Maandelijks archief: juni 2023

Nieuws

Interview met Huib Hielkema op de Provada 2023

Op de Provada 2023 werd Huib Hielkema geïnterviewd door Dennis van der Locht, CEO van Previcus Vastgoed. Huib gaat daarin in op de reguleringsplannen van minister de Jonge. En hoe beleggers daarop kunnen inspelen met de WOZ-waarde en het energielabel. Previcus Vastgoed is sinds haar oprichting in 2003 gespecialiseerd in taxaties en procedures in het kader van de Wet WOZ voor de zakelijke markt. Previcus heeft de afgelopen jaren gezorgd voor een aanzienlijk deel van de baanbrekende jurisprudentie over de WOZ-waarde.

 

Nieuws

Sanctie op schending van de Didam-regels: vernietigbaarheid

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat een koopovereenkomst, die is gesloten in strijd met de Didam-regels, vernietigbaar is. Zie het arrest van 4 april 2023. Dit arrest is relevant omdat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de hoogste rechter is  – tot nu toe – die zich heeft uitgesproken over de sanctie op schending van het Didam-arrest.

Overheid moet bij verkoop onroerend goed mededinging bieden aan gegadigden

In het bekende Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan de overheid toebehorende onroerende zaak sluit.

Het het gelijkheidsbeginsel — dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen — vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

Maar wat gebeurt er met een koopovereenkomsten die, in strijd met het Didam-arrest, is gesloten zonder dat andere (potentiële) gegadigden de kans hebben gehad om daarnaar mee te dingen?

Nietigheid vs. vernietigbaarheid

Het juridisch kader hiervoor wordt in beginsel gevormd door artikel 3:14 Burgerlijke Wetboek en artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek (BW).

Artikel 3:14 BW: “Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.”

Artikel 3:40, lid 2, BW: “Strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit”.

Op grond van artikel 3:14 BW is een overheidslichaam verplicht om bij het aangaan van een koopovereenkomst het gelijkheidsbeginsel – waarop de Didam-regels zijn gebaseerd – in acht te nemen. Het volgen van de Didam-regels is dus een wettelijke plicht. De wet biedt geen mogelijkheid om daarvan af te wijken. Het is dus een dwingende wetsbepaling.

Artikel 3:40, lid 2, BW bepaalt als uitgangspunt dat een koopovereenkomst in strijd met een dwingende wetsbepaling nietig is. Koopovereenkomsten gesloten in strijd met de Didam-doctrine zijn dus in beginsel nietig. Dit betekent dat de koopovereenkomst nooit heeft bestaan. Er zijn dus geen acties nodig van concurrenten om de koopovereenkomst van tafel te krijgen.

Artikel 3:40 zegt tegelijkertijd dat een koopovereenkomst in strijd met een dwingende wetsbepaling vernietigbaar is, indien de dwingende wetsbepaling strekt tot bescherming van een van de contractspartijen. Vernietigbaarheid betekent dat de koopovereenkomst gewoon blijft bestaan, totdat een van de contractspartijen verklaart de overeenkomst te vernietigen. Omdat de Didam-regels strekken tot bescherming van een concurrent/gegadigde die juist geen partij is bij de koopovereenkomst gaat deze regel niet op.

Gerechtshof kiest toch voor vernietigbaarheid

In het arrest van 4 april jl. oordeelt het Gerechtshof dat een koopovereenkomst gesloten in strijd met Didam vernietigbaar is. Dat is gezien het bovenstaande in zekere zin wonderlijk. Het Gerechtshof motiveert deze beslissing met een verwijzing naar het aanbestedingsrecht (dat in de kern ook gaat om het bieden van mededingingsruimte). De Hoge Raad heeft inderdaad in eerdere aanbestedingsrechtelijke arresten beslist dat niet-naleving van de Europese aanbestedingsregels niet leidt tot nietigheid van de overeenkomst, maar tot vernietigbaarheid. Naar analogie van deze rechtspraak van de Hoge Raad heef het Gerechtshof daarom de vernietiging van de koopovereenkomst uitgesproken.

