Het is alweer bijna een maand geleden, maar woensdag 20 november 2019 was een gedenkwaardige dag. Een paar honderd insprekers en andere geïnteresseerden vonden hun weg naar het Amsterdamse gemeentehuis om daar de behandeling van de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 luister bij te zetten. Een grote interesse, waarop de gemeente duidelijk niet had gerekend. Blijkbaar was verwacht dat de nieuwe huisvestingsregels als hamerstuk aan de raad konden worden voorgelegd. In plaats daarvan moest er ook ’s avonds opnieuw over worden vergaderd en ook vorige week moest de voorbereidende behandeling worden voortgezet. In het bijzonder de problematiek bij de bed & breakfast-ondernemers, de studentenhuisvesting, maar ook het signaal van de verhuurders dat één-kamer-één contract per huurder kan leiden tot grote gevolgen, hielden de gemoederen aardig bezig.

Bed & Breakfast

Een zeer groot deel van de inspraak tijdens de commissievergadering had betrekking op de nieuwe regeling voor bed & breakfast. Veel insprekers zijn van mening dat de goeden niet onder de kwaden moeten leiden. Daarom moet het quotum voor B&B-houders uit de regeling. Het zou een loterij worden waarin je veel geluk moet hebben. En het onmogelijk maken om gedane investeringen gezond terug te kunnen verdienen. Ook de bestaanszekerheid van mensen die bed & breakfasthouder als aanvulling op hun gewone inkomen kan er onder omstandigheden zwaar onder lijden.

De bed & breakfasthouders zien veel meer in de invoering van het landelijk register voor B&B dat medio 2020 wordt ingevoerd, waardoor de kwaliteit beter geborgd kan worden.

De politiek leek wel gevoelig voor de argumenten, maar of het collegevoorstel (door amendementen of anderszins) nog gewijzigd gaat worden, moet deze week duidelijk worden.

Woningdelen

Maar niet alleen B&B-houders spreken in. Ook het woningdelen wordt besproken. Een vertegenwoordiger vanuit de woningcorporaties uit zijn zorgen en geeft aan dat het beleid er toe kan leiden dat de zogeheten friends-contracten uit zullen moeten gaan sterven. Ook het voorrangsbeleid voor jongeren is zorgwekkend. Het leidt tot een verslechtering van de huisvestingskansen voor veel Amsterdammers. De commissie toont zich geschrokken.

Recent zijn wij als kantoor benaderd door raadsleden, waarbij ons is gevraagd of verhuurders zich contractueel kunnen indekken tegen negatieve rendementen als het woningwaarderingsstelsel door het één-kamer-één contract per huurder-principe van toepassing wordt. Wij hebben daarop aangegeven dat het huidige stelsel sterk verouderd is en geen ruimte biedt om op een goede manier om te rekening te houden met de exploitatielasten van de verhuurder. En daarmee dus het voorstel voor de nieuwe huisvestingsverordening op zijn minst zorgelijk is.

Studentenhuisvesting

Ook de studenten lieten stevig en welbespraakt van zich horen. Bij hen zijn er zorgen dat de bestaande studentenhuizen omzettingsvergunningen moeten verkrijgen. Een uitzondering op die plicht lijkt (in het overgangsrecht) aanwezig voor studentenhuizen die als studentenwoning erkend zijn door het college van burgemeester en wethouders. De studenten vrezen dat als er omzettingsvergunningen moeten worden aangevraagd, veel verhuurders over zullen gaan tot het opzeggen van huurovereenkomsten. Hoewel de wethouder tijdens de behandeling sussende woorden sprak, lijkt de zorg van de studenten niet geheel onterecht.

Als gevolg van die zorg zijn wij in de afgelopen week benaderd over de problematiek. Het leidde er voor ons kantoor toe dat wij een zogenaamd ‘raadsadres’ hebben ingediend, een beroep op de gemeenteraad waarin wij onze zorgen hebben kenbaar gemaakt.

In de voorgestelde regeling is immers niet geregeld hoe die erkenning dan plaats had moeten vinden, dan wel kan vinden. Ook lijkt er geen duidelijk overzicht beschikbaar van de erkende studentenwoningen. En op de vraag van de VVD of dat er op korte termijn kan komen, gaf de wethouder aan dat hij daartoe niet in staat is.

De juridische positie van studentenhuizen lijkt daarmee, wat ons betreft nog niet zonneklaar. En al helemaal niet op een wijze die een dutje in de hangmat mogelijk maakt. Het is nu afwachten of bij de vaststelling van de huisvestingsverordening moties of amendementen hiervoor een oplossing gaan bieden of dat eventueel juridische procedures noodzakelijk kunnen blijken te zijn.

