Tag archieven: Afschaffen tijdelijke contracten

Wet vaste huurcontracten aangenomen door Tweede Kamer

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het (initiatief)wetsvoorstel “Wet vaste huurcontracten”. De initiatiefnemers van PvdA en ChristenUnie hadden het voorstel eerder beperkt tot zelfstandige woonruimte. Via een amendement van SP/D66 geldt het wetsvoorstel thans zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte (kamers). Via een amendement van CDA is besloten dat in de door de minister vast te stellen bijzondere gevallen nog wel tijdelijke huurovereenkomsten gesloten mogen worden.

Met het wetsvoorstel worden de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte) afgeschaft. De kern van het wetsvoorstel is dat het in beginsel niet meer mogelijk is om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten behoudens de hierna te noemen uitzonderingen.

Welke nieuwe vormen van tijdelijke verhuur zijn toegestaan na invoering van de wet?

Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen onder de huidige wet slechts tijdelijk verhuren in de volgende gevallen (artikel 22 a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015):

  • Huurders uit Nederland die voor hun werk of voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente moeten verblijven, of die vanuit het buitenland naar Nederland komen om er tijdelijk te werken of te studeren;
  • Huurders die vanwege sloop of renovatie tijdelijk in een wisselwoning moeten verblijven;
  • Huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang of die in een sociale noodsituatie zitten met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
  • Huurders met wie een laatstekansovereenkomst wordt gesloten, of huurders met wie een huurovereenkomst gecombineerd met maatschappelijke begeleiding wordt gesloten;
  • Huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

 

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten wordt het ook voor particuliere verhuurders mogelijk om in de hiervoor genoemde gevallen een tijdelijk contract voor maximaal twee jaar te sluiten. De vraag is of particuliere verhuurders hier veel gebruik van zullen gaan maken. In elk geval blijft het met deze uitzondering mogelijk om met bepaalde groepen (bijvoorbeeld expats) tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar te sluiten.

Verkoop van de woning na ‘proefsamenwonen’

In artikel 7:274 lid 1 wordt een extra opzeggingsgrond (sub h) toegevoegd. Voor woningeigenaren die gaan samenwonen maar de “overgebleven” woning nog niet durven te verkopen, wordt het mogelijk om deze woning (eenmalig) tijdelijk te verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Hierbij is vereist dat de opzeggingsgrond expliciet in de huurovereenkomst wordt bedongen. Daarnaast is vereist dat de woningeigenaar de woning direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond en dat de woningeigenaar niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met zijn partner. Dit laatste is een opmerkelijke toevoeging aangezien een samenwoning ook geslaagd kan zijn zonder geregistreerd partnerschap of als men eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat.

Indien de samenwoning slaagt dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te verkopen. De huurder heeft in dit geval huurbescherming. De beëindiging zal uiteindelijk door de rechter moeten worden uitgesproken waarbij een beperkte belangenafweging tussen de verhuurder en huurder zal plaatsvinden. De verhuurder moet bij opzegging op deze grond melding doen bij het meldpunt zoals bedoeld in artikel 4 van de Wet goed verhuurderschap.

Indien achteraf blijkt dat de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, dan is de verhuurder schadeplichtig jegens de huurder.

Bloed -of aanverwanten

Wanneer vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder de woning mogelijk wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad dan kan dat een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’ rechtvaardigen. In het wetsvoorstel is geen maximum periode opgenomen. De huurder heeft in dit geval huurbescherming. De rechter zal uiteindelijk beoordelen of het beroep op deze opzeggrond al dan niet slaagt.

De volgende reeds bestaande mogelijkheden blijven na invoering van de wet van kracht

Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule)

De diplomatenclausule maakt tijdelijke verhuur mogelijk gedurende de periode dat de verhuurder elders verblijft. Bij deze beëindigingsgrond is in de huurovereenkomst een uitdrukkelijk beding opgenomen dat de woonruimte na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd.

Doelgroepencontracten

Een doelgroep contract is een huurovereenkomst specifiek opgesteld voor een bepaalde doelgroep (gehandicapten, ouderen, jongeren, studenten, promovendi en grote gezinnen). Zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van ‘dringend eigen gebruik’ opzeggen. De mogelijkheid om huurovereenkomsten met deze specifieke doelgroepen te sluiten, blijft van kracht onder de nieuwe wet.

Leegstandswet

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om bepaalde lege ruimtes (zoals te koop staande koopwoningen, huurwoningen in afwachting van sloop/renovatie of woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning) tijdelijk te verhuren. Hiermee kan onnodige leegstand worden voorkomen en verminderd. Tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 leegstandswet blijft van kracht onder de nieuwe wet.

Hospitaverhuur

Indien het gaat om de verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamer) in de woning waar ook de verhuurder zelf woont (hospitasituatie) dan kan gedurende de eerste 9 maanden een opzegging plaatsvinden door de verhuurder zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Na deze proefperiode, kan de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub f BW opzeggen waarbij de verhuurder aannemelijk zal moeten maken dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van de huurder. De hospitaverhuur blijft onder de nieuwe wet mogelijk.