Waarde voor de praktijk

De Hoge Raad had zich in het Didam-arrest niet uitgesproken over de vraag of bestaande koopovereenkomsten, die voor het Didam-arrest zijn aangegaan, ook onrechtmatig kunnen zijn. Gelet op de lagere rechtspraak is het antwoord daarop ja. Bestaande koopovereenkomsten ontspringen niet de dans. Dergelijke koopovereenkomst blijven, gezien het recente arrest van het Gerechtshof, echter gewoon bestaan, totdat een concurrent/gegadigde actie onderneemt en uitdrukkelijk de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst inroept.

Nieuws

Hoogste bestuursrechter nuanceert rechtspraak over functioneel daderschap

In onze eerdere nieuwsbrief van april 2023 berichtten wij u al over de conclusie van staatsraad Advocaat-Generaal Wattel over functioneel daderschap in het bestuursrecht. Deze conclusie was relevant voor de praktijk. Wattel pleitte namelijk ervoor om verhuurders (veel) minder snel verantwoordelijk te houden voor overtredingen van hun huurders. Het was afwachten of de hoogste bestuursrechter deze suggestie zou overnemen. Inmiddels heeft de Raad van State uitspraak gedaan en de suggestie van Wattel grotendeels overgenomen, maar niet helemaal. Er is dus sprake van een nuance en niet van een geheel andere koers.

Waar ging het ook alweer om?

Een eigenaar die een huurovereenkomst aangaat met een huurder in strijd met de regels van de huisvestingsverordening begaat zelf de overtreding.  Hij zet zelf zijn handtekening. Hij is gewoon dader en geen functioneel dader. Over deze situatie gaat de nieuwe rechtspraak niet.

Een eigenaar die niet weet dat zijn huurder een woning in strijd met het bestemmingsplan exploiteert als B&B, overtreedt niet zelf het bestemmingsplan. Hij exploiteert immers niet zelf de B&B, dat doet de huurder. Toch draagt hij als woningeigenaar wel enige verantwoordelijkheid voor wat in zijn woning gebeurt. Onder omstandigheden kan de overtreding van de huurder aan hem als woningeigenaar worden toegerekend. De eigenaar is dan de zogenoemde functionele dader.  Alleen voor deze laatste situatie hanteert de Raad van State een nieuwe, genuanceerde lijn.

Hoe oordeelde de Raad van State voorheen?

De Raad van State hanteerde als hoogste bestuursrechter altijd een zeer strenge lijn. Om als eigenaar niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het verhuurde moest de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand op die manier werd gebruikt. Omdat je in theorie altijd wel kan weten dat een huurder het gehuurde onrechtmatig gebruikt, als je maar genoeg controleert, werd de eigenaar nagenoeg altijd als functioneel overtreder aangemerkt.

Raad van State gaat strafrechtelijke criteria toepassen

De raad van State gaat dit (strenge) criterium vanaf nu niet meer toepassen, maar zal aansluiting zoeken bij de strafrechtelijke criteria. Dit is ook conform de suggestie van Wattel en de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever.

De strafrechtelijke criteria komen – in de kern – erop neer dat een verboden gedraging aan een ander kan worden toegerekend indien die ander:

  1. kon beschikken over het al dan niet plaatsvinden van de verboden gedraging (lees: zeggenschap daarover had); en
  2. de verboden gedraging (of vergelijk gedrag) door hem werd aanvaard. Onder aanvaarden wordt ook begrepen niet de redelijke zorg betrachten om de verboden gedraging te voorkomen.

 

Een nuancering geen woeste koerswijziging

Staatsraad advocaat-generaal Wattel legde het eerste criterium – beschikkingsmacht – zo uit dat de ander de overtreding moest kunnen bewerkstelligen. In ons voorbeeld: je moest als eigenaar de huurder ertoe kunnen verplichten om, in strijd met het bestemmingsplan, een B&B te exploiteren. Als je dat als eigenaar niet kon, kon je ook geen functioneel overtreder zijn.

