert met 235 punten;
  • Maar dat daarbij niet wordt uitgegaan van het huidige WWS, maar van een (ver)nieuw(d) WWS, dat voor middenhuurwoningen tot meer punten leidt. Ik verwacht dat, omdat:
    • in de beleidsnota’s staat dat het WWS op de schop gaat: de ene keer heet het modernisering, de andere keer vereenvoudiging;
    • wordt overwogen om een opslagpercentage voor middenhuur toe te passen.
  • Dat voor verduurzaming meer WWS-punten kunnen worden behaald dan nu het geval is en dat moderne voorzieningen voor de levering van elektriciteit en warmte (denk aan WKO’s en WKK’s) beter gewaardeerd gaan worden;
  • Dat er voor nieuwbouw en transformaties een bijzondere regeling gaat komen, leidend tot meer punten dan voor bestaande bouw. Ik verwacht dat omdat:
    • er anders geen of onvoldoende woningen worden gebouwd;
    • de Jonge herhaaldelijk heeft verklaard dat de bouw van nieuwe woningen rendabel moet blijven voor (institutionele) beleggers;
  • Dat er geen overgangsregeling komt waarin bestaande woningbeleggingen worden ontzien. Ik verwacht dat omdat in de tientallen jaren dat het WWS bestaat er nog nooit een overgangsregeling is getroffen bij wijzigingen daarvan. Hoewel dat bij de voorgenomen drastische operatie dat zeer onverstandig zou zijn, valt daarom niet te verwachten dat er nu wel een overgangsregeling komt;
  • Dat er geen ondergrens komt, zodat er geen remedie is indien een woningexploitatie door de regulering ineens onvoldoende rendement oplevert. Ik vermoed dat de minister het te lastig vindt om een ondergrens te bepalen, want dan moet een formule worden bedacht waarmee kan worden berekend wanneer huurregulering in concrete gevallen leidt tot onvoldoende rendement. Het zou het systeem ook ingewikkelder maken.

 

Kritische kanttekeningen

Dat de huren van veel vrijesectorwoningen gemaximeerd zullen worden staat wel vast. Indien onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw met als doel dat bij nieuwbouw een rendement wordt gegarandeerd, zal dat uiterst kwestieus zijn, want in strijd zijn met de bescherming van het eigendomsrecht. Het is daarom te hopen dat dat onderscheid niet wordt gemaakt, of dat er een evenwichtige overgangsregeling komt dan wel een ondergrens. Als de minister dat niet doet, doe ik nog een voorspelling: hij roept dan juridische procedures over zich af van woningeigenaren die plotseling hun rendement structureel zien verdampen gebaseerd op te vergaande schending van het eigendomsrecht.

Nieuws

Verplichting van de verhuurder om maatregelen te nemen tegen illegale activiteiten

Als er in een onroerende zaak illegale activiteiten worden geconstateerd, zal er dikwijls actie vanuit de gemeente plaatsvinden (burgemeestersluiting dan wel een dwangsom of bestuursdwang). In veel gevallen wordt zowel de verhuurder/eigenaar van het object als de daadwerkelijke gebruiker/huurder aangeschreven.

Als de verhuurder niet kan aantonen zich voldoende te hebben ingespannen om de illegale activiteiten tegen te gaan, kan met succes bij de verhuurder bijvoorbeeld een dwangsom worden geïnd. Dit brengt met zich mee dat een verhuurder dus acties moet ondernemen om illegale activiteiten tegen te gaan om aansprakelijkheid zoveel mogelijk te voorkomen.

Een verhuurder doet er daarom goed aan om de nodige aandacht te besteden aan het monitoren van het gebruik van de verhuurde objecten. Te denken valt aan de volgende aandachtspunten (niet limitatief):

  • Goede screening van de huurder voorafgaand aan de huurovereenkomst en ook juiste documentatie en registratie van het onderzoek. Check daarbij ook de BSN-nummers op de documenten en de tenaamstelling van de bankrekening van de aspirant-huurder.
  • Pas erg op met het aannemen van contante betalingen of stortingen vanuit buitenlandse rekeningen of rekeningen op naam van een derde.
  • Ga als verhuurder regelmatig langs bij het gehuurde om te bezien of er iets verdachts is. In de huurovereenkomst kan worden opgenomen dat de verhuurder eens in de zoveel tijd contact opneemt met de huurder om te overleggen wat de stand van zaken van het gebruik van het gehuurde is.
  • Vraag als verhuurder ook referenties of een verklaring goed huurderschap op ten aanzien van de aspirant-huurder.
  • Verplicht de huurder om zich in te schrijven in een basisregister personen en controleer dit (of laat dit door de makelaar/deurwaarder controleren).

 

Let op: voorgaande punten zijn handvaten die een verhuurder kan volgen, maar geven geen garantie tot voorkoming van een eventuele last onder dwangsom of andere maatregelen.

Een verhuurder zal met name sneller ontslagen worden van een claim indien de verhuurder kan aantonen dat hij zeer regelmatig het gehuurde heeft bezocht en zich daarbij zoveel mogelijk heeft ingespannen om illegale activiteiten te weren.

Nieuws

Soms ligt de bewijslast juist bij de huurder in plaats van bij de verhuurder

In sommige gevallen kan het van een eisende partij niet gevergd worden een stelling te onderbouwen, voor zover de voor die onderbouwing benodigde gegevens zich bevinden in het domein van de wederpartij en zij daar geen toegang toe heeft. Dit volgt uit een recente uitspraak van de Hoge Raad.

Het uitgangspunt in een procedure is dat de eisende partij zijn stellingen moet onderbouwen en bewijzen. In sommige gevallen is het voor een eisende partij lastig om bewijsstukken te verzamelen. Een goed voorbeeld hiervan is een verhuurder die vermoedt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning en/of er sprake is van illegale onderhuur.

In een geval dat de verhuurder actie wil ondernemen en een procedure start om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te komen, zal de verhuurder zoveel mogelijk gegevens moeten aanleveren om zijn stellingen aan te tonen. Door dit arrest van de Hoge Raad kan het zo zijn dat de bewijsplicht van de verhuurder gedeeltelijk verschuift naar een bewijsplicht voor de huurder. Indien gegevens zich bevinden in het domein van de huurder en de verhuurder daar dus geen toegang toe heeft, zal de huurder dergelijke gegevens moeten aantonen.

In de praktijk zal dit erop neerkomen dat een huurder in een procedure met betrekking tot geen hoofdverblijf en/of illegale onderhuur bijvoorbeeld, gegevens zal moeten aantonen dat hij juist wel in de woning verblijft en er geen sprake is van onderhuur. Dit zou kunnen door het overleggen van betalingsgegevens waaruit volgt dat de huurder steevast verblijft in het gehuurde (gas, water, licht, boodschappen, tanken etc.). Een verhuurder kan in een ontruimingsprocedure aansturen op deze bewijsplicht voor de huurder.

De uitspraak van de Hoge Raad is dus behulpzaam voor verhuurders in dergelijke procedures.