Verhuur naar zijn aard van korte duur

Hieronder valt bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning of een hotelkamer. Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt sprak de minister de verwachting uit dat de invoering van de tijdelijke huurcontracten tot gevolg zal hebben dat de figuur ‘verhuur naar zijn aard van korte duur’ minder zal worden gebruikt en door de rechter ook minder gemakkelijk zal worden aanvaard. De vraag is of met de afschaffing van de algemene mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te verhuren, weer meer gebruik van de figuur ‘naar zijn aard van korte duur’ zal worden gemaakt.

Afschaffing toetsen aanvangshuur binnen zes maanden ná einde huurovereenkomst bepaalde tijd

Per 1 juli 2016 is het bij tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk om tot zes maanden na het eindigen van het huurcontract de aanvangshuurprijs te laten toetsen. In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid afgeschaft. Dit houdt in dat de tijdelijke huurder de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de aanvangsdatum van de huurovereenkomst dient te laten toetsen.

Inwerkingtreding

De Wet vaste huurcontracten is aangenomen door de Tweede Kamer, maar zal nog moeten worden goedgekeurd door de Eerste Kamer. Als het voorstel ook in de Eerste kamer wordt aangenomen, treedt de wet op een nader te bepalen datum in werking. Wij houden de ontwikkelingen voor u in de gaten.

De stand van zaken: Wet vaste huurcontracten

Initiatiefvoorstel

Op 16 september 2022 hebben Kamerleden van GroenLinks en ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel ingediend (Wet vaste huurcontracten) waarmee zij de sinds 1 juli 2016 geïntroduceerde tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten weer willen afschaffen.

Aanleiding en doel

Met de Wet doorstroming huurmarkt is de mogelijkheid ingevoerd om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar aan te bieden voor de huur van zelfstandige woonruimten. De tijdelijke contracten moesten leiden tot meer aanbod van huurwoningen en het aanbod van huurwoningen ‘naar zijn aard van korte duur’, zonder enige vorm van huurbescherming, terugdringen. Tegelijkertijd zou het vaste huurcontract de norm moeten blijven. Volgens de initiatiefnemers blijkt uit een evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt dat er geen sprake is van een groter huuraanbod en dat de rechtspositie van de huurders eerder is verslechterd dan verbeterd.

Het initiatiefwetsvoorstel heeft als doel de huurders beter te beschermen door de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte) terug te draaien. Tijdelijke contracten zorgen volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en ongelijke machtsposities. Met het wetsvoorstel wordt beoogd de positie van de huurders te verstevigen. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet weer de norm worden.

Uitzonderingen

Tijdelijke verhuur blijft volgens het wetsontwerp mogelijk onder specifieke voorwaarden. Dan gaat het om:

  • het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
  • verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantie-verhuur;
  • verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
  • generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

 

Stand van zaken en vervolg

Het was de bedoeling dat de Tweede Kamer op 18 april 2023 over het voorstel en bijbehorende amendementen zou stemmen. Er leek een meerderheid voor het wetsontwerp te zijn, maar de amendementen hebben voorlopig roet in het eten gegooid. De amendementen moeten het voor verhuurders die niet meer dan één woning verhuren, mogelijk maken om huurcontracten makkelijker te kunnen opzeggen in het geval zij een familielid in het verhuurde huis willen laten wonen of wanneer zij het huis willen verkopen. Er is inmiddels een extra debat over de amendementen verzocht en de stemming is uitgesteld. Het blijft vooralsnog afwachten wanneer de Tweede Kamer over het voorstel zal stemmen.

Mocht de Tweede Kamer het voorstel aannemen dan zal het voorstel naar de Eerste Kamer worden gestuurd. Indien het voorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zal de wet op een nader te bepalen datum in werking treden. Vanaf deze datum mogen er geen tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte meer worden gesloten. De nieuwe wet geldt niet voor bestaande tijdelijke contracten. De tijdelijke contracten zullen twee jaar na inwerkingtreding van de wet dus vanzelf uitsterven.

Gevolgen

De vraag is of en in hoeverre deze wet de positie van huurders zal verstevigen. De verwachting is dat deze wet zal leiden tot minder aanbod van huurwoningen. Veel verhuurders willen hun woningen slechts tijdelijk verhuren. De kans is groot dat deze verhuurders hun woningen van de markt zullen halen waardoor het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur zal afnemen.

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen slechts in een aantal gevallen tijdelijk verhuren (studenten/werkenden die kort in een andere stad verblijven, tijdelijke woonsituaties bij renovatie/nieuwbouw, huurders uit de maatschappelijk opvang, tweede of laatste kans huurders en wezen). Indien het initiatiefwetsvoorstel wordt aangenomen zullen ook woningcorporaties geen gebruik meer mogen maken van de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke contracten. Dit lijkt mij een ongewenst effect.

Hoe de wet – als deze wordt aangenomen – uiteindelijk zal uitpakken, zal moeten blijken. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. De minister zal de wet binnen vijf jaar na inwerkingtreding moeten evalueren.