Maar die uitleg van Wattel gaat volgens de Raad van State te ver. Je moet inderdaad zeggenschap hebben over het gedrag van je verhuurder, maar dat wil nog niet zeggen dat je de overtreding actief moet kunnen bewerkstelligen. Daarmee impliceert de Raad van State dat het genoeg is dat je de overtreding moet kunnen beëindigen. De eerdere lijn van de Raad van State wordt daarmee niet helemaal verlaten, maar dus genuanceerd.

Waarde voor de praktijk

De revolutie die sommigen (waaronder ikzelf) verwachtten na de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel is – helaas – uitgebleven. De koers die Wattel voorstelde kon in potentie meebrengen dat eigenaars/verhuurders bijna nooit aansprakelijk konden worden gehouden voor overtredingen van hun huurders. Dat was voor de Raad van State kennelijk een brug te ver. De grote vraag die blijft is hoe de Raad van State het criterium ‘aanvaarden’ zal uitleggen. Is dat op dezelfde strenge manier als voorheen: je moet als eigenaar maar vaak controleren, anders is het je eigen schuld. Of zal minder snel worden geoordeeld dat een eigenaar een onrechtmatige situatie heeft aanvaard. Daar bestaat nog geen eenduidig antwoord op.

Nieuws

Opzeggen huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte: tweemaal achter elkaar, niet zonder risico’s

Het is algemeen bekend dat het voor de verhuurder niet altijd gemakkelijk is om een huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte (detailhandel) op te zeggen. Zo gelden wettelijke termijnen en ook is de verhuurder gehouden om limitatief in de wet opgenomen opzeggronden te benutten. Een aspect uit het huurrecht dat niet vaak aan bod komt, en wat daardoor wellicht gemakkelijk over het hoofd gezien kan worden is art. 7 :300 BW. Artikel 7:300 lid 4 BW bepaalt dat onder de daarin genoemde voorwaarde de overeenkomst alleen rechtsgeldig opnieuw kan worden opgezegd na een eerdere procedure, indien meer dan een jaar is verstreken nadat de afwijzende beslissing in de eerdere procedure onherroepelijk is.

In de praktijk  kan het best zo zijn dat een verhuurder met een beroep op een van de opzeggronden een huurovereenkomst opzegt, en daarover gaat procederen. Gedurende die gerechtelijke procedure, zeker als het een hoger beroep betreft waarbij er zomaar twee jaar verstreken kunnen zijn, kan er best een nieuwe opzeggrond zich aandienen. Een verhuurder dient zich in dat geval bedacht te zijn op voornoemde regeling uit art. 7:300 lid 4 BW. De verhuurder zal dan ofwel de termijn van een jaar na het onherroepelijk worden van de beslissing in hoger beroep (mits afwijzend voor verhuurder natuurlijk) ofwel moeten onderzoeken of hij het hoger beroep van de gerechtelijke procedure over de eerste opzegging en opzeggrond bijvoorbeeld wilt intrekken. Dit laatste zal een verhuurder natuurlijk enkel doen als hij er van overtuigd is dat de tweede opzeggrond meer en sneller doel zal treffen.

Zie over voorgaande ook deze uitspraak ter illustratie.

Nieuws

Nieuw saneringskader voor woningcorporaties

Het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet in verband met aanpassing van het saneringskader voor woningcorporaties is door beide kamers der Staten Generaal aangenomen en staat daarmee in de startblokken. Het wetsvoorstel treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Tot op heden is nog dat Koninklijk besluit nog niet genomen. Vooruitlopend op de inwerkingtreding geven wij alvast een korte analyse van de wijzigingen die met de inwerkingtreding zullen worden doorgevoerd.

Het saneringskader voor woningcorporaties gaat over de vraag in welke situaties een noodlijdende woningcorporatie saneringssteun kan krijgen om haar noodzakelijke DAEB-activiteiten voort te kunnen zetten. Saneringssteun is een subsidie die door de minister van BZK kan worden verleend (zie artikel 57 van de Woningwet) en DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (zie artikel 47 van de Woningwet).

Het wetsvoorstel beoogt het huidige saneringskader uit de in de Woningwet te verbeteren door:

  1. Een adviescommissie in te schakelen, genaamd ‘Adviescommissie noodzakelijk daeb’;
  2. Eerder duidelijkheid te bieden over welke activiteiten een woningcorporatie in de financiële problemen voortgezet moet worden; en
  3. Een objectivering van de hoogte van de saneringsbijdrage vast te leggen in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv).

