Tag archieven: woningcorporaties

Nieuws

De Jonge zit verduurzaming sociale huurwoningen in de weg

Op 27 juni 2022 beantwoordde minister de Jonge Kamervragen naar aanleiding van het zogenaamd Acantus-arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022. Die antwoorden zijn niet erg bemoedigend voor de verduurzaming van huurwoningen. Wat is er aan de hand en wat bezielt de Jonge?

Acantus-arrest

De Hoge Raad oordeelde in januari 2022 dat, indien de woningen in een appartementencomplex worden verwarmd (en worden voorzien van warm tapwater) door middel van een moderne warmte-koudeopslag-installatie (WKO), moet de verhuurder de investerings- en onderhoudskosten daarvan bestrijden uit de kale huurprijs en mag hij deze niet via de servicekosten aan de huurder in rekening brengen. Net zoals dat geldt voor de investeringskosten van andere onroerende onderdelen van de woning. Dat is logisch en het lijkt op het eerste gezicht in de praktijk geen probleem, maar dat is het wel in het sociale huursegment waarin vooral woningcorporaties actief zijn.

Blokverwarming versus WKO

In veel oudere appartementencomplexen worden de woningen nog verwarmd door middel van oudere gemeenschappelijk blokverwarmingsinstallaties. Dat zijn grote gasgestookte cv-ketels. Deze installaties zijn onzuinig en daardoor slecht voor de portemonnee van de huurders en slecht voor het milieu. Alle reden om deze installaties te vervangen door moderne installaties. Regelmatig wordt daarvoor een WKO ingezet. Een WKO verwarmt de woningen door middel van aardwarmte en kan de woningen in de zomer ook koelen. Daar komen dus geen fossiele brandstoffen aan te pas. WKO’s worden ook vaak in nieuwbouw toegepast.

De investerings- en onderhoudskosten van een WKO zijn veel hoger dan die van een traditionele gasgestookte blokverwarmingsinstallaties, terwijl de aan de huurders door te berekenen kosten van verbruik veel lager zijn. Zeer aantrekkelijk dus voor de huurder, want zijn energiekosten zullen aanmerkelijk dalen. De verhuurder zal in ruil voor zijn hoge investeringskosten een hogere huur willen vragen (zonder dat de totale woonlasten van de huurder stijgen). Maar in de sociale huursector zal dat vaak niet of maar beperkt mogelijk zijn omdat de huurprijs aan een wettelijk maximum is gebonden. Dat zit de verduurzamingsopgave van woningen dus flink in de weg.

Kamervragen

De Hoge Raad doorzag dat laatste ook, maar zei daarover ‘dat het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing  te bieden’.

En dus wilde CDA-Kamerlid Bontebal dit voorjaar van minister de Jonge weten of hij in actie gaat komen. De Jonge antwoordt dat dat niet nodig is, omdat hij ‘ervan overtuigd’ is ‘dat corporaties met de afschaffing van de verhuurderheffing voldoende middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet’. Verder schrijft de Jonge dat hij niet verwacht dat de verduurzaming negatief wordt beïnvloed, omdat corporaties nu rekening kunnen houden met het Acantus-arrest. Hij erkent dat dit ‘ongetwijfeld vervelend’ is voor de corporaties die de investeringskosten via de servicekosten in rekening brengen aan de huurders, maar het gaat volgens hem ‘om een beperkt aantal corporaties’, terwijl zij volgens de Jonge bij nieuwe huurders de investeringskosten alsnog kunnen verdisconteren in de kale huur.

De Jonge zit goed fout

Wat ronduit storend is aan de antwoorden van de Jonge is dat hij het probleem simpelweg negeert door er niets over te zeggen. De Jonge beweert in strijd met de juridische werkelijkheid dat de investeringskosten gewoon via de kale huur kunnen worden terugverdiend. En uit zijn antwoorden blijkt dat de Jonge vindt dat corporaties die zo stom zijn om de investeringskosten via de servicekosten in rekening te brengen maar op de blaren moeten zitten. Hij zegt dat het om een kleine groep corporaties gaat, maar uit niets blijkt dat dat door zijn ministerie is onderzocht.

Alternatieven

In de vrije sector is het juridisch geen probleem om de investeringskosten in de kale huur te verdisconteren, omdat de wet de huurprijs niet begrenst. In de sociale huursector ligt dat anders.

