Huurrecht Woonruimte (SDU)

Deze maand verscheen alweer de zevende geheel herziene druk van dit boek.

Acht ervaren juristen, waaronder Huib Hielkema, bespreken in dit boek de inhoud en strekking van het huurrecht voor woonruimte. Het boek is zeer toegankelijk, compleet en actueel. ‘Huurrecht Woonruimte’ is geschreven voor juristen en niet-juristen, die in hun dagelijkse praktijk uiteenlopende vragen op het gebied van huurrecht tegenkomen.

Het boek is te bestellen via de uitgever.

Wetsvoorstel energieprestatievergoeding

Op 16 juni 2015 heeft minister Blok een wetsvoorstel bij de Tweede kamer ingediend tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.[1] Het wetsvoorstel maakt het voor verhuurder en huurder mogelijk om in het kader van het energiezuinig maken van de woonruimte een energieprestatievergoeding overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning.

Dit wetsvoorstel vloeit voort uit het Energieakkoord uit 2013 en het streven om uiteindelijk tot een volledig energie neutrale gebouwde omgeving te komen. Er moeten nul-op-de-meter woningen gerealiseerd kunnen worden. Dat zijn woningen waarbij de verhuurder door middel van de woning energie levert aan de huurder. Door een combinatie van energiebesparende voorzieningen en energieopwekkende voorzieningen is het netto verbruik van de woning nul. Denk bijvoorbeeld aan voorzieningen als hoge isolatiewaarden, zonne-energie, koude warmte opslag, windenergie, (geïntegreerde) zonnepanelen, et cetera. De verhuurder garandeert een minimale energieopwekking bij een maximale netto warmtevraag van de woning. Deze minimale energieopwekking is zodanig van omvang dat daarmee gegarandeerd in de energiebehoefte kan worden voorzien van een huishouden met een profiel dat past bij de betreffende woning.

Energieprestatievergoeding

De huidige wettelijke regeling voor servicekosten en/of kosten voor een nutsvoorziening zijn niet goed toe te passen op deze praktijk. Het wetsvoorstel voorziet daarom in eigen regels voor dit soort woningen. Verhuurder en huurder kunnen een energieprestatievergoeding overeen komen. Dit is een vergoeding voor de kosten van de energielevering aan de huurder, waarvoor een berekeningsmethodiek kan worden gehanteerd die afwijkt van de regeling voor de kosten van een nutsvoorziening of servicekosten. Verhuurder en huurder zijn in beginsel vrij in het bepalen van de hoogte van de vergoeding, maar ter bescherming van de huurder zullen er bij algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld voor de energieprestatievergoedingen. Er zal een maximum bedrag worden bepaald, die wordt gebaseerd op de warmtevraag van de woning en de energetische opwerkcapaciteit van die woning. Dus geen variabel bedrag aan de hand van een individuele meter. Gekeken wordt naar het structureel aanwezige vermogen om energie op te wekken. Het doel is om de netto warmtevraag te beperken en om de woonlasten voor de huurder gelijk te houden.

Het wetvoorstel regelt dat de huurder die geen overeenstemming met zijn verhuurder kan bereiken over de te betalen energieprestatievergoeding de huurcommissie kan vragen om te toetsen of de verhuurder meer in rekening brengt dan het bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen bedrag. De procedure zal verglijkbaar zijn met de procedure waarin de huurder de servicekosten of nutsvoorziening voorlegt aan de huurcommissie.

Het woningwaarderingstelsel zal worden aangepast in die zin dat er een correctiefactor op het aantal punten wordt toegepast. De energielevering aan de huurder wordt bij nul-energie woningen daardoor niet langer verdisconteerd in punten die gerelateerd zijn aan het energielabel en dus in de maximale huurprijs. De energieprestatievergoeding maakt geen onderdeel uit van de kale huur.

Het kan zijn dat in bepaalde gevallen ook sprake is van warmtelevering in de zin van de Warmtewet. Het wetsvoorstel laat de Warmtewet onverlet. In een algemene maatregel van bestuur zal worden geregeld dat een dubbele rekening voor geleverde energie op basis van de Warmtewet en in de vorm van een energieprestatievergoeding niet mogelijk is.

Toestemming huurder

Voor het renoveren van een woning tot een energiezuinige woning heeft de verhuurder toestemming nodig van de zittende huurder. De wetgever gaat er vanuit dat deze huurder zal instemmen met het plan van de verhuurder om de woning te renoveren tot een energiezuinige woning. Uit experimenten is namelijk gebleken dat de investeringen die nodig zijn voor de nul-op-de-meter woning gemiddeld gelijk kunnen zijn aan de uitgespaarde energiekosten op termijn. Een huurder heeft dus voordeel van de energiebesparing, omdat hij van een relatief slechte woning met een hoge energierekening gaat naar een comfortabele en duurzame woning tegen dezelfde woonlasten. Het voordeel bestaat uit het saldo van enerzijds een hogere huurprijs als gevolg van de woningverbetering en anderzijds de lagere energierekening.