Voortgang

Op 18 en 19 december 2019 vergadert de raad van de gemeente Amsterdam over de nieuwe huisvestingsverordening en zal duidelijk worden hoe de nieuwe regels gaan luiden. Dat ze er gaan komen lijkt in ieder geval vrij zeker, want het in het geheel niet vaststellen van een nieuwe huisvestingsverordening is geen optie. Eens per vier jaar moet er een nieuwe worden vastgesteld.

In januari zullen wij aan de definitief vastgestelde teksten uiteraard aandacht besteden. Tot dan blijven de laatste loodjes spannend.

Huib Hielkema heeft op 3 december 2019 als dagvoorzitter opgetreden op het congres Woonfraude. Bijna 150 woonfraude-bestrijders uit het gehele land, werkzaam bij gemeenten, maar vooral bij woningcorporaties, waren naar Utrecht gekomen om de stand van zaken rond woonfraude te bespreken. Aan de orde kwamen zaken als nieuwe vormen van woonfraude, zoals vakantieverhuur, de bestrijding van woonfraude door middel van ‘Big Data’, omkering van de bewijslast bij woonfraude in huurcontracten en misbruik van medehuurregelingen. Klik hier voor de inleidende toespraak van Huib Hielkema.

Kan de rechter de servicekosten bij vrije sector huur toetsen?

Sinds jaar en dag kan de huurder van woonruimte de aan hem door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten laten toetsen in een juridische procedure. Bij sociale huur moet dat bij de huurcommissie. En bij de vrije sector (geliberaliseerde huur) bij de kantonrechter. Getoetst wordt dan eerst of de in rekening gebrachte servicekosten wel zijn overeengekomen en vervolgens of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten. Eind 2018 deed het gerechtshof Amsterdam een bijzondere uitspraak. Het hof oordeelde in een zaak over geliberaliseerde huur totaal anders dan we tot dan toe hadden gezien.

De wettelijke regeling voor servicekosten

Art. 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de huurder de servicekosten moet betalen die hij met de verhuurder is overeengekomen. En als er geen overeenstemming is over het bedrag van de servicekosten, er moet worden gekeken naar een redelijke vergoeding. Deze regeling geldt zowel bij sociale huur als bij geliberaliseerde huur.

Tot nu toe toetsen de huurcommissie en de kantonrechter in juridische procedures op basis van deze regeling de servicekosten door eerst vast te stellen welke service partijen zijn overeengekomen en vervolgens door de kosten daarvan gelijk te stellen aan de werkelijke kosten. De verhuurder mag niet meer vragen dan de werkelijke kosten.

Ook het gerechtshof Amsterdam toetste tot voor kort altijd op deze wijze. Ook bij geliberaliseerde woonruimte.

Uitspraak van het gerechtshof Amsterdam

Op 30 oktober 2018 gooide het hof Amsterdam  het roer bij geliberaliseerde woonruimte radicaal om.  In die zaak was de huurder € 740,- kwijt aan kale huur, en ongeveer hetzelfde bedrag aan diverse servicekosten, voor gas/elektra/internet (€ 110,-), voor meubilering (€ 450,-) en voor VVE-kosten (€ 200,-). De huurder vorderde terugbetaling van ongeveer € 16.000, voor de bedragen die zagen op meubilering en VVE-kosten.  De kantonrechter vond dat verhuurder dat bedrag moest terugbetalen, omdat de huurder dit onverschuldigd zou hebben betaald. Het hof was het daar niet mee eens, en oordeelde dat het partijen bij geliberaliseerde woonruimte vrijstaat af te spreken welk bedrag is verschuldigd voor servicekosten. Dat bedrag hoeft niet in relatie te staan tot de daadwerkelijke kosten. Partijen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door de huurder te betalen servicekosten. Dat betekent volgens het hof dat de rechter verder geen taak heeft. Volgens is hof heeft de rechter op grond van de tekst van art. 7:259 lid 1 BW alleen een taak, indien partijen géén overeenstemming hebben over de hoogte van de servicekosten.  Over de kosten van de meubilering merkt het hof nog op dat het niet gaat om een jaarlijks af te rekenen voorschot, maar om een vast bedrag. Het hof hecht blijkens deze uitspraak niet alleen veel waarde aan de contractsvrijheid van partijen, maar ook aan een letterlijke interpretatie van de wettekst. Interessant is dat het hof expliciet aangeeft dat het terug komt op eerdere rechtspraak.

Betekenis van de uitspraak

Het arrest van het hof betekent dat, als partijen bij geliberaliseerde woonruimte in de huurovereenkomst vastleggen welke service tegen welke kosten wordt verleend door de verhuurder, de rechter daar in beginsel geen oordeel kan geven, ook niet als het bedrag dat de huurder moet betalen hoger is dan de werkelijke kosten.

Tegen deze uitspraak is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Er houden u op de hoogte.