In de Acantus-casus had de verhuurder vrijwel alles wat deze verkeerd kon doen verkeerd gedaan. Maar er zijn alternatieve en dus slimmere oplossingen, indien de mogelijkheden om de investeringskosten in de kale huur onder te brengen door de wet beperkt zijn. Maar beter (en zekerder) zou zijn als de wetgever in actie komt. Dat kan op verschillende manieren. Door in het woningwaarderingsstelsel aan een WKO voldoende punten toe te kennen. Of door de in 2016 geïntroduceerde energieprestatievergoeding hiervoor in te zetten. Er is voor de Jonge geen enkele reden om stil te blijven zitten. Hij zou de samenleving juist een dienst bewijzen door maatregelen te nemen, want hij stimuleert er de verduurzaming mee, terwijl de woonlasten van de huurders er per saldo niet door zullen stijgen. En dus is de vraag: wat bezielt de Jonge?

Nieuws

Hoge Raad hakt knoop door: géén verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Goed nieuws voor verhuurders en met name woningcorporaties! Op 1 april jl. heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord over de verhuiskostenvergoeding. De prejudiciële vragen stelden aan de orde of een huurder ten laste van de verhuurder recht heeft op de wettelijke minimumbijdrage in verhuis- en inrichtingskosten, indien de huurder tijdens een renovatie van de woning verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde ‘logeerwoning’. Volgens de Hoge Raad – in tegenstelling tot de eerdere conclusie van de PG – is dat niet het geval.

In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de beslissing van de Hoge Raad worden toegelicht en becommentarieerd.

De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen

Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2022 is deze minimumbijdrage € 6.505,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen (ook wel wisselwoning genoemd). In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.

In de literatuur en rechtspraak is altijd discussie over het onderwerp blijven bestaan. Voorts is de maatschappelijke relevantie daarvan groot. Daarom heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Voorafgaand aan de beantwoording door de Hoge Raad is op 12 januari 2022 de conclusie van de Procureur-Generaal gepubliceerd. In zijn conclusie nam de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar een logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Vanwege deze conclusie van de PG werd door de praktijk reikhalzend uitgekeken naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG zou volgen, dan zou dat grote maatschappelijke gevolgen kunnen hebben.

De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad

In zijn prejudiciële beslissing wijkt de Hoge Raad af van de conclusie van de PG. Daartoe gaat de Hoge Raad eerst in op de parlementaire geschiedenis en de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding. In navolging daarvan overweegt de Hoge Raad – samengevat – het volgende:

  • Een redelijke wetsuitleg brengt mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage.
  • Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken.
  • Voor zover een tijdelijk verblijf in een logeerwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit de wet dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. Het ligt op de weg van de verhuurder om in dit geval tijdig een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan.


De praktijk

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, is het een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er in de nabije toekomst veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Verhuurders, met name woningcorporaties, zullen daarom opgelucht zijn met de voornoemde beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Dat verhuurders de logeerwoningen kunnen blijven gebruiken zoals zij dat voorheen deden scheelt immers toch weer een belangrijke zorg.

Nieuws

Conclusie PG: wél verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Op 12 januari jl. is een belangrijke conclusie gepubliceerd van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad. De conclusie heeft betrekking op een zaak waarin door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden prejudiciële vragen zijn gesteld. Die vragen zien op de figuur van een door een verhuurder in verband met een voorgenomen renovatie ter beschikking gestelde, volledig gestoffeerde en ingerichte ‘logeerwoning’. In zijn conclusie neemt de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar zo’n logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG overneemt, kan dit (grote) gevolgen hebben voor met name renovatieprojecten in wooncomplexen.

In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de conclusie van de PG worden toegelicht en becommentarieerd.

De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen

Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2021 is deze minimumbijdrage € 6.334,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoningen niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.

Zowel in de rechtspraak als in de literatuur bestaat er over dit onderwerp verdeeldheid. Mede vanwege de maatschappelijke relevantie daarvan heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (waarover wij destijds een bijdrage hebben geschreven). Zoals in de inleiding aangegeven, heeft de PG – vooruitlopend op de Hoge Raad – deze vragen inmiddels beantwoord.

De conclusie van de PG

De PG heeft een lezenswaardige conclusie geschreven. Daarin wordt eerst een schets gegeven van de inhoud en achtergrond van de wettelijke regeling, waarna een uitgebreide beantwoording van de prejudiciële vragen volgt. Die beantwoording luidt – samengevat – als volgt:

De PG is van mening dat, in het geval de huurder in verband met de renovatie niet in de woning kan blijven wonen, een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde logeerwoning kan worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Dat betekent dat de verhuurder in dat geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Een andersluidende opvatting zou volgens de PG op gespannen voet staan met de wetsgeschiedenis.