Het doel van de invoering van de energieprestatievergoeding is niet om renovatie (tot besparing van energie) mogelijk te maken, maar om duidelijkheid te creëren tussen huurder en verhuurder over de redelijkheid van de in rekening te brengen vergoeding. De wetgever verwacht dan ook niet dat het wetsvoorstel leidt tot een verhoging van de uitvoeringslasten van de huurcommissie.

Kritiek op plannen

Voordat dit wetsvoorstel bij de Tweede Kamer is ingediend, is er een consultatiefase geweest. De Adviescommissie Huurrecht van de Orde van Advocaten, bestaande uit zes in het huurrecht gespecialiseerde advocaten, onder wie Huib Hielkema, heeft in deze consultatiefase haar kritiek op het wetsvoorstel geuit. Eén van de kritiekpunten is dat het wetsvoorstel het vaststellen van huurprijzen en de vaststelling van de (eind-)afrekening servicekosten bij verhuur van woonruimte nog ingewikkelder maakt dan het al is. De werkgroep meent verder dat de energieprestatievergoeding in de kale huurprijs verdisconteerd zou moeten zijn, omdat het om een vergoeding gaat voor onroerende voorzieningen van de woning. Het zijn geen servicekosten. Voorgesteld is derhalve om de extra kwaliteit van de zeer energiezuinige woning tot uitdrukking te laten komen in het woningwaarderingsstelsel, bijvoorbeeld door aanpassing van het aantal woningwaarderingspunten voor een bepaald label of door het separaat toekennen van punten aan de desbetreffende energiebesparende (onroerende) voorzieningen in de woonruimte. En in geval van nieuwbouw zou de aanvangshuurprijs kunnen stijgen. Dat is een veel minder ingrijpende wijziging van de regelgeving dan het wetsvoorstel nu voorstaat. En om de nul-op-de-meter woningen binnen de sector sociale huurwoningen te kunnen houden, zou overwogen kunnen worden om de huurliberalisatiegrens voor dit soort woningen te verhogen. Energievoorzieningen kunnen op die manier in de kale huurprijs worden opgenomen zonder dat de wetssystematiek voor huurprijzen woonruimten geweld wordt aangedaan.

De commissie vindt het wetsvoorstel dus onvoldoende doordacht en niet goed afgestemd op de bestaande huurwetgeving. De minister heeft deze kritiek helaas niet (geheel) ter harte genomen. Ook na het indienen van het wetsvoorstel staat deze kritiek dus nog overeind. Het is nu afwachten hoe de politiek erover denkt.

[1] Kamerstukken 2014/2015, 34 228 nr. 2, 3 en 4

Wetsvoorstel modernisering regels voor Vereniging van Eigenaars

Op 31 juli 2015 heeft de minister een wetsvoorstel ingediend ter aanpassing van de juridische regeling rond de Vereniging van Eigenaren. Tot 30 september 2015 kunnen belangstellenden via internetconsultatie hun input te geven op het wetsvoorstel via deze link.

Het doel van de wetswijziging is de verbetering van het functioneren van VvE’s op lange termijn. Nu komt het regelmatig voor dat appartementencomplexen niet goed worden onderhouden, omdat er geen geld in de VvE-pot (reservefonds) zit. Het wetsvoorstel schrijft een minimumbedrag voor onderhoud en herstel voor, te weten het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren, of 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alle VvE’s moeten daar binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet aan voldoen.

Verder zijn financiële instellingen terughoudend met verstrekken van financiering aan VvE’s, omdat ieder individueel lid van de VvE aansprakelijk is voor de totale schuld die door de lening is ontstaan. Die schuld is ondeelbaar. Het wetsvoorstel ondervangt dat probleem: alle schulden worden als deelbaar gezien, zodat ieder VvE-lid aansprakelijk is voor zijn eigen deel. In het voorstel staat dat de VvE’s de bevoegdheid hebben een lening aan te gaan ter financiering van i) de verbetering van de energieprestatie van het gebouw, ii) onvoorziene onderhoudskosten, of iii) andere dan “gewone” jaarlijkse kosten indien er niet genoeg in het reservefonds zit.

Ook is opgenomen dat, zodra een VvE-lid zijn woning verkoopt, de lening over gaat op de nieuwe eigenaar. Daarvoor is vereist dat aan de verkrijger opgave van de schuld wordt gedaan. Dat gebeurt door middel van een verklaring van het bestuur van de VvE waarin niet alleen de door de vervreemder verschuldigde VvE-bijdrage staat, maar ook de schulden van de VvE en het gedeelte waarvoor de vervreemder aansprakelijk was.

De verwachting is dat VvE’s door de wetswijzigingen meer financiële middelen zullen hebben om zorg te dragen voor onderhoud en verduurzaming van appartementencomplexen. Als alles volgens plan verloopt zal het wetsvoorstel op 1 juli 2016 in werking treden.