Tag archieven: huurwoning

Nieuws

Optreden van Huib Hielkema bij bijeenkomst van Pararius over de middenhuurplannen

Op  16 februari 2023 organiseerde Pararius in Rotterdam een druk bezochte bijeenkomst voor haar relaties over de middenhuurplannen van minister De Jonge. Ongeveer 300 makelaars en andere belangstellenden uit het gehele land woonden de bijeenkomst bij. Huib Hielkema lichtte de plannen van de minister toe. Hij hield de aanwezigen voor dat plannen op gespannen voet staan met het door verdragen beschermde eigendomsrecht, dat de minister daar op geen enkele manier rekening mee heeft gehouden en dat het nog maar de vraag is of zijn plannen ongeschonden de eindstreep zullen halen.

Klik op de link hieronder voor een video-impressie

Nieuws

Het wijzigen van de huurbetalingsdatum door een woningcorporatie, mag dat?

In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties staat opgenomen dat de huurder de huur uiterlijk op de eerste van de maand moet betalen. In sommige (oude) huurovereenkomsten staat echter nog wel eens een afwijkende betaaldatum. Verder komt het voor dat een deel van de huurders om een andere reden gerechtigd is om de huur later in de maand te betalen. Een dergelijke situatie waarbij de huurders op verschillende datums de huur mogen betalen kan voor woningcorporaties een onwenselijke situatie opleveren. Dit leidt immers niet alleen tot een ongelijke situatie, maar brengt ook extra kosten en administratieve lasten met zich mee.

In dit artikel zal worden ingegaan op de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om in zo’n geval de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum te verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders.

Wat zegt de wet?

Voor zover relevant, bepaalt de wet allereerst dat de huurder verplicht is om de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Als er dus in de huurovereenkomst een huurbetalingsdatum staat opgenomen, dan is het duidelijk op welke uiterste datum de huurder steeds de huur zal moeten betalen. Mochten partijen geen huurbetalingsdatum overeengekomen zijn, dan zal dienen te worden gekeken naar hun handelswijze in de praktijk. Als een huurder bijvoorbeeld al jaren steeds uiterlijk op de 5e van de maand de huur betaalt, dan is hij/zij in beginsel gerechtigd om deze handelswijze voort te zetten.

De wet bevat eigenlijk geen bepaling waarin specifiek wordt ingegaan op de situatie dat een verhuurder, bijvoorbeeld een woningcorporatie, de overeengekomen huurbetalingsdatum wil wijzigen. In principe geldt daarom als uitgangspunt dat een woningcorporatie niet zomaar deze huurbetalingsdatum van een huurder mag wijzigen. Desondanks heeft een woningcorporatie verscheidene handvatten om dit alsnog voor elkaar te krijgen.

Beroep op eenzijdig wijzigingsbeding

Een eerste handvat voor de wijziging van de huurbetalingsdatum wordt geboden door de mogelijkheid een beroep te doen op het zogeheten eenzijdig wijzigingsbeding. Een dergelijk beding dient dan wel in de huurovereenkomst te staan en zou bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden:

“Verhuurder is gerechtigd wijzigingen aan te brengen in de huurovereenkomst, voor zover het gaat om redelijke wijzigingen. Huurder is aan deze wijzigingen gebonden.”

Daarbij dient echter wel een kanttekening te worden gemaakt. In de juridische literatuur bestaat er namelijk discussie over de rechtsgeldigheid van zo’n beding en de situaties waarin deze toegepast kan worden. Het is daarom niet zeker dat een woningcorporatie met een beroep op een dergelijk beding een wijziging van de huurbetalingsdatum kan bewerkstelligen.

Beroep op het ‘redelijke aanbod’

Een tweede handvat wordt geboden door één van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder kan op grond van artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek namelijk een huurovereenkomst opzeggen:

“indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, (…);”

Dit zou betekenen dat wanneer het aanbod van de woningcorporatie tot wijziging van de huurbetalingsdatum als redelijk wordt gezien, maar een huurder dit aanbod vervolgens afwijst, de woningcorporatie tot opzegging van de huurovereenkomst zou kunnen overgaan. Indien de huurder niet instemt met de opzegging kan de woningcorporatie vervolgens bij de rechter de beëindiging van de huur vragen. De rechter toetst dan de redelijkheid van het voorstel tot wijziging van de huurbetalingsdatum. Indien de rechter het voorstel redelijk acht, dan krijgt de huurder doorgaans een maand de tijd het alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd.

