Tag archieven: WOZ-cap

Woningwaarderingsstelsel zwaar verouderd

Het Wetsontwerp betaalbare huur (Wbh) van minister De Jonge heeft tot doel dat de huurprijzen van een flink deel van de huidige vrije sector huurwoningen (middenhuursegment genoemd) drastisch worden verlaagd. Daardoor wordt de verhuur van zowel nieuw te bouwen als bestaande middenhuurwoningen in veel gevallen niet meer (voldoende) rendabel (in sommige gevallen zelfs leidend tot een structureel verliesgevende exploitatie). Het wetsontwerp heeft verstrekkende gevolgen die zich thans al laten gelden doordat de nieuwbouw voor een flink deel is stilgevallen en woningbeleggers overwegen hun woningen te verkopen of daar al mee zijn begonnen.

De wettelijke huurverlaging wordt gerealiseerd door het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot het middensegment. Daarmee komt de vraag op of dat WWS daar wel geschikt voor is. Of het WWS wel met zijn tijd is meegegaan en dus of uit het WWS wel redelijke huurprijzen voortvloeien. In deze bijdrage zal blijken dat dat niet het geval is. En dat het WWS zwaar verouderd is, ondanks de aanpassingen die minister de Jonge heeft aangekondigd.

Door de minister voorgestelde aanpassingen in het WWS

Een van de beleidsvoornemens van minister de Jonge is de modernisering van het WWS. In zijn Programma Betaalbaar Wonen van 19 mei 2022 staat (pag. 43):

Modernisering WWS: Daarnaast onderzoeken we hoe het woningwaarderingsstelsel, zoals geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimten, gemoderniseerd kan worden.

Indien die modernisering leidt tot een betere waardering van huurwoningen kan de ‘schade’ die het gevolg zal zijn van de Wbh worden beperkt.

Volgens de toelichting bij het Wbh wordt de structuur van het WWS echter volledig intact gelaten en worden inhoudelijk slechts beperkte aanpassingen in het vooruitzicht gesteld:

  • Meer punten voor goede energielabels / minder punten voor slechte energielabels;
  • Minder punten voor energielabels voor alle kleine woningen;
  • Meer punten voor buitenruimten / afschaffing van de minimum grootte-eis van buitenruimten.

 

In het ontwerp van de Wbh is nog niet voorzien in aanpassing van het WWS, want het WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en er ligt nog geen voorstel voor aanpassing van dit Besluit.

Wordt het WWS hiermee voldoende gemoderniseerd?

Voor het antwoord op deze vraag moet het volgende worden bedacht.

Het huidige WWS is ontworpen aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw (en ingevoerd op 1 juli 1979). Het is dus zo’n 45 jaar oud. Het is sindsdien wel een aantal keren aangepast, maar de uitgangspunten en de structuur zijn nooit ter discussie gesteld noch aangepast.

Het WWS had bij de invoering ervan het oog op, wat toen heette, woningwetwoningen (thans: sociale huurwoningen). Dat zijn eenvoudige huurwoningen met eenvoudige voorzieningen. Dat is nog steeds goed te zien in het WWS: basale voorzieningen hebben een prominente plaats in het WWS en krijgen punten, maar luxe voorzieningen worden niet genoemd in het WWS. Luxe voorzieningen kunnen wel wat punten scoren, maar alleen in de keuken en in de badkamer en het totaal van voor die luxe te behalen punten is ook nog gemaximeerd.

In de afgelopen 45 jaren is er veel veranderd in de woningbouw. Er is veel luxe toegevoegd aan bestaande woningen (door middel van renovaties) en aan nieuwbouwwoningen. De woningwetwoning van 1979 is niet vergelijkbaar met de sociale huurwoning van vandaag. En in vrije sectorwoningen zijn vaak nog meer luxe voorzieningen aan te treffen.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren is een minimaal aantal punten nodig. Je hebt dus het WWS nodig om vast te stellen of een woning in de vrije sector kan worden verhuurd waar het WWS niet van toepassing is. Daarom zouden alle denkbare luxe voorzieningen met punten gewaardeerd moeten worden. Maar dat is nu niet het geval. Het WWS is dan ook flink verouderd. Het WWS doet al geruime tijd geen recht aan de kwaliteit van veel huurwoningen.

