Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het (initiatief)wetsvoorstel “Wet vaste huurcontracten”. De initiatiefnemers van PvdA en ChristenUnie hadden het voorstel eerder beperkt tot zelfstandige woonruimte. Via een amendement van SP/D66 geldt het wetsvoorstel thans zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte (kamers). Via een amendement van CDA is besloten dat in de door de minister vast te stellen bijzondere gevallen nog wel tijdelijke huurovereenkomsten gesloten mogen worden.

Met het wetsvoorstel worden de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte) afgeschaft. De kern van het wetsvoorstel is dat het in beginsel niet meer mogelijk is om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten behoudens de hierna te noemen uitzonderingen.

Welke nieuwe vormen van tijdelijke verhuur zijn toegestaan na invoering van de wet?

Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen onder de huidige wet slechts tijdelijk verhuren in de volgende gevallen (artikel 22 a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015):

• Huurders uit Nederland die voor hun werk of voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente moeten verblijven, of die vanuit het buitenland naar Nederland komen om er tijdelijk te werken of te studeren;
• Huurders die vanwege sloop of renovatie tijdelijk in een wisselwoning moeten verblijven;
• Huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang of die in een sociale noodsituatie zitten met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
• Huurders met wie een laatstekansovereenkomst wordt gesloten, of huurders met wie een huurovereenkomst gecombineerd met maatschappelijke begeleiding wordt gesloten;
• Huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

 

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten wordt het ook voor particuliere verhuurders mogelijk om in de hiervoor genoemde gevallen een tijdelijk contract voor maximaal twee jaar te sluiten. De vraag is of particuliere verhuurders hier veel gebruik van zullen gaan maken. In elk geval blijft het met deze uitzondering mogelijk om met bepaalde groepen (bijvoorbeeld expats) tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar te sluiten.

Verkoop van de woning na ‘proefsamenwonen’

In artikel 7:274 lid 1 wordt een extra opzeggingsgrond (sub h) toegevoegd. Voor woningeigenaren die gaan samenwonen maar de “overgebleven” woning nog niet durven te verkopen, wordt het mogelijk om deze woning (eenmalig) tijdelijk te verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Hierbij is vereist dat de opzeggingsgrond expliciet in de huurovereenkomst wordt bedongen. Daarnaast is vereist dat de woningeigenaar de woning direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond en dat de woningeigenaar niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met zijn partner. Dit laatste is een opmerkelijke toevoeging aangezien een samenwoning ook geslaagd kan zijn zonder geregistreerd partnerschap of als men eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat.

Indien de samenwoning slaagt dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te verkopen. De huurder heeft in dit geval huurbescherming. De beëindiging zal uiteindelijk door de rechter moeten worden uitgesproken waarbij een beperkte belangenafweging tussen de verhuurder en huurder zal plaatsvinden. De verhuurder moet bij opzegging op deze grond melding doen bij het meldpunt zoals bedoeld in artikel 4 van de Wet goed verhuurderschap.

Indien achteraf blijkt dat de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, dan is de verhuurder schadeplichtig jegens de huurder.

Bloed -of aanverwanten

Wanneer vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder de woning mogelijk wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad dan kan dat een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’ rechtvaardigen. In het wetsvoorstel is geen maximum periode opgenomen. De huurder heeft in dit geval huurbescherming. De rechter zal uiteindelijk beoordelen of het beroep op deze opzeggrond al dan niet slaagt.

De volgende reeds bestaande mogelijkheden blijven na invoering van de wet van kracht

Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule)

De diplomatenclausule maakt tijdelijke verhuur mogelijk gedurende de periode dat de verhuurder elders verblijft. Bij deze beëindigingsgrond is in de huurovereenkomst een uitdrukkelijk beding opgenomen dat de woonruimte na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd.

Doelgroepencontracten

Een doelgroep contract is een huurovereenkomst specifiek opgesteld voor een bepaalde doelgroep (gehandicapten, ouderen, jongeren, studenten, promovendi en grote gezinnen). Zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van ‘dringend eigen gebruik’ opzeggen. De mogelijkheid om huurovereenkomsten met deze specifieke doelgroepen te sluiten, blijft van kracht onder de nieuwe wet.

Leegstandswet

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om bepaalde lege ruimtes (zoals te koop staande koopwoningen, huurwoningen in afwachting van sloop/renovatie of woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning) tijdelijk te verhuren. Hiermee kan onnodige leegstand worden voorkomen en verminderd. Tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 leegstandswet blijft van kracht onder de nieuwe wet.

Hospitaverhuur

Indien het gaat om de verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamer) in de woning waar ook de verhuurder zelf woont (hospitasituatie) dan kan gedurende de eerste 9 maanden een opzegging plaatsvinden door de verhuurder zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Na deze proefperiode, kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub f BW opzeggen waarbij de verhuurder aannemelijk zal moeten maken dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van de huurder. De hospitaverhuur blijft onder de nieuwe wet mogelijk.

Verhuur naar zijn aard van korte duur

Hieronder valt bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning of een hotelkamer. Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt sprak de minister de verwachting uit dat de invoering van de tijdelijke huurcontracten tot gevolg zal hebben dat de figuur ‘verhuur naar zijn aard van korte duur’ minder zal worden gebruikt en door de rechter ook minder gemakkelijk zal worden aanvaard. De vraag is of met de afschaffing van de algemene mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te verhuren, weer meer gebruik van de figuur ‘naar zijn aard van korte duur’ zal worden gemaakt.

Afschaffing toetsen aanvangshuur binnen zes maanden ná einde huurovereenkomst bepaalde tijd

Per 1 juli 2016 is het bij tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk om tot zes maanden na het eindigen van het huurcontract de aanvangshuurprijs te laten toetsen. In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid afgeschaft. Dit houdt in dat de tijdelijke huurder de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de aanvangsdatum van de huurovereenkomst dient te laten toetsen.

Inwerkingtreding

De Wet vaste huurcontracten is aangenomen door de Tweede Kamer, maar zal nog moeten worden goedgekeurd door de Eerste Kamer. Als het voorstel ook in de Eerste kamer wordt aangenomen, treedt de wet op een nader te bepalen datum in werking. Wij houden de ontwikkelingen voor u in de gaten.