Tag archieven: energieprestatie

Ontbreken energielabel op ingangsdatum huurovereenkomst: wat betekent dit voor de toetsing aanvangshuurprijs woonruimte?

Op 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de vraag in hoeverre een energielabel (voorheen energie-index) dat is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven na de ingangsdatum van de huurovereenkomst mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW (Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005).

Toetsing aanvangshuur

Een huurder van een woning kan op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In geval van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van het woningwaarderingsstelsel ook wel puntenstelsel genoemd.

Woningwaarderingsstelsel

Op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. De energieprestatie van een woning is één van die kenmerken op basis waarvan punten kunnen worden toegekend. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.

Energielabel

Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, die in het WWS staan beschreven. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw) bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten en dus hoe lager de maximale huurprijs. Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zou zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

Prejudiciële vragen

In de lagere rechtspraak werd verschillend geoordeeld over de vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat (energielabel) in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken. De Kantonrechter Den Haag gaf daar een mooi overzicht van in zijn uitspraak van 28 augustus 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:9216) en besloot vervolgens hierover prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad.

Beantwoording prejudiciële vragen

De antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen komen, kort samengevat, op het volgende neer:

  • Voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het WWS is niet van belang of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.
  • Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is het niet nodig dat het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het   energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de huurcommissie of de kantonrechter.
  • Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.     Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd. Als de opname na de ingangsdatum heeft   plaatsgevonden, moet de huurcommissie dus beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.

Volgens de Hoge Raad wordt hiermee recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Dat doel is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. De Hoge Raad kwam in zijn uitspraak van 22 april 2022 ( ECLI:NL:HR:2022:633) met betrekking tot een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking ook al tot een enigszins vergelijkbaar oordeel.

Modernisering woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het hing al een tijdje in de lucht. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is erg verouderd en moet hoognodig gemoderniseerd worden. Vorig jaar verscheen daarover al een rapport. Wij schreven daar toen over. Eindelijk heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en zijn voorstel in consultatie gebracht. Het nieuwe WWS voor kamers gaat veel lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Zo wordt de energieprestatie gewaardeerd met punten, worden buitenruimten beter gewaardeerd, kunnen punten worden toegekend aan extra kwaliteit en scoort de locatie punten (op basis van de WOZ-waarde). Ook worden de maximale huurprijzen met 20% verhoogd. Het ziet er dus naar uit dat het nieuwe WWS voor kamers tot hogere huurprijzen zal leiden. Of dat in een concreet geval ook echt zo is, zal moeten worden uitgerekend. Daarmee kunt u nu al beginnen.

De consultatietermijn sluit op 27 juni 2023.

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Huurprijsgevolgen bij woningen met een slechte energieprestatie / ondeugdelijke verwarming

Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.

Per 1 januari 2021: nieuwe methode voor bepaling energieprestatie en meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 januari 2021 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 januari 2021 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA 8800-norm. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Dat zal van geval tot geval moeten worden vastgesteld. Voor nadere informatie over de nieuwe methode verwijzen wij naar de website van de RVO.

Meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Het is daarnaast de bedoeling om bij de invoering van de NTA 8800 het aantal punten voor de energieprestatie te laten afhangen van de grootte van de woning. Kleine woningen krijgen daardoor meer energiepunten dan grotere woningen: het gaat om twee categorieën: woningen kleiner dan 25 m2 en woningen kleiner dan 40 m2. De maximale huurprijzen van kleine woningen zullen daardoor hoger uitkomen.

Ons advies

Of en zo ja, in welke mate de nieuwe methode gevolgen heeft voor de energiepunten van een woning is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dan moeten eerst voor de betreffende woning de energiepunten op basis van de NTA 8800-norm berekend worden en vergeleken worden met de huidige punten voor de energieprestatie. De minister zegt dat meer dan de helft van de woningen hetzelfde labelletter behoudt, en dat de rest verschuift naar één labelklasse beter en of naar één labelklasse slechter. Maar voor kleine woningen kan dat dus heel anders liggen.

Is er een geldig energielabel of EI-index (die voor 10 jaar geldt), dan mag die gebruikt blijven worden tijdens de gehele geldigsheidsduur. Indien u vermoedt dat of wil weten of de NTA 8800-norm tot meer punten leidt is het verstandig een nieuwe berekening te laten vaststellen op basis van de nieuwe norm en daarna een keuze te maken.

Energieprestatie in WWS wijzigt in 2020 – lagere huurprijzen?

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 juli 2020 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 juli 2020 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA800-indicator. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Het is op dit moment nog lastig te voorspellen wat dit op individueel woningniveau zal betekenen.

Advies

Om onzekerheid hierover te voorkomen, is het verstandig om zo snel mogelijk de EI van uw woningbezit te laten vaststellen en deze te laten afmelden bij de overheid. U zit dan voor de komende tien jaren goed.