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte beoordelen in afwijking van het WWS. Dat staat in art. 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De huurcommissie heeft haar beleid hierover in haar beleidsboek gepubliceerd. Daarin staat over dit onderwerp (slechts) de volgende tekst:

Nieuwe toepassingen in de woningbouw.

De Huurcommissie wordt regelmatig geconfronteerd met moderne voorzieningen in woningen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn in het huidige waarderingsstelsel (daterend van 1979) niet opgenomen. De Huurcommissie heeft besloten de volgende voorzieningen in punten te waarderen:

 Huistelefoon met video: 0,25 punt’

Zonder nadere toelichting mag hiermee duidelijk zijn dat je het niet van de huurcommissie moet hebben als het gaat om de waardering van moderne woonvoorzieningen. Er is regie van wetgever nodig om op dit punt volledigheid en helderheid te verschaffen.

Dat de modernisering van het WWS een stuk serieuzer moet en kan worden aangepakt dan is gebeurd in (de toelichting bij) het Wbh moge duidelijk zijn.

Waar ligt verdere modernisering van het WWS dan voor de hand?

Zonder te pretenderen volledig te zijn, liggen de volgende aanpassingen van het WWS voor de hand:

  1. Waardering met punten van alle denkbare luxe voorzieningen. Ik noem de volgende voorbeelden (geen uitputtende lijst):
  1. Koeling van de woning;
  2. Keukenluxe, zoals een wijnkoelkast, inbouwkoffieapparaat, kokend waterkraan e.d.;
  3. Badkamerluxe, zoals een infraroodcabine, sauna e.d.;
  4. Levensloopbestendige voorzieningen, zoals het vervangen van (oude) baden door (moderne) gelijkvloerse inloopdouches;
  5. Onroerende voorzieningen zoals:
    i) ingebouwde zonneschermen/blinds e.d;
    ii)  (luxe) vloerbedekking zoals tegels, parketvloeren,
    anhydrietvloeren, verlijmd pvc e.d.;
    iii)  zonnepanelen, indien deze onroerend zijn;
  6. Duur getint glas;
  7. Luxe (verwarmde) buitenruimten / losse onroerende tuinkamer;
  8. Gemeenschappelijke ruimten met (onroerende) voorzieningen (fitness/bioscoop/zwembad e.d.);
  9. Domotica-voorzieningen.

 

  1. De maximering van het aantal punten van luxe voorzieningen in de keuken en de badkamer tot maximaal het aantal ‘normale punten’ is niet meer van deze tijd. Hier gaat ook een negatieve tendens vanuit, want waarom zou een verhuurder in woningen die (hoe dan ook) in het gereguleerde segment vallen, nog extra investeren? Dat houdt ook de ontwikkeling van die woningen tegen.

 

  1. De oppervlakte van de woning wordt gewaardeerd met punten, maar ten onrechte wordt niet de gehele oppervlakte van de woning gewaardeerd met punten. De oppervlakte van hallen en andere verkeersruimten wordt niet meegerekend. Ook de oppervlakte onder een toilet ín de badkamer wordt niet meegerekend, terwijl een separaat toilet 3 punten krijgt. Dit is niet consistent, alleen al omdat deze oppervlakten wel meetellen voor de bepaling van de energieprestatie en de WOZ-waarde.Bovendien worden, indien deze oppervlakte wel wordt gewaardeerd, geschillen voorkomen over of een ruimte een hal is of behoort tot een vertrek. Dat zal bij nieuwbouw ook een positief effect hebben op het ontwerp van woningen: doordat hallen/verkeersruimten geen punten krijgen worden deze ruimten bewust zo klein mogelijk gehouden en zijn deze woningen daardoor minder praktisch voor bewoners. Het zal ook bijdragen dan de begrijpelijkheid van het WWS.

 

  1. Indien verwarming in de hal aanwezig is telt die verwarming niet mee, omdat alleen de verwarming in vertrekken meetelt. Dit moet gewijzigd worden.

 

  1. Bij de invoering van de Warmtewet in 2014 is voor huurwoningen, waarop die wet van toepassing was, het aantal punten dat verwarmde vertrekken scoren verminderd van 2 naar 1,5 punten (dit omdat in het Warmtetarief daarvoor al een component zit). Toen echter de Warmtewet per 1 juli in 2019 in het huurrecht werd afgeschaft is deze puntenvermindering ten onrechte niet teruggedraaid.