Daarbij overweegt de PG dat het voor de beoordeling van de vraag of in de geschetste situatie sprake is van een verhuizing niet uitmaakt of:

  • de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden al dan niet moet worden ontruimd;
  • de inboedel van de huurwoning wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte;
  • de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen;
  • de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken;

 

De PG tekent wel aan dat de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding niet uitsluit dat de huurder toestemt in de nakoming van die verbintenis in de vorm van een andere prestatie. Volgens de PG zou die andere prestatie het ter beschikking stellen van een logeerwoning kunnen zijn. Op die wijze zou voorkomen kunnen worden dat de verhuiskosten geheel of gedeeltelijk in geld moet worden voldaan.

De gevolgen voor de praktijk

Vooropgesteld dient te worden dat het hier gaat om een conclusie van de PG en dat niet uitgesloten kan worden dat de Hoge Raad van deze conclusie zal afwijken. Mocht de Hoge Raad de conclusie van de PG volgen, dan kan dit (grote) maatschappelijke gevolgen hebben. Het is een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Ook maakt dat het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk. Dit terwijl juist huurders gebaat zijn bij het gebruik daarvan, omdat zij zich op die manier aan de overlast van renovatiewerkzaamheden kunnen onttrekken.

Zoals aangegeven, heeft de PG aangetekend dat de wet de mogelijkheid biedt om – met toestemming van de huurder – de betaling van de verhuiskostenvergoeding (deels) niet in geld te voldoen, maar door middel van het ter beschikking stellen van een logeerwoning. Daarmee zouden mogelijk de consequenties van de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding (deels) ondervangen kunnen worden. Het is de vraag in hoeverre deze alternatieve route in de praktijk uitvoerbaar zal zijn. Het lijkt in ieder geval wel aannemelijk dat het toepassen daarvan op zichzelf al de nodige extra werkzaamheden en kosten voor de verhuurder met zich mee zal brengen.

Voor nu is het wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Uiteraard houden we u hiervan op de hoogte.

Nieuws

Beperkte bevoegdheid woningcorporaties bij aangaan tijdelijke huurovereenkomsten

De bevoegdheid van woningcorporaties om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan is beperkt tot specifieke gevallen en doelgroepen. Blijkens een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant dient bij de uitoefening van die bevoegdheid terughoudendheid te worden betracht. Zowel hierdoor als door het beleid van de betreffende woningcorporatie werd in deze uitspraak geoordeeld dat de tijdelijke huurovereenkomst niet tot een einde kwam nadat de overeengekomen periode was verstreken.

In dit artikel zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

 De uitspraak

In deze zaak was de woningcorporatie met haar huurder vanwege eerdere betalingsachterstanden een zogeheten ‘laatste kans’ overeenkomst aangegaan. Deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou dus in principe – aangezien de woningcorporatie tijdig de kennisgeving einde huurovereenkomst had gedaan – na afloop van de overeengekomen periode tot een einde zijn gekomen.

Echter, dat was naar de mening van de rechtbank te kort door de bocht. Daartoe achtte de rechtbank van belang:

  • dat de (uitoefening van de) bevoegdheid van woningcorporaties om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan beperkt en terughoudend moet worden uitgelegd, mede vanwege de functie van woningcorporaties in het maatschappelijke verkeer en
  • dat de betreffende woningcorporatie het beleid hanteerde dat wanneer huurders hadden voldaan aan hun verplichtingen op grond van een ‘laatste kans’ overeenkomst, dat aan hen een huurovereenkomst voor onbepaalde werd aangeboden.

 

In navolging hiervan diende volgens de rechtbank getoetst te worden of de woningcorporatie “op goede gronden” had kunnen menen dat de huurder in de nakoming van de voornoemde verplichtingen was tekortgeschoten. De woningcorporatie meende dat dit het geval was en voerde daartoe aan dat de huurder ten onrechte de woning niet zelf had bewoond en dat sprake was van onderverhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde.

En hoewel dit voor enige discussie vatbaar lijkt, oordeelde de rechtbank dat deze stellingen van de woningcorporatie “niet met voldoende mate van zekerheid” konden worden vastgesteld. Volgens de rechtbank had de woningcorporatie haar stellingen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Om die reden had de woningcorporatie misbruik van bevoegdheid gemaakt door de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden. De ontruimingsvordering van de woningcorporatie werd zodoende afgewezen en de huurder mag – in ieder geval voorlopig – de woning blijven bewonen.

 Conclusie

Woningcorporaties zullen erop bedacht moeten zijn dat de tijdelijke huurovereenkomsten die zij aangaan niet onder alle omstandigheden eindigen wanneer de overeengekomen periode is verstreken. Door hun maatschappelijke positie en het beleid dat zij voeren zou er een situatie kunnen ontstaan waarin zij na afloop van een dergelijke overeenkomst gehouden zijn tot het aanbieden van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Nieuws

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.