 

De adviescommissie noodzakelijk daeb

De Adviescommissie noodzakelijke daeb (hierna: adviescommissie) wordt bij een nieuwe wetsartikel in het leven geroepen. De adviescommissie zal bestaan uit vaste leden die maximaal drie keer voor vier jaar zijn benoemd door de minister van BZK. Nadere regels over de inrichting en werkwijze van de adviescommissie zullen worden uitgewerkt in het Btiv. Ook de partijen aan wie de adviescommissie haar advies uitbrengt en welke aspecten betrokken zullen worden bij het opstellen van het advies zullen in lagere regelgeving worden uitgewerkt. De lagere regels hebben tot doel te waarborgen dat de adviescommissie alle belangen afweegt en de omvang van de noodzakelijke DAEB-activiteiten adequaat vaststelt.

Het is de bedoeling dat de adviezen betrekking hebben op de noodzakelijke DEAB-activiteiten en de financiële draagkracht van de regio van de noodlijdende woningcorporatie. Deze adviezen zullen binnen drie maanden worden uitgebracht en zullen voor de Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) de basis vormen om een aanwijzing te geven. Hiernaast vormt het advies ook de basis voor het vaststellen van de omvang van het noodzakelijk DAEB bij een saneringsaanvraag.

Eerder duidelijkheid over noodzakelijke DAEB-activiteiten

Het wetsvoorstel beoogt eerder duidelijkheid te bieden over welke activiteiten van een woningcorporatie in de financiële problemen moeten worden voortgezet. Hierom is in het wetsvoorstel opgenomen dat zo’n woningcorporatie voorafgaand aan een saneringsaanvraag om een advies moet vragen over de noodzakelijke DAEB-activiteiten.

De Aw en het WSW hanteren een beoordelingskader voor financiële ratio’s voor de continuïteit van woningcorporaties; ‘de door de Aw kenbaar gemaakte normen inzake de financiële continuïteit van toegelaten instellingen’. Als een woningcorporatie niet binnen een termijn van tien jaar voldoet aan deze ratio’s moet deze een adviesaanvraag doen bij de adviescommissie. Hierdoor wordt in een vroeg stadium gezocht naar oplossingen voor de acute financiële problemen. Als de woningcorporatie niet uit eigen beweging een advies van de adviescommissie vraagt, kan de Aw hiertoe een aanwijzing geven.

Het advies geeft duidelijkheid over welk DAEB-bezit van de noodlijdende woningcorporatie voortgezet moet worden nog voordat sprake is van sanering. Deze duidelijkheid is niet alleen van belang voor de noodlijdende woningcorporatie zelf, maar ook voor andere betrokken partijen.

Alternatieven voorafgaand aan saneringssteun 

Als de noodlijdende partij niet zelf tot een acceptabele en houdbare oplossing kan komen, kunnen collega-corporaties uit dezelfde woningmarktregio eventueel bijdragen aan een oplossing. Binnen het saneringskader is het om het even of de noodlijdende woningcorporatie wordt voortgezet of niet. Het is slechts van belang dat de noodzakelijke DAEB-activiteiten van die corporatie worden voortgezet.

Eventueel kan de Aw woningcorporaties uit de regio een aanwijzing geven om de noodlijdende corporatie te helpen. In het meest vergaande geval kan die aanwijzing inhouden dat de noodlijdende woningcorporatie wordt overgenomen of dat een fusie met de noodlijdende woningcorporatie moet worden aangegaan. Volgens de wetgever moet een voorstel tot overname of fusie gebaseerd zijn op het advies van de adviescommissie, moet de niet-noodlijdende corporatie beschikken over voldoende (financiële) capaciteit en moet het in redelijkheid van de betreffende corporaties kunnen worden verlangd.

Pas als het noodzakelijke DAEB-bezit van een woningcorporatie niet kan worden overgenomen door een of meer woningcorporaties uit de regio (en een fusie of overname ook niet mogelijk is) kan, als ultimum remedium, saneringssteun worden verleend aan een noodlijdende woningcorporatie.