Om van een redelijk aanbod te kunnen spreken, zal de woningcorporatie naar alle waarschijnlijkheid:

  • Inzichtelijk moeten maken wat het belang is bij de wijziging van de huurbetalingsdatum (bijvoorbeeld een noemenswaardige verlaging van kosten of administratieve lasten);
  • Een redelijke overgangsperiode in acht moeten nemen;
  • Duidelijk moeten communiceren richting de huurders;

 

Logischerwijs zou een opzegging van de huurovereenkomst in dit verband wel een vergaande stap zijn, waarvan bij voorkeur pas gebruikt wordt gemaakt als een huurder – na meerdere malen te zijn aangeschreven – blijft weigeren om medewerking aan de wijziging van de huurbetalingsdatum te verlenen.

Wet op het overleg huurders verhuurder

Tot slot dient te worden gewezen op de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Op grond van de WOHV zal het wijzigen van de huurbetalingsdatum ook gecommuniceerd moeten worden met de betrokken huurdersorganisatie en de bewonerscommissie. Het gaat immers om een beleidswijziging inzake de huurprijzen (artikel 3 lid 2 sub e WOHV).

Conclusie

Kortom, woningcorporaties die daartoe een belang hebben, kunnen naar alle waarschijnlijkheid de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders. De meest gerede weg om dit te bewerkstelligen is door gebruikmaking van een beroep op het ‘redelijke aanbod’, zoals in het voorgaande besproken. Voorts dienen woningcorporaties daarbij de WOHV in acht te nemen.

Nieuws

De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden

In een recente bijdrage schreven wij over de verhuiskostenvergoeding die een verhuurder dient te betalen wanneer een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om tijdelijk te verhuizen. Meer specifiek ging het om de situatie waarin de huurder gedurende die werkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning. De reden van de bijdrage was een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021. In dat arrest oordeelde het gerechtshof dat de betreffende huurder in de voornoemde situatie geen aanspraak kon maken op een verhuiskostenvergoeding. Daardoor leek een einde te komen aan de wisselende rechtspraak over dit onderwerp. Desondanks heeft ditzelfde gerechtshof in een arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om hierover prejudiciële vragen te gaan stellen aan de Hoge Raad.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op het arrest van het gerechtshof en de prejudiciële vragen die door dit gerechtshof zijn geformuleerd.

Het arrest van 22 juni 2021

Het arrest betrof een zaak waarin de verhuurder, een woningcorporatie, groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden had uitgevoerd, onder andere aan de woning van de huurder. Tijdens de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een periode van 6 weken in een volledig ingerichte logeerwoning verbleven, die door de verhuurder ter beschikking was gesteld. De huurder meende op grond van de wettelijke regeling aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding en is daarover een gerechtelijke procedure gestart. Bij de kantonrechter werd haar vordering afgewezen, waarna zij in hoger beroep is gegaan.

In het zeer lezenswaardige arrest gaat het gerechtshof uitgebreid in op de wettelijke regeling waarin de verhuiskostenvergoeding is neergelegd (artikel 7:220 BW). Het gerechtshof besteedt daarbij aandacht aan de rechtspraak van de Hoge Raad, de vakliteratuur en (met name) de parlementaire geschiedenis. Ook gaat het gerechtshof in op het grote maatschappelijke belang van het antwoord op vraag of een huurder in deze situatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Dat belang is erin gelegen dat er – mede door de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen – nog veel renovatiewerkzaamheden in woningcomplexen zullen gaan plaatsvinden. Indien de huurders die gedurende de werkzaamheden gebruik kunnen maken van een volledig ingerichte logeerwoning per definitie aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dat maakt niet alleen het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk, maar het kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van een renovatieproject. Hierdoor zou volgens het gerechtshof voor verhuurders bovendien een prikkel kunnen ontstaan om huurders ter besparing van kosten zoveel mogelijk in hun eigen woning te laten verblijven tijdens renovatiewerkzaamheden, ondanks een mogelijke noodzaak tot tijdelijke verhuizing.

De prejudiciële vragen

In navolging hiervan meent het gerechtshof dat er aanleiding bestaat om over dit onderwerp prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Hoewel de verhuurder en huurder zich over dit voornemen nog mogen uitlaten, heeft het gerechtshof in ieder geval alvast de volgende vragen geformuleerd:

 

  1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

 

  1. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?

 

  1. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?

 

  1. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?

 

  1. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.

 

  1. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

 

Onze visie

Uit de praktijk blijkt dat er behoefte is aan duidelijkheid en rechtseenheid ten aanzien van de verschuldigdheid van verhuiskosten bij renovaties. De praktische formulering van de vragen van het gerechtshof zal er hopelijk toe leiden dat die behoefte wordt vervuld. Het gerechtshof heeft beoogd het onderwerp zo volledig mogelijk aan de Hoge Raad voor te leggen. Het gerechtshof heeft zich, zo blijkt uit de formulering van de vragen, mede laten inspireren door de problematiek die speelde bij eerdere rechtszaken over dit onderwerp. Het zal nog wel even duren voordat de Hoge Raad de vragen zal hebben beantwoord, maar mocht het zo ver zijn, dan houden we u uiteraard op de hoogte.

