Verhuiskostenvergoeding bij renovatie

Tussen verhuurders en huurders wordt met enige regelmaat geprocedeerd over de zogenaamde forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie. Als een verhuurder zijn woning wil renoveren en het om die reden noodzakelijk is dat de huurder de woning tijdelijk verlaat, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Voor huurders van zelfstandige woonruimte geldt in zo’n geval een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:220 lid 5 en 6 BW). Dat bedrag wordt jaarlijks door de minister vastgesteld en bedraagt per 29 februari 2020 een bedrag van € 6.253,-. Zo’n vergoeding is niet altijd meegenomen in het renovatievoorstel dat aan de huurder is voorgelegd en wordt dus niet altijd uitgekeerd. Huurders kunnen hier soms toch aanspraak op maken (ook achteraf). Wanneer kan dat?

Renovatiewerkzaamheden

Het eerste vereiste is dat de huurder als gevolg van de renovatiewerkzaamheden moet verhuizen. Renovatiewerkzaamheden zijn fysieke veranderingen of toevoegingen in de woning die leiden tot een toename van het woongenot. Het gebeurt vaak dat er groot onderhoud gepleegd moet worden in een woning en dat de woning dan ook gelijk vernieuwd wordt. Het enkel glas wordt bijvoorbeeld vervangen door dubbel glas en/of de gaskachel wordt vervangen door een cv ketel. Het is bij de uitvoering van het werk dan niet altijd duidelijk wat onder onderhoud of herstel (dringende werkzaamheden) valt en wat renovatiewerkzaamheden zijn. Het is dus zaak de verschillende werkzaamheden eerst te kwalificeren. Vervolgens kan dan de vraag beantwoord worden welke werkzaamheden het nu noodzakelijk maken dat de huurder tijdelijk verhuist. Als het de werkzaamheden in het kader van groot onderhoud zijn, bijvoorbeeld de asbestsanering, dan heeft de huurder geen recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding.

Noodzaak tot verhuizen

Ten tweede moet er sprake zijn van een noodzaak tot verhuizing voor de huurder. Met een noodzakelijke verhuizing wordt bedoeld de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Dat heeft te maken met de aard van de werkzaamheden. Zijn deze zo ingrijpend dat dat de woning tijdelijk onbewoonbaar is, dan is er een noodzaak tot verhuizen. Maar als de renovatiewerkzaamheden de woning weliswaar ontoegankelijk maken maar in één werkdag zijn afgerond, dan hoeft de huurder niet te verhuizen. Ook leidt het niet kunnen gebruiken van douche, toilet en keuken voor een paar dagen niet direct tot een noodzaak tot verhuizen. Vaak wordt er door de verhuurder dan wel een rustruimte aangeboden, waar huurder overdag kan verblijven. Van een huurder mag gevergd worden dat hij overlast gedoogt. Voor sommige kwetsbare huurders geldt dat in mindere mate. Er kunnen persoonlijke omstandigheden zijn op grond waarvan geoordeeld moet worden dat een verhuizing voor die specifieke huurder toch nodig is. Bijvoorbeeld ingeval van ziekte of zwangerschap.

Verhuizen

In de derde plaats moet de huurder ook daadwerkelijk verhuizen om aanspraak te kunnen maken op de verhuiskostenvergoeding. De vergoeding is namelijk bedoeld voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar de tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning en voor de kosten van het weer terug verhuizen en het herinrichten van de gerenoveerde woning. Een huurder verhuist dus pas als hij zijn inboedel verhuist en een (andere) woning opnieuw moet inrichten. Wat vaak gebeurt is dat verhuurders (woningcorporaties veelal) de huurders kosteloos een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen voor de periode dat de werkzaamheden in of aan de woning duren. Als de huurder daar gebruik van maakt, dan verhuist hij dus niet. Hij kan dan immers zijn meubels in de woning laten staan en hoeft geen nieuwe woning in te richten. Hij hoeft alleen wat persoonlijke spullen en bijvoorbeeld beddengoed mee te nemen. Net als bij een korte vakantie.

Minimumbijdrage

De huurder die aanspraak maakt op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie hoeft niet te bewijzen dat hij kosten heeft moeten maken voor zijn verhuizing. Uitgangspunt is dat een verhuizing altijd met (op zijn minst) enige kosten en inspanningen gepaard gaat, ook als er geen professionele verhuizer wordt ingeschakeld. Het gaat ook om een minimumbijdrage. De aanspraak op deze vergoeding kan niet worden weg gecontracteerd. De regeling is van dwingend recht. En alleen in uitzonderlijke gevallen kan het minimumbedrag worden gematigd, namelijk als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de huurder de minimumbijdrage ontvangt. Een kort verblijf elders met minimale kosten voor verhuizing en inrichting geeft in ieder geval geen aanleiding tot matiging.

Conclusie

Alleen de huurder die als gevolg van renovatiewerkzaamheden in zijn woning genoodzaakt is te verhuizen en die ook daadwerkelijk zijn inboedel verhuist en een andere woning inricht, kan aanspraak maken op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 6.253,-. Een verhuurder doet er goed aan bij de voorbereiding al na te denken over de aard van de uit te voeren werkzaamheden: wat geldt als onderhoud of herstel en wat valt onder renovatie? En als het voor de uitvoering van het werk nodig is dat de huurder tijdelijk verhuist, komt dat dan door de renovatiewerkzaamheden? Als het antwoord daarop bevestigend is, dan kan de verhuurder mogelijk voorkomen dat de huurder kosten moet maken voor een verhuizing door een wisselwoning aan bieden. Zeker bij een groot renovatieproject waarbij meerdere woningen zijn betrokken kan dat de verhuurder veel geld aan verhuiskostenvergoedingen schelen. Kortom, een goede voorbereiding is het halve werk.