 

  1. In het WWS ontbreekt ten onrechte (een gedifferentieerde) waardering voor parkeervoorzieningen.

 

  1. Er worden straks meer punten toegekend aan buitenruimten tot 25 m2 (WWS-rubriek 8). Echter de oppervlakte van een carport blijft steken op 2 punten, omdat in het WWS het volgende staat: “de oppervlakte onder de carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten”. Dat moet worden aangepast in het WWS. Gebeurt dat niet dan zullen verhuurders carports slopen, want dan telt de gehele oppervlakte daarvan wel mee (wat meer punten oplevert).

 

  1. Bij de waardering van privé-buitenruimten is alleen de oppervlakte bepalend, maar ten onrechte niet de kwaliteit, terwijl daarin grote verschillen bestaan. Zonder differentiatie is aannemelijk dat buitenruimtes hoofdzakelijk betegeld blijven/worden (want dat is goedkoop). Vergroening, wat duurder is, zou juist (om meer dan één reden) gestimuleerd moeten worden.

 

  1. Alleen nieuwbouw krijgt een (tijdelijke) opslag van 5% op de WWS-prijs bij middenhuurwoningen. Bestaande huurwoningen niet. Daar is geen rechtvaardiging voor, alleen al niet omdat nieuwbouwwoningen door de goede waardering van de (verplichte) energieprestatie vrijwel altijd meer punten scoren dan vergelijkbare bestaande woningen. In het Programma Betaalbare Huur van 19 mei 2022 werd terecht nog gedacht over een algemene opslag voor alle middenhuurwoningen.

 

  1. De WOZ-cap pakt merkwaardig uit, waardoor vrije sectorwoningen in dure gebieden, die ‘getroffen’ worden door de WOZ-cap, terecht zijn gekomen in het gereguleerde segment (leidend tot fors lagere huren), terwijl vergelijkbare woningen in een goedkoper gebied in de vrije sector zijn gebleven. In de WOZ-cap, indien deze wordt gehandhaafd, moet gedifferentieerd worden naar prijsniveau in de verschillende woningmarkten in ons land, want de onderlinge prijsverschillen zijn groot. Bovendien kan na een renovatie (bv. in de verduurzaming) ook een terugval in punten ontstaan indien daardoor de WOZ-waarde toeneemt en de WOZ-cap in werking treedt.

 

  1. Geen terugval in punten, indien een nieuw systeem van waardering van de energieprestatie van de woning zou leiden tot een terugval in punten.

 

  1. Niet minder punten voor energielabels E en minder. Het Wbh leidt al tot fors lagere huren, maar door deze ‘strafmaatregel’ komt daar nog een schepje bovenop. Het gevolg daarvan is dat de terugverdienmogelijkheden van investeringen in verduurzaming nog meer worden beperkt, zodat het paard achter de wagen wordt gespannen: minder investeringen in verduurzaming in de juist de (oudere) woningen die die investeringen het meest nodig hebben. De minister zou moeten weten dat het over het algemeen beter is om te stimuleren dan te straffen.

 

  1. Hetzelfde geldt voor de drastische beperking van de extra energiepunten voor kleine woningen die nog maar pasgeleden is ingevoerd (1 januari 2021). Zeker als daar geen enkele overgangsregeling voor geldt.

 

Ook de IVBN heeft onlangs in haar ‘positionpaper’ gepleit voor een passende moderniseringsslag van het WWS. Zo wedijvert zij voor de herziening van de WOZ-cap en een betere waardering van C en B-energielabels.

Ontwerp nieuw WWS

Het wachten is op het ontwerp van een nieuw WWS. Nu de Tweede Kamer demissionair minister de Jonge groen licht heeft gegeven om door te gaan met al zijn woningmarktplannen, kunnen we dat binnenkort verwachten.

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Miljoenennota 2023: De Jonge houdt zijn kruit gortdroog

Elk jaar mag ik na Prinsjesdag voor het Vastgoedjournaal een beschouwing geven over de plannen van het kabinet met de huurwoningmarkt in het komende jaar. Elk jaar was er het nodige te melden over nieuwe maatregelen van het kabinet, maar niet vorig jaar. Het toen demissionaire kabinet Rutte III wees in de Miljoenennota vorig jaar drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen liet Rutte III over aan de volgende ploeg ministers. Wie had gedacht dat minister van Wonen Hugo De Jonge er dit jaar dus vaart achter zou zetten komt bedrogen uit.