Nieuws

Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Indien het vanwege een renovatie van de huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. In het geval de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning, is geen sprake van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Als gevolg daarvan kan de huurder ook geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Hoewel dat logisch lijkt, werd over dit onderwerp in de rechtspraak niet eenduidig geoordeeld. Door een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021 lijkt het pleit nu definitief beslecht in het voordeel van de verhuurder.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wanneer is er sprake van een verhuizing?

Zoals in de inleiding aangegeven, moet een huurder (onder andere) daadwerkelijk “verhuizen” om aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder heeft moeten maken voor verhuizing van de huisraad (meubels, koelkast, televisie etc.) naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

In de praktijk komt het veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst diens gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer zal hoeven te verplaatsen, is zodoende geen sprake van een verhuizing.

In de meeste gerechtelijke uitspraken is het voornoemde ook bevestigd en kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Echter, in twee arresten van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit respectievelijk 2018 en 2019 werd er een ander oordeel op nagehouden. In die arresten was het gerechtshof namelijk van mening dat het verblijf van een huurder in een volledig ingerichte logeerwoning niet aan de toekenning van een verhuiskostenvergoeding in de weg stond.

Het arrest van 2 februari 2021  

Ondanks de voornoemde twee arresten, is het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 2 februari 2021 ‘omgegaan’. In deze zaak ging het om een verhuurder, een woningcorporatie, die de woning van de huurder had gerenoveerd. Tijdens de renovatiewerkzaamheden was aan de huurder een logeerwoning ter beschikking gesteld. Die woning was volledig ingericht en gemeubileerd.

De huurder meende in dit geval aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daartoe voerde de huurder aan dat zij: 1) alsnog zelf matrassen had overgebracht naar de logeerwoning, 2) steeds extra spullen van de huurwoning naar de logeerwoning had moeten overbrengen, zoals medicijnen, kleding, speelgoed, etc., 3) tijdelijk huisraad had moeten verplaatsen in de huurwoning en 4) tijdelijk de inhoud van de berging had moeten verplaatsen naar een daarvoor bestemde container.

De vordering van de huurder tot toekenning van een verhuiskostenvergoeding is eerst door de kantonrechter afgewezen. Aangezien de huurder zich niet kon vinden in deze afwijzing, is zij in hoger beroep gegaan. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het oordeel van de kantonrechter bevestigd. Daaraan heeft het gerechtshof, net als de kantonrechter, ten grondslag gelegd dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daartoe is redengevend dat de huurder geen huisraad heeft hoeven overbrengen naar de logeerwoning en tevens heeft zij geen kosten hoeven maken om de huurwoning bij terugkomst opnieuw in te richten. Zodoende komt de huurder niet in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding.

Conclusie

Naar alle waarschijnlijkheid zal het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ertoe leiden dat over dit onderwerp in de rechtspraak niet langer wisselend zal worden geoordeeld. Dat betekent aldus dat een huurder, aan wie door de verhuurder gedurende renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking wordt gesteld, geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.

 

Nieuws

Per 1 januari 2021: nieuwe methode voor bepaling energieprestatie en meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 januari 2021 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 januari 2021 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA 8800-norm. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Dat zal van geval tot geval moeten worden vastgesteld. Voor nadere informatie over de nieuwe methode verwijzen wij naar de website van de RVO.

Meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Het is daarnaast de bedoeling om bij de invoering van de NTA 8800 het aantal punten voor de energieprestatie te laten afhangen van de grootte van de woning. Kleine woningen krijgen daardoor meer energiepunten dan grotere woningen: het gaat om twee categorieën: woningen kleiner dan 25 m2 en woningen kleiner dan 40 m2. De maximale huurprijzen van kleine woningen zullen daardoor hoger uitkomen.

Ons advies

Of en zo ja, in welke mate de nieuwe methode gevolgen heeft voor de energiepunten van een woning is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dan moeten eerst voor de betreffende woning de energiepunten op basis van de NTA 8800-norm berekend worden en vergeleken worden met de huidige punten voor de energieprestatie. De minister zegt dat meer dan de helft van de woningen hetzelfde labelletter behoudt, en dat de rest verschuift naar één labelklasse beter en of naar één labelklasse slechter. Maar voor kleine woningen kan dat dus heel anders liggen.

Is er een geldig energielabel of EI-index (die voor 10 jaar geldt), dan mag die gebruikt blijven worden tijdens de gehele geldigsheidsduur. Indien u vermoedt dat of wil weten of de NTA 8800-norm tot meer punten leidt is het verstandig een nieuwe berekening te laten vaststellen op basis van de nieuwe norm en daarna een keuze te maken.