Tag archieven: huurovereenkomst woonruimte

Het is bijna zover: de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap

Per 1 juli a.s. zal de Wet Goed Verhuurderschap (WGV) in werking treden. Over deze wet schreven wij al meerdere bijdragen.[1] Uit de WGV vloeien voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijke extra verplichtingen voort, die gelden in aanvulling op de reeds bestaande wettelijke verplichtingen. Op een enkele uitzondering na, betreft het regelgeving die gaat gelden tussen enerzijds de voornoemde twee partijen en anderzijds de gemeente.

Verhuurders opgelet

Het is voor verhuurders en verhuurbemiddelaars belangrijk om hun huurcontracten en werkwijzen – voor zover nodig – aan te passen aan de WGV. En deze werkwijzen zullen ook schriftelijk vastgelegd moeten worden. Weliswaar geldt er voor een deel van de verplichtingen overgangsrecht, maar er zijn ook verplichtingen die direct zullen ingaan. Zo zullen bijvoorbeeld huurovereenkomsten die ná 1 juli a.s. worden gesloten al gelijk aan alle wettelijke vereisten moeten voldoen, alsmede aan de daarop gebaseerde Regeling. Deze vereisten houden onder andere in dat de huurovereenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan, maar ook dat daarbij allerlei voor huurders relevante informatie over hun rechten en plichten moet worden verstrekt.

En ook de regeling uit de WGV over waarborgsommen zal onmiddellijk in werking treden. Deze regeling geldt zelfs voor reeds lopende huurovereenkomsten.

Update modellen Hielkema & co

De advocaten van Hielkema & co leggen inmiddels de laatste hand aan de update van onze model huurovereenkomsten, zodat deze voldoen aan de vereisten die de WGV daaraan stelt. En ook ter zake lopende huurovereenkomsten zal Hielkema & co nog deze maand documentatie opstellen die verhuurders kunnen gebruiken om aan hun wettelijke informatieverplichtingen te voldoen.

Mocht u vragen hebben over de WGV of interesse in onze modellen en documentatie, aarzel dan niet om ons daarover te contacten. We staan u graag te woord.

[1] https://hielkemaco.nl/nieuws/wet-goed-verhuurderschap-aangenomen-door-tweede-kamer-en-amendement-waarborgsom/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/4519/.

Huurovereenkomst woonruimte per direct opzegbaar

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat verhuurders van woonruimte in hun (standaard)huurovereenkomst een opzegtermijn van twee maanden voor opzegging door de huurder opnemen, terwijl de huurbetalingstermijn één maand is. Dat is in strijd met de wet, die bepaalt dat de opzegtermijn van de huurder gelijk is aan de huurbetalingstermijn. De wet schrijft ook voor dat als een opzegging op een kortere termijn is gedaan, deze geacht wordt te zijn gedaan met inachtneming van de juiste wettelijke opzegtermijn. Dat heet de conversieregeling. Deze verhuurders vertrouwen er dan op dat via die regeling alsnog de wettelijke maand opzegtermijn geldt. In een recente uitspraak van rechtbank Midden-Nederland (locatie Utrecht) bleek dat niet het geval. De huurder kon per direct opzeggen.

De casus

In de huurovereenkomst in die zaak was een opzegtermijn van de huurder van twee maanden vastgelegd, terwijl de huurder de huur per maand moest betalen. De huurder heeft de huur op 25 april 2020 met één maand opzegtermijn opgezegd per 31 mei 2020 en heeft zijn kamer op 4 mei 2020 opgeleverd aan zijn (professionele) verhuurder. De verhuurder maakt aanspraak op betaling van de huur gedurende contractuele opzegtermijn, dus tot 1 juli 2020.

Europese richtlijn tegen oneerlijke bedingen

Er is een Richtlijn (uit 1993) van de Europese Unie die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten (Richtlijn 93/12). Deze Richtlijn is van toepassing op alle overeenkomsten met standaardbedingen (waar dus niet over is onderhandeld) tussen professionele partijen en consument en is ook van toepassing op standaardbedingen in huurovereenkomsten tussen professionele verhuurders en huurders van woonruimte. De rechter is verplicht de Richtlijn toe te passen, ook als de huurder er geen beroep op doet.

Vonnis van de rechtbank

De huurder in deze zaak stelt dat de opzegtermijn in strijd is met de Richtlijn en dat het beding daarom nietig is. De huurder stelt vervolgens dat de conversieregeling ook niet van toepassing is, omdat ook die regeling in strijd is met de Richtlijn, omdat volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU de inhoud van bedingen, die volgens de Richtlijn oneerlijk zijn, door de nationale wetgever en de rechter niet mogen worden aangepast tot een regeling die wel door de beugel kan, indien het gaat om een aanzienlijke afwijking van het nationale recht en dus een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen huurder en verhuurder.

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk en motiveert dat uitvoerig. Het gevolg daarvan is volgens de rechtbank dat de rechter de opzegtermijn niet mag converteren in een wel geldige opzegtermijn, dat er dus geen opzegtermijn van toepassing is en dat de huurder de huur tegen elke door hem gewenste datum in de toekomst had mogen opzeggen.

Dwaling van de huurder

Omdat de huurder onbetwist heeft gesteld dat hij, indien hij zijn rechten op dit punt had gekend, de huur niet zou hebben opgezegd per 31 mei 2020 maar per een eerdere datum, is er volgens rechtbank sprake van dwaling en moet het nadeel dat de huurder daardoor lijdt worden opgeheven. De rechtbank doet dat door vast te stellen dat de huur is geëindigd op de ontruimingsdatum (4 mei 2020) en dat de huurder daarna dus geen huur meer verschuldigd is.

Europese regelgeving dringt steeds meer door in ons recht

De in 2013 op gang gekomen rechtspraak van het EU hof over de Richtlijn wordt steeds belangrijker voor het nationale huurrecht voor woonruimte. Deze uitspraak is daar een nieuw voorbeeld van. Het is voor professionele verhuurders oppassen geblazen als zij huurcontracten tot stand brengen, omdat, indien een (standaard)beding in strijd is met de Richtlijn, dat gehele beding niet geldt en de rechter het beding ook niet mag corrigeren.