De Jonge houdt het op plannen die er al lagen maar naar voren worden gehaald, zoals de huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met lage inkomens. Verder wordt de huurtoeslag iets verhoogd en worden de budgetten voor isolatiesubsidies verhoogd.

Het is allemaal stilte voor de storm. Want De Jonge is vast van plan de huurprijzen in het nu nog vrije middensegment te reguleren. Blijkens een recent interview van het Vastgoedjournaal met o.a. topambtenaar Chris Kuijpers, zijn de ‘botsproeven’ in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem, die De Jonge dit voorjaar had aangekondigd, uitgevoerd. De resultaten daarvan worden nu door het ministerie geanalyseerd en gedeeld met IVBN. Daarna komt De Jonge met een voorstel. Het ‘vertrekpunt’ daarvan zal zijn ‘dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden’. Vrij vertaald: de huren moeten omlaag, want anders zijn deze niet betaalbaar voor te grote groepen mensen.

Dat voorstel zal onder meer bestaan uit een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel (WWS). Kuijpers zegt dat daarin nog van alles mogelijk is, zelfs afschaffing van de pas op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap, en dat wordt gedacht aan extra punten voor duurzame woningen.

Kuijpers zegt dat de minister op zoek is naar de balans tussen de belangen van huurders en de belangen van verhuurders. Echter welke belangen de minister daarbij aan verhuurderszijde meeweegt en in welke mate is niet duidelijk. Of toch wel? Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig. En het is vanuit het ministerie gezien ook onverstandig, want indien de plannen uitsluitend (of vooral) getoetst worden aan de belangen van institutionele beleggers en niet aan die van andere beleggers (die tezamen aanmerkelijk meer woningen in bezit hebben dan de leden van de IVBN tezamen), zullen de plannen eerder in strijd komen met internationale verdragen die de bescherming van het eigendomsrecht beogen. Dat risico neemt toe, als de voorgenomen huurprijsregulering beter blijkt uit te pakken voor de ene groep beleggers, met wier belangen wel rekening is gehouden, dan voor de andere groep, van wie de belangen niet of minder in aanmerking zijn genomen. Het is daarom niet goed te begrijpen dat het ministerie heeft aangekondigd haar analyse van de botsproeven wel te zullen delen met IVBN en niet met Vastgoed Belang en andere belanghebbende partijen.

Het voorspelt helaas niet veel goeds voor de noodzakelijke evenwichtigheid van de voorgenomen regulering van de middenhuursector. De markt wacht nu al sinds december 2021 af. Sindsdien wordt er geen huurwoning meer ontwikkeld.

Gaat Hugo de Jonge het WWS echt doortrekken naar het middensegment?

Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op vrijdag 11 maart 2022 zijn zogenaamde “Nationale woon- en bouwagenda” gepresenteerd. Daarin ontvouwt de minister globaal de plannen die hij heeft om de “wooncrisis” op te lossen. Het is een lijvig verhaal en er staan uiteraard allerlei zaken in die ook al in het coalitieakkoord van 15 december 2021 stonden. Het leeuwendeel gaat over hoe de woningbouw kan worden gestimuleerd: er moeten volgens het rapport tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd. Het is allemaal nog niet uitgewerkt; er komen dus nog allerlei follow-ups op de verschillende deelonderwerpen.

Huurwoningmarkt

Minister De Jonge besteedt in zijn Woon- en Bouwagenda ook aandacht aan de huurwoningmarkt (zie pag. 26/27, 35 en 47/49). Daarin staan een paar zaken die we nog niet wisten.

Invoering WOZ-cap

Eindelijk geeft de minister enige duidelijkheid over de datum van invoering van de WOZ-cap. Ik schrijf ‘enige’, omdat er nog een slag om de arm wordt gehouden. In de Woon- en Bouwagenda staat dat de beoogde datum waarop de WOZ-cap wordt ingevoerd 1 mei 2022 is. Er moet namelijk nog een ‘nader rapport’ komen. Dat rapport zal ongetwijfeld ingaan op het (nog geheime) advies dat de Raad van State al in december 2021 over deze maatregel heeft gegeven. We kunnen niet anders dan afwachten of de beoogde datum ook de echte datum zal zijn.

WWS doortrekken naar het middensegment?

We wisten al uit het coalitieakkoord dat de minister het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil vereenvoudigen. We wisten ook uit datzelfde coalitieakkoord dat er een vorm van huurprijsregulering van het middensegment gaat komen. Maar wat we nog niet wisten is dat de minister onderzoek wil doen naar de mogelijkheden om het middenhuursegment ook onder het WWS te brengen.