Objectivering van de hoogte van de saneringssteun

Het geven van meer zekerheid over de hoogte van de saneringssteun en wijze waarop deze tot stand komt is met het wetsvoorstel ook beoogd. Het uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de saneringssteun is enerzijds dat de woningcorporatie weer over voldoende financiële middelen beschikt om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten of voort te zetten. Anderzijds mag de saneringssteun niet hoger zijn dan de noodzakelijke kosten voor om die activiteiten voort te zetten. Bovendien kan na een termijn van tien jaar eventueel te veel uitgekeerde subsidie worden teruggevorderd.

De woningcorporatie moet na het ontvangen van saneringssteun weer voldoen aan de financiële ratio’s die de Aw kenbaar heeft gemaakt. De werkzaamheden moeten bovendien verricht kunnen worden op een niveau dat zal worden vastgelegd in het Btiv. Dit niveau zal, volgens de toelichting bij de wetswijziging, minstens gelijk zijn aan de bovenkant van het onderste kwintiel van een benchmark met andere woningcorporaties.

Tot slot

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor.

Nieuws

Wet vaste huurcontracten aangenomen door Tweede Kamer

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het (initiatief)wetsvoorstel “Wet vaste huurcontracten”. De initiatiefnemers van PvdA en ChristenUnie hadden het voorstel eerder beperkt tot zelfstandige woonruimte. Via een amendement van SP/D66 geldt het wetsvoorstel thans zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte (kamers). Via een amendement van CDA is besloten dat in de door de minister vast te stellen bijzondere gevallen nog wel tijdelijke huurovereenkomsten gesloten mogen worden.

Met het wetsvoorstel worden de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte) afgeschaft. De kern van het wetsvoorstel is dat het in beginsel niet meer mogelijk is om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten behoudens de hierna te noemen uitzonderingen.

Welke nieuwe vormen van tijdelijke verhuur zijn toegestaan na invoering van de wet?

Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen onder de huidige wet slechts tijdelijk verhuren in de volgende gevallen (artikel 22 a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015):

  • Huurders uit Nederland die voor hun werk of voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente moeten verblijven, of die vanuit het buitenland naar Nederland komen om er tijdelijk te werken of te studeren;
  • Huurders die vanwege sloop of renovatie tijdelijk in een wisselwoning moeten verblijven;
  • Huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang of die in een sociale noodsituatie zitten met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
  • Huurders met wie een laatstekansovereenkomst wordt gesloten, of huurders met wie een huurovereenkomst gecombineerd met maatschappelijke begeleiding wordt gesloten;
  • Huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

 

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten wordt het ook voor particuliere verhuurders mogelijk om in de hiervoor genoemde gevallen een tijdelijk contract voor maximaal twee jaar te sluiten. De vraag is of particuliere verhuurders hier veel gebruik van zullen gaan maken. In elk geval blijft het met deze uitzondering mogelijk om met bepaalde groepen (bijvoorbeeld expats) tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar te sluiten.

Verkoop van de woning na ‘proefsamenwonen’

In artikel 7:274 lid 1 wordt een extra opzeggingsgrond (sub h) toegevoegd. Voor woningeigenaren die gaan samenwonen maar de “overgebleven” woning nog niet durven te verkopen, wordt het mogelijk om deze woning (eenmalig) tijdelijk te verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Hierbij is vereist dat de opzeggingsgrond expliciet in de huurovereenkomst wordt bedongen. Daarnaast is vereist dat de woningeigenaar de woning direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond en dat de woningeigenaar niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met zijn partner. Dit laatste is een opmerkelijke toevoeging aangezien een samenwoning ook geslaagd kan zijn zonder geregistreerd partnerschap of als men eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat.

Indien de samenwoning slaagt dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te verkopen. De huurder heeft in dit geval huurbescherming. De beëindiging zal uiteindelijk door de rechter moeten worden uitgesproken waarbij een beperkte belangenafweging tussen de verhuurder en huurder zal plaatsvinden. De verhuurder moet bij opzegging op deze grond melding doen bij het meldpunt zoals bedoeld in artikel 4 van de Wet goed verhuurderschap.

