Tag archieven: Wet goed verhuurderschap

Nieuws

Overgangsrecht Wet goed verhuurderschap

Per 1 juli 2023 is de Wet, houdende regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken in werking getreden. In de praktijk staat deze wet bekend als de Wet goed verhuurderschap.

Verhuurvergunning

Een van de voornaamste instrumenten om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan is de nieuwe “verhuurvergunning”. Gemeenten kunnen grondgebieden en/of categorieën van woonruimte aanwijzen die alleen verhuurd mogen worden na verkrijging van een verhuurvergunning van burgemeester en wethouders.

Huurprijsregulatie

De verhuurvergunning is een ingrijpend nieuw instrument, omdat burgemeester en wethouders in de vorm van een vergunningvoorschrift een sociale huurprijs kunnen afdwingen. Indien een zelfstandige woning conform het woningwaarderingsstelsel kwalificeert als een sociale huurwoning, dan moet (overeenkomstig het puntenstelsel) een huurprijs onder de huurprijsgrens door de verhuurder worden gevraagd.

Bestaande situaties

De vraag die zich voordoet is hoe de nieuwe wetgeving omgaat met bestaande situaties. Wat is de status van sociale huurwoningen die al voor 1 juli 2023 op basis van vrijwilligheid worden gehuurd boven de huurprijsgrens?

Wel een overgangsregeling; geen eerbiedigend overgangsrecht voor de vergunningplicht

De Wet goed verhuurderschap kent slechts een overgangsregeling wat betreft de vergunningplicht. Woningen waarvoor een huurvergunningplicht is gaan gelden hoeven niet meteen te beschikken over een verhuurvergunning. Eigenaars krijgen tot en met 31 december de tijd om de vergunning aan te vragen. Het is dus niet zo dat bestaande huurcontracten, die al (ruim) voor 1 juli 2023 zijn afgesloten buiten de vergunningplicht vallen.

Geen overgangsrecht voor de huurprijs!

Maar wat nu ten aanzien van de overeengekomen huurprijs? Mogen huurprijzen die boven de huurprijsgrens liggen worden gehandhaafd. Daarvoor kent de wet in zijn geheel geen overgangsrecht. Ook de model verhuurverordening van de Vereniging Nederlandse Gemeenten voorziet op dit punt niet in overgangsrecht.  Kort en goed: gemeenten kunnen te hoge huurprijzen gaan handhaven. Ook als de huurders niet meer de mogelijkheid hebben om een wellicht te hoge huur aan te vechten bij de Huurcommissie.

Conclusie

Vastgoedbeleggers dienen hun bestaande huurcontracten weer kritisch onder de loep te nemen. Een huurprijs boven de huurprijsgrens, terwijl de kwaliteit van de woning is aan te merken als sociale huur, kan door gemeenten worden afgedwongen. Dit door middel van boetes. Dit kan de vastgoedexploitatie op losse schroeven zetten.

Nieuws

Het is bijna zover: de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap

Per 1 juli a.s. zal de Wet Goed Verhuurderschap (WGV) in werking treden. Over deze wet schreven wij al meerdere bijdragen.[1] Uit de WGV vloeien voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijke extra verplichtingen voort, die gelden in aanvulling op de reeds bestaande wettelijke verplichtingen. Op een enkele uitzondering na, betreft het regelgeving die gaat gelden tussen enerzijds de voornoemde twee partijen en anderzijds de gemeente.

Verhuurders opgelet

Het is voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijk om hun huurcontracten en werkwijzen – voor zover nodig – aan te passen aan de WGV. En deze werkwijzen zullen ook schriftelijk vastgelegd moeten worden. Weliswaar geldt er voor een deel van de verplichtingen overgangsrecht, maar er zijn ook verplichtingen die direct zullen ingaan. Zo zullen bijvoorbeeld huurovereenkomsten die ná 1 juli a.s. worden gesloten al gelijk aan alle wettelijke vereisten moeten voldoen, alsmede aan de daarop gebaseerde Regeling. Deze vereisten houden onder andere in dat de huurovereenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan, maar ook dat daarbij allerlei voor huurders relevante informatie over hun rechten en plichten moet worden verstrekt.

En ook de regeling uit de WGV over waarborgsommen zal onmiddellijk in werking treden. Deze regeling geldt zelfs voor reeds lopende huurovereenkomsten.