Het gaat hierbij om de combinatie van deze twee maatregelen: als de huurprijzen in het middensegment onder het WWS worden gebracht, gebeurt dat onder een nieuw, vereenvoudigd WWS. Waar die vereenvoudiging uit bestaat is nog niet te zeggen. Welke gemaximeerde huurprijzen uit de bus zullen rollen is dus ook niet te voorspellen. Omdat de minister zegt beide maatregelen eerst te willen onderzoeken, is allerminst zeker dat dit gaat gebeuren.

Onheilspellend scenario

Deze maatregelen zijn voor veel verhuurders een buitengewoon onheilspellend scenario, omdat het het rendement flink onder druk kan zetten en zelfs tot verliesgevende exploitaties kan leiden. Verhuurders die recent hebben ingekocht tegen de huidige hoge (niet gereguleerde) marktprijzen zullen van een koude kermis thuiskomen als zij ineens bij de verhuur oplopen tegen maximering van de huurprijs. Er zijn partijen die de huidige spanning op de woningmarkt aangrijpen om vergaande maatregelen voor te stellen, waarbij alleen wordt gekeken naar de belangen van huurders. Maar een overheid die nieuwe ingrepen in de woningmarkt wil doen moet voorzichtig te werk gaan en ook rekening houden met de belangen van verhuurders. Daarbij moet ook worden gedacht aan evenwichtig overgangsrecht.

Hoe dan ook, het zal nog geruime tijd duren voordat het zo ver is.

Ondergrens

Voor verhuurders is enigszins hoopgevend dat in het coalitieakkoord staat dat de voorgenomen huurprijsregulering van het middensegment een ondergrens kent: de bouw van nieuwe woningen moet rendabel blijven voor institutionele beleggers. Daarop ligt in de Nationale woon- en bouwagenda dan ook de nadruk: die 900.000 nieuwe woningen tot 2030. De minister moet ook wel, want de overheid zal die woningen niet gaan bouwen. Dat wordt in het middensegment grotendeels gedaan door marktpartijen en die zullen echt niet gaan bouwen als er geen redelijk rendement valt te verwachten.

Beperking tijdelijke huurcontracten?

De minister noemt ‘het beperken van generieke tijdelijke huurcontracten’ een van de maatregelen die hij wil nemen om huurders beter te beschermen. Dit naar aanleiding van de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt die in mei 2021 heeft plaatsgehad. Hij zegt er niet bij wat hij precies wil beperken en wat hiervan de stand van zaken is. Dit onderwerp kent overigens een buitengewoon merkwaardige parlementaire geschiedenis, want in 2021 stemde de Tweede Kamer juist nog in met een aanmerkelijke verruiming van de tijdelijke huurcontracten, waarna korte tijd later de Eerste Kamer er weer een stokje voor stak.

Wat de minister hier precies mee wil zullen we ook moeten afwachten.

Hielkema & co organiseert in samenwerking met het Vastgoedjournaal op 14 april 2022 een Businessmeeting over bovenstaande onderwerpen. U kunt zich hiervoor inschrijven via deze link.

Wanneer wordt de WOZ-cap nu ingevoerd?

Dat het aantal woningwaarderingspunten dat de WOZ-waarde van een woning scoort wordt gemaximeerd staat al geruime tijd (vrijwel) vast. Maar wanneer de regeling wordt ingevoerd is al langere tijd onduidelijk. Eerder schreven we daar al over. De afgelopen maanden ging menigeen ervan uit dat de invoering op 1 januari 2022 een feit zou zijn. Maar het wachten was op het advies van de Raad van State. Dat advies kwam op 15 december 2021 (maar is helaas (nog) niet openbaar gemaakt). De website van het Ministerie van BZK meldt op dit moment dat de regeling ‘naar verwachting in werking treedt in het voorjaar van 2022’. Echter op de website van de huurcommissie staat in een persbericht van 28 december 2021 dat het kabinet de maatregel op 1 februari 2022 invoert. Vooruitlopend daarop heeft de huurcommissie zijn huurprijscheck alvast aangepast. Waar de huurcommissie deze wijsheid vandaan heeft is niet duidelijk, want de maatregel is nog steeds niet in de Staatscourant gepubliceerd. Pas na publicatie weten we waar we aan toe zijn.

We houden u op de hoogte.