Indien achteraf blijkt dat de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, dan is de verhuurder schadeplichtig jegens de huurder.

Bloed -of aanverwanten

Wanneer vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder de woning mogelijk wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad dan kan dat een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’ rechtvaardigen. In het wetsvoorstel is geen maximum periode opgenomen. De huurder heeft in dit geval huurbescherming. De rechter zal uiteindelijk beoordelen of het beroep op deze opzeggrond al dan niet slaagt.

De volgende reeds bestaande mogelijkheden blijven na invoering van de wet van kracht

Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule)

De diplomatenclausule maakt tijdelijke verhuur mogelijk gedurende de periode dat de verhuurder elders verblijft. Bij deze beëindigingsgrond is in de huurovereenkomst een uitdrukkelijk beding opgenomen dat de woonruimte na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd.

Doelgroepencontracten

Een doelgroep contract is een huurovereenkomst specifiek opgesteld voor een bepaalde doelgroep (gehandicapten, ouderen, jongeren, studenten, promovendi en grote gezinnen). Zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van ‘dringend eigen gebruik’ opzeggen. De mogelijkheid om huurovereenkomsten met deze specifieke doelgroepen te sluiten, blijft van kracht onder de nieuwe wet.

Leegstandswet

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om bepaalde lege ruimtes (zoals te koop staande koopwoningen, huurwoningen in afwachting van sloop/renovatie of woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning) tijdelijk te verhuren. Hiermee kan onnodige leegstand worden voorkomen en verminderd. Tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 leegstandswet blijft van kracht onder de nieuwe wet.

Hospitaverhuur

Indien het gaat om de verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamer) in de woning waar ook de verhuurder zelf woont (hospitasituatie) dan kan gedurende de eerste 9 maanden een opzegging plaatsvinden door de verhuurder zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Na deze proefperiode, kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub f BW opzeggen waarbij de verhuurder aannemelijk zal moeten maken dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van de huurder. De hospitaverhuur blijft onder de nieuwe wet mogelijk.

Verhuur naar zijn aard van korte duur

Hieronder valt bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning of een hotelkamer. Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt sprak de minister de verwachting uit dat de invoering van de tijdelijke huurcontracten tot gevolg zal hebben dat de figuur ‘verhuur naar zijn aard van korte duur’ minder zal worden gebruikt en door de rechter ook minder gemakkelijk zal worden aanvaard. De vraag is of met de afschaffing van de algemene mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te verhuren, weer meer gebruik van de figuur ‘naar zijn aard van korte duur’ zal worden gemaakt.

Afschaffing toetsen aanvangshuur binnen zes maanden ná einde huurovereenkomst bepaalde tijd

Per 1 juli 2016 is het bij tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk om tot zes maanden na het eindigen van het huurcontract de aanvangshuurprijs te laten toetsen. In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid afgeschaft. Dit houdt in dat de tijdelijke huurder de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de aanvangsdatum van de huurovereenkomst dient te laten toetsen.

Inwerkingtreding

De Wet vaste huurcontracten is aangenomen door de Tweede Kamer, maar zal nog moeten worden goedgekeurd door de Eerste Kamer. Als het voorstel ook in de Eerste kamer wordt aangenomen, treedt de wet op een nader te bepalen datum in werking. Wij houden de ontwikkelingen voor u in de gaten.

Nieuws

Het is bijna zover: de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap

Per 1 juli a.s. zal de Wet Goed Verhuurderschap (WGV) in werking treden. Over deze wet schreven wij al meerdere bijdragen.[1] Uit de WGV vloeien voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijke extra verplichtingen voort, die gelden in aanvulling op de reeds bestaande wettelijke verplichtingen. Op een enkele uitzondering na, betreft het regelgeving die gaat gelden tussen enerzijds de voornoemde twee partijen en anderzijds de gemeente.