Update modellen Hielkema & co

De advocaten van Hielkema & co leggen inmiddels de laatste hand aan de update van onze model huurovereenkomsten, zodat deze voldoen aan de vereisten die de WGV daaraan stelt. En ook ter zake lopende huurovereenkomsten zal Hielkema & co nog deze maand documentatie opstellen die verhuurders kunnen gebruiken om aan hun wettelijke informatieverplichtingen te voldoen.

Mocht u vragen hebben over de WGV of interesse in onze modellen en documentatie, aarzel dan niet om ons daarover te contacten. We staan u graag te woord.

[1] https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-goed-verhuurderschap-aangenomen-door-tweede-kamer-en-amendement-waarborgsom/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/4519/.

Nieuws

Business Meeting: Alle nieuwe regelgeving voor de woningmarkt

De wettelijke ingrepen die Den Haag over de markt uitstort zijn talrijk en buitengewoon ingrijpend. De ingrepen leiden tot onrust en onzekerheid over de toekomst. Is de verhuur van woningen nog wel rendabel? Of is het beter om uit te stappen? De Wet goed verhuurderschap, het Wetsontwerp betaalbare huur, het Wetsontwerp afschaffing tijdelijke verhuur. De wetswijzigingen gaan maar door. Welke aanpassingen kan je doen aan je woning om die in de vrije sector te houden of te krijgen? Mocht je willen verkopen, welke impact heeft het opkoopverbod dan?

Dan zijn er ook nog ingrijpende fiscale veranderingen zoals de (aankomende) fiscale wijzigingen voor projectontwikkelaars en de (aankomende) fiscale wijzigingen voor vastgoedbeleggers.

Het Vastgoedjournaal organiseert in samenwerking met onder meer Hielkema & co op 29 juni 2023 in Amsterdam een Business Meeting over al deze onderwerpen. U kunt zich via deze link opgeven voor dit evenement.

Nieuws

Wet Goed Verhuurderschap: aangenomen door Tweede Kamer en amendement waarborgsom

Met de Wet Goed Verhuurderschap wil de regering ongewenste verhuurpraktijken tegengaan en tevens woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beter beschermen. Om dat te bereiken richt het wetsvoorstel zich hoofdzakelijk tot verhuurders van woningen en verhuurbemiddelaars. Het wetsvoorstel introduceert verschillende instrumenten, waaronder (basis)normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid om verhuurvergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen. Over het wetsvoorstel schreven wij reeds meerdere bijdragen, waaronder deze.

 Aangenomen door de Tweede Kamer

Op 7 maart jl. is de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap een stap dichterbij gekomen. Op die datum is het wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer.

Amendement waarborgsom

Met betrekking tot het wetsvoorstel is onder andere relevant dat een amendement (wijziging) van het Tweede Kamer lid Stephen van Baarle is aanvaard. Dit amendement voorziet in het stellen van regels over de bevoegdheid van verhuurders om een waarborgsom te innen. Daaromtrent is tot op heden wettelijk niets geregeld. Het amendement komt op het volgende neer.

In het Burgerlijk Wetboek zullen de volgende wijzigingen worden aangebracht:

  • Er zal een bepaling worden opgenomen op grond waarvan verhuurders wettelijk bevoegd zijn om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder een waarborgsom is verschuldigd. Deze waarborgsom dient te strekken tot zekerheid van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen.
  • Tevens zal worden opgenomen dat de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs.
  • Verder zal worden vastgelegd dat de waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder moet worden terugbetaald. Dit geldt tenzij er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aannemelijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder. In dat geval geschiedt terugbetaling binnen dertig dagen, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten tot het herstel van de schade. Terugbetaling geschiedt ook binnen dertig dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan. Het restant van de waarborgsom, na verrekening van deze niet door huurder voldane verplichtingen, wordt ook dan binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaald.
  • Tot slot zal worden bepaald dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis moet stellen van een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom, waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder moet worden verstrekt.

 

En door het amendement is tevens de Wet Goed Verhuurderschap gewijzigd op twee manieren. Allereerst is nu opgenomen dat het niet innen van een te hoge waarborgsom, te weten niet méér dan tweemaal de kale aanvangshuurprijs, onder de definitie van goed verhuurderschap wordt geschaard. Tevens is daarin opgenomen dat de waarborgsom is komen te vallen onder de informatieplicht van verhuurders, zodat een huurder dient te worden geïnformeerd over de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld.

Vervolg

Het (gewijzigde) wetsvoorstel nu zal worden doorgestuurd naar de Eerste Kamer en daar in behandeling worden genomen. Pas wanneer ook de Eerst Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, zal deze op een nader te bepalen datum in werking treden.