Verhuurders opgelet

Het is voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijk om hun huurcontracten en werkwijzen – voor zover nodig – aan te passen aan de WGV. En deze werkwijzen zullen ook schriftelijk vastgelegd moeten worden. Weliswaar geldt er voor een deel van de verplichtingen overgangsrecht, maar er zijn ook verplichtingen die direct zullen ingaan. Zo zullen bijvoorbeeld huurovereenkomsten die ná 1 juli a.s. worden gesloten al gelijk aan alle wettelijke vereisten moeten voldoen, alsmede aan de daarop gebaseerde Regeling. Deze vereisten houden onder andere in dat de huurovereenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan, maar ook dat daarbij allerlei voor huurders relevante informatie over hun rechten en plichten moet worden verstrekt.

En ook de regeling uit de WGV over waarborgsommen zal onmiddellijk in werking treden. Deze regeling geldt zelfs voor reeds lopende huurovereenkomsten.

Update modellen Hielkema & co

De advocaten van Hielkema & co leggen inmiddels de laatste hand aan de update van onze model huurovereenkomsten, zodat deze voldoen aan de vereisten die de WGV daaraan stelt. En ook ter zake lopende huurovereenkomsten zal Hielkema & co nog deze maand documentatie opstellen die verhuurders kunnen gebruiken om aan hun wettelijke informatieverplichtingen te voldoen.

Mocht u vragen hebben over de WGV of interesse in onze modellen en documentatie, aarzel dan niet om ons daarover te contacten. We staan u graag te woord.

[1] https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-goed-verhuurderschap-aangenomen-door-tweede-kamer-en-amendement-waarborgsom/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/4519/.

Nieuws

Niet-ontvankelijkheid na verstrijken verzettermijn voorzittersuitspraak?

Tegen een uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie kan de huurder of verhuurder binnen drie weken na de verzending daarvan in verzet bij de Huurcommissie. Dit volgt uit artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Het is de vraag of het mogelijk is om deze termijn te laten verlopen en rechtstreeks een vordering in te stellen bij de kantonrechter. In de uitspraak van 8 februari 2023 meent de Rechtbank Midden-Nederland van niet en werd de betreffende huurder daarom niet-ontvankelijk verklaard.

In dit artikel zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wat was er aan de hand?

De huurder in deze zaak huurt van de verhuurder een zelfstandige woonruimte. De kale aanvangshuurprijs bedraagt € 680,-. De huurder heeft zich tijdig tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot toetsing van deze huurprijs.

In de daaropvolgende procedure heeft de voorzitter van de Huurcommissie een uitspraak gedaan. In die uitspraak is geoordeeld dat het verzoek van de huurder niet redelijk is.

De huurder heeft tegen die uitspraak geen verzet ingesteld. Hij heeft zich rechtstreeks tot de kantonrechter gewend met een vordering tot vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 395,06.

De verhuurder heeft zich in die procedure onder andere verweerd met de stelling dat de huurder niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De huurder is het daar niet mee eens. Volgens de huurder geeft artikel 20 lid 8 Uhw hem de mogelijkheid zich rechtstreeks tot de kantonrechter te wenden, omdat daarin is bepaald dat wat in artikel 7:262 BW is opgenomen in het geheel ook geldt voor een voorzittersuitspraak. De huurder maakt daarbij geen onderscheid tussen de in dit laatste artikel vastgelegde fictieve wilsovereenstemming en de daarin opgenomen mogelijkheid om de kantonrechter om een beslissing te vragen.

Wat staat er in artikel 20 Uhw en artikel 7:262 BW?

Aangezien de stellingen van de huurder vrij technisch zijn, is het goed om eerst even stil te staan bij de door hem genoemde artikelen. In artikel 20 Uhw staat – voor zover relevant – het volgende:

“6.  Tegen de [voorzitters]uitspraak (…) kan de huurder, verhuurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie binnen drie weken na verzending van het afschrift van die uitspraak schriftelijk en gemotiveerd in verzet gaan bij de huurcommissie. (…).

8.  Indien geen van de in het zesde lid genoemde partijen binnen de in dat lid genoemde termijn in verzet is gegaan, is hetgeen in artikel 7:262 van het Burgerlijk     Wetboek (…)  is bepaald met betrekking tot een uitspraak van de huurcommissie,         van overeenkomstige toepassing op de uitspraak van de voorzitter.”

En in artikel 7:262 BW staat – voor zover relevant – het volgende:

“1. Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als    bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een       uitspraak was verzocht. (…)”

De huurder meent aldus dat uit deze artikelen voortvloeit dat wanneer de verzettermijn ter zake een voorzittersuitspraak is verlopen, het een procespartij vrijstaat om alsnog binnen de termijn van artikel 7:262 BW een vordering in te stellen bij de kantonrechter.

Wat vindt de rechter?

De rechter is het niet eens met de huurder. De rechter meent dat wanneer niet in verzet wordt gegaan tegen een voorzittersuitspraak, dat tot gevolg heeft dat – op grond van artikel 7:262 BW – partijen “worden (…) geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld“.

Volgens de rechter kan in dit wetsartikel niet worden gelezen dat de huurder tevens de mogelijkheid had om – in plaats van het indienen van verzet – de gang naar de kantonrechter te maken. Volgens de rechter past deze uitleg bij dit specifieke stelsel van rechtsmiddelen: partijen hebben namelijk na de uitspraak van de Huurcommissie op het verzet steeds de mogelijkheid om die uitspraak op grond van artikel 7:262 BW alsnog voor te leggen aan de kantonrechter. Dat betekent dat met het instellen van het verzet, de mogelijkheid om de zaak opnieuw door de kantonrechter te laten beoordelen, niet verloren gaat.

Kortom, de huurder wordt niet-ontvankelijk verklaard. De overeengekomen aanvangshuurprijs zal dan ook niet worden verlaagd.

Afsluitend

Het anker waarvoor de huurder is gaan liggen, is begrijpelijk. In zekere zin biedt de tekst van de wet daarvoor ook de ruimte. Echter, de overwegingen van de rechter zijn overtuigend. Met name de overweging dat in de wettelijke regeling niet kan worden gelezen dat de huurder een keuzemogelijkheid is gegeven om ofwel in verzet te gaan ofwel de gang naar de kantonrechter te maken.

Nieuws

Modernisering woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het hing al een tijdje in de lucht. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is erg verouderd en moet hoognodig gemoderniseerd worden. Vorig jaar verscheen daarover al een rapport. Wij schreven daar toen over. Eindelijk heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en zijn voorstel in consultatie gebracht. Het nieuwe WWS voor kamers gaat veel lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Zo wordt de energieprestatie gewaardeerd met punten, worden buitenruimten beter gewaardeerd, kunnen punten worden toegekend aan extra kwaliteit en scoort de locatie punten (op basis van de WOZ-waarde). Ook worden de maximale huurprijzen met 20% verhoogd. Het ziet er dus naar uit dat het nieuwe WWS voor kamers tot hogere huurprijzen zal leiden. Of dat in een concreet geval ook echt zo is, zal moeten worden uitgerekend. Daarmee kunt u nu al beginnen.

De consultatietermijn sluit op 27 juni 2023.

Nieuws

Business Meeting: Alle nieuwe regelgeving voor de woningmarkt

De wettelijke ingrepen die Den Haag over de markt uitstort zijn talrijk en buitengewoon ingrijpend. De ingrepen leiden tot onrust en onzekerheid over de toekomst. Is de verhuur van woningen nog wel rendabel? Of is het beter om uit te stappen? De Wet goed verhuurderschap, het Wetsontwerp betaalbare huur, het Wetsontwerp afschaffing tijdelijke verhuur. De wetswijzigingen gaan maar door. Welke aanpassingen kan je doen aan je woning om die in de vrije sector te houden of te krijgen? Mocht je willen verkopen, welke impact heeft het opkoopverbod dan?

Dan zijn er ook nog ingrijpende fiscale veranderingen zoals de (aankomende) fiscale wijzigingen voor projectontwikkelaars en de (aankomende) fiscale wijzigingen voor vastgoedbeleggers.

Het Vastgoedjournaal organiseert in samenwerking met onder meer Hielkema & co op 29 juni 2023 in Amsterdam een Business Meeting over al deze onderwerpen. U kunt zich via deze link opgeven voor dit evenement.